Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к акционерному обществу «ЮИТ Уралстрой» о признании акта передачи жилого помещения в одностороннем порядке недействительным, возложении обязанности передать объект долевого строительства уполномоченным лицом,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику о признании акта передачи жилого помещения в одностороннем порядке недействительным, возложении обязанности предоставить проектную документацию, возложении обязанности передать объект долевого строительства уполномоченным лицом.

В обоснование заявленных требований указано, что 13.07.2018 между ФИО2 и АО «ЮИТ Уралстрой» заключен договор участия в долевом строительстве < № >. По условиям договора АО «ЮИТ Уралстрой» приняло на себя обязательство построить на земельном участке многоквартирный 17-этажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ФИО2, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с условным номером < № >, расположенную на 13 этаже, общей площадью по проекту 30,87 кв. м, жилой площадью - 11,97 кв. м. В свою очередь ФИО2 обязалась оплатить стоимость в размере 2 346 120 рублей. Однако АО «ЮИТ Уралстрой» до настоящего времени свои обязательства по строительству многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и передаче объекта долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2019 до настоящего времени не исполнило. 14.02.2019 ФИО2 было получено уведомление об окончании строительства объекта. 16.02.2019 в АО «ЮИТ Уралстрой» было передано требование предоставить к моменту приемки проектную документацию (полный комплект), а также документ, удостоверяющий полномочия представителя АО «ЮИТ Уралстрой» на подписание акта приема-передачи, паспортов на передаваемое оборудование, а также о сообщении даты приемки. 21.05.2019, явившись на приемку квартиры, ФИО2 обнаружила, что представитель АО «ЮИТ Уралстрой» не имеет при себе доверенности на подписание акта приема-передачи квартиры. Договор участия в долевом строительстве был заключен ФИО2 с Н.Л.В., которая на осмотре отсутствовала. Также не была предоставлена проектная документация. В связи с этим, ФИО2 был написан мотивированный отказ от подписания акта передачи, который был передан АО «ЮИТ Уралстрой». 28.05.2019 ФИО2 направила в адрес АО «ЮИТ Уралстрой» претензию, где дополнительно указала, что на приемку квартиры необходимо представить проектную документацию, без которой невозможно произвести проверку соответствия передаваемого объекта, то есть фактически невозможно произвести приемку квартиры. На данную претензию АО «ЮИТ Уралстрой» был дан ответ об отказе в предоставлении проектной документации. Явившись на приемку 11.06.2019, ФИО2 вновь обнаружила, что проектная документация отсутствует. В связи с этим, ФИО2 был составлен акт осмотра объекта с указанием всех дефектов, которые возможно было обнаружить без проектной документации, как в части квартиры, так и в части мест общего пользования и прилегающей территории, а также с указанием о том, что проектная документация не была представлена. 22.09.2019 ФИО2 получила односторонний акт от 12.09.2019, с которым не согласилась, полагая, что отказ от подписания акта приемки с ее стороны являлся обоснованным и АО «ЮИТ Уралстрой» не имел права составлять акт в одностороннем порядке.

В исковом заявлении истец ФИО2 просила признать акт передачи жилого помещения в одностороннем порядке от 12.09.2019 недействительным, обязать ответчика предоставить на ознакомление полный комплект проектной документации под титулом «Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах пер. Симбирский-ул. Кировоградская в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга» стадия Р в части первой очереди строительства со всеми внесенными изменениями и со штампом о принятии к производству работ до подписания акта передачи объекта долевого строительства, а также обязать ответчика передать объект долевого строительства истцу лицом, уполномоченным ответчиком на подписание акта передачи в соответствии с требованиями федерального законодательства.

В судебном заседании истец ФИО2 отказалась от исковых требований в части возложения на ответчика обязанности предоставить для ознакомления проектную документацию, поскольку она предоставлена истцу в ходе рассмотрения дела, в остальном исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Определением суда от 24.01.2020 отказ от иска в данной части принят судом, производство по делу в части указанного требования прекращено.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Заслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 13.07.2018 между ФИО2 и АО «ЮИТ Уралстрой» заключен договор участия в долевом строительстве < № >.

По условиям договора АО «ЮИТ Уралстрой» приняло на себя обязательство обеспечить строительство односекционный многоквартирный жилой дом (< № > по ПЗУ) - 1 этап строительства в составе: Комплексной застройки жилыми домами с подземной пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: <...> находящегося по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством передать дольщику квартиру (объект долевого строительства), имеющую строительный номер < № >, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 1.1). Пунктом 1.1 договора также предусмотрены основные характеристики объекта долевого строительства: назначение объекта долевого строительства - жилое помещение, этаж - 13, общая проектная площадь - 30,87 кв. м., площадь квартиры - 29,47 кв. м., жилая площадь (площадь комнат) - 11,95 кв. м.

В соответствии с п.п. 5.1, 5.1.1 договора дольщик обязуется уплатить цену договора в размере 2 346 120 рублей.

Цена договора оплачена истцом, что по делу не оспаривается.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. Из приведенных норм в их взаимосвязи также следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Материалами дела подтверждается, что многоквартирный жилой дом < адрес >, в состав которого входит спорный объект долевого строительства, введен в эксплуатацию 24.12.2018.

Единый срок передачи объектов долевого строительства всем участникам, в том числе, истцу, согласно условиям договора, установлен до 30.06.2019.

Уведомлением от 24.12.2018, полученным, как указано истцом, 14.02.2019 ФИО2 уведомлена об окончании строительства и о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также о необходимости явиться на приемку объекта и подписание акта приема-передачи. Также разъяснено, что в течение тридцати дней со дня получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта и готовности объекта долевого строительства к передаче участник должен принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Кроме того, указано, что в день приема-передачи объекта долевого строительства участник подписывает акт приема-передачи объекта долевого строительства либо представляет мотивированный отказ от подписания акта. В случае обнаружения при осмотре дефектов составляется дефектная ведомость. После устранения выявленных дефектов дольщик обязан принять объект в течение трех дней со дня получения от застройщика уведомления об устранении замечаний (л.д. 16).

Первичный осмотр объекта состоялся 21.05.2019. По результатам осмотра истцом был составлен мотивированный отказ от подписания акта приема-передачи, в котором перечислены имеющиеся недостатки квартиры, замечания по общедомовому имуществу, а также указано об отсутствии у представителя ответчика, явившегося на приемку, доверенности в подтверждение полномочий на подписание акта приема-передачи квартиры и непредставление проектной документации (л.д. 20).

Также 28.05.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия (л.д. 21-23).

04.06.2019 истцу АО «ЮИТ Уралстрой» дан ответ о том, что указанные истцом недостатки объекта долевого строительства устранены, при передаче квартиры будут предоставлены документы, подтверждающие полномочия сотрудников АО «ЮИТ Уралстрой», сопровождающих осмотр квартиры, хотя их полномочия явствовали из обстановки, в которой они действовали, и не требовали дополнительного подтверждения согласно пп. 2 п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Непосредственно акт приема-передачи подписывается начальником отдела продаж на основании доверенности после подписания акта участником долевого строительства. Также истцу разъяснено, что после ввода объекта в эксплуатацию техническая документация передается застройщиком в управляющую компанию для эксплуатации и обслуживания. В настоящее время обслуживание указанного дома осуществляется ООО «Урал ЮИТ Сервис» на основании протокола решения собственников, в связи с чем, документация передана в управляющую компанию. Также указано, что при приемке квартиры можно руководствоваться договором долевого участия в строительстве, к которому приложена планировка квартиры с поэтажной экспликацией, уровень отделки, также дополнительная информация размещена в проектной декларации на публичном и общедоступном сайте нашдом.рф. Кроме того, разъяснено, что замечания относительно мест общего пользования не являются препятствием для приемки квартиры (л.д. 24-25).

Из указанного ответа АО «ЮИТ Уралстрой» следует, что истцу подробно даны разъяснения по всем имеющимся у нее и указанным ею вопросам.

11.06.2019 состоялся вторичный осмотр квартиры, по результатам которого установлено отсутствие первичных замечаний, но истцом обозначены новые замечания по квартире, а также замечания по общедомовому имуществу многоквартирного дома (л.д. 29-31), в связи с чем, акта приема-передачи вновь не был подписан.

По делу не оспаривается, что на осмотре 11.06.2019 присутствовала также Н.Л.В., которой была представлена доверенность, наделяющая ее полномочиями на подписание акта приема-передачи (л.д. 52-54).

12.09.2019 АО «ЮИТ Уралстрой» составлен акт передачи жилого помещения в одностороннем порядке (л.д. 32-33).

Данный акт истец просит признать недействительным.

Положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами дела подтверждается, что ФИО2, получив уведомление о завершении строительства и необходимости приемки объекта, в установленный договором срок не выполнила свою обязанность по приемке и не подписала акт приема-передачи.

При таких обстоятельствах, учитывая, положения ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ответчик вправе был составить односторонний акт приема-передачи объекта от 12.09.2019.

Поскольку акт соответствует требованиям специального закона и полномочиям застройщика, оснований для признания его недействительным суд не усматривает. В силу чего исполнение, совершенное ответчиком в отношении объекта долевого строительства, является надлежащим исполнением, а требование о признании акта недействительным удовлетворению не подлежит.

При этом судом учитывается, что в соответствии с п. 2 ст. 7, п. 5 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отказ участника от подписания передаточного акта в отношении объекта долевого строительства обоснован не в случае наличия в построенном объекте каких-либо недостатков само по себе, а тогда, когда объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 названного Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В ходе рассмотрения дела истцом не было представлено доказательств, подтверждающих, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 названного Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, на наличие таких недостатков истец в ходе судебного разбирательства не ссылалась.

Само по себе непредставление ответчиком истцу проектной документации, притом, что истцу было разъяснено о ее передаче в управляющую компанию, что подтверждается представленным ответчиком в материалы дела актом приема-передачи от 08.02.2019, также не является безусловным основанием для признания отказа истца от приемки квартиры обоснованным, поскольку фактически истец не был лишен права на ознакомление с нею, более того, истцу было разъяснено ответчиком, что при приемке квартиры можно руководствоваться договором долевого участия в строительстве, к которому приложена планировка квартиры с поэтажной экспликацией, уровень отделки, также дополнительная информация размещена в проектной декларации на публичном и общедоступном сайте нашдом.рф, что является достаточным на стадии приемки квартиры.

Доводы истца о том, что в квартире могут иметься недостатки, которые возможно выявить только при наличии проектной документации, носят предположительный характер, в связи с чем, признаются судом несостоятельными. Предыдущий негативный опыт истца при приемке иного объекта у того же застройщика, на что ссылается истец, не имеет отношения к данному делу и не может являться основанием для вывода о том, что и в данном объекте имеются какие-либо недостатки.

Кроме того, выявление каких-либо недостатков в квартире не лишает истца права и после приемки объекта предъявить застройщику требования, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, не подлежит удовлетворению и производное требование о возложении на ответчика обязанности передать объект долевого строительства истцу лицом, уполномоченным ответчиком на подписание акта передачи, при этом, односторонний акт подписан уполномоченным лицом.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к акционерному обществу «ЮИТ Уралстрой» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.В. Шевелева