Гражданский кодекс часть 1

Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 05.08.2010 г., заключенный между Пузеевой Т.П. (продавцом) и Богуславским В.А. (покупателем); обязать Богуславского В.А. возвратить Пузееву И.Г. полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: земельный участок площадью 689 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок №; взыскать с Богуславского В.А. в пользу Пузеева И.Г. проценты на сумму, уплата которой просрочена в размере 1236350 рублей, проценты подлежат начислению до расторжения договора купли-продажи от 05.08.2010 г.; взыскать с Богуславского В.А. в пользу Пузеева И.Г. сумму неосновательного обогащения в размере 241839 рублей за период с 05.08.2010 по 05.03.2015 г.

В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ, между Пузеевой Т.П. (продавцом) и Богуславским В.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 689 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, участок №.

Стоимость имущества по договору составляет 8000000 рублей (п.3 договора).

Согласно п.4 договора расчет Покупателя с Продавцом за указанный земельный участок "эоизводится с рассрочкой платежа в следующем порядке:

- в качестве залогового платежа, сумма в размере 3000000 рублей в течении шести месяцев со дня подписания Договора;

- в качестве окончательного платежа, сумма в размере 5000000 рублей в срок до 01.03.2012 г.

Одновременно в силу закона, в связи с отсутствием полной оплаты, был зарегистрирован залог земельного участка в пользу Покупателя.

По условиям Договора, передача (оплата) вышеуказанных сумм от Покупателя к Продавцу может производиться Покупателем как полными указанными суммами, так и по их частям.

При этом данным пунктом договора (абз.10 п.4) предусмотрено неоспоримое право продавца на расторжение настоящего Договора, которым является не исполнение Покупателем всей финансовой ответственности (в том числе не выполнение сроков осуществления платежей) по настоящему Договору. Кроме того, п.14 Договора предусмотрено право Продавца на расторжение Договора на основании положений указанных в п.4 Договора).

Покупатель в установленный Договором срок передал Продавцу в форме наличного платежа денежные средства в размере 3000000 рублей.

Расчет оставшейся суммы по договору купли-продажи земельного участка, в размере 5000000 рублей, должен был быть произведен помещениями в доме (жилом строении) в ЖК "1000 и 1 ночь", "Резиденция №" "Подъезд №", помещения № (общей площадью 57,2 кв.м), и 20 (общей площадью 28,7 кв.м), а также "Резиденция №" "Подъезд №", помещения № (общей площадью 57,24 кв.м), и 42 (общей площадью 29,1 кв.м). Данный жилой комплекс должен был быть расположен на проданном земельном участке по адресу г.Сочи, <адрес>, участок № и смежном с ним земельном участке №.

В обеспечение данного обязательства 25.02.20011 г. между ответчиком Богуславским В.А. и Пузеевой С.И. (представителем продавца) были подписаны два предварительных договора купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок.

Согласно п.1 предварительного договора - Продавец принял решение передать в собственность Покупателя, а Покупатель принял решение принять в собственность за цену и на условиях согласно настоящему договору следующие объекты недвижимого имущества:

Долю в праве собственности на следующие земельные участки:

Земельный участок расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок № и земельный участок расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок №;

1.2. договора - Помещения в доме расположенном на указанных земельных участках расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок № и участок №.

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя помещения, соответствующие и эквивалентные следующим характеристикам:

Помещения расположены в ЖК "1000 и 1 ночь", "Резиденция №", "Подъезд №", помещения № (общей площадью 57,2 кв.м), и 20 (общей площадью 28,7 кв.м.).

Общая площадь передаваемых помещений составляет 85,9 кв.м.

Согласно п.5 данного договора - общая цена объекта составляет 3006500 рублей.

В п.6.3 данного договора был определен срок подписания основного договора, а именно Продавец обязался заключить с Покупателем основной договор до 30.03.2012 г.

Также в п.7.2 договора указанно о том, что в качестве обеспечения своих обязательств по настоящему договору и в качестве оплаты за Объект передать продавцу и обеспечить передачу Пузеевой Т.П. Продавцу на условиях определенных подписанными между Сторонами 05.08.2010 г. договорами купли-продажи следующих земельных участков:

Земельные участки: категория земель - земли населенных пунктов разрешенное использование - для садоводства; площадью 653 кв.м и 689 кв.м, кадастровые номера № и №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, участок № и участок №.

Часть стоимости, указанных в настоящем пункте земельных участков, установленной в п.3 подписанных между Сторонами 05.08.2010 г. договора купли-продажи земельного участка, равная стоимости Объекта, указанной в п.5 настоящего Договора, будет засчитана в счет цены Объекта по Основному договору, указанной в п.5 настоящего Договора.

7.3. В день подписания Основного договора подать и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявлений о прекращении права Покупателя и Пузеевой Т.П. залога на земельные участки, указанные в п.7.2 настоящего Договора.

Второй предварительный договор купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок был также подписан 25.02.2011 г.

Согласно п.1 данного предварительного договора - Продавец принял решение передать в собственность Покупателя, а Покупатель принял решение принять в собственность за цену и на условиях согласно настоящему договору следующие объекты недвижимого имущества:

1.2 Долю в праве собственности на следующие земельные участки:

Земельный участок, расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок № и земельный участок расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок №.

1.2 договора - Помещения в доме расположенном на указанных земельных участках расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, участок № и участок №.

Помещения расположены в ЖК "1000 и 1 ночь", "Резиденция №", "Подъезд №", помещения № (общей площадью 57,24 кв.м), и 42 (общей площадью 29,1 кв.м.)

Общая площадь передаваемых помещений составляет 86,34 кв.м.

Согласно п.5 данного договора - общая цена объекта составляет 3021900 рублей.

В п.6.3. данного договора был определен срок подписания основного договора, а именно Продавец обязался заключить с Покупателем основной договор до 30.03.2012 г.

Все остальные условия данного договора, аналогичны вышеуказанному предварительному договору.

11.12.2013 г. между ответчиком Богуславским В.А. и Пузеевой С.И. (представителем продавца) были подписаны два дополнительных соглашения № и № к вышеуказанным предварительным договорам купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок. Данными дополнительными соглашениями были внесены изменения в условия предварительных договоров купли-продажи, а именно: характеристики передаваемых помещений, их площадь, а также срок окончания строительства был продлен до 30.12.2013 г.

Через месяц после подписания вышеуказанных дополнительных соглашений ответчик Богуславский В.А., мотивировав тем, что ему не хватает денежных средств на строительство вышеуказанных жилых комплексов, и он нуждается в финансовых вливаниях, попросил Пузееву С.И. аннулировать обременение в виде залога земельного участка.

Пойдя на уступки ответчику, Пузеева С.И., действуя по доверенности от Пузеевой Т.П., 17.01.2013 г. обратилась в Центральный отдел г.Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения обременения) права, а именно о погашении записи об ипотеке (залоге), в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных с ним ограничений (обременении) права.

Но ответчик так и не исполнил взятые на себя обязательства. Комплекс ЖК "100 и 1 ночь" до сих пор не построен. На данный момент, на спорном земельном участке нет ни каких строений. Указанные в предварительных договорах купли-продажи объекты недвижимости так и не построены. И обязательства по договору купли-продажи земельного участка в части полной оплаты Богуславским В.А. не исполнены. А также не исполнены обязательства по передаче Объектов недвижимости. Тем не менее, Пузеева Т.П. полностью выполнила взятые на себя обязательства. На сегодняшний день право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ответчиком Богуславским В.А.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Согласно п.п.3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу п.6 ст.429 ГК РФ, такое юридически значимое действие как направление предложения о заключении основного договора должно быть заключено в письменной форме.

В установленный предварительным договором срок 30.12.2013 г. основной договор между сторонами заключен не был, предложений о его заключении ни одна из сторон другой стороне не направила, в суд с требованиями о понуждении заключить договор в соответствии с п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ, стороны также не обращались.

Правоотношения сторон по предварительному договору купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок от 25.02.2012 г. прекращены в силу ст.429 ГК РФ с 30.12.2013 г.

Обязательства ответчика по передаче жилых помещений не исполнены. Соответственно зачета денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от 05.08.2010 г. не произошло.

ДД.ММ.ГГГГПузеева Т.П. умерла. Истец Пузеев И.Г. является единственным наследником Пузеевой Т. П., умершей ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, на основании статей 1110 и 1112 ГК РФ права продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому наследник продавца вправе обратиться к покупателю с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате переданного по договору земельного участка.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, причем существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, при заключении договора купли-продажи от 05.08.2010 г. Продавец рассчитывал получить встречное исполнение обязательств в виде полной стоимости имущества в сумме 8000000 рублей, в срок до 01.03.2012 г., либо получить в собственность жилые помещения.

Таким образом, учитывая период времени, в течении которого ответчик не исполняет свои обязательства по оплате окончательного платежа в размере 5000000 рублей, а переданный Продавцом земельный участок Покупатель использует с 05.08.2010 г., извлекая из такого пользования выгоду в течении длительного времени.

Полагает, что ответчиком нарушены существенные условия договора, в части оплаты стоимости объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеются правовые основания для расторжения договора (п.2 ст.450 ГК РФ) и возврата имущества.

Кроме того, анализ условий спорного договора свидетельствует о том, что оплата товара предусмотрена через определенное время после его передачи Покупателю. В соответствии со статьями 488,489 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи, содержащий условия об отсрочке первого платежа и рассрочке последующих платежей является договором о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В соответствии с ч.1 и 2 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя превышает половину цены товара.

Согласно положениям п.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавцу предоставлено право альтернативного выбора: требовать оплаты переданного товара, либо возврата неоплаченных товаров.

Поскольку Покупателем не произведен окончательный платеж в сумме 5000000 рублей, а условиями Договора не предусмотрена невозможность Продавца отказаться от исполнения договора, право Пузеева И.Г. требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает не только в силу положений ст.450 ГК РФ, но и в силу статей 488,489 ГК РФ.

Истец письмом от 31.01.2014 г. обращался к ответчику с требованием погасить образовавшуюся задолженность и сообщил о намерении расторгнуть договор в случае невыполнения требования. Указанное уведомление было получено ответчиком и им не исполнено. Позднее в адрес ответчика истцом направлялись требования о расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса.

Кроме того, истец просит возвратить земельный участок, переданный ответчику на основании статьи 1102 ГК РФ, по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.4 п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса (п.1 ст.1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Кроме того, согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Одновременно с общими положениями в ч.2 ст.1058 названного Кодекса указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Формой возмещения стоимости пользования земельным участком является денежная сумма, равная величине арендной платы за пользование земельным участком, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.

В связи с чем, полагаем возможным для расчета неосновательного обогащения применить нормативно утвержденные ставки арендной платы, а именно определенные постановлением главы г.Сочи от 15.06.2007 № 791 "О порядок определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а так же на земли прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г.Сочи".

По смыслу п.2 ст.1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст.424 ГК РФ, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

За период с 05.08.2010 г. по 05.08.2014 г. - 4 (четыре) года 39,0 (Базовая ставка аре-лной платы по городу Сочи) х 689 кв.м х 2 (коэффициент целевого пользования - для строительства многоквартирного дома, свыше 3 лет) = 53742,00 рублей в год х 4 = 214968 рублей.

За период с 06.08.201 4г. по 06.03.2015 г. - 6 (шесть) месяцев:

53742 рублей в год / 12 месяцев = 4478,5 рублей х 6 месяцев = 26871 рублей.

Кроме того, истец настаивает на взыскании с Богуславского В.А. процентов по ст.395 ГК РФ на сумму, уплата которой просрочена Покупателем за период с 01.03.2012 г. - дня окончания срока уплаты окончательного платежа суммы в размере 5000000 рублей и до даты расторжения договора купли-продажи земельного участка, на день обращения в суд - размер данных процентов составляет 1236350 рублей / 5000000 рублей X (8,25/3650) Х 1079 дней.

Данное требование основано на следующем. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю либо оплата товара в рассрочку, а покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок, покупатель в соответствии с п.4 ст.488 ГК РФ обязан уплатить проценты на сумму, уплата которой просрочена в соответствии со ст.395 Кодекса со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено Кодексом или договором купли-продажи.

В соответствии с ч.1 ст.393 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке, суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу п.30 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 как пользование чужими денежными средствами квалифицируется и просрочка уплаты денежных сумм за переданные товары.

Как указывалось ранее, земельный участок был передан Покупателю в установленный Договором срок, а именно 05.08.2010 г., при этом стороны договорились, что окончательный платеж по договору в размере 5000000 рублей будет произведен в срок до 01.03.2012 г. Данное обязательство Покупателем не исполнено в связи с чем, предъявлены требования о расторжении договора.

Именно с указанного момента истечения срока для оплаты окончательного платежа (01.03.2012 г.) и до расторжения договора купли-продажи у Продавца сохраняется обязанность уплатить проценты в порядке ст.395 ГК РФ на сумму окончательного платежа, уплата которой просрочена Покупателем.

Согласно ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании п.3 ст.453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Третье лицо без самостоятельных требований Пузеева С.И. с требованиями истца согласилась.

Ответчик в судебном заседании не присутствовал, поскольку содержится под стражей/, извещен, мнения не представил.

Изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

ДД.ММ.ГГГГ, между Пузеевой Т.П. (продавцом) и Богуславским В.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 689 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, участок №.

Стоимость имущества по договору составляет 8000000 рублей (п.3 договора).

в качестве залогового платежа, сумма в размере 3000000 рублей в течении шести месяцев со дня подписания Договора;

в качестве окончательного платежа, сумма в размере 5000000 рублей в срок до 01.03.2012 г.

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГПузеева Т.П. умерла.

Истец Пузеев И.Г. является единственным наследником Пузеевой Т. П., умершей ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, причем существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, при заключении договора купли-продажи от 05.08.2010 г. продавец рассчитывал получить встречное исполнение обязательств.

Как видно из выписок из ЕГРП, а также дела правоустанавливающих документов, вышеназванное имущество арестовано по актам судов, судебных приставов, следственных органов.

Арест на имущество принимается в целях обеспечения исполнения решения суда, обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

Суд на основании материалов дела установил, что на одно и то же имущество, являвшееся предметом рассмотрения, правопритязания предъявлены не только продавцом имущества, не получившим встречное исполнение обязательств, но и другими лицами, не исключающими правопритязания в иных формах, поэтому в данном случае расторжение договора купли-продажи и возврат его предмета, а также рассмотрение вопроса об увеличении имущественных (денежных) обязательств в рамках неисполнения спорного договора, может привести к нарушению закона и преимущественному удовлетворению прав одних кредиторов в ущерб другим.

Таким образом, иск не подлежит удовлетворению, что не исключает право истца, для последующего обращения в суд с иском к продавцу и иным кредиторам.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Пузеева И. Г. к Богуславскому В. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено в соответствии с положениями ст.199 и ч.2 ст.108 ГПК РФ 01.08.2016 г.

Председательствующий