Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности по передаче в собственность заложенного жилого помещения, признании договора залога квартиры прекращенным посредством предоставления отступного, о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании договора залога недвижимости имущества недействительным и применении последствий его недействительности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с указанным выше иском к ФИО2, отметив, что 07.07.2015г. им с ФИО3 заключен договор займа, в соответствии с которым последнему предоставлены в долг денежные средства в размере 38 000 000 руб. на срок до 10.01.2016г. с условием уплаты 19,2% годовых. В обеспечение исполнения обязательств ФИО3 по данной сделке между истцом и ФИО2 07.07.2015г. заключен договор залога принадлежащей последнему квартиры <адрес>, который содержит условие о том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предмет залога переходит в собственность залогодержателя и может быть отчужден залогодателем залогодержателю способом и на согласованных ими условиях, а при недостижении соответствующего соглашения – «путем предложения залогодержателя». Поскольку ФИО3 взятые в долг по договору займа денежные средства ФИО1 не возвратил, а направленное ФИО2 требование истца о предоставлении отступного (передаче в собственность ФИО1 упомянутой квартиры) ответчиком не исполнено, в иске поставлен вопрос о возложении на ФИО2 обязанности по передаче в собственность истца заложенного жилого помещения с признанием договора залога прекращенным посредством предоставления отступного и принятии решения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру.

ФИО2 предъявил к ФИО1, ФИО3 и Управлению Росреестра по Смоленской области встречный иск о признании недействительным заключенного 07.07.2015г. договора залога квартиры <адрес>, указав, что данная сделка обеспечивает исполнение обязательств ФИО3 по незаключенному с Воротниковым договору займа от 07.07.2015г., поскольку денежные средства в размере 38 000 000 руб. в действительности заемщику переданы не были, о чем, по мнению ФИО2, свидетельствует, в частности, непредъявление ФИО1 к ФИО3 требований о возврате долга и уплате процентов за пользование заемными денежными средствами, в связи с чем, во встречном иске также поставлен вопрос о применении последствий недействительности оспариваемого договора залога в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи от 15.07.2015г. об обременении (залоге) данного жилого помещения.

ФИО1 и его представитель ФИО4, поддержав заявленные исковые требования, указали на исполнение займодавцем своих обязательств по заключенному с ФИО3 договору займа от 07.07.2015г. – передачу последнему денежных средств в размере 38 000 000 руб., что удостоверено соответствующей распиской заемщика, а также на отсутствие в связи с этим оснований для удовлетворения встречного иска.

Представитель ФИО2 - ФИО5 в судебном заседании, поддержав встречный иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, отметив, что последний обещал передать ФИО3 38 000 000 руб. только после государственной регистрации залога квартиры ФИО2. Однако, ни 09.07.2015г., когда в Управлении Росреестра по Смоленской области фактически были подписаны договор займа от 07.07.2015г., расписка о получении денег от 07.07.2015г. и договор залога от 07.07.2015г., ни после государственной регистрации названного обременения деньги в указанном размере Воротниковым ФИО3 переданы не были.

ФИО3 и его представитель ФИО6 при рассмотрении дела сослались на необоснованность исковых требований ФИО1, отметив, что договор займа от 07.07.2015г. на сумму 38 000 000 руб. является безденежным, поскольку истец по первоначальному иску не исполнил своих обязательств по передаче данной денежной суммы, в связи с чем, оспариваемый ФИО2 договор залога подлежит признанию недействительным.

Управление Росреестра по Смоленской области, извещенное о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направило.

Заслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО7, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ).

Исходя из положений п.1. ст.9, п.п.1, 2 ст.10, ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

По правилам ст.409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.07.2014г. является собственником квартиры <адрес> (л.д.15, 144-146)

07.07.2015г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор займа, в соответствии с которым истец по первоначальному иску обязался предоставить ФИО3 в долг денежные средства в размере 38 000 000 руб. на срок до 10.01.2016г. с условием уплаты на сумму займа 19,2% годовых. По условиям сделки (п.п.2.2.1, 2.2.2) возврат займа должен осуществляться частями: 5 000 000 руб. уплачивается заемщиком в срок до 30.08.2015г.; 33 000 000 руб. уплачивается заемщиком в срок до 10.01.2016г.; проценты за пользование займом уплачиваются ежемесячно 30 числа текущего месяца; первая выплата процентов за пользование суммой займа за период с даты получения суммы займа до 30 августа 2015г. уплачивается заемщиком в срок 30.08.2015г., последующие выплаты процентов за пользование суммой займа производятся заемщиком до 30 числа каждого текущего месяца (л.д.32, 157-158).

ФИО3 07.07.2015г. выдана ФИО1 расписка, подтверждающая факт передачи последним ФИО3 38 000 000 руб. во исполнение упомянутого договора займа (л.д.7, 168).

07.07.2015г. ФИО1 с ФИО2, за которого на основании нотариально удостоверенной доверенности действовал ФИО7, заключен договор залога, по условиям которого залогодержатель (Воротников) принял, а залогодатель (ФИО2) передал в залог в обеспечение полного и надлежащего исполнения ФИО3 всех обязательств, возникших из заключенного 07.07.2015г. последним с ФИО1 договора займа, квартиру <адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости определена сторонами договора залога равной 17 000 000 руб. (л.д.8-10, 161-164, 166-167).

Согласно оспариваемому договора залога залогодержатель без дополнительного соглашения приобретает право обратить взыскание на предмет залог, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо в случае однократного нарушения срока уплаты суммы займа и/или ее части или процентов, либо когда в силу закона залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее (п.2.4). В случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предмет залога переходит в собственность залогодержателя. Предмет залога по договору может быть отчужден залогодателем залогодержателю способом и на условиях согласованных сторонами, а при не достижении согласия путем предложения залогодержателя (п.3.8).

Из объяснений ФИО1 и материалов дела следует, что в нарушение условий договора займа от 07.07.2015г. ФИО3 сумму займа, равную 38 000 000 руб. до настоящего времени не возвратил, оплату процентов за пользование денежными средствами также не произвел, в связи с чем, 24.09.2016г. в адрес ФИО2 истцом по первоначальному иску направлено требование о заключении соглашения об отступном с приложением для подписания проекта соответствующего соглашения от 23.09.2016г., которое было получено залогодателем 28.09.2016г. (л.д.11-19). Вместе с тем, на момент рассмотрения дела такое соглашение не заключено.

Па утверждению ФИО3 и его представителя, а также представителя ФИО2, несмотря на подписание ФИО3 расписки от 07.07.2015г. о получении от ФИО1 38000000 руб., данная денежная сумма в действительности последним ФИО3 не передавалась. Условием предоставления в долг 38000000 руб. являлась передача ФИО1 в залог квартиры <адрес>, после регистрации которого истец по первоначальному иску обещал передать ФИО3 38 000 000 руб. Однако, ни 09.07.2015г., когда в Управлении Росреестра по Смоленской области фактически были подписаны договор займа от 07.07.2015г., расписка о получении денег от 07.07.2015г. и договор залога от 07.07.2015г., ни после государственной регистрации указанного обременения деньги в указанном размере Воротниковым ФИО3 переданы не были.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что 09.07.2015г. после 16 час. присутствовал в Управлении Росреестра по Смоленской области, где ФИО3 были подписаны договор займа от 07.07.2015г. и расписка о получении денежных средств от 07.07.2015г. Между тем, 09.07.2015г. саму передачу денег в сумме 38 000 000 руб. от Воротникова Ахматову, с которым Сыревич находился в тот день с 11 часов и до вечера, данный свидетель не наблюдал.

Анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду придти к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого ФИО2 договора залога недействительным.

Ссылаясь на недействительность оспариваемой сделки, ФИО2 указывает на то, что она была совершена в целях обеспечения несуществующего обязательства (поскольку договор займа от 07.07.2015г., сторонами которого являются ФИО1 и ФИО3, является незаключенным в силу безденежности), что противоречит закону (ст.ст.229, 334 ГК РФ) и в силу ст.168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора залога.

По правилам ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно п.1 ст.812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

До настоящего времени ФИО3 заключенный с ФИО1 договора займа от 07.07.2015г. на основании п.1 ст.812 ГК РФ не оспаривал и данный договор в судебном порядке незаключенным ввиду безденежности не признан.

В рамках судебного разбирательства ФИО2 не представлено суду достоверных и неопровержимых доказательств того, что 38 000 000 руб. по упомянутой сделке Воротниковым в действительности ФИО3 не передавались. Напротив, факт получения ФИО3 от истца по первоначальному иску указанной денежной суммы подтверждается выданной ФИО3 ФИО1 распиской от 07.07.2015г.

Показания свидетеля ФИО7 доказательством безденежности договора займа от 07.07.2015г. служить не могут, поскольку данный свидетель не опроверг факт получения ФИО3 от истца по первоначальному иску 38 000 000 руб. в период до 11 час. 09.07.2015г. Кроме того, к показаниям названного свидетеля суд относится критически, поскольку он при подписании оспариваемого договора залога представлял интересы ФИО2, что не исключает его заинтересованности в исходе дела. К тому же, применительно к правилам п.2 ст.812 ГК РФ свидетельские показания ФИО7 в подтверждение безденежности договора займа от 07.07.2015г., который в соответствии с требованиями ст.808 ГК РФ был совершен в письменной форме с составлением подписанной заемщиком расписки о получении от заимодавца денежных средств, нельзя признать допустимым доказательством по делу.

Написание ФИО3 упомянутой расписки под влиянием насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств судом при рассмотрении дела не установлено. Ссылки ФИО3 на то, что данная расписка была собственноручно подписана им вследствие обмана со стороны ФИО1, что выразилось в даче последним обещания о передаче ФИО3 38 000 000 руб. после регистрации залога квартиры, объективно ничем не подтверждены, как и не подтверждены утверждения представителя ФИО2 и ФИО3 о том, что целью заключения Воротниковым оспариваемого договора залога являлось обеспечение исполнения ФИО3 заемных обязательств, возникших перед истцом по первоначальному иску из другого договора займа, связанного с приобретением семьей ФИО3 жилого дома №6 по ул.Богородицкая г.Смоленска (л.д.6, 73-74, 94-95).

Непредъявление до настоящего времени ФИО1 к ФИО3 требований о возврате долга и уплате процентов за пользование заемными денежными средствами вопреки доводам представителя ФИО2 само по себе не свидетельствует о безденежности договора займа от 07.07.2015г. Предъявление указанных требований является правом ФИО1, которое может быть реализовано им в любое время.

Подписание упомянутого письменного договора займа, датированного 07.07.2015г., только 09.07.2015г. (на что ссылаются представители ФИО2 и ФИО3), т.е. после передачи денежных средств заемщику, не является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены заемщиком, подтвердившим факт заключения договора займа в письменном документе (расписке от 07.07.2015г.).

Из материалов дела усматривается, что оспариваемый договор залога от 07.07.2015г. заключен в письменной форме в отношении принадлежащего залогодателю имущества, подписан его сторонами и 15.07.2015г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области; в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации №67<данные изъяты> об ипотеке в пользу ФИО1 (л.д.10-оборот, 15, 154-156)

Как следует из текста оспариваемого договора (п.1.6), залогодатель ознакомлен со всеми условиями данной сделки и согласен отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, вытекающих из договора займа от 07.07.2015г. (сумма займа - 38 000 000 руб.; срок возврата займа - до 10.01.2016г.; процентная ставка за пользование займом - 19,2% годовых).

Упомянутый договор залога содержит все существенные условия для данного вида сделок, прошел государственную регистрацию, в связи с чем, считается заключенным.

При таких обстоятельствах, ввиду недоказанности факта незаключения между ФИО1 и ФИО3 договора займа от 07.07.2015г. на сумму 38 000 000 руб., суд отказывает в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании договора залога от 07.07.2015г. недействительным и применении последствий его недействительности.

Указывая на наличие оснований для перехода к ФИО1 права собственности на заложенную ФИО2 квартиру <адрес>, истец по первоначальному иску приводит доводы о том, что подобная возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа предусмотрена самим договором залога от 07.07.2015г. (п.3.8).

Вместе с тем, согласно соответствующему договорному условию для такого перехода права собственности на заложенное жилое помещение необходимо отчуждение залогодателем залогодержателю предмета залога способом и на условиях согласованных сторонами, а при не достижении согласия «путем предложения залогодержателя».

Таким образом, для возникновения у ФИО1 права собственности на квартиру <адрес> ввиду неисполнения ФИО3 своих обязательств по заключенному с истцом по первоначальному иску договору займа от 07.07.2015г. в силу буквального толкования п.3.8 договора залога от 07.07.2015г. необходимо заключение между ФИО1 и ФИО2 договора, определяющего условия отчуждения последним принадлежащего ему недвижимого имущества в виде упомянутой квартиры. Такой договор (соглашение) на момент рассмотрения дела залогодержателем и залогодателем не заключен, а понуждение ФИО2 к заключению такого договора на условиях, определенных исключительно ФИО1 («путем предложения залогодержателя», как указано в договоре залога от 07.07.2015г.) действующим гражданским законодательством не предусмотрено (п.4 ст.421 ГК РФ).

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю).

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст.ст.334, 349 ГК РФ, ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из смысла приведенных правовых норм следует, что удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества является результатом четко определенной нормами действующего законодательства процедуры, включающей в себя неисполнение либо ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства; возбуждение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; осуществление процесса реализации заложенного имущества в порядке и формах, которые предусмотрены действующим законодательством; после проведения процедуры реализации заложенного имущества за счет полученных денежных средств осуществляется удовлетворение прав требования залогодержателя; в случае невозможности получения денежных средств в результате проведения процедуры реализации заложенного имущества, за счет которых можно было бы осуществить удовлетворение прав требования залогодержателя, у последнего после соблюдения установленных законодательством условий появляется возможность оставить предмет залога за собой (ст.ст.56 – 59.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность залогодержателя, если только это прямо не предусмотрено законом либо соглашением сторон договора залога, которое может быть квалифицировано, в частности, как отступное. Однако, как уже отмечалось, между Воротниковым и ФИО2 соглашение о прекращении залогового обязательства предоставлением отступного в виде спорного объекта недвижимости не заключалось.

Доводы представителя ФИО1 о том, что содержащееся в договоре залога от 07.07.2015г. условие о переходе права собственности на предмет залога к залогодержателю, свидетельствует о достижении последним с залогодателем соглашения о предоставлении отступного несостоятельны, поскольку, исходя из содержания данного договорного условия, оно не может рассматриваться как соглашение, предусмотренное ст.409 ГК РФ.

При разрешении спора суд также отмечает, что в соответствии с положениями главы 26 ГК РФ отступное является одним из способов прекращения обязательств. Для прекращения обязательства на основании ст.409 ГК РФ, исходя из правовой природы отступного, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для перехода от ФИО2 к ФИО1 права собственности на предмет залога (квартиру <адрес>) не имеется. Указанный договор ипотеки не является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, по своей правовой природе обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, предусматривая право залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении иска ФИО1, что, однако, не лишает последнего права на предъявление в суд иска к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности по передаче в собственность заложенного жилого помещения, признании договора залога квартиры прекращенным посредством предоставления отступного, о государственной регистрации права собственности на жилое помещение и встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3, Управлению Росреестра по Смоленской области о признании договора залога недвижимости имущества недействительным о применении последствий его недействительности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий А.В.Кудряшов

Решение в окончательной форме

изготовлено 07.02.2016г.