Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца администрации Осинского муниципального района и представителя заинтересованного лица комитета имущественных отношений администрации Осинского муниципального района - главного специалиста отдела доходов комитета имущественных отношений администрации Осинского муниципального района Ш., действующего по доверенности от 18 июня 2014 года и от 09 января 2014 года соответственно

представителя ответчика К. адвоката Чудинова Д.Б., представившего удостоверение № 2471 и ордер № от 24 апреля 2014 года и ответчика Ч. адвоката Чудинова Д.Б., представившего удостоверение № 2471 и ордер № от 07 мая 2014 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Осе гражданское дело по иску администрации Осинского муниципального района к К., Ч., третьим лицам комитету имущественных отношений администрации Осинского муниципального района и администрации <данные изъяты> сельского поселения Осинского муниципального района о расторжении договора аренды земельного участка № от 21 октября 2009 года,

у с т а н о в и л :

Администрация Осинского муниципального района обратилась в суд с иском к К., привлеченному по делу в качестве ответчика Ч., третьему лицу Комитету имущественных отношений администрации Осинского муниципального района и привлеченной по делу в качестве третьего лица, администрации <данные изъяты> сельского поселения, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от 21 октября 2009 года, имеющего кадастровый номер №, заключенный между администрацией Осинского муниципального района и К., мотивируя свои требования тем, что 21 октября 2009 г. между Администрацией Осинского муниципального района, с одной стороны (далее Арендодатель), и К. с другой стороны, (далее Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, общей площадью 35 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> кад. номер №, категория земель-земли населенных пунктов, целевое использование-земельный участок для размещения туристической базы отдыха. Срок аренды согласно п. 1.4 вышеназванного договора-по 20 октября 2012 г. Государственная регистрация договора аренды произведена Осинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы от 05. 02. 2010 г. номер регистрации №. Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с даты подписания акта приёма-передачи Участка или даты фактического использования указанного Участка, подтвержденного иным документом. Акт приёма-передачи приобщается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью. 15.11.2012 г. специалистами Комитета имущественных отношений было подготовлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21 октября 2009 г. № и вручено лично К. 26.12.2012 г. До настоящего времени данное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № со стороны Арендатора не подписано, земельный участок не используется. Отсутствие у специалистов Комитета имущественных отношений подписанного сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора аренды № от 21 октября 2009 г. является препятствием для обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю для расторжения данного договора.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что с момента получения ответчиком уведомления о расторжении договора аренды земельного участка № от 21 октября 2009 года прошло более 1 года и, исходя из смысла указанных норм, истец просит расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица комитета имущественных отношений администрации Осинского муниципального района Ш. на иске настаивал, по доводам, изложенным в заявлении, также пояснил, что К. не вносила арендные платежи, обусловленные условиями договора, получив соглашение о расторжении договора, которое ей было вручено 26 декабря 2012 года и не предъявив никаких возражений по этому поводу, К. тем самым признала факт расторжения договора аренды земельного участка, кроме того, К. не продлен срок действия разрешения на строительство туристической базы на арендуемом земельном участке и само строительство домиков осуществлено не на предоставленном в аренду земельном участке.

Ответчик К., и привлеченный по делу в качестве ответчика Ч., у которого по договору субаренды земельного участка от 06 января 2011 года (л.д. 44-47) спорный земельный участок в настоящее время находится в субаренде, в судебном заседании не присутствовали. От них поступили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Согласно поступивших в суд заявлений, ответчики К. и Ч., исковые требования не признают в полном объеме.

Представитель ответчиков К. и Ч., адвокат Чудинов Д.Б. иск не признал, пояснил, что доводы, приведенные истцом в исковом заявлении и приведенные представителями истца и третьего лица комитета имущественных отношений администрации Осинского муниципального района в судебном заседании, не могут являться основаниями для расторжения спорного договора аренды земельного участка.

Привлеченный по делу в качестве третьего лица представитель администрации <данные изъяты> сельского поселения, на территории которого расположен спорный земельный участок, в судебном заседании не присутствовал. О дне, месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В судебном заседании от 08 мая 2014 года представитель администрации <данные изъяты> сельского поселения глава поселения Х. поддержала исковые требования администрации Осинского муниципального района, при этом пояснила, что узнала из услышанного, что договор аренды земельного участка К. заключила в 2009 году, строительство домиков на участке началось в 2012 - 2013 г.г. Задолженности по арендной плате в настоящее время у К. не имеется.

Выслушав представителя истца и третьего лица комитета имущественных отношений администрации Осинского муниципального района Ш., представителя ответчиков К. и Ч. - адвоката Чудинова Д.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск администрации Осинского муниципального района не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что 21 октября 2009 года между Администрацией Осинского муниципального района и К. был заключен договор аренды земельного участка №, общей площадью 35 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> кад. номер №, категория земель-земли населенных пунктов, целевое использование-земельный участок для размещения туристической базы отдыха. Срок аренды согласно п. 1.4 вышеназванного договора-по 20 октября 2012 г. (л.д. (10-13).

06 января 2011 года К. и Ч. заключили договор субаренды в отношении вышеуказанного земельного участка (л.д. 44-47).

После заключения договора аренды земельного участка, К. начала его освоение и строительство на нем домиков для размещения отдыхающих, что подтверждается договором субаренды земельного участка, согласно которому земельный участок был предоставлен К. Ч., с целью размещения туристической базы отдыха (л.д. 44 -47); Договором подряда № 21/10 от 24 мая 2010 года на строительство грунтовой дороги для проезда на туристическую базу отдыха (л.д. 70-72); Договором подряда № 32/10 от 28 июля 2010 года на благоустройство площадки (выкорчевывание деревьев, выравнивание, осушение) под строительство туристической базы отдыха (л.д. 73- 73-75); градостроительным планом земельного участка от 29 сентября 2010 года (л.д. 77-80); Договором № 20-10 - гр на производство - топографо - геодезических работ от 05 июля 2010 года (л.д. 81- 83); Договором подряда № 33/11 от 11 июля 2011 года на выполнение ограждения по периметру на площадке туристической базы отдыха (л.д. 86- 88); Договором подряда № 37/11 от 01 августа 2011 года на устройство фундаментов на площадке туристической базы отдыха (л.д. 91 -= 93); выписками из технических паспортов домовладения по состоянию на 20 февраля 2012 года, из которых усматривается, что на арендованном земельном участке имеются здания незавершенные строительством (л.д. 96-115); Договором на изготовление и продажу рубленых срубов в количестве трех штук от 24 апреля 2012 года (л.д. 116 - 119).

15 октября 2012 года К. обратилась с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, в связи с незавершенным строительством туристической базы отдыха (л.д. 25).

Согласно спорному договору аренды земельного участка срок аренды закончился 20 октября 2012 года, но К. продолжила пользоваться земельным участком, предоставленным ей в аренду.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, в силу приведенных норм действующего законодательства, учитывая, что К. заключила договор субаренды с Ч., то она и после истечения срока договора, который истек 20 октября 2012 года, продолжила пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды № от 21 октября 2009 года следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако 15 ноября 2012 г. специалистами Комитета имущественных отношений было подготовлено сообщение о расторжении договора аренды земельного участка от 21 октября 2009 г. №, в котором указывалось, что К. не может воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка, так как согласно разрешению на строительство от 27 июля 2011 года № 4 необходимо было в срок до 03 января 2012 года осуществить строительство туристической базы отдыха. Кроме того, в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества на земельном участке и срок действия разрешения на строительство не продлен. Сообщение с вышеуказанной информацией было вручено лично К. 26.12.2012 года (л.д. 5).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ следует, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя постольку, поскольку нарушение, допущенное арендатором, относится к СУЩЕСТВЕННЫМ - ст. 450 ГК РФ и предусмотрено в Договоре аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Кроме того, арендодатель не вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды, если не соблюдена процедура письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить им обязательства в разумный срок, который должен быть определен арендодателем, исходя из конкретной обстановки.

Доказательств, подтверждающих, существенные нарушения К. условий договора аренды, истцом не представлено, как не представлено доказательств того, что истец направлял арендатору, то есть К. письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательств в разумный срок.

Также, согласно ст. 452 п. 1 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

То есть СОГЛАШЕНИЕ об изменении или расторжении договора есть не что иное, как сделка, так как оно направлено на изменение, прекращение, а иногда и возникновение прав и обязанностей. Поэтому к форме такого соглашения предъявляются те же требования, какие закон предъявляет к форме сделок вообще. Но учитывая, что соглашение об изменении или расторжении договора - сделка, очень тесно связанная с договором, вышеназванная статья дополнительно предусмотрела, что форма такого соглашения должна быть такой же, как и форма самого договора.

Исходя из изложенного, врученная К. 26 декабря 2012 года информация о расторжении договора аренды земельного участка, не может рассматриваться как СОГЛАШЕНИЕ об изменении или о расторжении договора, предусмотренное ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ установлена очень важная процедурная норма. Согласно указанной норме закона, сторона, заинтересованная в изменении или расторжении договора, должна принять необходимые меры для того, чтобы решить этот вопрос непосредственно со своим партнером по договору. И лишь тогда, когда он не дал согласия на это, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор.

Ссылка представителя истца на то, что К. не вносила арендные платежи, обусловленные условиями договора аренды, получив соглашение о расторжении договора, которое ей было вручено 26 декабря 2012 года и не предъявив никаких возражений по этому поводу, К. тем самым признала факт расторжения договора аренды земельного участка, строительство домиков осуществлено не на предоставленном в аренду земельном участке, ничем не подтверждена и не может служить основанием к расторжению договора аренды.

Те обстоятельства, что в ЕГРП отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества на земельном участке и срок действия разрешения на строительство не продлен, также не может явиться основанием к расторжению договора аренды, поскольку данные основания по смыслу ст. 450 ГК РФ не относится к СУЩЕСТВЕННЫМ и не предусмотрены в качестве таковых в Договоре аренды земельного участка.

Исходя из изложенного, учитывая, что судом не установлено существенных нарушений К. условий оспариваемого договора аренды земельного участка, не представлено доказательств того, что истец направлял арендатору, то есть К. письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательств в разумный срок, а также учитывая, что Уведомление, врученное К. от 26 декабря 2012 года, не может быть признано, применительно к ст. 452 ГК РФ, соглашением об изменении или расторжении договора, при таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске администрации Осинского муниципального района о расторжении договора № аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер №, заключенного между администрацией Осинского муниципального района и К. от 21 октября 2009 года, ОТКАЗАТЬ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Осинский районный суд в течение месяца.

Председательствующий судья Дьячкова Т.Е.