Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО1 о понуждении исполнить обязательства по договору,

у с т а н о в и л:

Истец СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 об обязании исполнить обязательства, предусмотренные п.3.2.3 и п.3.2.7 Договора от 10.02.2016 №014-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием, заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ФИО1 в течение одного года с момента вступления в силу решения суда и взыскания с ФИО1 в пользу СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» на случай неисполнения решения суда судебной неустойки в размере 150 000 руб. за месяц, с ежемесячным увеличением указанной суммы на 3% за каждый последующий месяц (к сумме за предыдущий месяц) начиная с 13-го месяца от даты вступления в законную силу решения суда до месяца фактического его исполнения.

В обоснование своих требований истец указал, что 10.02.2016 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием №014-A3. Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 537 кв.м., кадастровый номер <№> (далее - Участок), Жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 362,4 кв.м., кадастровый номер <№> (далее - Здание, совместно именуемые - «Объект»). Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено обязательство Покупателя осуществить с учетом требований закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 разборку аварийных конструкций Здания, являющегося историческим зданием в соответствии с Законом, и признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в течение 6 месяцев с момента заключения Договора, и возвести на освобожденном Участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора. Указанные в данном пункте обязательства Покупателя являются существенным условием Договора. Срок исполнения данного обязательства истек в августе 2019 года. В соответствии с абз.2 п.3.2.6 Договора обязательства Покупателя по выполнению указанных в п.3.2.3 Договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий Договора. В соответствии п.3.2.7 Договора Покупатель должен представить Продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней с момента утверждения. В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.04.2019 №242 «Об изменении предмета деятельности Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на основании доверенности от 30.05.2019 №78/627-н/78-2019-4-553 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга уполномочил СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) организовывать контроль за правильным и своевременным выполнением покупателями государственного имущества Санкт-Петербурга своих обязательств по договорам, заключенным по результатам приватизации (продажи) государственного имущества Санкт-Петербурга (в том числе по договорам купли-продажи земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости), а также применять необходимые меры ответственности. О наделении указанными полномочиями в адрес Покупателя направлено письмо исх. от 01.07.2019 №46979-5.2/19. В адрес Покупателя направлено письмо (исх. от 31.10.2019 №78456-5.2/19) с предложением прибыть в адрес местонахождения Объекта для проведения проверки и составления акта. По результатам проверки был оформлен Акт и в адрес Покупателя направлено письмо (исх. от 20.11.2019 №83075-5.2/19), в котором зафиксированы нарушения и предложено прибыть в Учреждение для ознакомления и подписания его, и, соответственно, дачи объяснений и внесения возражений при их наличии. Обращение оставлено без ответа. В связи с вышеизложенным в целях урегулирования вопроса во внесудебном порядке в адрес Ответчика направлена претензия от 16.12.2019 №91155-5.2 с требованием исполнить обязательства п.3.2.3 и п.3.2.7 Договора. До настоящего времени данное требование Ответчиком не исполнено, не представлены документы, свидетельствующие об исполнении условий Договора: разрешительная документация на производство работ и разрешение на ввод законченного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию. Учреждение заявляет требование о понуждении исполнить обязательства, предусмотренные п.3.2.3 и п.3.2.7 Договора.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, доверил представлять свои интересы ФИО2, действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, представили суду письменный отзыв на исковое заявление, просили в удовлетворении требований отказать, снизить размер неустойку.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы дела в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований частично на основании следующего.

Судом установлено, что 10.02.2016 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ответчиком заключен Договор №014-A3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием (л.д.5-13).

Предметом Договора являются следующие объекты недвижимости:

1.Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 537 кв.м., кадастровый номер <№>

2.Жилое здание, расположенное по адресу: <адрес> площадью 362,4 кв.м., кадастровый номер <№>.

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено обязательство покупателя осуществить с учетом требований закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 №820-7 разборку аварийных конструкций Здания, являющегося историческим зданием в соответствии с Законом, и признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном Участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.

28.06.2016 к данному договору заключено дополнительное соглашение (л.д.15-16) о возможности после выполнения п.3.2.3 договора последующее отчуждения Здания и/или Земельного участка полностью или по частям, до этого отчуждение возможно только с согласия Продавца, т.е. Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Срок исполнения обязательства, указанного в п.3.2.3, истек в августе 2019 года.

В соответствии с абз.2 п.3.2.6 договора обязательства покупателя по выполнению указанных в п.3.2.3 договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий договора.

В соответствии п.3.2.7 договора покупатель должен представить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней с момента утверждения.

До настоящего времени п.3.2.3 ответчиком не выполнен, истцу не представлены документы, свидетельствующие об исполнении условий договора, а именно: разрешительная документация на производство работ и разрешение на ввод законченного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию.

01.07.2019 ответчик письмом №46979-5.2/19 (л.д.17-18) был уведомлен истцом, что согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 22.04.2019 №242 «Об изменении деятельности Санкт-Петербургского государственного казённого учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» истцу переданы функции АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», выполнение которых ранее было возложено на АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

29.11.2019 истцом был составлен Акт (л.д.19-22) о нарушении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: <адрес>, согласно которого комиссией истца было проверено выполнение существенных условий договора и отмечено, что ответчиком в установленный договором срок не выполнены работы по возведению объекта недвижимости, не получена разрешительная документация на производство работ, не представлено разрешение на ввод законченного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию. ответчику было предложено прибыть для подписания Акта проверки, но в условленное время ответчик к тстцу не прибыл.

31.10.2019 ответчику было направлено письмо №78456-5.2/19 (л.д.26), которым ответчик приглашался к 11.00 14.11.2019 по адресу нахождения Объекта купли-продажи <адрес> для проведения проверки и составления Акта проверки исполнения обязательств по Договору.

20.11.2019 ответчик письмом №83045-5.2/19 (л.д.27) был приглашен для подписания Акта проверки выполнения условий договора, но не явился.

Судом в процессе судебного разбирательства установлено, что в п.3.2.3 договора предусмотрено обязательство покупателя осуществить разборку аварийных конструкций здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора, и возведение на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Взятые на себя обязательства ответчиком исполнены частично, осуществлен демонтаж аварийного здания.

Неисполнение обязательства по возведению на земельном участке объекта недвижимости к настоящему времени вызвано следующими объективными обстоятельствами.

11.09.2019 между ООО «Регидасервис», генеральным директором которого является ответчик, и ООО «58 Центральный проектный институт» заключен договор №ПИР-33-1 на проектирование на Земельном участке объекта «Спортивно-оздоровительный комплекс».

Подготовленная ООО «58 Центральный проектный институт» проектная документация была направлена в ООО «ЧелЭкспертиза» для проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Согласно информации экспертной организации в ходе проведения экспертизы были выявлены недостатки (замечания), которые не позволяют сделать выводы о соответствии проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика на проектирование, результатам инженерных изысканий.

Выявленные в ходе экспертизы замечания проектная организация не устранила, в результате чего договор на проектирование был расторгнут по инициативе ответчика.

В целях строительства объекта недвижимости, на основании соответствующих запросов, ответчиком получены проекты договоров со следующими ресурсоснабжающими организациями: ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», договор №1654.055.18 о подключении к системе теплоснабжения со сроком оказания услуги 18 месяцев; ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», договор №255240/19-ВС о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения со сроком оказания услуги 18 месяцев; ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», договор №255240/19-ВО о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения со сроком оказания услуги 18 месяцев.

Со стороны ответчика указанные проекты договоров не были подписаны ввиду того, что не было получено положительное заключение экспертизы проектной документации и последовавшего затем расторжения договора с проектной организацией.

Согласно сведениям, содержащимся в градостроительном плане земельного участка, земельный участок обременен охранной зоной водопроводных сетей, охранной зоной канализационных сетей, охранной зоной газораспределительной сети, охранной зоной сетей связи и сооружений связи.

Суд принимает во внимание, что земельный участок как на момент его приобретения, так и в настоящее время имеет разрешенное использование - для размещения объектов розничной торговли.

Согласно п.3.6.1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.04.2017 №257 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга» размещение планируемого объекта капитального строительства не должно увеличивать дефицит мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта для жителей квартала.

В связи с тем, что расчетное количество мест на стоянке магазинов и торговых центров определяется из расчета 1 машиноместо на 15-25 кв.м. торговой площади, возвести полноценный объект капитального строительства для целей розничной торговли ответчику в настоящий момент не представляется возможным.

В целях исполнения обязательств, предусмотренных п.3.2.3 договора, в настоящее время ответчиком 01.11.2020 заключен договор подряда на выполнение проектных работ №2020.11.01/Зпр с ОООР «КАПпроект», со сроком выполнения работ по договору до 21.06.2021 и с учетом прохождения экспертизы проектной документации ориентировочно 21.08.2021, а также в связи с наличием земель, государственная собственность на которые не разграничена, непосредственно граничащих с принадлежащим ответчику земельным участком, ответчиком предпринимаются действия по оформлению земельных отношений на указанные земли в целях размещения парковочных мест к возводимому объекту недвижимости.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Разрешая заявленные требования, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований по праву.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.

Определяя срок ответчику для выполнения им взятых на себя обязательств по договору, суд, оценивая установленные по делу обстоятельства, приходит к выводу о необходимости предоставления ответчику для окончательного выполнения своих обязательств 24 месяца с момента вступления решения суда в законную силу, считая указанный срок разумным для исполнения ответчиками настоящего решения.

Согласно п.3 ст.206 ГПК РФ суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Суд, руководствуясь положениями ч.3 ст.206 ГПК РФ, с учетом п.1 ст.308.3 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению решения, а также руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, возлагает на ответчика обязанность выплачивать в пользу истца судебную неустойку в размере по 15 000 руб. в месяц, начиная с 25 месяца от даты вступления в законную силу решения суда до фактического исполнения решения суда.

Довод ответчика о том, что пункт договора об обязании ответчика возвести объект на купленном земельном участке является ничтожным, подлежит отклонению. Суд принимает во внимание, что с 2016 года ответчик договор в судебном порядке не оспаривал, подписал его. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 исполнить обязательства, предусмотренные п.3.2.3 и п.3.2.7 Договора от 10.02.2016 №014-АЗ купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ФИО1, в течение 24 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с ФИО1 в пользу СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в случае неисполнения решения суда судебную неустойку в размере 15 000 руб. в месяц, начиная с 25-го месяца от даты вступления в законную силу решения суда до фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО1 в пользу государства госпошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2021.