Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора незаключенным. В последствии исковые требования изменил и просил признать оспариваемый договор ничтожным в силу закона и взыскать с ответчицы <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала, ссылаясь на ничтожность предварительного договора.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения иска, указав, что предварительный договор действителен, денежные средства являлись обеспечительным платежом, а в связи с понесенными расходами ФИО2 при подготовке документов для продажи объекта недвижимости, обеспечительный платеж возврату не подлежит.

Истец и ответчица в судебное заседание не явились, причина неявки не известна, извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск частично обоснованным и подлежащим удовлетворению, в части взыскания размера обеспечительного платежа.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что 02.04.2016 года между истцом и ответчиком, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества- объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Суд учитывает, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Так, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

При этом, суд исходит из следующего, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Как следует из оспариваемого договора, объектом купли-продажи является объект незавершенного строительства- индивидуальный жилой дом расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу город <адрес>.

Срок заключения договора купли-продажи до 01.07.2016 года, стоимость отчуждаемого объекта <данные изъяты> рублей, обеспечительный платеж <данные изъяты> рублей.

Согласно выписке из ЕГРП от 08.09.2016 года право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 64% площадью застройки 138,1 кв м

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), в связи с чем суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время, сам оспариваемый предварительный договор, содержит все необходимые существенные условия - данные для инициализации объекта, стоимость объекта, срок заключения договора купли-продажи.

Одновременно сторонами не оспаривался сам факт заключения договора, как не оспаривался объект незавершенного строительства и место его расположения, то есть спор по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи между сторонами отсутствует.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора незаключенным удовлетворению не подлежащими.

Одновременно суд полагает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истца денежные средства переданные им в качестве обеспечительного платежа по оспариваемому договору, по следующим основаниям.

В соответствии с положением ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).

В силу положения ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Таким образом, обеспечительные платёж, является денежными средствами для покрытия убытков стороны.

Как следует из предварительного договора купли-продажи заключенного между сторонами, в случае, если в установленные п.3 настоящего предварительного договора срок основной договор не будет заключен в связи с уклонением покупателя от его заключения, а равно по любым иным основаниям, за которые ответственен покупатель, обеспечительный платеж остается у продавца и не может быть истребован (п.5.3). В свою очередь в случае не заключения основного договора по вине продавца, обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в двойном размере в течении трех дней (п. 5.4).

Оценивая вышеприведенные условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что трактование сторонами при подписании вышеназванного договора внесенной суммы в размере <данные изъяты> рублей, несет два разных понятия, а именно – задаток и обеспечительный платеж.

Суд приходит к выводу, что стороны находились в искреннем заблуждении по природе (понятию) внесенных потенциальным покупателем денежным средств и потенциальным продавцом полученных сумм, и расценивает переданные ФИО1 ФИО2 денежные средства как обеспечительный платёж, в свяи с чем рассматривая требования о взыскании с ответчицы <данные изъяты> рублей считает необходимым применить положение ст. 381.1 ГК РФ.

Как установлено вышеприведенной нормой права, обеспечительный платеж несет в себе цель обеспечить исполнение обязательств, а в случае не исполнения – покрытие понесенных убытков.

Оценив представленные стороной ответчицы доказательства понесенных убытков, суд находит их необоснованными и удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Сам факт оформления документов – регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, заказ и получение технического паспорта на объект, заключение договора аренды земельного участка является подготовкой документов продавца к продажи имущества.

Доказательств понесенных расходов по оформлению данных документов суду не представлено.

При этом, предоставленный в распоряжение суда договор возмездного оказания услуг от 04.04.2016 года и акт выполненных работ, действительно подтверждают, что ответчицей было дано поручение по оформлению вышеназванных документов ООО «Наш бухгалтер», определена цена договора <данные изъяты> рублей.

Суд полагает, что ничто не мешало ФИО2 лично заниматься оформлением документов, не неся затрат в размере <данные изъяты> рублей, в том числе за срочность, поскольку дату заключения основного договора стороны определяли самостоятельно.

Также суд не принимает в качестве подтверждения понесенных убытков ФИО2 в связи с отказом от заключения основного договора ФИО1, агентский договор от 01.06.2015 года, по следующим основаниям.

Как следует из условий агентского договора агент принял на себя ряд обязательств, в том числе заключение предварительного и/или основного договора перехода прав и обязанностей на объект от принципала к третьему лицу (приобретателю), обеспечить надлежащее юридическое оформление всех документов, составленных в процессе исполнения настоящего договора, сопроводить сделку в уполномоченных органах. Стоимость услуг агента 2% от стоимости согласованной приниципиалом и приобретателем в предварительном договоре.

Суд полагает, что само по себе заключение агентского договора, проведение ФИО2 оплаты в размере <данные изъяты> рублей агенту не является основанием для признания данной суммы понесенными убытками по вине ФИО1 в связи с его отказом от заключения основного договора.

Поскольку цель обеспечительного платежа покрытие возможных понесенных убытков, а в данном споре размер убытков ФИО2 по вине ФИО1 суд находит недоказанными, именно сумма обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК Российской Федерации).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» от 21 января 2016 г).

В рамках рассмотрения данного дела истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией от 07.07.2016 года.

Учитывая количество судебных заседаний, заявление ходатайств, качество подготовленного иска, суд полагает возможным удовлетворить требования истца по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>) рублей.

Руководствуясь статьями 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора ничтожной сделкой и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Правобережный районный суд г.Липецка в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Председательствующий А.Е. Панарина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года