Гражданский кодекс часть 1

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Семцива И.В., при секретаре Рыбниковой Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты о признании права на продление договора аренды земельного участка, обязании продлить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шахтинский городской суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты о признании права на продление договора аренды земельного участка, обязании продлить договор аренды.

В обоснование иска ФИО1 указывает на то, что на основании договора купли-продажи недвижимости №23 от 17.06.2019г. ему принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (IV блок-секция), площадь застройки 477,3 кв.м., литер: А, п/А, подземная этажность: 1, кадастровый №, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, о чем в ЕГРН имеется запись №61:59:0020107:664-61/049/2019-8 от 18.07.2019г. и на основании договора купли-продажи недвижимости №21 от 17.06.2019г. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (V блок-секция), площадь застройки 464,1 кв.м., литер: А, п/А, подземная этажность: 1, кадастровый №, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, о чем в ЕГРН имеется запись №61:59:0020107:665-61/049/2019-8 от 18.07.2019г.

Ранее право собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства были зарегистрированы в ЕГРП 15.05.2006 года, за №61-61-49/032/2006-51, №61-61-49/032/2006-52. Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым № имеющем разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, для окончания проектных и строительных работ, для ввода в эксплуатацию жилого дома.

21.07.2011г. между предыдущим собственником выше указанных объектов незавершенного строительства - ООО «Строительная компания» и Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты был заключен договор аренды №6033 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым №.

В связи с тем, что по объективным причинам объекты незавершенного строительства не были достроены, в 2017г. ООО «Строительная компания» реализуя своё право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов (в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) обратилась в Администрацию г.Шахты.

Действуя на основании разъяснений полученных в МФЦ г.Шахты ООО «Строительная компания» истцом было подано заявление о продлении ранее заключенного договора.

На основании дополнительного соглашения от 15.09.2017г., об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №6033 от 21.07.2011г. договор аренды №6033 от 21.07.2011г. был продлен до 18.07.2019г., т.е. на срок менее двух лет.

В связи с финансовыми трудностями и необходимостью выполнения предусмотренных проектом работ по достройке и вводу в эксплуатацию объекты незавершенного строительства до настоящего времени не введены в эксплуатацию.

Сразу же после получения правоподтверждающих документов на приобретенные в собственность объекты незавершенного строительства 19.07.2019г. ФИО1 обратился с соответствующим заявлением о внесении изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020107:99, площадью 3256 кв.м. по <адрес>, ранее предоставленного ООО «Строительная компания» под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, в части изменения наименования арендатора, продления срока действия.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты истец был уведомлен об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, безвозмездного пользования земельным участком» по его заявлению от 19.07.2019г. рег.№1141171.

Свой отказ Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты мотивировал тем, что ООО «Строительная компания» уже был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020107:99 площадью 3256 кв.м. для завершения строительства, по договору аренды от 21.07.2011г. №6033, в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2017г., т.е. после 01.03.2015г., ООО «Строительная компания» реализовано право на однократное предоставление земельного участка под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, основания для заключения договора аренды на новый срок (продления срока действия договора от 21.07.2011г. №6033) с истцом, как с новым собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по <адрес>, отсутствуют.

Истец считает, что отказ в продлении договора аренды земельного участка под вышеуказанными объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, основан на неправильном применении действующего законодательства, в связи с чем, просит суд: признать за собой ФИО1 право на продление договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г. на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0020107:99, площадью 3256 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения от 15.09.2017г., об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г.; обязать Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты продлить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г. на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0020107:99, площадью 3256 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, на срок до 15.09.2020г., с изменением наименования арендатора (л.д.5-11).

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания (л.д.32,36), в суд не явился, письменно просил рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием уполномоченного представителя.

Представитель истца – ФИО2, действующий на основании нотариально выданной доверенности от 25.07.2019г. (л.д.30) в судебном заседании поддержал иск доверителя, просил суд удовлетворить его в полном объеме, по основаниям аналогичным указанным в иске.

Представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании доверенности от 28.06.2019г. (л.д.34) в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Выслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует то, что Шинкарю И.Г. на основании договора купли-продажи недвижимости №23 (без передаточного акта) от 17.06.2019г. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (IV блок-секция), площадь застройки 477,3 кв.м., литер: А, п/А, подземная этажность: 1, кадастровый №, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, о чем в ЕГРН имеется запись №61:59:0020107:664-61/049/2019-8 от 18.07.2019г. и на основании договора купли-продажи недвижимости № 21 (без передаточного акта) от 17.06.2019г. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (V блок-секция), площадь застройки 464,1 кв.м., литер: А,п/А, подземная этажность: 1, кадастровый №, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, о чем в ЕГРН имеется запись № от 18.07.2019г.

В судебном заседании установлено, что ранее право собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства были зарегистрированы в ЕГРП 15.05.2006 года, за №61-61-49/032/2006-51, №61-61-49/032/2006-52.

Из материалов дела следует, что вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым №, имеющем разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, для окончания проектных и строительных работ, для ввода в эксплуатацию жилого дома.

Действуя на основании разъяснений полученных в МФЦ г. Шахты ООО «Строительная компания» было подано заявление о продлении ранее заключенного договора.

На основании дополнительного соглашения от 15.09.2017г., об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г. договор аренды № от 21.07.2011г. был продлен до 18.07.2019г., т.е. на срок менее двух лет.

Сразу же после получения право подтверждающих документов на приобретенные в собственность объекты незавершенного строительства 19.07.2019г. ФИО1 обратился с соответствующим заявлением о внесении изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020107:99 площадью 3256кв.м. по <адрес>, ранее предоставленного ООО «Строительная компания» под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, в части изменения наименования арендатора, продления срока действия.

Свой отказ Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты мотивировал тем, что ООО «Строительная компания» уже был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020107:99 площадью 3256 кв.м. для завершения строительства, по договору аренды от 21.07.2011г. №, в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2017г., т.е. после 01.03.2015г., ООО «Строительная компания» реализовано право на однократное предоставление земельного участка под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, основания для заключения договора аренды на новый срок (продления срока действия договора от 21.07.2011г. №) с истцом, как с новым собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке по <адрес>, отсутствуют.

Суд полагает, что отказ в продлении договора аренды земельного участка под вышеуказанными объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, основан на неправильном применении ответчиком действующего законодательства.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

В соответствии с п.21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. (п.21 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ)

Согласно подп. 6, п. 8 Статьи 39.8. Земельного кодекса РФ (устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключаемого если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано после 1 марта 2015 года и такой земельный участок предоставлен впервые в аренду после 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. (введена Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства, зарегистрировавшим право собственности на него до 1 марта 2015г., расположенных на арендованном земельном участке, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015г., т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком именно «на три года» для завершения строительства, а не «на срок до трех лет» как предусмотрено для иных случаев. Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению сокращать установленный законом трехлетний срок, на который предоставляется в аренду земельный участок.

Системный анализ выше приведенных норм подлежащих применению позволяет сделать вывод, что предыдущий арендатор - собственник объектов незавершенного строительства ООО «Строительная компания» не в полной мере использовало право предоставленным законом. Так же следует отметить, что форма заявления для продления договоров аренды, установленная регламентом предоставления муниципальной услуги «Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, безвозмездного пользования земельным участком», утвержденного постановлением Администрации города Шахты от 08.02.2012г. №531 не содержит разделов касающихся отказа заявителя от продления договора на трех летний срок.

Исходя из специально-юридического анализа законодательной нормы, указание законодателем в п.21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 01.05.2019) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", о том, что «собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно позволяет сделать вывод, что, неоднократность будет иметь место, если продление договора было произведено именно на три года, а не на срок менее двух лет как произошло в данном случае.

Совокупность приведенных правовых норм свидетельствует о том, что в момент обращения ООО «Строительная компания» в Администрацию г.Шахты по вопросу аренды земельного участка для завершения строительства у Администрации г.Шахты возникла обязанность предоставить заявителю земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако Администрация г. Шахты исполнила свои обязанности лишь частично, предоставив заявителю земельный участок в аренду до 18.07.2019г., т.е. на срок менее трех лет путем заключения дополнительного соглашения к ранее заключенному договору.

В соответствии со ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В силу ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Как установлено ч. 2 ст. 6 ГК РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, безвозмездного пользования земельным участком» утвержденным постановлением Администрации города Шахты от 08.02.2012 №531 органом, предоставляющим услугу является Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты.

В связи с тем, что предыдущим собственником - арендатором предусмотренное законом право продление договора аренды на срок три года использовано только частично в пределах менее двух лет, то ФИО1 не может быть лишен права продление договора на срок до трех лет, в противном случае это повлечет невозможность использование земельного участка под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.

На основании изложенного, иск ФИО1 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются материалами дела, исследованными в судебном заседании.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 право на продление договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г. на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0020107:99, площадью 3256 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, на срок три года с момента заключения дополнительного соглашения от 15.09.2017г., об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты продлить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 21.07.2011г. на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:59:0020107:99, площадью 3256 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома, на срок до 15.09.2020г., с изменением наименования арендатора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд, начиная с 10 сентября 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2019 года.

Судья (подпись) И.В.Семцив

Копия верна:

Судья: И.В.Семцив

Секретарь: Ю.О.Рыбникова