Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозовой Натальи Владимировны к ООО «Липецкая ипотечная корпорация» о признании недействительным п. 1.6 договора долевого участия, взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Морозова Н.В. обратилась с иском к ООО «Липецкая ипотечная корпорация» о признании недействительным п. 1.6 договора долевого участия, взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда. В обоснование требований истец указала, что 15.07.2014 года она заключила с ответчиком заключен договор № 29/II-4 участия в долевом строительстве однокомнатной <адрес>, расположенной на 15 этаже жилого здания № II-4 по адресу: <адрес>, микрорайон «Елецкий», Елецкое щоссе в <адрес>. Оплата по договору произведена в полном объеме. Ответчик обязался сдать жилой дом в эксплуатацию в срок не позднее сентября 2016 года и передать долевику квартиру в течение шести месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию, однако договорные обязательства исполнил только 17.08.2017 года, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 01.04.2017 года по 17.08.2017 года в сумме 128 570,76. Ответчик 27.10.2017 года выплатил истцу неустойку за нарушение срока передачи квартиры только в сумме 10 000 руб. Согласно договору ответчик должен был передать квартиру проектной площадью 49,07, включая площадь лоджии 3,29 кв.м. Фактическая площадь квартиры составляет 48,3 кв.м, включая площадь лоджии 2,9 кв.м. Таким образом истцу передана квартира, площадь которой меньше на 0,77 кв.м, чем оплатила истец по договору, при этом разница в стоимости в сумме 22 330 руб. является для истца существенной суммой. Условие п. 1.6 договора об отсутствии претензий в случае уменьшения реальной площади квартиры нарушает права потребителя. В связи с изложенными обстоятельствами истец просит признать недействительным п. 1.6 договора об участии в долевом строительстве, взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 22 330 руб., неустойку в размере 118 570 руб., компенсацию морального вреда 30 000 руб., штраф в пользу потребителя.

Истец Морозова Н.В. и ее представитель Фролова Е.В. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных объяснениях, возражали против снижения размера неустойки, указав на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ (л.д. 56 – 57, 76 - 77).

Представитель ответчика ООО «Липецкая ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, полагал что условия п. 1.5, п. 1.6 договора долевого участия согласованы сторонами, отклонение проектной площади квартиры от фактической в пределах 1,43 кв.м не является существенной разницей в площади, поэтому права потребителя не нарушены и цена договора не подлежит уменьшению, просил снизить сумму неустойки за нарушение срока передачи квартиры в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, сумму морального вреда и судебных расходов полагал завышенными (л.д. 47 - 52).

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора от 16 ноября 2011 года № 242 между сторонами сложились отношения, связанные с привлечением денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у истца права собственности на объект долевого строительства, суд считает, что к правоотношениям сторон применимы положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По делу установлено, что между Морозовой Н.В. с одной стороны и ООО «Липецкая ипотечная корпорация» с другой стороны, 15.07.2014 года был заключен договор № 29/II-4 участия в долевом строительстве однокомнатной <адрес>, расположенной на 15 этаже жилого здания № II-4 по адресу: <адрес>, микрорайон «Елецкий», <адрес> в <адрес>.

По условиям договора ответчик обязался передать участнику в собственность указанную квартиру, а участник взяли на себя обязательство уплатить стоимость квартиры в размере 1 423 030 руб. в порядке, предусмотренном договором, и принять квартиру

Договорные обязательства по уплате стоимости квартиры в сумме 1 423 030 руб. истцом исполнены, что не оспаривалось ответчиком.

Согласно п. 1.3 договора застройщик обязался с момента подписания договора приступить к строительству и сдать в срок не позднее сентября 2016 года жилой дом № II-4 в микрорайоне «Елецкий», в соответствии с проектом и техническими условиями.

В силу п. 5.2 договора застройщик обязался после наступления срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, предусмотренного в п. 1.3. договора, в течение шести месяцев передать истцу по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.1 договора.

Таким образом, окончательный срок исполнения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры в собственность предусмотрен не позднее 31.03.2017 года.

Ответчик передал квартиру в собственность истца 17.08.2017 года, что подтверждается актом приема-передачи, выпиской из ЕГРН (л.д. 21, 28 - 30).

В силу п. 6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку (штраф, пеню), предусмотренную действующим законодательством РФ.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, исчисленная неустойка подлежит уплате в двойном размере.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период просрочки исполнения застройщиком обязательств с 01.04.2017 года по 17.08.2017 года, то есть за 139 дней.

Ставка рефинансирования на 31.03.2017 составляла 9,75%.

В соответствии с Указанием банка России от 11.12.2015 г. № 3894-у с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравнено к значению ключевой ставки Банка РФ.

Размер неустойки с 01.04.2017 года по 17.08.2017 года: 1 423 030 х 9,75% х 139 дней: 300 х 2 = 128 570 руб.

27.10.2017 года АО «Липецкая ипотечная корпорация» выплатило истцу неустойку в размере 10 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 002384 (л.д. 41)

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 118 570 руб. (128 570 – 10 000)

Представитель ответчика ссылался на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств по договору, влияние финансово-экономического кризиса на ипотечное кредитование и ухудшение финансового положения ответчика, в связи с чем просил суд уменьшить ее размер, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Истец представил письменные возражения против уменьшения неустойки.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Рассматривая ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд принимает во внимание компенсационную природу неустойки за нарушение предусмотренных законом сроков, применительно к ст. 333 ГК РФ исходит из периода просрочки обязательства, и считает подлежащую взысканию неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств, в связи с чем полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 80 000 руб., тем самым установив баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения прав истца.

Относительно искового требования о признании недействительным п. 1.6 договора об участии в долевом строительстве и взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно п. 1.1 договора об участии в долевом строительстве предусматривает обязанность передачи участнику долевого строительства квартиры общей площадью согласно проекту.

В п. 1.6 договора стороны согласовали, что инвентарная площадь квартиры по справкам органа, осуществляющего технический учет объектов недвижимости в расчет суммы инвестирования строительства жилого дома сторонами не принимается, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае расхождения общей проектной площади с данными органа осуществляющего технический учет объектов недвижимости.

Согласно приложению № 1 к договору об участии в долевом строительстве № 29/II-4 от 15.07.2014 года застройщик обязался передать в собственность истца однокомнатную <адрес> на 15-м этаже, общей площадью 45,78 кв.м, в том числе жилой площадью 18,65 кв.м, площадь лоджии - 3,29 кв.м (л.д. 11).

Из технического паспорта на <адрес>-А по <адрес> следует, что общая площадь квартиры составляет 45,4 кв.м, в том числе жилая – 18,1 кв.м, подсобная – 27, 3 кв.м; площадь лоджии – 2,9 кв.м (л.д. 22 – 27).

В соответствии с п. 1 акта приема-передачи квартиры от 17.08.2017 года застройщик передал участнику указанную в договоре квартиру общей площадью 45,4 кв.м, в том числе жилой площадью 18,1 кв.м; площадь лоджии - 2,9 кв.м (л.д. 21).

08.09.2017 года истец направила в АО «Липецкая ипотечная корпорация» претензию об уменьшении цены договора в связи с передачей объекта долевого строительства площадью на 0,77 кв.м менее проектной, и выплате денежной суммы в размере 22 330 руб. (л.д. 32 – 36, 38 - 39).

Ответчик письменно сообщил Морозовой Н.В. от отказе в уменьшении цены договора и выплате денежных средств (л.д. 37, 40).

В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемого договора), договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 и п. 4 ст. 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, требования к качеству объекта долевого строительства, в том числе требование о соответствии объекта условиям договора и проектной документации установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, поэтому содержащееся в пункте 1.6 условие договора о невозможности предъявления финансовых претензий в случае расхождения общей проектной площади с данными органа, осуществляющего технический учет объектов недвижимости, противоречит закону, следовательно, является недействительным.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» истец Морозова Н.В. вправе заявлять требование о соразмерном уменьшении цены договора.

Поскольку разница в площади квартиры составляет 0,77 кв.м, значит, истец излишне уплатила 0,77 кв.м х 29 000 руб. = 22 330 руб., и указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Заявленное истцом требование о компенсации морального вреда в размере 30 000 руб. суд находит правомерным, поскольку ответчиком были нарушены права потребителя.

Определяя размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию в пользу истца, суд исходит из характера понесенных истцом нравственных и физических страданий, связанных с приобретением жилья, период времени, в течение которого имело место данное нарушение, и взыскивает с ответчика в пользу истца 10 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В силу указанной норма Закона в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, то есть 56 165 руб. (80 000 + 22 330 + 10 000) х 50%.

С учетом заявления ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ к сумме штрафа, принимая конкретные обстоятельства по делу, частичную выплату ответчиком неустойки в досудебном порядке, а также исходя из того, что штрафные санкции не должны служить средством обогащения кредитора, суд полагает возможным снизить сумму штрафа в пользу потребителя до 25 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в общей сумме 137 330 руб. (80 000 + 22 330 + 10 000 + 25 000)

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика следует взыскать госпошлину в доход местного бюджета в размере 3 546 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать п. 1.6 договора об участии в долевом строительстве № 29/II-4 от 15.07.2014 года, заключенного между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и Морозовой Натальей Владимировной, недействительным.

Взыскать с АО «Липецкая ипотечная корпорация» в пользу Морозовой Натальи Владимировны денежные средства в сумме 137 330 (сто тридцать семь тысяч триста тридцать) руб.

Взыскать с АО «Липецкая ипотечная корпорация» в доход бюджета г. Липецка госпошлину в размере 3 546 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Н. Малыхина

Мотивированное решение

составлено 25.06.2018 г.