Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованием к ПАО Сбербанк в лице Омского отделения № 8634 о признании отсутствующей ипотеки в силу закона, записи регистрации № № от 19.09.2018, установленную в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, на основании кредитного договора № № от 04.09.2018, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 и ФИО3 В обоснование требований указано, что решением Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 за ФИО4 признано право собственности на указанное выше жилое помещение. На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.08.2019 решение Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 отменено, за истцом ФИО1 признано право собственности на квартиру <адрес>. При обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на указанную выше квартиру ей стало известно о наличии ограничения № № от 19.09.2018 (залог в силу закона). Данная регистрационная запись сделана на основании кредитного договора № № от 04.09.2018, заключенного между ФИО3, ФИО5 и ПАО «Сбербанк России», что нарушает права истца ФИО1, что и послужило основанием для обращения в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена судом надлежаще, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО17 которая поддержала заявленные требования в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк в лице Омского отделения № 8634 по доверенности ФИО18 в судебном заседании не признала заявленные требования в полном объеме, пояснила, что спорная квартира, переданная в залог ПАО «Сбербанк России», на момент заключения кредитного договора с ФИО2, ФИО3, ипотеки в силу закона, не была утеряна до этого собственником, не была похищена, и не выбыла из владения иным путем помимо воли, полагала необходимым применить правила, предусмотренные абзацем вторым п. 2 ст. 335 ГК РФ, указав, что банк является добросовестным залогодержателем.

Представитель третьего лица АО «Газпромбанк» по доверенности ФИО19 в судебном заседании полагал необходимым удовлетворить требования истца.

Третьи лица ФИО4, ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежаще.

Представитель третьего лица ФИО4 по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, в котором отметил, что о наличии претензий ФИО1 на спорную квартиру, ни ФИО4, ни ФИО3, ФИО2, ни ПАО «Сбербанк России» на момент совершения сделки, известно не было и быть не могло, в виду того, что ФИО1 с момента заключения договора соинвестирования № № от 08.06.2006, права на квартиру не заявлялись вплоть до марта 2019 года, когда она обратилась с апелляционной жалобой на решение Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 по делу № 2-629/2018. Также указывает, что при заключении кредитного договора с АО «Газпромбанк» ФИО1 было дано нотариальное обязательство от 02.08.2007, в соответствии с которым она приняла на себя обязательства после получения кредита произвести все необходимые юридические и фактические действия в соответствии с действующим законодательством РФ для осуществления государственной регистрации возникновения права залога ЗАО Акционерного Банка газовой промышленности «Газпромбанк», которое исполнено не было. Фактически после подписания кредитного договора и перечисления денежных средств в пользу ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» ФИО1 вообще не осуществляла никаких действий, направленных на получение квартиры, ее содержание и оформление.

Представитель третьего лица ФИО3 по доверенности ФИО7 в судебном заседании также возражала против удовлетворения требований истца, представила в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, указав, что на момент возникновения обременения в виде ипотеки договор соинвестирования, заключенный между ФИО4 и ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» в отношении спорной квартиры, не был признан недействительным. Более того, имелся вступивший в законную силу судебный акт о признании за ФИО4 права собственности на спорное жилое помещение. На момент возникновения ипотеки залогодатели ФИО3, ФИО2 являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходами по его содержанию. При этом, ФИО1 владельцем заложенной недвижимости не была, право собственности за ней на спорное нежилое помещение признано только 02.08.2019, то есть спустя почти год после возникновения ипотеки. Считает, что ПАО «Сбербанк России» действовало добросовестно, полагает необходимым применить правила, предусмотренные абзацем вторым п. 2 ст. 335 ГК РФ.

Выслушав участвующих лиц в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что 05.09.2007 года между инвестором ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» и соинвестором ФИО4 заключен договор соинвестирования № № предметом которого являются отношения сторон, связанные с объединением принадлежащих им денежных средств в целях совместного осуществления капитальных вложений и последующего получения в собственность части имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта пропорционально размеру внесенного инвестиционного взноса (п. 1.1) (л.д. 84-86).

Согласно п. 1.2 договора соинвестор вносит, а инвестор принимает денежные средства в сумме, указанной в договоре с целью осуществления капитальных вложений в строительство кирпично-монолитного жилого дома по адресу: <адрес>.

Оплата соинвестором инвестиционного взноса является основанием для участия соинвестора в разделе имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта, планируемый окончания строительства - 2 квартал 2007 года (п.п. 1.3, 1.4).

Пунктом п. 2.1 договора предусмотрено, что соинвестор приобретает право на получение в собственность в жилом доме по адресу: <адрес> квартиры с условным номером 5 площадью 67,97 кв.м.

В соответствии с п. 5.3 соинвестор ФИО4 принял на себя обязанность по сдаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру в течение 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры.

ФИО4 произведена оплата полной стоимости квартиры в размере 2616000,00 рублей.

07.09.2007 года инвестор ОАО Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» передал соинвестору ФИО4 по акту приема-передачи квартиры квартиру по адресу: <адрес>

Решением Первомайского районного суда г.Омска от 05.10.2017 из анализа условий заключенного между инвестором ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» и соинвестором ФИО4 договора соинвестирования от 05.09.2007 года № № сделан вывод, что данный договор соинвестирования содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым при условии оплаты инвестиционного взноса соинвестор приобретает право на получение в собственность квартиры в жилом доме.

То есть, фактически ФИО4 принял на себя обязательство передать другой стороне договора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» денежные средства в сумме 2616000,00 рублей, в связи чем получил право на передачу ему по окончанию строительства жилого дома квартиры по адресу: <адрес>

Жилой дом был возведен Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и 29.06.2007 года сдан в эксплуатацию.

Так, решением Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на жилое помещение, квартиру по адресу: <адрес> площадь помещения 66,8 кв.м., расположена на этаже № 2» (л.д. 69-73).

В суде апелляционной инстанции по рассмотрению апелляционной жалобы представителя ФИО1 по доверенности ФИО8, представителя АО «Газпромбанк» по доверенности ФИО9 на вышеуказанное решение было установлено, что ФИО4 представил договор соинвестирования № № от 05.09.2007, заключенный между ним и ОАО ТПИ «Омскгражданпроект», однако годом ранее аналогичный договор в отношении квартиры по адресу: <адрес> был заключен между ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» и ФИО1 – договор соинвестирования № № от 08.06.2006.

Имущественные права по договору соинвестирования № № от 08.06.2006 ФИО1 передала в залог на основании договора залога имущественных прав № № от 03.08.2007 в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору № № на покупку недвижимости от 03.08.2007.

В соответствии с указанным кредитным договором <***> от 03.08.2007 АО «Газпромбанк» предоставил ФИО1 целевой потребительский кредит на покупку спорной квартиры в размере 2340000 рублей на срок по 03.08.2027.

Ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по кредитному договору <***> от 03.08.2007 послужило поводом для обращения банка в суд с иском о досрочном взыскании задолженности по данному кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога – квартиры <адрес>, после чего банку стало известно о том, что спорная квартира переоформлена в собственность ФИО4 на основании решения Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 и о регистрации права общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО4 04.09.2018, а также обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

Из материалов дела усматривается, что 04.09.2018 между ПАО «Сбербанк России» в лице Омского отделения № 8634 и ФИО2, ФИО3 был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым последние получили кредит в сумме 2100000 рублей на срок 84 месяца под 9,40% годовых на приобретение готового жилья, расположенного по адресу: <адрес> В качестве обеспечения указанного кредитного договора 19.09.2018 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении указанного объекта недвижимости за № № (л.д. 174-177, 187-188).

По договору купли-продажи от 04.09.2018 за счет кредитных средств ФИО2, ФИО3 приобрели квартиру по адресу: <адрес>.д. 181).

Так, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Омска от 14.05.2018 установлен факт оплаты ФИО1 стоимости квартиры ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» за счет кредитных средств по кредитному договору № № от 03.08.2007 в размере 2340000 рублей, перечисленных платежным поручением № 433 от 03.08.2007 на расчетный счет ОАО ТПИ «Омскгражданпроект». Договор соинвестирования № № от 08.06.2006, заключенный между ней и ОАО ТПИ «Омскгражданпроект», недействительным не признан.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.08.2019 решение Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 отменено, по делу принято новое решение, которым признано за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: Омская область, <адрес> кадастровый номер: № В удовлетворении иска ФИО4 к Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий, акционерному обществу Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» о признании права собственности на жилое помещение, квартиру по адресу: г<адрес> отказано. Признан недействительным договор соинвестирования № № от 05.09.2007, заключенный между ОАО «Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» и ФИО4, и запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 № №, произведенную 23.05.2018 на основании решения Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 дело № №.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО4, судебная коллегия исходила из недобросовестности сторон при заключении сделки в отношении спорного жилого помещения между ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» и ФИО4, аффилированности сторон сделки, злоупотребление правом сторонами сделки, а также мнимости сделки.

Решением Центрального районного суда г.Омска от 31.01.2019 со ФИО1 в пользу АО «Газпромбанк» взыскана задолженность по кредитному договору № № от 03.08.2007 по состоянию на 04.10.2018 в размере 2157838,57 рублей, проценты по кредитному договору по ставке 13,5% годовых, начисленных на сумму фактического остатка просроченного основного долга с 05.10.2018 по дату полного погашения, однако, в удовлетворении требований банка об обращении взыскании на предмет залога отказано, по причине того, что на момент разрешения требований АО «Газпромбанк» собственниками спорной недвижимости являлись ФИО2, ФИО3 на основании сделки с ФИО4 от 04.09.2018.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 22.08.2019 решение Центрального районного суда г.Омска от 31.01.2019 отменено, судом принято решение об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.08.2019 решение Октябрьского районного суда г.Омска от 05.04.2018 отменено, которым, как отмечалось ранее, признано за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: Омская область, <адрес>, поскольку банк вправе в связи с неисполнением ФИО1 кредитных обязательств требовать обращения взыскания на данный объект недвижимости (л.д. 154-158).

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Статьей 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

В силу п. 6 ст. 8.1 названного Кодекса зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Из приведенных нормативных положений следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

С учетом данного обстоятельства и исходя из системного толкования вышеуказанных норм закона, суд приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 55:36:090107:2290, на основании кредитного договора № № от 04.09.2018, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 и ФИО3, фактически уже утратило свою силу, поскольку как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.08.2019, АО «ТПИ «Омскгражданпроект» по состоянию на 15.03.2018 было известно о наличии судебного спора по иску ФИО1 в отношении вышеуказанной квартиры, заявленного на основании заключенного годом ранее договора, обеспечивающего обязательства заемщика по кредитному договору, а также о намерении банка обратиться с иском в суд о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога – имущественные права по договору соинвестирования.

Ссылка представителя ответчика ПАО Сбербанк в лице Омского отделения № 8634 по доверенности ФИО20 о том, что при принятии судом решения, необходимо применить правила, предусмотренные абзацем 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ подлежит отклонению, в силу следующего.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Однако из указанного принципа следования имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права. Так, по смыслу ст. 10 и абзаца 2 п. 2 ст.335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать. Также исключения предусмотрены абзацем 3 п. 2 ст. 335 ГПК РФ, согласно которым предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Довод ПАО Сбербанк в лице Омского отделения № 8634 о том, что залог не подлежит признанию отсутствующим в силу того, что у ФИО4 на момент заключения кредитного договора имелось вещное право в отношении спорного объекта недвижимости, позволяющее его продажу ФИО2, ФИО3 по договору купли-продажи от 04.09.2018, последующую передачу 19.09.2018 в залог ПАО «Сбербанк России», отклоняется судом.

Вышеуказанным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.08.2019 установлено, что иск ФИО1 поступил в Центральный районный суд г.Омска 05.03.2018, в котором изложены обстоятельства заключения ею кредитного договора и договора соинвестирования строительства спорного объекта недвижимости, права по которому переданы в залог банку. Заявлено требование о возложении на ОА «ТПИ «Омскгражданпроект» обязанностей заемщика по кредиту, обеспеченному залогом прав в отношение объекта недвижимости. Поводом для обращения указано образование просрочек по кредитному договору, погашение задолженности по которому более 10 лет осуществлялось ОА «ТПИ «Омскгражданпроект».

О возбуждении указанного гражданского дела ОА «ТПИ «Омскгражданпроект» стало известно 15.03.2018 после получения копии искового заявления и повестки для опроса в порядке подготовки дела к судебному заседанию. В судебном заседании 26.04.2019 по иску ФИО1 представитель общества фактически подтвердил доводы иска о действительной цели оформления кредита на ее имя, заявил о намерении совершить необходимые действия для оформления права собственности ФИО1 на ту же квартиру.

Одновременно Октябрьским районным судом г.Омск рассматривался иск ФИО4 о признании права собственности на ту же квартиру, иск был принят судом 12.02.2018.

Между тем, при рассмотрении иска ФИО4 о признании права собственности на квартиру на основании договора от 05.09.2007 представитель АО «ТПИ «Омскгражданпроект» ФИО3 умолчал о наличии ранее заключенного договора от 08.06.2006 в отношении спорного объекта недвижимости и об обременении квартиры, также возникшем ранее указанной в договоре с ФИО4 даты – 03.08.2007.

В этой связи доводы представителей ответчика ПАО Сбербанк в лице Омского отделения № 8634, третьих лиц ФИО4, ФИО3 о том, что ФИО1 данным обращением в Центральный районный суд г.Омска фактически отказалась от прав на спорную квартиру, тем самым по ее инициативе и воле спорная квартира выбыла из владения, суд считает не соответствующими действительным обстоятельствам, установленным в ходе судебных разбирательств.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время отсутствуют какие-либо юридические основания для сохранения обременения в виде ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на основании кредитного договора <***> от 04.09.2018, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 и ФИО3

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Приходя к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру, суд также учитывает, что у истца в силу объективных причин отсутствует иная внесудебная возможность для прекращения указанного обременения, что нарушает его права и свободы, так как ограничивает возможность распоряжения принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования истца удовлетворить, признать отсутствующей ипотеку в силу закона, запись регистрации № №-№ от 19.09.2018, установленную в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующей ипотеку в силу закона, запись регистрации № № от 19.09.2018, установленную в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г<адрес>, кадастровый номер №, на основании кредитного договора <***> от 04.09.2018, заключенному ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г.Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.С. Шафоростова

Мотивированное решение изготовлено 24.01.2020 года.