Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о признании договора аренды помещения с выкупом исполненным, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора аренды помещения с выкупом исполненным, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение, указав в обоснование иска, что ответчику ФИО9 на праве собственности принадлежат комнаты № и № общей площадью 26,60 кв.м, жилой 26,60 кв.м, кадастровый №, по адресу <адрес>. В августе 2018 года между ответчиком ФИО9 (Арендодателем) и ФИО10 (Арендатором) был заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу <адрес>, с последующим его выкупом. В соответствии с п. 1 Договора арендодатель передает арендатору для владения и пользования принадлежащее арендодателю помещение по адресу <адрес>, с правом последующего выкупа за 1690000 рублей. Согласно п. 3 Договора платежи устанавливаются в размере не менее 30000 рублей ежемесячно, из них 25000 рублей составляют выкупные платежи и 5000 рублей непосредственно арендная плата, которая не учитывается в погашение выкупной стоимости имущества. ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору было заключено трехстороннее соглашение между Арендодателем ФИО9, Арендатором ФИО10 и истцом ФИО4 (Арендатор-2) о замене стороны в договоре. Согласно п. 2 Соглашения ФИО10 передает свои права и обязанности по договору ФИО4 Стоимость помещения, обозначенная в п. 1 Договора в размере 1690 000 рублей полностью оплачена ФИО10 и его правопреемником ФИО4, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1316730 рублей и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 374000 рублей. Переплата составляет 730 рублей. Кроме того, ФИО10 оплачена сумма непосредственно арендных платежей, не включаемых в выкупную стоимость в размере 270 000 рублей (по 5 000 рублей за 54 месяца), что подтверждается собственноручно написанной распиской ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 6 Договора помещение, сдаваемое в аренду, по истечению договорных сроков и исполнению всех финансовых обязательств становится собственностью Арендатора. Досрочный переход жилья в собственность возможен при выплате Арендатором полной суммы платежей по договору. Однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанное помещение от Арендодателя ФИО9 к Арендатору-2 ФИО4 Претензия истца с требованием не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с ФИО4 заключить договор отчуждения квартиры, находящейся по адресу: г Казань, <адрес>, комнаты №,32, и передать его на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по <адрес>, в связи с полной оплатой стоимости объекта, осталась без удовлетворения. Напротив, ответчик ФИО9 письменно уведомила истца о том, что уплаченную сумму в размере 1690 000 рублей она расценивает как арендную плату за 54 месяца в размере 30000 рублей ежемесячно. При этом ответчик оставляет без комментариев уплаченную ФИО10 арендную плату в размере 270 000 рублей, также подтвержденную распиской от 21.01 2023. Так же она считает, что право выкупа арендуемого имущества действовало до ДД.ММ.ГГГГ и не использовано Арендатором. Истец, оплачивая ДД.ММ.ГГГГ остаток выкупной стоимости в размере 374000 рублей, воспользовался предусмотренным договором досрочным правом выкупа помещения. Из действий и доводов ответчика следует, что продавец по договору купли-продажи ФИО9 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

На основании изложенного, истец просит признать исполненным договор аренды помещения с последующим выкупом от августа 2018 года; прекратить право собственности ответчика ФИО9 на комнаты №, №, общей площадью 26,60 кв.м, жилой - 26,60 кв.м, по адресу <адрес>; признать право собственности истца ФИО4 на комнаты №, № общей площадью 26,60 кв.м, жилой 26,60 кв.м по адресу <адрес>.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО9 и ее представители просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО10, привлечённый к участию в деле, не явился, извещен, направил отзыв на исковое заявление, указав об обоснованности заявленных требований в связи с полным исполнением обязательств по оплате стоимости помещения и арендной платы. Просит дело рассмотреть без его участия (л.д. 58).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (Арендодатель) и ФИО10(Арендатор) заключен договор, по условиям которого Арендодатель обязуется осуществить передачу квартиры, выступающей предметом соглашения, Арендатору для владения и использования с правом последующего выкупа <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (за 1690 000 рублей) (л.д.6).

В соответствии с п.2 Договора квартира передаётся для владения и пользования от Арендодателя к Арендатору до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3 Договора арендные платежи за весь срок аренды помещения устанавливаются соглашением сторон в размере не менее 30000 рублей ежемесячно (из них 25000 рублей сумма основного долга, а 5000 рублей взимается ежемесячный процент, который не входит в сумму основного долга.

Платежи выплачиваются следующим образом: сразу при оформлении соглашения Арендатор выплачивает Арендодателю 10000 рублей. Остальные денежные средства, подлежащие выплате по соглашению, в размере 30000 рублей Арендатор наличными денежными средствами выплачивает ежемесячно. Выплаты производятся не позже 15 числа каждого календарного месяца.

Пунктом 4 Договора стороны предусмотрели, что расходы на содержание квартиры и коммунальные платежи в вышеуказанную сумму арендных платежей не включаются и самостоятельно оплачиваются Арендатором.

Согласно п.6 договора квартира, сдаваемая в аренду по настоящему соглашению, по истечении договорных сроков и выполнения всех финансовых обязательств становится собственностью Арендатора жилья. Досрочный переход жилья в собственность возможен при выплате Арендатором полной суммы платежей по договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (Арендодатель), ФИО10(Арендатор-1) и ФИО4 (Арендатор-2) заключено Соглашение № о замене стороны в договоре, по условиям которого в связи с достигнутым соглашением стороны пришли к решению о замене Арендатора- 1 по договору от августа 2018 года на Арендатора-2 (л.д.18).

Согласно пунктам 2-4 Соглашения Арендатор-1 передает свои права и обязанности Арендатору-2 по договору аренды с последующим выкупом от августа 2018 года с момента подписания сторонами настоящего дополнительного соглашения.

Права и обязанности по Договору аренды с последующим выкупом от августа 2018 года переходят от Арендатора-1 к Арендатору-2 с согласия Арендодателя.

Арендатор-2 обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по Договору аренды с последующим выкупом от августа 2018 года.

Во исполнение обязательств по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГФИО10 передал ФИО9 270 000 рублей в счёт платы арендных платежей по договору от августа 2018 года по ДД.ММ.ГГГГ и 1316730 рублей с начала договора по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16, 17).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 во исполнение обязательств по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ перечислил ФИО9 374000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направил в адрес ответчика ФИО9 претензию, указав, что просит не позднее 17 февраля совместно с истцом заключить договор отчуждения квартиры по адресу: <адрес> передать его на регистрацию перехода права собственности в регистрирующий орган (л.д. 13,14).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма арендных платежей составляет 1620000 рублей. За все время проживания не использовано право выкупа арендуемого имущества, которое по условиям договора действовало до ДД.ММ.ГГГГ и составляло 1690000 рублей. В счет арендных платежей оплачена сумма в размере 1690000 рублей, что на 70 000 рублей больше, чем необходимо за период аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что позволяет проживать в арендуемом имуществе еще два месяца. Просит в письменной форме до ДД.ММ.ГГГГ сообщить о намерениях дальнейшей аренды или выкупа принадлежащих ей комнат. В случае дальнейшей аренды необходимо будет заключить новый договор, в случае выкупа до ДД.ММ.ГГГГ внести сумму, равную 1690000 рублей. В случае отсутствия письменного ответа о выкупе либо аренды комнат просит освободить арендуемые комнаты и передать ключи (л.д.15).

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обращаясь в суд, истец указывает, что обязательства по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, исходя из выкупных ежемесячных платежей в 25 000 рублей отцом истца ФИО10 АВ. оплачена сумма 1316730 рублей, самим истцом ФИО4 – 374000 рублей, всего в счет стоимости выкупаемых комнат оплачено 1690730 (1316730+374000=1690730 рублей). В счет арендных платежей за 54 месяца с августа 2018 года по февраль 2023 года, исходя из размера ежемесячной арендной платы в 5000 рублей, уплачено ФИО10 270000 рублей (5000 х54).

Возражая относительно исковых требований, ответная сторона указала, что выкупная стоимость в размере 1690 000 рублей истцом не оплачена, сумма ежемесячной арендной платы составляет 25000 рублей, а предусмотренные договором ежемесячные проценты в размере 5000 рублей являются платой за то, что у истца не теряется право выкупа на арендуемое помещение в виде комнат № и № по адресу: <адрес>.

Выслушав пояснения сторон, исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условиями заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ установлена выкупная стоимость жилого помещения в размере 1690000 рублей.

Как указано в п.3 Договора арендные платежи за весь срок аренды помещения устанавливаются соглашением сторон в размере не менее 30000 рублей ежемесячно (из них 25000 рублей сумма основного долга, а 5000 рублей взимается ежемесячный процент, который не входит в сумму основного долга). Платежи выплачиваются следующим образом: сразу при оформлении соглашения Арендатор выплачивает Арендодателю 10000 рублей. Остальные денежные средства, подлежащие выплате по соглашению, в размере 30000 рублей Арендатор наличными денежными средствами выплачивает ежемесячно. Выплаты производятся не позже 15 числа каждого календарного месяца.

Таким образом, исходя из толкований условий договора, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу, что Арендодателем была определена сумма 25 000 рублей в счет платы выкупной стоимости квартиры, а 5000 рублей – ежемесячная арендная плата за пользование арендованным жилым помещением.

При этом суд исходит также из того, что сторонами в п.3 договора установлено, что остальные денежные средства, подлежащие выплате по соглашению, в размере 30000 рублей Арендатор наличными денежными средствами выплачивает ежемесячно.

Таким образом, п.3 Договора, устанавливающий оплату в размере 30000 рублей, не содержит какие-либо слова и выражения относительно уплаты Арендатором иных, кроме ежемесячных 30000 рублей, выплат.

Расписки, написанные ДД.ММ.ГГГГФИО9 о получении от ФИО10 денежных средств четко определяют как 270 000 рублей в счет оплаты арендных платежей за период с августа 2018 года по января 2023 года, а 1316730 рублей – сумма по договору с августа 2018 года по ДД.ММ.ГГГГ ода.

Доводы ответной стороны, что срок на право выкупа жилого помещения был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, опровергаются условиями самого договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающего ежемесячную оплату в 30000 рублей, что не позволило бы при указанном размере выплатить выкупную стоимость 1690 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом написание ответчиком расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении сумм по договору и в счет арендных платежей, а также получение в феврале 2023 года от ФИО4 перечисленной денежной суммы в 374000 рублей, свидетельствует о том, что срок действия договора в части выкупа арендуемого помещения не прекращался.

Таким образом, исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что требование истца ФИО4 о признании договора аренды помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ исполненным является обоснованным и подлежащим удовлетворяю.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из положений пункта 6 Договора аренды помещения с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, у истца возникло право собственности на жилое помещение общей площадью 26,60 кв.м с кадастровым номером 16:50:080212:1740, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты №, №, которое прекращает право собственности ответчика ФИО9 на указанное жилое помещение.

В силу вышеизложенного, требования о прекращении права собственности ответчика ФИО2 на жилое помещение общей площадью 26,60 кв.м с кадастровым номером 16:50:080212:1740, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты №, №, и признании за истцом ФИО7 права собственности на указанное жилое помещение являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к ФИО2 о признании договора аренды помещения с выкупом исполненным, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать договор аренды с правом выкупа квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполненным.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение общей площадью 26,60 кв.м с кадастровым номером 16:50:080212:1740, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты №, №.

Признать за ФИО4 право собственности на жилое помещение общей площадью 26,60 кв.м с кадастровым номером 16:50:080212:1740, расположенное по адресу: <адрес>, комнаты №, №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан.

Судья:подпись

Копия верна

Судья Приволжского районного суда г. Казани Л.Н. Зарипова