Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-364/2017 по иску ФИО1 к индивидуального предпринимателя ФИО2ФИО2ФИО2 о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованиями об уменьшении покупной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, признании исполненными обязательства по договору купли-продажи указанной квартиры и взыскании неустойки.

В обоснование требований истец указал, что 28 октября 2012 года между ФИО3 и овтетчиком заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры общей площадью примерно 61,3 кв.м. По условиям договора были определены характеристики квартиры на момент заключения основного договора: выполнены межкомнатные перегородки, вода, канализация заведены на кухню и санузлы, электричество заведено в квартиру до электрощита, в санузлы и на кухню подведены вытяжки, установлен газово-отопительный двухконтурный котёл, установлены отопительные радиаторы, установлены металлопластиковые двухкамерные окна, входная дверь металлическая. Стоимость квартиры была определена в размере 3371500 рублей. В счёт цены договора 29 октября 2012 года ФИО3 перечислила денежные средства в размере 337000 рублей на счёт ответчика. Кроме того 29 октября 2012 года между ФИО3 и ответчиком был заключён договор целевого займа, по которому ФИО3 передала в долг ответчику денежные средства на общую сумму 1428000 рублей. 01 июля 2013 года между ФИО3, истцом и ответчиком было заключено соглашение о замене стороны по предварительному договору, согласно которому истец принял на себя все права и обязанности ФИО3, а также соглашение о замене стороны по договору целевого займа, по условиям которого истец принял на себя все права и обязанности кредитора. 06 марта 2015 года между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3569000 рублей, из которых 337000 рублей истцом уплачены до подписания договора, 142800 рублей зачтены путём погашения взаимных требований по договору купли-продажи квартиры и договору целевого займа, 795024 рубля оплачены путём ежемесячных платежей по 36092 рубля с апреля 2015 года. На момент подачи иска истцом произведена оплата в размере 2560024 рубля. При заключении договора купли-продажи квартиры 06 марта 2015 года сторонами был составлен акт, согласно которому ответчик в счёт исполнения условий предварительного договора купли-продажи обязался в срок до 25 сентября 2015 года выполнить следующие работы: осуществить подводку электричества в электрощиток, осуществить подведение холодного водоснабжения в квартиру, получить разрешительную документацию для газоснабжения квартиры, установить отопительные радиаторы, установить газовый котёл. Однако до настоящего момента работы ответчиком не выполнены, квартира не пригодна для проживания. В связи с чем, истец просит уменьшить цену договора до 2560000 рублей, что составляет рыночную стоимость квартиры на момент рассмотрения спора в том техническим состоянии, в котором она существует, и уплатить неустойку за просрочку сроков выполнения работ, уменьшенную истцом до 1000000 рублей.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства по месту регистрации, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Руководствуясь статьёй 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, с учётом мнения представителя истца, рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства по имеющимся доказательствам.

Материалами дела установлено, что 28 октября 2012 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3 заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью примерно 61,3 кв.м, строительный номер <адрес>, находящейся во 2 подъезде на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно условиям данного договора стороны обязались заключить в будущем, не позднее 25 мая 2013 года, договор купли-продажи указанной квартиры, которая должна состоять из двух жилых комнат, кухни, санузла, прихожей. Характеристики квартиры на момент заключения основного договора: выполнены межкомнатные перегородки, вода, канализация заведены на кухню и санузлы, электричество заведено в квартиру до электрощита, в санузлы и на кухню подведены вытяжки, установлен газово-отопительный двухконтурный котёл, установлены отопительные радиаторы, установлены металлопластиковые двухкамерные окна, входная дверь металлическая. Стоимость квартиры при её приобретении по основному договору составит 3371500 рублей, из расчёта 55000 рублей за один квадратный метр.

28 октября 2012 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3 заключён договор целевого займа, по условиям которого займодавец предоставляет заёмщику беспроцентный целевой займ на общую сумму 1428000 рублей на срок до 25 мая 2013 года.

01 июля 2013 года заключено соглашение о замене стороны по предварительному договору купли-продажи квартиры от 28 октября 2012 года, по условиям которого ФИО3 передаёт права и обязанности по выполнению предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО1 с 01 июля 2013 года.

01 июля 2013 между ФИО3, ФИО4 и ИП ФИО2 было заключено соглашение о замене стороны по договору целевого займа от 28 октября 2012 года, согласно которому ФИО3 предаёт права и обязанности по выполнению договора целевого займа ФИО1 с 01 июля 2013 года.

06 марта 2015 года между ФИО2 и ФИО1 заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Стоимость квартиры установлена в размере 3569600 рублей. При этом стороны пришли к соглашению о том, что 337000 уплачены ФИО1 до подписания договора, денежные средства в сумме 1428000 рублей будут уплачены после подписания настоящего договора в срок не позднее 30 календарных дней после подписания договора, 1804600 рублей уплачиваются ежемесячными платежами в сумме 36092 рубля в течение 50 месяцев начиная с апреля 2015 года. В связи с чем 18 марта 2015 года при регистрации права собственности истца на квартиру, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Согласно акту осмотра квартиры от 06 марта 2015 года, составленному сторонами, на момент передачи квартира находится в следующем состоянии: возведены наружные и внутренние несущие стены, выполнены перекрытия, установлены металлопластиковые двухкамерные окна, выполнены вентиляционные вытяжки в кухне и санузле, установлен электрощиток в прихожей квартиры, установлен канализационный стояк в санузле, установлена водопроводная труба рядом с дымоходом, установлен приточно-вытяжной дымоход из нержавеющей стали, установлены поквартирные счётчики расходы воды и электричества в местах общего пользования. В срок до 25 сентября 2015 года ответчик обязуется выполнить следующие работы: осуществить подводку электричества в электрощиток, осуществить подведение холодного водоснабжения в квартиру, получить разрешительную документацию для газоснабжения квартиры, установить отопительные радиаторы, установить газовый котёл.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичное право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при продаже товара ненадлежащего качества предоставлено потребителю пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон и учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд находит установленным тот факт, что ответчиком передан истцу товар, а именно квартира, ненадлежащего качества.

Указанное обстоятельство подтверждается актом осмотра квартиры от 06 марта 2015 года, которым ответчик признал отсутствие ряда работ, которые должны быть выполнены в квартире, и которые он обязался устранить в срок до 25 сентября 2015 года.

Также с учётом отсутствия возражений со стороны ответчика, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора недостатки квартиры ответчиком не устранены, что даёт истцу право потребовать соразмерного уменьшения цены товара (квартиры).

В силу пункта 3 статьи 24 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара в расчёт принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены.

При этом, по мнению суда, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учётом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Согласно отчёту № 020/02-2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – квартиры по вышеуказанному адресу, составленному по заданию истца, квартира временно находится в нежилом состоянии, так как не имеет коммуникаций. Тогда как наличие коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов стоимости недвижимости. Учитывая данные обстоятельства при расчёте стоимости квартиры оценщиком были применены корректировки для оценки квартиры в том состоянии, котором она находится. Рыночная стоимость квартиры с учётом изложенного составляет 2560000 рублей.

Оценивая указанное доказательство, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям относимости и допустимости, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Сам отчёт оформлен надлежащим образом и содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные по их результатам выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что цена договора купли-продажи квартиры от 06 марта 2015 года должна быть соразмерно уменьшена до 2560000 рублей.

Вместе с тем при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании обязательств истца по договору купли-продажи квартиры исполненными в том объёме, в котором они заявлены, так как приходит к выводу о том, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права в той части, в которой фактически должен быть разрешён вопрос о прекращении обременения.

Находит суд обоснованными и требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков. Вместе с тем суд не соглашается с порядком расчёта неустойки, заявленного истцом.

Так, согласно пункту 1 статьи 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Таким образом неустойка должна исчисляться за период с 26 сентября 2015 года по 20 февраля 2017 года (день предъявления требований о соразмерном уменьшении цены товара). При определении цены товара с учётом указанной нормы следует принять рыночную стоимость квартиры на момент рассмотрения настоящего спора, что составило 2560000 рублей.

В связи с чем, размер неустойки составит: 2560000 рублей х 1% х 515 дней = 13184000 рублей.

Вместе с тем, учитывая объём заявленных истцом требований, с ответчика в его пользу подлежит взысканию неустойка в размере 1000000 рублей. При этом суд учитывает, что со стороны ответчика не заявлено ходатайство в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое могло быть предметом судебной оценки.

Руководствуясь статьёй 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, государственную пошлину пропорционально объёму удовлетворённых требований, что составит 13500 рублей.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённого 06 марта 2015 года между ФИО1 и ФИО2 соразмерно выявленным недостаткам до 2560000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 26 сентября 2016 года по 20 февраля 2017 года в размере 1000000 рублей (один миллион рублей).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 государственную пошлину в пользу местного бюджета в размере 13500 рублей (тринадцать тысяч пятьсот рублей).

В удовлетворении требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании обязательства исполненным отказать.

Ответчик вправе подать в Ивантеевский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии настоящего решения с указанием причин уважительности неявки в судебное заседание, а также обстоятельств и доказательств, которые могут повлиять на содержание решения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Колчина М.В.