Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверетельный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам, пени,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверетельный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендным платежам, пени, указав, что между сторонами 22.03.2017г. заключен договор аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...>. По условиям указанного договора аренды арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи и сичисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 121 400 руб., в том числе НДС. 26.07.2017г. между сторонами заключен договор аренды части нежилого помещения №00-00-13 по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...>, по условиям которого, арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи и исчисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 121 350 руб. Согласно п.3 указанных договоров плата за первые 6 месяцев аренды подлежала оплате арендатором с отсрочкой платежа рутем перечисления на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа 7 месяца аренды, однако, в нарушение условий договора арендатор не оплатил обеспечительные и арендные платежи. 10.10.2018г. сторонами подписан акт взаимозачета, в соответствии с которым задолженность ответчика была частично погашена путем зачета задолженности истца перед ответчиком по договорам подряда от 24.09.2018г. в размере 2 427 500 руб. После осуществления зачета общая сумма задолженности арендатора по арендным платежам по договору от 22.03.2017г. составила 1 593 305,06 руб., по договору от 26.07.2017г. – 1 028 958,53 руб. 08.02.2019г. между сторонами подписано соглашение о расторжении договоров и акты приема-передачи нежилых помещений, в соответствии с котороыми нежилые помещения возвращены истцу. До настоящего времени задолженность ФИО1 перед истцом не погашена. На основании изложенного, просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 2 622 263,59 руб., а также пени в размере 2 622 263,59 руб.

В судебном заседании представитель истца – адвокат Ахмедзянов Р.Р. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании иск не признал, указав, что срок действия договора аренды от 22.03.2017г. установлен договором до 22 сентября 2017г., истцом не было предпринято мер для истребования нежилого помещения у ФИО1, указанный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке Полагал, что исковые требования заявлены ненадлежащим истцом, поскольку договор аренды заключен с ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория», однако наименование истца отличается от указанного. Кроме того, истцом был изменен адрес места нахождения, о чем ответчик не был извещен и не знал на какой адрес ему направлять заявление о расторжении договора. Договор аренды от 26.07.2017г. фактически не был исполнен, поскольку ключи от указанного объекта ответчику не передавались, работы по ремонту нежилого помещения №00-00-13 выполнены не были. Также нежилые помещения не отвечали требованиям, в них отсутствовали водоснабжение, канализация и др. Просил в иске отказать.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 показал, что совместно с ФИО1 имели намерения открыть кафе и магазин строительных материалов, в связи с чем, ФИО1 были арендованы 2 нежилых помещения, расположенные по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, д. Голубое. Ключи от одного из помещений ФИО1 предоставлены не были. Деятельность ФИО1 в нежилых помещениях не велась, в связи с отсутствием в помещениях вытяжки и канализации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом

В соответствии со ст. 11 указанного Федерального закона условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом (далее - правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом) определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.

В силу положений ст.ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Из материалов дела усматривается, что 06.03.2017г. между ООО «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и ФИО1 заключен предварительный договор аренды части нежилого помещения под №00-00-11, площадью 242,8 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...>. Указанное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 06.03.2017г. (т.1 л.д.92-97, 98).

22.03.2017г. между сторонами заключен основной договор аренды нежилого помещения №00-00-11 по указанному адресу (л.д. т.1 29-34,35).

В соответствии с п.2.1 договора аренды нежилого помещения от 22.03.2017г. срок действия договора установлен до 22 сентября 2017г.

Согласно п.3.1 указанного договора арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи и исчисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 121 400 руб., в том числе НДС. Указанную арендную плату арендатор уплачивает с 1 го по 10-ое число календарного месяца за текущий месяц аренды, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя. Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с даты, указанной в п. 3.1 Договора и прекращается после возврата объекта. Арендная плата за первые 6 мес. Аренды подлежит оплате арендатором с отсрочкой платежа, путем перечисления единого платежа на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа 7 месяца аренды. В случае производства Арендатором согласованных с Арендодатаелем неотделимых улучшений расчеты за первые 6 месяцев могут быть осуществлены в порядке, предусмотренном ст. 3.15 настоящего договора (п.3.2, 3.3 договора).

В соответствии с п.3.15 договора от 22.03.2017г. стоимость неотделимых улучшений, предварительно согласованных с Арендодателем, может быть возмещена Арендатору в сумме не превышающей 1 214 000 руб. в порядке и на условиях предусмотренных настоящим пунктом.

Для получения возмещения Арендатор направляет Арендодателю соответствующее требование, в котором указывается объем, вид и стоимость произведеных неотделимых улучшений. в течение 5 календарных дней со дня получения Арендодателем требования Арендатора, стороны производят осмотр объекта аренды с составлением акта осмотра объекта аренды, в котором фиксируется факт наличия либо отсутствия производства согласованных неотделимых улучшений.

В случае подтверждения факта производства неотделимых улучшений Арендатором, Арендодатель за собственный счет проводит рыночную оценку стоимости объекта недвижимости с выполненными неотделимыми улучшениями, с привлечением субъекта оценочной деятельности.

После проведения рыночной оценки, Арендодатель обязан в течение 30 дней возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений в размере соответствующем рыночной стоимости, определенной в рыночной оценке, но не более предельного размера компенсации, установленного настоящим Договором. При этом фактический размер затрат Арендатора на производство неотделимых улучшений, который превышает рыночную стоимость таких улучшений согласно отчету об оценке либо предельный размер компенсации, возмещению Арендодателем не подлежат.

24.09.2018г. между а ООО «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и ФИО1 заключен договор подряда на ремонт нежилого помещения №00-00-11, расположенного по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...> (т.1 л.д. 50-55).

Согласно п.1.4 договора установлен объем производимых работ, стоимость которых установлена сторонами в размере 1 214 000 руб. (п.2.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора подряда от 24.09.2018г. срок выполенния работ установлен до 09 октября 2018г.

24.09.2018г. между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передал, а подрядчик принял нежилое помещение под №00-00-11, площадью 242,8 кв.м. по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...> (т.1 л.д.56).

09.10.2018г. между сторонами подписан акт сдачи-приемки выполненных работ указанного нежилого помещения, в котором установлен перечень выполненных работ, а также стоимость в размере 1 214 000 руб. Претензий по сроку, объему и качеству выполненных работ заказчик не имеет (т.1 л.д.57).

08.02.2019г. между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.07.2017г., в соответствии с которым нежилое помещение №00-00-11 передано ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительное Управление Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» по акту приема-передачи от 08.02.2019г. (т.1 л.д.68,69)

Также, 26.07.2017г. между ООО «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и ФИО1 заключен договор аренды части нежилого помещения под №00-00-13, площадью 242,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...>. Указанное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 26.07.2017г. (т.1 л.д. 39-44,45).

В соответствии с п.2.1 договора аренды нежилого помещения от 26.07.2017г. срок действия договора установлен до 20 ноября 2025г.

Согласно п.3.1 указанного договора арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи и исчисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 121 350 руб., в том числе НДС. Указанную арендную плату арендатор уплачивает с 1 го по 10-ое число календарного месяца за текущий месяц аренды, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя. Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с даты, указанной в п. 3.1 Договора и прекращается после возврата объекта. Арендная плата за первые 6 мес. Аренды подлежит оплате арендатором с отсрочкой платежа, путем перечисления единого платежа на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа 7 месяца аренды. В случае производства Арендатором согласованных с Арендодатаелем неотделимых улучшений расчеты за первые 6 месяцев могут быть осуществлены в порядке, предусмотренном ст. 3.15 настоящего договора (п.3.2, 3.3 договора).

В соответствии с п.3.15 договора от 22.03.2017г. стоимость неотделимых улучшений, предварительно согласованных с Арендодателем, может быть возмещена Арендатору в сумме не превышающей 1 213 500 руб. в порядке и на условиях предусмотренных настоящим пунктом.

24.09.2018г. между а ООО «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Сибпромстрой Югория» и ФИО1 заключен договор подряда на ремонт нежилого помещения №00-00-13, расположенного по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...> (т.1 л.д.59-64).

Согласно п.1.4 договора установлен объем производимых работ, стоимость которых установлена сторонами в размере 1 213 500 руб. (п.2.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора срок выполенния работ установлен до 10 октября 2018г.

24.09.2018г. между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передал, а подрядчик принял нежилое помещение под №00-00-13, площадью 242,7 кв.м. по адресу: Московская обл., Солнечногорский район, г.п. Андреевка, <...> (т.1 л.д.65).

10.10.2018г. между сторонами подписан акт сдачи-приемки выполненных работ указанного нежилого помещения, в котором установлен перечень выполненных работ, а также стоимость в размере 1 213 500 руб. Претензий по сроку, объему и качеству выполненных работ заказчик не имеет (т.1 л.д. 66).

08.02.2019г. между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.07.2017г., в соответствии с которым нежилое помещение №00-00-13 передано ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверительное Управление Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» по акту приема-передачи от 08.02.2019г. (т.1 л.д.70,71).

В соответствии с актом от 10.10.2018г. между сторонами произведен взаимозачет требований, в связи с произведенными ответчиком неотделимыми улучшениями в нежилых помещениях №00-00-11 и №00-00-13 (т.1 л.д.49).

В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что ответчик за период с 06 марта 2017г. до 08.02.2019г. фактически пользовался нежилыми помещениями, однако обязательств по уплате арендных платежей не выполнял, в связи с чем, с учетом произведенного взаиморасчета от 10.10.2018г., образовалась истребуемая истцом задолженность в размере 1 593 305,06 – по договору от 22.03.2017г. и 1 028 958,53 руб. – по договору от 26.07.2017г., что также подтверждается актом сверки (т.1 л.д.72-73).

Доводы представителя ответчика о необоснованности начисления арендных платежей после истечения срока действия договора от 22.03.2017г. (п.2.1 договора, л.д.) не могут быть приняты во внимание судом поскольку, ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением №№00-00-11 и по истечению срока, что подтверждается договором подряда на ремонт указанного нежилого помещения от 24.09.2018г., тем самым указанный договор был возобновлен сторонами на неопределнный срок согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ.

Договоры аренды нежилых помещений от 22.03.2017г. и 26.07.2017г. в установленном законом порядке не зарегистрированы, однако, условия договоров о передаче ответчику нежилых помещений помещений №00-00-11 и №00-00-13 в аренду истцом исполнены, а ответчиком указанные нежилые помещения приняты по актам приема-передачи от 06.03.2017г. и 26.07.2017г.

Ссылка представителя ответчика на наличие ненадлежащего качества нежилого помещения №00-00-13 и изменение наименование истца не может свидетельствовать о наличии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей. С перетензией о несоответствии состояния арендованного помещения ответчик к истцу не обращался, дополнительных соглашений к договору аренды сторонами не заключалось.

Кроме того, из представленного истцом договора подряда от 24.09.2018г., акта сдачи-приемки выполненных работ от 10.10.2018г. следует, что истцом произведены ремонтные работы в нежилом помещении №00-00-13. Претензий по объему, качеству и сроку оказания услуги ответчиком не заявлены.

Недобросовестных действий со стороны истца в рамках исполнения указанных договоров судом не установлено. Ответчик был ознакомлен с условиями договоров, собственноручно подписал их, претензий к состоянию нежилых помещений не предъявлял, доказательств, свидетельствующих о направлении ответчиком в адрес истца заявлений о досрочном расторжении договоров суду не представлено. Также не представлено доказательств, подтверждающих факт отсутствия у ответчика ключей от нежилого помещения №00-00-13.

К показаниям свидетеля ФИО3 о том, что ключи от нежилого помещения 00-00-13 ответчику не передавались, суд относится критически поскольку они опровергаются представленными в материалы дела письменными документами (актом приема-передачи от 26.07.2017г.).

Таким образом, в связи с просрочкой ответчиком уплаты арендных платежей за переданные нежилые помещения, ввиду того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не предоставлены, а судом в ходе судебного разбирательства не добыты доказательства исполнения им своих обязательств по договорам аренды в полном объеме, суд находит исковые требования о взыскании суммы задолженности по арендным платежам обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. При этом суд полагает необходимым исчислять период задолженности по договору от 22.03.2017г. с 06.03.2017г., т.е. с даты фактической передачи ответчику нежилого помещения №00-00-11.

Расчет суммы задолженности за заявленный истцом период, представленный в материалы дела, судом проверен и признан арифметически верным, ответчиком и его представителем не оспорен. При этом суд учитывает, что период исчисляемый истцом заявлен по 11.02.2019г., в то время как соглашение о расторжении договоров аренды нежилых помещений и возврат указанных помещений осуществлен сторонами 08.02.2019г. Однако, расчет задолженности, исчисляемый истцом за февраль 2019г. произведен верно (121400/28*8=34 685,71 руб) (121350/28*8=34671,43 руб.).

В соответствии с п. 5.1 договоров аренды нежилых помещений от 22.03.2017г. и 26.07.2017г. за нарушение срока оплаты арендной платы Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1% от суммы задолженности, включающей НДС, за каждый день такой просрочки до момента фактической оплаты (включительно).

Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчетный размер неустойки в связи с нарушением обязательств ответчиком по внесению арендных платежей за указанный период истцом согласно расчету истца, составил 15 114 691,55 руб. по договору от 22.03.2017г. и 9 157 071,03 – по договору от 26.07.2017г. При этом истцом самостоятельно произведено уменьшение неустойки до суммы основной задолженности.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как указано в п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Суд приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей последствиям нарушения обязательства, также принимает во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, в связи с чем полагает возможным уменьшить размер заявленной истцом неустойки до 200 000 руб. по договору от 22.03.2017г., до 190 000 руб. по договору от 26.07.2017г.

Определенная к взысканию неустойка соответствует последствиям нарушения обязательства и отражает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверетельный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» Доверетельный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» задолженность по договору аренды нежилого помещения от 22.03.2017г. за период с марта 2017г. по февраль 2019 г. в размере 1 593 305,06 руб., пени за период с 11 сентября 2017г. по 11.02.2019г. в размере 200 000 руб., задолженность по договору аренды нежилого помещения от 26.07.2017г. за период с июля 2017г. по февраль 2019г. в размере 1 028 958,53 руб., пени за период с 11.01.2018г. по 11.02.2019г. в размере 190 000 руб., а всего взыскать 3 012 263, 59 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований – отказать.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 23 октября 2020 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в течение месяца.

Судья Е.П. Репина