Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению крестьянского хозяйства ФИО2 к ФИО7, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи земельного участка, -

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи земельного участка, указывая, что 24.12.2013 между С.А.А. и ФИО8 был заключен Договор аренды земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: , площадью 40349кв.м., на срок 15 лет. Вышеуказанным Договором аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение в собственность вышеуказанного земельного участка. «28» января 2019 г. между Истцом и ФИО8 был заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: , площадью 40349 кв.м. Истец как Новый арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по Договору аренды.ДД.ММ.ГГГГС.А.А. умерла. Право собственности на указанный участок в порядке наследования перешло к ФИО7 ФИО7 не уведомил истца о намерении продать вышеуказанный земельный участок, чем нарушил преимущественное право Истца на приобретение вышеуказанного земельного участка. В январе 2022 г. ответчик заключил договор купли-продажи земельного участка с ФИО4, не известив Истца в письменной форме о намерении продать вышеуказанный земельный участок третьему лицу. Тем самым Ответчик нарушил принадлежащее Истцу преимущественное право покупки, предусмотренное вышеуказанным Договором аренды. Истцу о заключенном Ответчиком вышеуказанном договоре купли-продажи стало известно из Выписки из ЕГРН на вышеуказанный земельный участок, полученной Истцом 26.05.2022 г. Вышеуказанный земельный участок Ответчик продал за 202 000 рублей. За указанную сумму Истец готов был приобрести вышеуказанный земельный участок. Со сделкой по отчуждению вышеуказанного земельного участка, совершенной ответчиком, Истец не согласен. Просил перевести на Истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённому между ответчиком и ФИО4

Определением Аннинского районного суда Воронежской области от 29.06.2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4 (л.д. 57-58).

Определением Аннинского районного суда Воронежской области от 04.08.2022 года к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Россреестра по Воронежской области.

В судебном заседании истец - глава КХ ФИО2 не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, право на представление своих интересов предоставил представителю ФИО3

Ответчик ФИО7 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, Согласно заявлению просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не присутствовал, право на представление своих интересов предоставил адвокату Мананниковой Ю.Ю.

Суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца КХ ФИО2 -ФИО3 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить при этом пояснил, что договором аренды предусмотрено право арендатора на выкуп вышеуказанного земельного участка. 28 января 2019 г. между Истцом и ФИО8 был заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в отношении спорного земельного участка. Уведомление о переуступке прав было направлено всем сторонам. Истец как новый арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по Договору аренды. Согласно заключенному договору аренды у истца возникло право на выкуп, а у ответчика ФИО7 обязанность. Ответчик не уведомил истца о намерении продать вышеуказанный земельный участок, чем нарушил преимущественное право истца на приобретение вышеуказанного земельного участка. Если бы ответчик ФИО7 уведомил истца о намерении продать земельный участок, то последний бы приобрел земельный участок на условиях, предусмотренных договором купли- продажи, заключенным с ФИО4 Договор аренды был зарегистрирован надлежащем образом, ФИО9 об условиях такого договора было известно, так как сведения об обременения на земельный участок внесены в ЕГРН. Дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось. При этом в договоре аренды условие цены сторонами согласовано, поскольку согласован порядок ее определения «на прочих равных условиях перед другими лицами». Договор может содержать отсылку, в том числе к другому договору. Договором предусмотрена обязанность ответчика ФИО7 обеспечить возможность реализации арендатором права выкупа земельного участка на прочих равных условиях перед другими лицами, что подразумевает обязанность совершить действия по уведомлению о намерении продать на условиях при прочих равных, возможность реализовать право на покупку. Условие согласовано как выкупное, предусмотрен односторонний выкуп при продаже на прочих равных условиях.

Представитель ответчика ФИО4 адвокат Мананникова Ю.Ю. возражала против удовлетворения требований истца, при этом указала, что между ФИО7 и главой КФХ ФИО4 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. 02.02.2022 года Управлением Росреестра по Воронежской области проведена регистрация права собственности ФИО4 на данный земельный участок. Требования ч. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008г. № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» по уведомлению Воронежской области и Аннинского муниципального района Воронежской области о намерении продать земельный участок ФИО7 были соблюдены. 24.12.2013 года между ФИО10.(арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка, сроком на 15 лет. Согласно пункту 9 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка и обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. 28 января 2019 года ФИО8 и истец заключили Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка. Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя Истец сослался на нарушение его права на преимущественное приобретение земельного участка, предусмотренное договором аренды. Требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2022 на Истца незаконно и необоснованно. В договоре аренды от 24.12.2013 года отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также вышеуказанный договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных п. 9. Как видно из условий договора и обстоятельств дела, соглашение о выкупной цене земельного участка между сторонами не достигнуто. Таким образом, следует признать, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены земельного участка, а следовательно, договор является незаключенным в части выкупа земельного участка. Таким образом, у истца не возникло и обязанности по заключению договора купли-продажи с истцом и передаче имущества в его собственность. Вместе с тем действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка. Преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору. Особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются. В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях. Статьей 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008 г. N 25-03 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" такое право предоставлено лишь Воронежской области и Аннинскому муниципальному району Воронежской области, которые от его реализации отказались. При таких обстоятельствах, учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, оснований для удовлетворения исковых требований Истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2022 не имеется. Просила в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо ФИО8 пояснил, что считает требования истца законными и подлежащими удовлетворению, по тем основаниям, что 24.12.2013 между С.А.А. и ФИО8 был заключен Договор аренды земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: , р-н Аннинский, с Софьинка, участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: , площадью 40349кв.м., на срок 15 лет. Вышеуказанным Договором предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение в собственность вышеуказанного земельного участка. 28.01.2019 между Истцом и ФИО8 был заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № находящийся по адресу: , участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: , площадью 40349 кв.м. Истец как Новый арендатор надлежащим образом исполнял свои, обязанности по Договору аренды. ДД.ММ.ГГГГС.А.А., умерла. Право собственности на указанный участок в порядке наследования перешло к ФИО7, в том числе перешли права и обязанности по договору аренды. В январе 2022 г. ответчик, не ставя в известность арендатора, заключил договор купли-продажи земельного участка с ФИО4, тем самым нарушив условия договора, не обеспечил истцу преимущественное право на покупку участка.

Представитель третьего лица Управления Россреестра по Воронежской области, по доверенности ФИО5, в судебном заседании пояснил, что считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как при регистрации проверялось соблюдение продавцом ФИО7 требований ч. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008г. № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» по уведомлению Воронежской области и Аннинского муниципального района Воронежской области о намерении продать земельный участок. Данное требование было соблюдено, в связи с чем препятствий в регистрации не было. Кроме этого, пояснил, что истцом также подавались на регистрацию документы, где была аналогичная ситуация, но он не считал данные сделки незаконным.

Согласно возражений, представленных ответчиком ФИО7, он считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом нотариального округа Аннинского района Воронежской области Г.И.М. 10.11.2021г., реестровый № ему принадлежал на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № общей площадью 40349 кв.м., расположенный по адресу: , участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: . 26 января 2022 года между ним и главой КФХ ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Воронежской области проведена регистрация права собственности ФИО4 на земельный участок, номер регистрации №. Требования ч. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008г. № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» по уведомлению Воронежской области и Аннинского муниципального района Воронежской области о намерении продать земельный участок были им соблюдены. 24.12.2013г. между С.А.А., наследником которой он является, и ФИО8 заключен договор аренды спорного земельного участка, сроком на 15 лет.Согласно пункту 9 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка и обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. 28 января 2019 года ФИО8 и Истец заключили Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка.Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя Истец сослался на нарушение его права на выкуп земельного участка, предусмотренное договором аренды. Считает заявленное требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2022г на Истца незаконно и необоснованно, перевод прав и обязанностей покупателя не относится к общим способам защиты гражданских прав, а является специальным способом, подлежащим применению только при нарушении преимущественного права сособственника на выкуп отчуждаемой другим сособственником доли в общем имуществе. Истец не является сособственником спорного земельного участка, а потому не имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. При этом, считает, что у него отсутствовала обязанность извещать в какой-либо форме истца о намерении продать спорный земельный участок. Какого-либо соглашения по существенным условиям выкупа земельного участка он ни с ФИО8, ни с истцом никогда не обсуждал. Арендаторы земельного участка по вышеуказанному договору аренды намерений приобрести спорный земельный участок никогда не высказывали, и желания не изъявляли.

Изучив представленные материалы, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии со статьей 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем, пункт 4 данной статьи устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пунктов 1 - 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений статей 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ответчик ФИО7 являлся собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, общей площадью 40349 кв.м., расположенный по адресу: , участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: . Данный участок принадлежал ФИО7 на основании свидетельства о праве на наследство 4 от ДД.ММ.ГГГГ к имуществу С.А.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93).

06 мая 2014 года между С.А.А. (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка, сроком на 15 лет (л.д. 15-17,18-19).

Согласно пункту 6 указанного договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно пункту 9 договора аренды арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка и обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

28 января 2019 года между ФИО8 и КХ ФИО2 заключен Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка (л.д. 12-13,14).

26.01.2022 года между ФИО4 и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельного участка (л.д. 90).

Согласно указанному договору, ФИО4 за 200000 рублей приобрел в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, площадью 40349 кв.м., расположенный по адресу: , участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от ориентира: .

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Воронежской области проведена регистрация права собственности ФИО4, номер регистрации № (л.д. 25-29).

Согласно выписки из ЕГРН от 26.05.2022 г., на вышеуказанный земельный участок 08.02.2019 г. зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу КХ ФИО2 сроком по 25.02.2029 г. ( л.д. 25-29).

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом, или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным

Поскольку данная норма применима и к отношениям сторон по выкупу арендованного земельного участка по спорному договору, последний не может считаться заключенным, поскольку не содержит цены земельного участка.

Следовательно, в части права на выкуп земельного участка договор аренды является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности, на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии со статьей 555 и пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Как видно из условий договора аренды от 24.12.2013 и обстоятельств дела, соглашение о выкупной цене земельного участка между сторонами не достигнуто.

Оценив условия договора аренды от 24.12.2013 суд исходит из того, что пункт 9 договора не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, в нем предусмотрено лишь обязанность арендодателя обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях.

Таким образом, следует признать, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены земельного участка, а следовательно, договор является незаключенным в части выкупа земельного участка. Таким образом, у истца не возникло и обязанности по заключению договора купли-продажи с истцом и передаче имущества в его собственность.

Оценивая доводы представителя истца о том, что ФИО7 не уведомил арендатора о намерении продать земельный участок, суд не принимает их, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении его продать. Кроме того, пункты договора не конкретизированы, из них не следует, каким образом должна обеспечиваться возможность реализации права выкупа арендатором (уведомлением, извещением, через газету и т.п.), о каких равных условиях перед другими лицами в нем говорится.

Право выкупа арендованного имущества установлено пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на право арендатора выкупить земельный участок, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода как в течение договора аренды, так и после его истечения, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст. ст. 432, 555, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае указание в пунктах 6, 9договора аренды на право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка, нельзя считать согласованным по всем существенным условиям.

При этом, условиями заключенного договора аренды не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условий договора аренды является перевод на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества. Отсутствует аналогичное положение и в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по договорам аренды.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено только преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая преимущественное право покупки регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Правила указанной статьи в силу пункта 5 применяются также при отчуждении доли по договору мены.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

К спорным правоотношениям указанные положения не могут быть применены, поскольку они регулируют правоотношения, возникшие при продаже доли в праве общей собственности. Однако истец КХ ФИО2 и ответчик ФИО7 не являются участниками общей долевой собственности спорного земельного участка. В данном случае спорное имущество принадлежало только ФИО7, предметом общей собственности не являлось, договор аренды с множественностью лиц также не заключался.

Суд исходит из того, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды, либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка, у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

Пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 6 той же статьи Земельного кодекса Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как указано в статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Статьей 8 Федерального закона предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Требования ч. 1 ст. 22 Закона Воронежской области от 13.05.2008г. № 25-03 «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» по уведомлению Воронежской области и Аннинского муниципального района Воронежской области о намерении продать земельный участок ФИО7 были соблюдены. Данный факт сторонами не оспаривался и считается судом установленным.

Реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка ФИО7 не обязан был в письменной форме предлагать истцу купить у него спорный участок.

Поскольку между собственником земельного участка и истцом договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, с учетом вышеприведенных положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истца не имеется.

Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу вышеприведенных норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.

Оценивая доводы истца о недобросовестном поведении ответчиков, суд находит их необоснованными и исходит из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участник гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с правовыми позициями, сформулированными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе и получении необходимой информации.

В судебном заседании судом не установлено, и суду не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении ответчиков. Вместе с тем, по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, суд исходит из того, что законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, соглашений о выкупе земельного участка между арендодателями и арендатором не заключалось, условий о выкупе, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения договор аренды не содержит, в этой связи, руководствуясь принципом свободы договора и недопустимости понуждения к его заключению, оснований для перевода прав покупателя по договору купли-продажи на КХ ФИО2 суд не усматривает.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования КХ ФИО2 к ФИО7, ФИО4 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска крестьянского хозяйства ФИО2 к ФИО7, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Аннинский районный суд Воронежской области.

Судья В.В. Пуляев

Решение суда принято в окончательной форме 02 сентября 2022 года.