Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воротникова А.В к Изотову Р.В о возложении обязанности по передаче в собственность заложенного жилого помещения, признании договора залога квартиры прекращенным посредством предоставления отступного, о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и встречному иску Изотова Р.В к Воротникову А.В, Ахматову С.С, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании договора залога недвижимости имущества недействительным и применении последствий его недействительности,

у с т а н о в и л :

Воротников А.В. обратился в суд с указанным выше иском к Изотову Р.В., отметив, что 07.07.2015г. им с Ахматовым С.С. заключен договор займа, в соответствии с которым последнему предоставлены в долг денежные средства в размере 38 000 000 руб. на срок до 10.01.2016г. с условием уплаты 19,2% годовых. В обеспечение исполнения обязательств Ахматова по данной сделке между истцом и Изотовым 07.07.2015г. заключен договор залога принадлежащей последнему квартиры <адрес>, который содержит условие о том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предмет залога переходит в собственность залогодержателя и может быть отчужден залогодателем залогодержателю способом и на согласованных ими условиях, а при недостижении соответствующего соглашения – «путем предложения залогодержателя». Поскольку Ахматов С.С. взятые в долг по договору займа денежные средства Воротникову не возвратил, а направленное Изотову Р.В. требование истца о предоставлении отступного (передаче в собственность Воротникова А.В. упомянутой квартиры) ответчиком не исполнено, в иске поставлен вопрос о возложении на Изотова обязанности по передаче в собственность истца заложенного жилого помещения с признанием договора залога прекращенным посредством предоставления отступного и принятии решения о государственной регистрации права собственности Воротникова на спорную квартиру.

Изотов Р.В. предъявил к Воротникову А.В., Ахматову С.С. и Управлению Росреестра по Смоленской области встречный иск о признании недействительным заключенного 07.07.2015г. договора залога квартиры <адрес>, указав, что данная сделка обеспечивает исполнение обязательств Ахматова С.С. по незаключенному с Воротниковым договору займа от 07.07.2015г., поскольку денежные средства в размере 38 000 000 руб. в действительности заемщику переданы не были, о чем, по мнению Изотова, свидетельствует, в частности, непредъявление Воротниковым А.В. к Ахматову требований о возврате долга и уплате процентов за пользование заемными денежными средствами, в связи с чем, во встречном иске также поставлен вопрос о применении последствий недействительности оспариваемого договора залога в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи от 15.07.2015г. об обременении (залоге) данного жилого помещения.

Воротников А.В. и его представитель Новикова О.А., поддержав заявленные исковые требования, указали на исполнение займодавцем своих обязательств по заключенному с Ахматовым С.С. договору займа от 07.07.2015г. – передачу последнему денежных средств в размере 38 000 000 руб., что удостоверено соответствующей распиской заемщика, а также на отсутствие в связи с этим оснований для удовлетворения встречного иска.

Представитель Изотова Р.В. - Литвиненко В.В. в судебном заседании, поддержав встречный иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований Воротникова А.В., отметив, что последний обещал передать Ахматову 38 000 000 руб. только после государственной регистрации залога квартиры Изотова. Однако, ни 09.07.2015г., когда в Управлении Росреестра по Смоленской области фактически были подписаны договор займа от 07.07.2015г., расписка о получении денег от 07.07.2015г. и договор залога от 07.07.2015г., ни после государственной регистрации названного обременения деньги в указанном размере Воротниковым Ахматову переданы не были.

Ахматов С.С. и его представитель Сулейманов С.А. при рассмотрении дела сослались на необоснованность исковых требований Воротникова А.В., отметив, что договор займа от 07.07.2015г. на сумму 38 000 000 руб. является безденежным, поскольку истец по первоначальному иску не исполнил своих обязательств по передаче данной денежной суммы, в связи с чем, оспариваемый Изотовым договор залога подлежит признанию недействительным.

Управление Росреестра по Смоленской области, извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направило.

Заслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля Сыревича А.В., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ).

Исходя из положений п.1. ст.9, п.п.1, 2 ст.10, ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

По правилам ст.409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Изотов Р.В. на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.07.2014г. является собственником квартиры <адрес> (л.д.15, 144-146)

07.07.2015г. между Воротниковым А.В. и Ахматовым С.С. заключен договор займа, в соответствии с которым истец по первоначальному иску обязался предоставить Ахматову в долг денежные средства в размере 38 000 000 руб. на срок до 10.01.2016г. с условием уплаты на сумму займа 19,2% годовых. По условиям сделки (п.п.2.2.1, 2.2.2) возврат займа должен осуществляться частями: 5 000 000 руб. уплачивается заемщиком в срок до 30.08.2015г.; 33 000 000 руб. уплачивается заемщиком в срок до 10.01.2016г.; проценты за пользование займом уплачиваются ежемесячно 30 числа текущего месяца; первая выплата процентов за пользование суммой займа за период с даты получения суммы займа до 30 августа 2015г. уплачивается заемщиком в срок 30.08.2015г., последующие выплаты процентов за пользование суммой займа производятся заемщиком до 30 числа каждого текущего месяца (л.д.32, 157-158).

Ахматовым С.С. 07.07.2015г. выдана Воротникову расписка, подтверждающая факт передачи последним Ахматову 38 000 000 руб. во исполнение упомянутого договора займа (л.д.7, 168).

07.07.2015г. Воротниковым А.В. с Изотовым Р.В., за которого на основании нотариально удостоверенной доверенности действовал Сыревич А.В., заключен договор залога, по условиям которого залогодержатель (Воротников) принял, а залогодатель (Изотов) передал в залог в обеспечение полного и надлежащего исполнения Ахматовым С.С. всех обязательств, возникших из заключенного 07.07.2015г. последним с Воротниковым А.В. договора займа, квартиру <адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости определена сторонами договора залога равной 17 000 000 руб. (л.д.8-10, 161-164, 166-167).

Согласно оспариваемому договора залога залогодержатель без дополнительного соглашения приобретает право обратить взыскание на предмет залог, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо в случае однократного нарушения срока уплаты суммы займа и/или ее части или процентов, либо когда в силу закона залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее (п.2.4). В случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предмет залога переходит в собственность залогодержателя. Предмет залога по договору может быть отчужден залогодателем залогодержателю способом и на условиях согласованных сторонами, а при не достижении согласия путем предложения залогодержателя (п.3.8).

Из объяснений Воротникова А.В. и материалов дела следует, что в нарушение условий договора займа от 07.07.2015г. Ахматов С.С. сумму займа, равную 38 000 000 руб. до настоящего времени не возвратил, оплату процентов за пользование денежными средствами также не произвел, в связи с чем, 24.09.2016г. в адрес Изотова истцом по первоначальному иску направлено требование о заключении соглашения об отступном с приложением для подписания проекта соответствующего соглашения от 23.09.2016г., которое было получено залогодателем 28.09.2016г. (л.д.11-19). Вместе с тем, на момент рассмотрения дела такое соглашение не заключено.

Па утверждению Ахматова С.С. и его представителя, а также представителя Изотова Р.В., несмотря на подписание Ахматовым расписки от 07.07.2015г. о получении от Воротникова 38000000 руб., данная денежная сумма в действительности последним Ахматову не передавалась. Условием предоставления в долг 38000000 руб. являлась передача Воротникову А.В. в залог квартиры <адрес>, после регистрации которого истец по первоначальному иску обещал передать Ахматову С.С. 38 000 000 руб. Однако, ни 09.07.2015г., когда в Управлении Росреестра по Смоленской области фактически были подписаны договор займа от 07.07.2015г., расписка о получении денег от 07.07.2015г. и договор залога от 07.07.2015г., ни после государственной регистрации указанного обременения деньги в указанном размере Воротниковым Ахматову переданы не были.

Допрошенный в качестве свидетеля Сыревич А.В. пояснил, что 09.07.2015г. после 16 час. присутствовал в Управлении Росреестра по Смоленской области, где Ахматовым С.С. были подписаны договор займа от 07.07.2015г. и расписка о получении денежных средств от 07.07.2015г. Между тем, 09.07.2015г. саму передачу денег в сумме 38 000 000 руб. от Воротникова Ахматову, с которым Сыревич находился в тот день с 11 часов и до вечера, данный свидетель не наблюдал.

Анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду придти к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого Изотовым Р.В. договора залога недействительным.

Ссылаясь на недействительность оспариваемой сделки, Изотов указывает на то, что она была совершена в целях обеспечения несуществующего обязательства (поскольку договор займа от 07.07.2015г., сторонами которого являются Воротников А.В. и Ахматов С.С., является незаключенным в силу безденежности), что противоречит закону (ст.ст.229, 334 ГК РФ) и в силу ст.168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора залога.

По правилам ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п.1 ст.812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

До настоящего времени Ахматов С.С. заключенный с Воротниковым А.В. договора займа от 07.07.2015г. на основании п.1 ст.812 ГК РФ не оспаривал и данный договор в судебном порядке незаключенным ввиду безденежности не признан.

В рамках судебного разбирательства Изотовым Р.В. не представлено суду достоверных и неопровержимых доказательств того, что 38 000 000 руб. по упомянутой сделке Воротниковым в действительности Ахматову не передавались. Напротив, факт получения Ахматовым С.С. от истца по первоначальному иску указанной денежной суммы подтверждается выданной Ахматовым Воротникову распиской от 07.07.2015г.

Показания свидетеля Сыревича А.В. доказательством безденежности договора займа от 07.07.2015г. служить не могут, поскольку данный свидетель не опроверг факт получения Ахматовым от истца по первоначальному иску 38 000 000 руб. в период до 11 час. 09.07.2015г. Кроме того, к показаниям названного свидетеля суд относится критически, поскольку он при подписании оспариваемого договора залога представлял интересы Изотова Р.В., что не исключает его заинтересованности в исходе дела. К тому же, применительно к правилам п.2 ст.812 ГК РФ свидетельские показания Сыревича А.В. в подтверждение безденежности договора займа от 07.07.2015г., который в соответствии с требованиями ст.808 ГК РФ был совершен в письменной форме с составлением подписанной заемщиком расписки о получении от заимодавца денежных средств, нельзя признать допустимым доказательством по делу.

Написание Ахматовым С.С. упомянутой расписки под влиянием насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств судом при рассмотрении дела не установлено. Ссылки Ахматова на то, что данная расписка была собственноручно подписана им вследствие обмана со стороны Воротникова А.В., что выразилось в даче последним обещания о передаче Ахматову С.С. 38 000 000 руб. после регистрации залога квартиры, объективно ничем не подтверждены, как и не подтверждены утверждения представителя Изотова и Ахматова С.С. о том, что целью заключения Воротниковым оспариваемого договора залога являлось обеспечение исполнения Ахматовым заемных обязательств, возникших перед истцом по первоначальному иску из другого договора займа, связанного с приобретением семьей Ахматова С.С. жилого дома №6 по ул.Богородицкая г.Смоленска (л.д.6, 73-74, 94-95).

Непредъявление до настоящего времени Воротниковым А.В. к Ахматову требований о возврате долга и уплате процентов за пользование заемными денежными средствами вопреки доводам представителя Изотова Р.В. само по себе не свидетельствует о безденежности договора займа от 07.07.2015г. Предъявление указанных требований является правом Воротникова, которое может быть реализовано им в любое время.

Подписание упомянутого письменного договора займа, датированного 07.07.2015г., только 09.07.2015г. (на что ссылаются представители Изотова и Ахматова), т.е. после передачи денежных средств заемщику, не является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены заемщиком, подтвердившим факт заключения договора займа в письменном документе (расписке от 07.07.2015г.).

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор залога от 07.07.2015г. заключен в письменной форме в отношении принадлежащего залогодателю имущества, подписан его сторонами и 15.07.2015г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области; в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации №67<данные изъяты> об ипотеке в пользу Воротникова А.В. (л.д.10-оборот, 15, 154-156)

Как следует из текста оспариваемого договора (п.1.6), залогодатель ознакомлен со всеми условиями данной сделки и согласен отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, вытекающих из договора займа от 07.07.2015г. (сумма займа - 38 000 000 руб.; срок возврата займа - до 10.01.2016г.; процентная ставка за пользование займом - 19,2% годовых).

Упомянутый договор залога содержит все существенные условия для данного вида сделок, прошел государственную регистрацию, в связи с чем, считается заключенным.

При таких обстоятельствах, ввиду недоказанности факта незаключения между Воротниковым А.В. и Ахметовым С.С. договора займа от 07.07.2015г. на сумму 38 000 000 руб., суд отказывает в удовлетворении встречного иска Изотова Р.В. о признании договора залога от 07.07.2015г. недействительным и применении последствий его недействительности.

Указывая на наличие оснований для перехода к Воротникову А.В. права собственности на заложенную Изотовым Р.В. квартиру <адрес>, истец по первоначальному иску приводит доводы о том, что подобная возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предусмотрена самим договором залога от 07.07.2015г. (п.3.8).

Вместе с тем, согласно соответствующему договорному условию для такого перехода права собственности на заложенное жилое помещение необходимо отчуждение залогодателем залогодержателю предмета залога способом и на условиях согласованных сторонами, а при не достижении согласия «путем предложения залогодержателя».

Таким образом, для возникновения у Воротникова А.В. права собственности на квартиру <адрес> ввиду неисполнения Ахматовым С.С. своих обязательств по заключенному с истцом по первоначальному иску договору займа от 07.07.2015г. в силу буквального толкования п.3.8 договора залога от 07.07.2015г. необходимо заключение между Воротниковым А.В. и Изотовым Р.В. договора, определяющего условия отчуждения последним принадлежащего ему недвижимого имущества в виде упомянутой квартиры. Такой договор (соглашение) на момент рассмотрения дела залогодержателем и залогодателем не заключен, а понуждение Изотова к заключению такого договора на условиях, определенных исключительно Воротниковым А.В. («путем предложения залогодержателя», как указано в договоре залога от 07.07.2015г.) действующим гражданским законодательством не предусмотрено (п.4 ст.421 ГК РФ).

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю).

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст.ст.334, 349 ГК РФ, ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из смысла приведенных правовых норм следует, что удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества является результатом четко определенной нормами действующего законодательства процедуры, включающей в себя неисполнение либо ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства; возбуждение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; осуществление процесса реализации заложенного имущества в порядке и формах, которые предусмотрены действующим законодательством; после проведения процедуры реализации заложенного имущества за счет полученных денежных средств осуществляется удовлетворение прав требования залогодержателя; в случае невозможности получения денежных средств в результате проведения процедуры реализации заложенного имущества, за счет которых можно было бы осуществить удовлетворение прав требования залогодержателя, у последнего после соблюдения установленных законодательством условий появляется возможность оставить предмет залога за собой (ст.ст.56 – 59.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность залогодержателя, если только это прямо не предусмотрено законом либо соглашением сторон договора залога, которое может быть квалифицировано, в частности, как отступное. Однако, как уже отмечалось, между Воротниковым и Изотовым соглашение о прекращении залогового обязательства предоставлением отступного в виде спорного объекта недвижимости не заключалось.

Доводы представителя Воротникова А.В. о том, что содержащееся в договоре залога от 07.07.2015г. условие о переходе права собственности на предмет залога к залогодержателю, свидетельствует о достижении последним с залогодателем соглашения о предоставлении отступного несостоятельны, поскольку, исходя из содержания данного договорного условия, оно не может рассматриваться как соглашение, предусмотренное ст.409 ГК РФ.

При разрешении спора суд также отмечает, что в соответствии с положениями главы 26 ГК РФ отступное является одним из способов прекращения обязательств. Для прекращения обязательства на основании ст.409 ГК РФ, исходя из правовой природы отступного, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для перехода от Изотова Р.В. к Воротникову А.В. права собственности на предмет залога (квартиру <адрес>) не имеется. Указанный договор ипотеки не является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, по своей правовой природе обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, предусматривая право залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении иска Воротникова А.В., что, однако, не лишает последнего права на предъявление в суд иска к Изотову Р.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Воротникова А.В к Изотову Р.В о возложении обязанности по передаче в собственность заложенного жилого помещения, признании договора залога квартиры прекращенным посредством предоставления отступного, о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и встречные исковые требования Изотова Р.В к Воротникову А.В, Ахматову С.С, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании договора залога недвижимости имущества недействительным о применении последствий его недействительности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий А.В.Кудряшов

Решение в окончательной форме

изготовлено 07.02.2016г.