Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе судьи Дубовик О.Н., при секретаре Мыкыртычян А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, по встречному иску ФИО3 к ФИО2, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, по иску третьего лица Коммерческого банка «Росэнергобанка» к ФИО3, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, 3-е лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны предварительного договора купли-продажи договорились до ДД.ММ.ГГГГг. заключить основной договор купли-продажи Нежилого помещения площадью 264,3 кв.м., кадастровый номер помещения №, расположенного на 1-м этаже 8ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б помещения 20,21,22. Ответчику данные помещения принадлежат на праве собственности. Стороны достигли соглашения по цене продаваемого объекта, установив цену 9000000 рублей. При подписании предварительного договора истец заплатил ответчику 6200000 рублей в счет оплаты полной стоимости предмета договора и в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору. Ответчик сообщил истцу, что продаваемый объект обременен залогом в пользу КБ «Росэнергобанк» и принял на себя обязательство к моменту заключения основного договора купли-продажи освободить помещение от залога. Оставшуюся часть цены помещения истце-покупатель должен отдать продавцу в момент подписания основного договора. Передача и получение 6200000 рублей рублей зафиксированы сторонами договора, о чем в разделе 6 договора сделана собственноручная запись ФИО3 по причинам, не зависящимся от истца,, основной договор не был подписан и исполнен сторонам. Ответчик предложений подписать договор не направлял истцу, ровно как и не вернул полученные денежные средства. В ходе переговоров с ответчиком истец сделал вывод, что воля продавца подписать договор не изменилась, но продавцом не решена проблема, связанная с наличием залога. Ответчик отказывается подписать проект основного договора купли-продажи. Просит обязать ФИО3 заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения.

Истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить. Представитель истца по доверенности ФИО6 также поддержал исковые требования. Встречные исковые требования ФИО3, а также исковые требования 3-го лица не признали, просили отказать.

Ответчик ФИО3 и представитель по доверенности ФИО7 исковые требования ФИО1 не признали, просили в иске отказать, обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, 3-е лицо КБ «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО3 ничтожной сделкой по основаниям её несоответствия закона, обосновав свои требования тем, что данный предварительный договор был заключен без согласия залогодержателя КБ «Росэнергобанк», а также по данному предварительному договору от ФИО1ФИО3 никакие денежные средства не передавались, в том числе в качестве задатка, аванса в размере 6200000 рублей.

Привлеченный в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования КБ «Росэнергобанк» в лице представителя по доверенности ФИО8 полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, также заявил требования по данному спору, просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным.

Заслушав в судебном заседании участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны предварительного договора купли-продажи договорились до ДД.ММ.ГГГГг. заключить основной договор купли-продажи Нежилого помещения площадью 264, 3 кв.м., кадастровый номер помещения №, расположенного на 1-м этаже 8ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б помещения 20,21,22. Ответчику данные помещения принадлежат на праве собственности. Стороны достигли соглашения по цене продаваемого объекта, установив цену 9000000 рублей.

Судом установлено также, что продаваемый объект обременен залогом в пользу КБ «Росэнергобанк» на основании Договора ипотеки нежилого посещения №/ДИ2 от 25.11.2016г., заключенного между КБ «Росэнергобанком» и ФИО3

Согласно п.3.3. данного договора ипотеки нежилого помещения, распоряжением предметом ипотеки возможно только по согласию залогодержателя, которым выступает 3-е лицо АО КБ «РЭБ».

В силу статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 статьи 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положений статьи 429 ГК Российской Федерации, целью предварительного договора является обязанность заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из предварительного договора стороны взяли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого объекта.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Истцом не оспаривается, что Основной договор в установленный договором срок он и ФИО3 не заключили, предложений о его заключении до окончания установленного в договоре срока стороны друг другу не направляли. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела, а также самого текста договора нежилое помещение и на момент заключения предварительного договора и в настоящее время обременено в пользу Коммерческого банка «Росэнергобанк».

Как следует из предварительного договора купли-продажи, что до заключения основного договора купли-продажи сторона продавца обязуется освободить объект недвижимого имущества из под залога и передать покупателю недвижимое имущество без обременений. Однако вышеуказанное условие стороной по договору исполнено не было. Ввиду наличия залога в отношении спорного имущества заключение основного договора купли- продажи не состоялось и не возможно в силу закона «Об Ипотеке», которое предусматривает условие о получении согласии залогодержателя на продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге. Такого согласия в рамках рассматриваемого спора сторонами не представлено.

Таким образом, фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и незаключении основного договора купли-продажи в установленный срок.

Поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

Исходя из толкования условий предварительного договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что данный договор не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества при условии передать указанное имущество без обременений в пользу любых лиц, в том числе в пользу АО Коммерческого банка «Росэнергобанк».

При таких обстоятельствах, при прекращенных между сторонами договорных отношений (обязательств) по поводу спорного имущества, у суда не имеется правовых оснований для применения положений указанных выше статей Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих исполнение договорных отношений сторон по купле-продаже недвижимости. В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что залогодатель ФИО3 была наделена правом распоряжаться предметом залога: нежилым помещением №, расположенного на 1-м этаже 8ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б помещения 20,21,22 без согласия залогодержателя – АО Коммерческий банк «РОСЭНЕРГОБАНК».

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что согласие не выдавалось. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 статьи 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.

Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

По правилам п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как следует из материалов дела на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, данный объект недвижимости находился в залоге у АО Коммерческий банк»Росэнергобанк» которое согласие на отчуждение имущества не давало. Данное обстоятельство сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Нахождение нежилого помещения в ипотеке у банка и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение залогового имущества не допускало заключение основного договора с соблюдением требований закона.

Заключение предварительного договора купли-продажи нежилого помещения произведено сторонами с нарушением требований закона.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о нарушении залогодателем ФИО3 условий договора о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, без предварительного письменного согласия на то залогодержателя, и о наступивших вследствие указанных нарушений договора и закона последствий в виде недействительности сделки, заключенной ФИО3 и ФИО1

Рассматривая встречные исковые требований ФИО3 в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества притворной сделкой, как совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, то суд не находит оснований для удовлетворения данных требований по следующим основаниям.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно доводов ФИО3 по оспариваемому предварительному договору ей ФИО15 денежные средства в размере 6200000 рублей не передавались. Данный договор был подписан ею по просьбе её зятя ФИО9, которому она полностью доверяла и подписывала данный договор только в его присутствии, не вникая в его сущность. В момент подписания иных лиц, в том числе ФИО1 не было. Полагает, что воспользовавшись её доверием, ФИО9 заключил с ФИО1 иную сделку и на иных условиях, а предварительный договор от 23.11.2017г. был прикрывающей сделкой.

В ходе рассмотрения дела судом была допрошена свидетель ФИО10, которая пояснила, что она зимой 2018г. работала в офисе с ФИО11, где она для ФИО1 подготавливала предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и назначена встреча в офисе. ФИО1 вместе с женщиной и мужчиной в их офисе подписали договор купли-продажи нежилого помещения в 2х экземплярах, на вопрос будут ли они передавать деньги, ответили, что деньги уже получены, претензий друг к другу не имеем.

Свидетель ФИО12 пояснил, что к нему обратился ФИО1 с просьбой занять ему денежные средства для приобретенная объекта недвижимости. Он подъехал в назначенное место передал ему денежные средства в размере 4000 000 рублей. Он с ними ушел, потом возвратился, они составили с ним расписку о получении денежных средств. Какой объект недвижимости он приобретал пояснить не может.

Как следует из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Нежилого помещения площадью 264,3 кв.м., кадастровый номер помещения №, расположенного на 1-м этаже 8ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между истцом и ответчиком. В данном договоре в графе Продавец написано собственноручно ФИО3: «Денежные средства в размере 6200000 (шесть миллионов двести тысяч) получила ФИО3». Каких-либо сведений о том, что данная надпись была сделана иными лицами, суду не представлено. Сама ФИО3 не отрицала тот факт, что данная фраза написана ею собственноручно.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Каких-либо доказательств того, стороной ФИО13 о том, что она не знала, что подписывает предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, не представлено, не подтверждена доказательствами притворность сделки купли-продажи нежилого помещения для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано; не подтверждена иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в сделке.

Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что воля сторон была направлена на совершение прикрываемой сделки (заключение иной сделки между ФИО9 и ФИО14 ), наличие общей цели по условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

ФИО3 предварительный договор купли-продажи подписала, а также собственноручно после подписания предварительного договора купли-продажи написала на договоре о получении денежных средств. Следовательно, ФИО3 подписывая договор и указывая на договоре собственноручно о получении денежных средства в размере 6200 000 рублей, осознавала, что берет на себя обязательства по совершению сделки по продаже нежилого помещения.

Оценив установленные по делу обстоятельства и собранные доказательства, суд приходит к выводу, о том, что воля сторон при совершении данного договора была направлена: у ФИО3 на возмездное отчуждение в будущем нежилого помещения в пользу ФИО15, в связи с чем, суд не находит оснований, предусмотренных законом, для признания сделки недействительной по ее притворности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения- отказать.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2017г. недействительным.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества притворной (ничтожной) сделкой, как совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 22.05.2019 года.