Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края к ФИО3 о признании недействительными торгов в форме аукциона, признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

МО «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительными торгов в форме аукциона, признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности. В обоснование иска указав, что согласно распоряжению главы Администрации Целинного сельсовета Целинного района от <дата>. <номер> «О проведении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности МО «Целинный сельсовет»» <дата> был проведен открытый аукцион по продаже здания учебно-производственных мастерских. Предметом аукциона являлось здание учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенные по адресу: <адрес>. Начальная цена продажи названного имущества составила 129 983 рублей на основании отчета об оценке <номер> рыночной стоимости. Задаток был установлен в размере 5 % от начальной стоимости имущества, что составило 6499 рублей.

По результатам аукциона победителем был признан ФИО3. Цена продажи объекта недвижимости и земельного участка, определенная по результатам аукциона составила 337 951 рубль.

Согласно договору купли-продажи от <дата>. МО «Целинный сельсовет» в лице главы администрации продало ФИО3 здание учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенные в <адрес>.

Вместе с тем при проведении аукциона, а также заключенным по его итогам договором купли-продажи существенно нарушены права МО «Целинный район», поскольку земельный участок площадью <данные изъяты> га был передан ответчику фактически на безвозмездной основе. Истец утратил право собственности на земельный участок без предоставления встречного эквивалентного предоставления. Так согласно протокола аукциона от <дата>. предметом аукциона по Лоту <номер> являлись здание и земельный участок с начальной ценой 129 983 рубля. Между тем отчет об оценке содержит заключение только одного объекта недвижимости, а именно здания. Оценка земельного участка в целях реализации муниципального имущества в нарушение требований ст. 217 ГК РФ, ст. 2 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» не проводилась. В связи с чем, торги по продаже здания и земельного участка являются недействительными.

Исходя из требований ст. 28 ЗК РФ, с учетом недопустимости приватизации объекта недвижимости без расположенного под ним земельного участка, аукцион по продаже спорных объектов подлежит признанию недействительным, как в части продажи земельного участка, так и в части здания. Признание недействительными торгов, влечет недействительность заключенного по их итогам договора купли-продажи.

Истец просит признать недействительными торги в форме аукциона от <дата>. по продаже здания учебно-производственных мастерских и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Признать недействительным договор купли-продажи от <дата>. здания и земельного участка, применить последствия признания недействительной сделки путем признания права собственности на указанные объекты недвижимости за истцом.

Представители истца ФИО1 и ФИО2 иск поддержали и уточнили, что просят признать недействительным договор купли-продажи от <дата>.

При этом представитель истца ФИО1 пояснил, что администрация сельсовета намеревалась отчуждать здание учебно-производственных мастерских и расположенный под ним земельный участок, который конечно же меньше по площади, чем <данные изъяты> га. Однако в результате невнимательности на торги были выставлены помимо здания, еще и земельный участок площадью <данные изъяты> га, на котором расположены другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности у других лиц. Изначально с ответчиком был заключен договор купли-продажи <дата>., где не было указано о стоимости земельного участка, но в Росреестре им было указано, что такой договор не зарегистрируют. Тогда составили договор от <дата>., в котором установленную на торгах цену за здание, разделили и на земельный участок, после чего такой договор зарегистрировали. В настоящее время имеется реальная возможность возвратить стороны в первоначальное положение. Просит иск удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 пояснил, что оценка земельного участка площадью <данные изъяты> га в установленном законом порядке не проведена. Фактически ответчику был передан земельный участок на безвозмездной основе. В связи с чем, истец не получил в бюджет денежные средства за реализованное муниципальное имущество. В договоре купли-продажи от <дата>. цену, установленную на торгах за здание, просто разделили, часть из которой указана, как стоимость земельного участка, хотя это не соответствует действительности.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился по неизвестной причине, направил в суд своего представителя. О времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. В связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика в соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО4 иск не признал и пояснил, что законных оснований для удовлетворения иска не имеется. Договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>. является возмездным, он содержит все необходимые сведения, в том числе о стоимости земельного участка, которая указана в размере 130 000 рублей. Доказательств того, что данный земельный участок стоит дороже, истцом не представлено. Кроме того, считает, что имеется злоупотребление правом со стороны истца, так как истец продавал недвижимое имущество на торгах, ему был известен порядок организации и проведения торгов муниципального имущества, а не ответчику. ФИО3 принял участие в торгах и победил, он не подготавливал документы по продаже муниципального имущества, этим занимался истец, который зная об указанных в исковом заявлении нарушениях, не принял мер к их устранению. ФИО3 является добросовестным приобретателем, в связи с чем, полагает, что в удовлетворении иска необходимо отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился по неизвестной причине. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В своем отзыве на исковое заявление от 25.11.2016г. представитель третьего лица просил принять решение по делу на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что МО «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края являлось собственником недвижимого имущества в виде здания учебно-производственных мастерских площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, а также земельного участка площадью <данные изъяты> га кадастровый <номер>, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельств о государственной регистрации права от <дата> и <дата>. (л.д. 114, 115).

<дата>. решением Совета депутатов Целинного сельсовета Целинного района Алтайского края <номер> было дано разрешение Администрации Целинного сельсовета о продаже здания учебно-производственных мастерских, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 149).

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества, является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

В соответствии со ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

В соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

С целью реализации продажи здания учебно-производственных мастерских МО «Целинный сельсовет» в соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» было дано задание ООО «<данные изъяты>» об оценке вышеуказанного здания. Данная оценка была проведена, что подтверждается отчетом об оценке <номер>, согласно выводам которого рыночная стоимость здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составила 129 983 рубля (л.д. 8-65).

<дата>. Администрацией Целинного сельсовета было вынесено постановление <номер> о проведении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества: здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также об утверждении конкурсной документации по проведению аукциона (л.д. 116).

Согласно аукционной документации, утвержденной названным постановлением объектом продажи на аукционе является помимо здания учебно-производственных мастерских, еще и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, о котором ранее ни в решении Совета депутатов Целинного сельсовета от <дата>. <номер>, ни в постановлении от <дата>. <номер>, речи не шло. При этом начальная цена продажи объекта недвижимого имущества установлена в сумме 129 983 рубля, то есть указана стоимость только здания учебно-производственных мастерских. Дата проведения аукциона назначена на <дата>. Размер задатка установлен в размере 5 % от начальной цены – 6499 рублей (л.д. 117-123).

<дата> ФИО3 внесен задаток в сумме 6499 рублей для участия в торгах, проводимых в форме аукциона, что подтверждается договором о задатке <номер> от <дата>. (л.д. 124).

<дата> был проведен открытый аукцион, на котором под Лотом <номер> выставлено недвижимое имущество: здание учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенные по адресу: <адрес>. Начальная цена продажи указанного имущества 129 983 рубля, то есть стоимость только здания учебно-производственных мастерских. Последнее предложение о цене заявлено в сумме 337 951 рубль. Победителем аукциона признан ФИО3 (л.д. 129-131).

По результатам аукциона <дата>. между МО «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края, в лице главы Администрации Целинного сельсовета ФИО1 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны, был заключен договор купли-продажи. По условиям которого ФИО3 купил здание учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенные по адресу: <адрес> за 337 951 рубль из которых цена за здание 207 951 рубль, цена за земельный участок 130 000 рублей (л.д. 127). Названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю <дата>. Этим же числом ФИО3 выданы свидетельства о государственной регистрации права на вышеуказанные здание и земельный участок.

При разрешении заявленных исковых требований суд принимает во внимание копию договора купли-продажи от <дата>., так как именно этот договор прошел государственную регистрацию, а не копию договора от <дата>., представленную представителем истца в судебное заседание.

Таким образом, судом установлено, что изначально МО «Целинный сельсовет» имело намерение продать только здание учебно-производственных мастерских, о чем было указано в решении от <дата>. <номер> и в постановлении от <дата>. <номер>. В связи с этим, истцом и была заказана оценка только этого здания. Согласно отчета об оценке <номер> стоимость здания определялась без учета стоимости земельного участка (л.д. 33). Оценка земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, в установленном законом порядке не проводилась, вместе с тем данный объект муниципальной собственности был выставлен на аукцион.

В соответствии с ч. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, расположенный по <адрес>, значительно превосходит площадь земельного участка, находящегося под зданием учебно-производственных мастерских (<данные изъяты> кв.м.). Таким образом, ответчику фактически при проведении торгов в форме аукциона, и заключенного по его итогам договора купли-продажи, были переданы два объекта недвижимости, по цене одного, а именно по цене здания учебно-производственных мастерских. При этом земельный участок общей площадью <данные изъяты> га передан истцу безвозмездно. В связи с чем, суд считает, что при указанных обстоятельствах приватизация вышеназванного муниципального имущества была проведена с нарушением вышеуказанных требований законодательства, и существенно нарушает права истца на поступление в бюджет муниципального образования денежных средств от реализации муниципального имущества.

Доводы представителя ответчика о том, что в договоре купли-продажи от <дата>. указана цена за земельный участок, в связи с чем, нарушений закона при его заключении допущено не было, судом во внимание приняты быть не могут. Цена в названном договоре указана 337 951 рубль. Данная цена указана по результатам проведенного аукциона <дата>., а на аукционе начальная цена указана только за здание учебно-производственных мастерских. То обстоятельство, что при заключении договора цена по результатам аукциона была произвольно поделена сторонами на стоимость здания и земельного участка, не свидетельствует о соблюдении требований закона при приватизации названного имущества, а именно ст. 12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч. 12 ст. 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 1178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с этим, торги в форме аукциона, проведенные <дата>, по продаже здания учебно-производственных мастерских и земельного участка, а также заключенный по результатам аукциона договор купли-продажи от <дата>. должны быть признаны недействительными как в части продажи земельного участка, так и в части продажи здания, и применены последствия недействительности сделки, путем возвращения сторон в первоначальное положение, а именно МО «Целинный сельсовет» должно возвратить ФИО3 уплаченные им денежные средства в сумме 337 951 рубль, а за МО «Целинный сельсовет» должно быть признано право собственности на здание учебно-производственных мастерских и земельный участок.

Злоупотребление правом со стороны истца путем обращения в суд с настоящим иском (ст. 10 ГК РФ) судом не усматривается.

Судом также не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о том, что ФИО3 является добросовестным приобретателем.

Со стороны истца в судебное заседание был представлен первоначальный экземпляр договора купли-продажи муниципального имущества от <дата>., в п. 5 которого указано о передаче продавцом покупателю за здание 337 951 рубль. Уже в последующем, эта сумма была произвольно разделена сторонами на стоимость здания и земельного участка, о чем было указано выше. То есть на момент заключения договора купли-продажи от <дата>. ФИО3 уже было известно о том, что оценка земельного участка общей площадью <данные изъяты> га не проводилась.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Решая вопрос о взыскании госпошлины, суд исходит из следующего. В соответствии с подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, в качестве истцов или ответчиков. В связи с чем, госпошлина в сумме 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Кроме того, при подаче иска истец просил применить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, расположенные по адресу: <адрес>. Так как при принятии искового заявления данный вопрос не был разрешен, то мнению суда он подлежит разрешению при вынесении настоящего решения. Суд считает, что на период вступления настоящего судебного акта в законную силу ответчик может распорядиться вышеуказанным недвижимым имуществом, что сделает судебное решение неисполнимым, в связи с чем, необходимо запретить регистрационные действия в отношении названного недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Муниципального образования «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме аукциона, проведенные <дата> по продаже здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, расположенные по адресу: <адрес>, оформленных протоколом от <дата><номер>.

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата>, заключенный по результатам торгов между Муниципальным образованием Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края и ФИО3, предметом которого является купля-продажа здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, кадастровый <номер>, расположенные по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, путем признания права собственности за Муниципальным образованием «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края на здание учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, кадастровый <номер>, расположенные по адресу: <адрес>, а также возращения Муниципальным образованием «Целинный сельсовет» Целинного района Алтайского края ФИО3 денежных средств в сумме 337 951 (триста тридцать семь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в сумме 300 рублей в доход местного бюджета.

На период вступления настоящего решения в законную силу применить обеспечительные меры, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: здания учебно-производственных мастерских общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> га кадастровый <номер>, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Целинный районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированно решение изготовлено 19 декабря 2016 года

Судья