Гражданский кодекс часть 1

ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 132231,65 руб., неустойки в сумме 184500 руб., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6367 руб., ссылаясь на то, что 12.10.2018 г. между «ТТЦ «ФОЛИУМ» и ФИО1 заключен договор аренды № 147ар-18 нежилого помещения площадью 28,2 кв.м., расположенного на 2-ом этаже в здании торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, для ведения в нем коммерческой деятельности по ведению деятельности по оказанию услуг ногтевого сервиса, на срок 11 месяцев. По условиям которого, арендатор обязан оплачивать постоянную часть арендной платы ежемесячно в сумме -1355,93 руб. за один квадратный метр общей площади помещения и дополнительную часть арендной платы (коммунальные услуги) в сумме 69,49 руб. за 1 кв.м. постоянна часть арендной платы за пользование помещением вноситься не позднее 10-го числа текущего месяца, а переменная часть не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетный. Помещение передано по акту доступа для проведения подготовительных работ от 12.10.2018 г., акту приема –передачи 17.10.2018 г. Дополнительным соглашением от 07.11.2018 г. общая площадь арендуемого помещения уменьшена до 18,2 кв.м. С 01.01.2020 г. размер арендной платы увеличился и составил 1423,73 руб. в месяц. Полная стоимость ежемесячной арендной платы составила 32687,91 руб. В апреле, мае, июне 2020 г. арендатор уплатил частично задолженность, а именно: в апреле 3269 руб., мае 4635,38 руб., в июне 3269 руб., а всего на сумму 11173,38 руб. 12.08.2020 г. арендатор возвратил арендодателю арендуемого помещения по акту сдачи-приема. Задолженность по арендной плате составила 132231,65 руб. По условия договора, в случае просрочки арендатором уплаты арендной платы в срок, установленные договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора штрафную неустойку в размере 1500 руб. за каждый день просрочки. За период с 11.04.2020 г. по 11.08.202 г. неустойка составила 184500 руб.

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3 поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 с иском не согласилась, не отрицала заключение договора аренды и его условия, дополнительно пояснив, что 27.03.2020 г. арендодатель уведомил арендатора о запрете на осуществление коммерческой деятельности с 28.03.2020 г. в соответствии с Постановление администрации Липецкой области от 26 марта 2020 года N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (письмо исх. №423 от 27.03.2020 г.).

Согласно объявления администрации ТРЦ «Армада» всем арендаторам, которые прекращают свою коммерческую деятельность с 28.03.2020 г., согласно Постановлению администрации Липецкой области от 26 марта 2020 года N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области», необходимо осуществить все операции по готовности помещения к закрытию, в срок до 22:30 27.03.2020 г. Помещение должно быть закрыто, опечатано, сдано под охрану. При использовании помещения арендатор осуществлял вид экономической деятельности, обозначенной СЖВЭД 96.02. (Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты). Согласно п. 1.2. договора аренды помещение в период срока аренды используется арендатором исключительно для осуществления деятельности по оказанию услуг ногтевого сервиса. Согласно Постановление Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 г. деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) 95, 96.01, 96.02 относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Таким образом, к спорным правоотношениям применимы положения Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Согласно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Согласно п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

13.04.2020 г. арендатор получил от арендодателя письмо исх. №445 от 13.04.2020 г. о предоставлении скидки по постоянной части арендной платы в размере 90% с 28.03.2020 г. и до окончания ограничительных мер и возможности возобновления коммерческой деятельности. Условиями предоставления скидки являлся отказ арендатора от реализации права на отсрочку оплаты арендной платы, предоставляемого п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Арендатор согласился на предложенные условия и не направил в адрес арендодателя требование о заключении дополнительного соглашения, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с и. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. В последующем арендатор осуществлял оплату постоянной части арендной платы с учетом скидки в размере 90% предложенной арендодателем.

Волеизъявление арендодателя на предоставление скидки выражено в письме №444 от 13.04.2020 г. Сам по себе факт не подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы не означает, что ранее арендодатель не предоставлял арендатору скидку по арендной плате, и не может служить основанием для отмены ранее предоставленной скидки.

Скидка по постоянной части арендной платы предоставлена арендодателем арендатору соответственно на основании письма №444 от 13.04.2020 г. в виде оферты под условием не реализации арендатором права на отсрочку оплаты арендной платы, предоставляемого п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. В свою очередь, арендатор приступил к исполнению договора на предложенных арендодателем условиях - отказался от реализации указанного права и произвел оплату арендной платы с учетом предоставленной скидки, тем самым осуществил акцепт предложенной арендодателем оферты. Учитывая изложенное, между арендатором и арендодателем состоялась договоренность об изменении условий договора аренды в виде предоставления скидки в размере 90% на постоянную часть арендной платы с 28.03.2020 г. и до окончания ограничительных мер и возможности возобновления коммерческой деятельности в обмен на отказ арендатора от реализации права на отсрочку оплаты арендной платы, предоставляемого п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Кроме того полагает, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, прелдставитель ответчика, требования арендодателя о взыскании арендой платы в полном размере (без учета предоставленной скидки, и без учета факта ограничения арендодателем доступа в арендуемое помещение, и невозможности целевого использования арендуемым помещением в соответствии с условием договора аренды) полагала необоснованными. Просила о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ как несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился о дате и месте рассмотрения извещен в установленном законом порядке, причины неявки суду не сообщил.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 Гражданского Кодекса РФ зашита гражданских прав осуществляется в том числе путем возмещения убытков.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В судебном заседании установлено, что 12.10.2018 г. между ООО «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 147ар-18, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 28,2 кв.м., расположенное на 2-ом этаже в здании торгово-развлекательного центра по адрес: <...> для ведения в нем коммерческой деятельности (п.1.1), помещение в период срока аренды используется арендатором исключительно для осуществления деятельности по оказанию услуг ногтевого сервиса (п.1.2).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев и действует с даты его подписания (п.2.1). Помещение передается арендатору арендодателем для проведения подготовительных работ по акту доступа (п.2.2) не позднее 12.10.2018 г. (п.3.1.1.).

Разделом 4 договора предусмотрена арендная плата и порядок взаиморасчетов в соответствии с которым обязанность арендатора по оплате арендной платы возникает с даты подписания акта приема-передачи помещения (п.4.1), постоянная часть арендной платы-плата за пользование, указанным в п.1.1 договора помещением -составляет 1355,93 руб. за один квадратный метр общей площади помещения в месяц, размер переменной части арендной платы ( плата за электроснабжение, отопление, холодное водоснабжение, водоотведение) определяется ежемесячно по сумме расходов арендатора в помещении на основании показаний отдельных счетчиков (узлов учета) электроэнергии, водоснабжения, потребляемой непосредственно в помещении, плата за отопление-пропорционально занимаемой площади на основании принятой Методики расчета переменной части арендной платы, ежегодно с октября по апрель (4.3.1), дополнительная плата-плата, включающая в себя оплату за потребленные коммунальные услуги (вывоз ТБО, кондиционирование, вентиляцию) (4.4) и составляет 69,49 руб. за один квадратный метр общей площади помещения в месяц (п.4.4.1).

П. 4.5 предусмотрен порядок постоянной части арендной платы ежемесячно -не позднее 10 числа текущего месяца (4.5.1).

П. 4.6 предусмотрен порядок оплаты переменной части арендной платы – не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (4.6.1).

П. 5.2 предусмотрена ответственность в случае нарушения уплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, арендодатель вправе взыскать с арендатора штрафную неустойку в размере 1500 руб. за каждый день просрочки.

Согласно акту доступа от 12.10.2018 г. арендодатель обеспечил доступ арендатору для проведения подготовительных работ на условиях договора аренды нежилого помещения № 147ар-18 от 12.10.2018 г.

Арендодатель в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 147 ар-18 от 12.10.2018 г. передал по акту приема-передачи помещения от 17.10.2018 г., а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 28,2 кв.м., расположенное на 2-ом этаже в здании торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, в соответствии с экспликацией, поэтажным планом, и отмеченную красным цветом в Приложении № 1 к договору.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещение № 147ар-18 от 12.10.2018 г. 07.11.2018 г. стороны пришли к соглашениюп.1.1. договора изложить в редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 18,2 кв.м., расположенное на 2-ом этаже в здании торгово-развлекательного центра по адресу: <...> для ведения в нем коммерческой деятельности. Стороны подтверждают, что указанные в настоящем пункте данные позволяют определенно установить предмет настоящего договора и определить точное месторасположение помещения, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды по договору. Помещение, сдаваемое в аренду, обозначено красной линией на копии инвентаризационного плана, содержащегося в техническом паспорте, выданном ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация»». Настоящее дополнительное соглашение имеет силу акта сдачи-приема помещения.

Уведомление от 28.11.2019 г. № 2019 за подписью заместителя генерального директора по управлению коммерческим недвижимостью ООО «ТТЦ «ФОЛИУМ» ИП ФИО1 уведомлен об увеличении с 01.01.2020 г. размера арендной платы на 5% и что с 01.01.2020 размер постоянной части арендной платы составит 1423,73 руб. за 1 кв.м. в месяц и дополнительной части арендной платы 1328,05 руб. в месяц.

От арендатора поступили платежи в счет частичного погашения задолженности в апреле 2020 г. в сумме 3269 руб., мае 2020 г. в сумме 4635,38 руб., июне 2020 г. в сумме 3269 руб., в сего на общую сумму 11173,38 руб.

13.04.2020 г. ответчик получил от арендодателя письмо исх. №445 от 13.04.2020 г. с предложением предоставления скидки по постоянной части арендной платы в размере 90% с 28.03.2020 г. и до окончания ограничительных мер и возможности возобновления коммерческой деятельности, с закреплением изложенных коммерческих условий в письменном дополнительном оглашении.

В судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, Свидетель №3, Свидетель №4, арендаторы и работники ИП, которые в суде подтвердили тот факт, что с 28.03.2020 года была приостановлена коммерческая деятельность в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции индивидуальных предпринимателей в ТП «Фолиум», в том числе ИП ФИО1 В июне 2020 года индивидуальным предпринимателям от арендодателя поступил текст дополнительного соглашения к договору аренды, по условиям, которого арендодатель представляет 10 /% скидку по договорам аренды, а арендаторы продолжают сою работу в ТТТ «Фолиум» до конца декабря 2020 года.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям данных свидетелей, поскольку их показания последовательны и согласуются между собой.

В судебно заседании представитель истца пояснила, что в адрес ИП ФИО1 в июне 2020 года так же был направлен текст дополнительного соглашения к договору аренды от 12.10.2018 года.

По условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 12.10.2018 года за период с 28.03.2020 года и до даты снятия приостановки работы объектов розничной торговли на территории торгового центра снижается размер постоянной части арендной платы за один квадратный метр общей площади помещения в месяц до 143 руб., а размер дополнительной платы составляет 8 руб. за один квадратный метр общей площади помещения в месяц. В связи с изменением постоянной части арендной платы и дополнительной платы стороны достигают договоренности о том, что на предоставление отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до дня прекращения такого режима, до 01.10.2020 года, арендатор не будет настаивать на заключении дополнительного соглашения, предусматривающего такую отсрочку в соответствии с постановление Правительства РФ от 03.04.2020 года. О возможности предоставления данной отсрочки арендатор осведомлен и добровольно отказывается от ее предоставления.

В судебном заседании представитель ответчика не отрицала тот факт, что указанное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было, указанный факт подтвердила и допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №4, супруга ответчика, пояснив, что условия дополнительного соглашения ее супруга не устроили. Поскольку срок аренды помещения истекал в августе 2020 года и продлевать его ответчик не намеривался.

Согласно п. 9.1 договор аренды нежилого помещения № 147ар-18от 12.10.2018 года, все вносимые в настоящий договор дополнения и изменения оформляются сторонами дополнительными соглашениями. Все дополнения и изменения к настоящему договору действительны, если они подписаны уполномоченными представителями сторон.

При таких фактических данных, учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее его условия, ответчиком подписано не было, а потому условие о предоставлении 90% скидки на арендные платежи на ИП ФИО1 не распространялось.

В связи с нарушением арендатором условий договора 17.07.2020 г. арендодатель обратился к ИП ФИО1 с претензией № 932 об уплате в срок не позднее 23.07.2020 г. задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 119578,34 руб., 147000 руб. сумму штрафной неустойки за просрочку платежа, а всего 266578,34 руб. по указанным в претензии реквизитам.

10.07.2020 г. ИП ФИО1 обратился к арендодателю с претензией, в которой просил период с 01.04.2020 г. до официального возобновления работы ТЦ «Армада» считать оплаченным по 10% от суммы арендных платежей согласно уведомления № 445 от 13.04.2020 г., провести сверку взаимных расчетов.

Ответчик на претензию не возразил, задолженность не погасил.

На основании ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

П. 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность в случае нарушения уплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором. Согласно расчета представленного истцом сумма неустойки за просрочку арендатором уплаты арендной платы за период с 11.04.2020 года по 11.08.2020 года составляет 184500 руб.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При разрешении вопроса об уменьшении размера суммы штрафа суд принимает во внимание явную несоразмерность причиненного имущественного ущерба и размера штрафных санкций, сложившуюся экономическую ситуацию.

Принимая во внимание, что одной из основополагающих задач судопроизводства является сохранение баланса интересов сторон, а также соблюдение прав и законных интересов обоих субъектов спорных правоотношений, учитывая период просрочки, конкретные обстоятельства дела, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, определив к взысканию сумму неустойки в размере 60 000 рублей.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО ТТЦ «Фолиум» подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумму 132231 руб. 65 коп., неустойка в сумме 60 000 руб.

В силу ст.103 ГПК РФ суд взыскивает ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 6367 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ТТЦ «Фолиум» задолженности по арендной плате в сумме 132 231 руб. 65 коп., неустойку в сумме 60 000 руб., возврат государственной пошлины в сумме 6367 руб.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г. Липецка.

Председательствующий: Н.В.Мясникова

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2020 г. с учетом ч.2 ст. 108 ГПК РФ.

Председательствующий: Н.В.Мясникова