Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «СК «Новый центр» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СК «Новый центр» о признании п. 4.6. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома ничтожным, взыскании разницы в стоимости квартиры в размере 17 450 руб., пени – 100000 руб., компенсации морального вреда – 5000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований.

В обоснование исковых требований указано, что Дата между истцом и ООО «ТаланПермь» (процессуальный правопреемник ООО «Специализированный застройщик «СК «Новый центр») заключен договор участия в долевом строительстве. В силу данного договора ответчик принял на себя обязательство построить дом по адресу: Адрес, а истец принял на себя обязательство осуществить финансирование в части доли и принять объект по окончании строительства. Объектом строительства по данному договору является 3-хкомнатная квартира общей площадью 92,71 кв.м стоимостью 4515000 руб. из расчета 48700 руб. за 1 кв.м. Согласно справке о выполнении финансовых обязательств истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры в размере 4515000 руб. Дата между сторонами подписан акт приемки-передачи объекта долевого строительства. При этом фактическая площадь квартиры составила 92,36 кв.м, что на 0,35 кв.м меньше предусмотренной договором. Дата истец обратился к ответчику с претензией о возврате части денежных средств, приходящихся на разницу в площадях. Дата ответчик в ответ на претензию указал на отсутствие правовых оснований для возврата части денежных средств. По расчету истца разница в стоимости квартиры составляет 17045 руб. ((92,71- 92,36)*48700). Отказывая истцу в соразмерном уменьшении стоимости квартиры, ответчик сослался на п. 4.5., 4.6. договора, в силу которых соразмерное уменьшение стоимости не осуществляется, если разница в площадях составляет 2%. По мнению истца, п. 4.6 договора, исключающий обязанность ответчика на соразмерное уменьшение цены договора, является ничтожным как ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Кроме того, ФИО3 просит взыскать с ответчика пени, размер которых, с учетом разумности и компенсационной природы пени, снижен до 100000 руб. Также истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.

Истец ФИО3 участия в судебном заседании не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердив изложенные выше доводы. Согласно письменным пояснениям на отзыв на исковое заявление ссылка ответчика на свободу договора несостоятельна, цена объекта недвижимости подлежит пересчету, исходя из фактической площади. О публичности договора свидетельствует п. 4., 4.1. договора, в силу которых застройщик обязан включить в проектную декларацию условия ДДУ и опубликовать её для ознакомления неограниченным кругом лиц, соответственно заключение ДДУ на иных условиях недопустимо. Указывая в отзыве на то, что истец не был лишен возможности отказаться от заключения договора и обратиться к иному застройщику, ответчик подтверждает факт невозможности потребителем повлиять на условия договора.Кроме того, представитель истца не согласен с доводами ответчика о неверном исчислении пени, поскольку неустойка подлежит исчислению от цены квартиры. Срок исковой давности применяется лишь в отношении применения последствий недействительности сделки, сама сделка признается таковой вне зависимости от признания ее судом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям, изложенным в письменном отзыве. Согласно п. 4.6. договора участия в долевом строительстве № от Дата условия пункта 4.5. настоящего договора не распространяют свое действие на случаи, когда разница между фактической полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и полной площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора, располагается в пределах 2% от полной площади по договору. Стороны признают, что поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница между фактической полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и полной площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в пределах 2% (включительно) от полной площади по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях, оснований для пересчета цены договора не имеется». Стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Согласно п. 4.1. договора размер целевого денежного взноса (цена договора) составляет 4 151 000 руб., без определения цены за 1 кв.м. Ответчик передал истцу квартиру, имеющую отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом выявлена разница между его фактической и проектной общей площадью в меньшую сторону на 0,35 кв.м, в связи с чем п. 4.6 договора не нарушает права и законные интересы истца как участника долевого строительства и потребителя, поскольку он принят истцом при заключении договора на добровольной основе. Утверждение истца о том, что договор участия в долевом строительстве является публичным, не соответствует действительности. Договор участия в долевом строительстве на указанных условиях заключен истцом добровольно, истец не был лишен возможности отказаться от заключения договора и обратиться к иному застройщику. Истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что застройщик понуждал его заключить договор на определенных условиях, не представлено. Каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, названные условия договора не противоречат. Расчет пени произведен истцом не верно, согласно контррасчету размер пени составляет 18 067, 7 руб. (17 045 * 1% * 106), где 17 045 руб. – разница в стоимости квартиры, 106 – количество дней, 1 % - размер пени по Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей». Кроме того, ответчик считает, что истцом пропущен срок исковой давности, который составляет один год с момента подписания договора (Дата). Доказательств причинения истцу нравственных страданий не представлено.

В судебном заседании представитель ответчика также пояснила, что в случае исчисления срока исковой давности с момента передачи спорной квартиры истцу (Дата), срок давности также пропущен. Кроме того, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным по отношению к Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2).

В соответствии с ч.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что Дата между ООО «ТаланПермь»» (Застройщик) и ФИО3 (Участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в предусмотренный договором срок, передать квартиру участнику долевого строительства, а последний обязуется перечислить на расчетный счет застройщика целевые денежные средства, предназначенные для финансирования строительства дома в части доли, приходящейся на участника долевого строительства, в размере и сроки, предусмотренные на ввод в эксплуатацию дома в предусмотренный настоящим договором срок.

Дата ООО «ТаланПермь» реорганизовано в ООО «Специализированный застройщик «СК «Новый центр».

Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является 3-х комнатная Адрес общей площадью 88, 81 кв.м, включая площадь балкона (3,90 кв.м), полная площадь – 92, 71 кв.м, расположенная на 4 этаже Адрес.

При этом общая площадь – сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в помещении и/или владением помещением, за исключением балконов, лоджий, террас.

Размер целевого денежного взноса (цена договора), подлежащего уплате участником долевого строительства по настоящему договору составляет 4515000 руб. и может быть изменена только по условиям п. 4.5 настоящего договора (п. 4.1 договора).

Таким образом, исходя из приведенных ном материального права и условий договора, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади приобретаемого объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что окончательный расчет, в соответствии с условиями настоящего договора, осуществляется по результатам обмеров ГУП «ЦТИ», производимых по окончанию строительства дома.

Если фактическая полная площадь квартиры, определенная по данным ЦТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас без соответствующих коэффициентов понижения), будут меньше или больше полной площади, указанной в приложении № договора, то соответственно: Застройщик возвращает участнику долевого строительства, излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от полной площади по договору); доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписываемого между сторонами акта об окончании взаиморасчетов (соглашения об изменении цены договора), о необходимости подписания которого застройщик уведомляет участника долевого строительства. В указанном акте, в том числе, указывается срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств.

По такому акта об окончании взаиморасчетов (соглашению об изменении цены договора) цена договора подлежит изменению на сумму, определяемую как разница между фактической полной площади квартиры (по данным ЦТИ) и полной площади квартиры, указанной в приложении № договора, помноженная на 48700 руб.

Стороны определили, что не является основанием для заключения договора сторонами соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террасы (применение понижающих коэффициентов).

В соответствии с п. 4.6 договора, условия пункта 4.5 настоящего договора не распространяют свое действие на случаи, когда разница между фактической полной площади квартиры (по данным ЦТИ) и полной площади квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, располагается в пределах 2% от полной площади по договору. Стороны признают, что поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница фактической полной площади квартиры (по данным ЦТИ) и полной площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в пределах 2% (включительно) от полной площади по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях. Оснований для перерасчета цены договора не имеется.

Таким образом, учитывая буквальное толкование условий договора, сторонами установлено отсутствие обязанностей сторон по возврату либо доплате денежных средств при отклонении от фактической площади передаваемой квартиры от проектной площади менее чем на 2%.

Актом приемки-передачи объекта долевого строительства от Дата подтверждено, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял 3-х комнатную Адрес, расположенную на 4 этаже в многоквартирном доме по адресу: Адрес, общей площадью 88,7 кв.м, с площадью балкона 3,66 кв.м, сумма площади балкона/лоджии/террасы и общей площади составила 92,36 кв.м.

Ввиду того, что фактическая площадь принятой ФИО3 квартиры оказалась меньше оплаченной на 0,35 кв.м, Дата истец направил в адрес ООО «СК «Новый центр» претензию с требованием выплатить сумму переплаты по договору № от Дата в размере 17045 руб.

Дата истцом получен ответ на претензию, которым в удовлетворении требований отказано ввиду отсутствия правовых оснований.

Вместе с тем, фактическая общая площадь квартиры 92,36 кв.м, переданной по акту приема-передачи от Дата, отличается от проектной общей площади квартиры (92,71 кв.м) на 0,35 кв.м, или на 0,38 %. что не превышает установленного в качестве основания для пересмотра цены договора 2 % отклонения.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в процессе строительства дома в проектную документацию изменений, приводящих к изменению проектной общей площади квартиры, не вносилось. Доказательств свидетельствующих об обратном суду не представлено.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2013 года № 1838-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отмечено, что положения части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлены - с учетом особенностей регулируемых отношений - на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или к непригодности его для предусмотренного договором использования.

Доказательств тому, что застройщик не уведомил участника долевого строительства о возможном отклонении фактической общей площади квартиры от проектной не представлено, наоборот, данные обстоятельства прописаны в условиях договора в п. 4.6.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участник долевого строительства был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину 2%. Однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется, поскольку отклонение не превышает установленных договором размеров.

Передача истцам объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), и не является недостатком, который делает квартиру непригодной для предусмотренного договором использования.

Исследовав доказательства дела в их совокупности, суд считает исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению.

Доводы стороны истца о том, что п. 4.6 договора нарушает права истца, как потребителя, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", недействительными признаются условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовым и актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, судом отклоняются, поскольку, как усматривается из материалов дела, при подписании договора долевого строительства, ФИО3 ознакомлен с условиями, возражений против них не имел, о чем свидетельствует его подпись в договоре участия в долевом строительстве № от Дата, доказательств обратного суду не представлено.

Также, подписав акт приемки-передачи, ФИО3 подтвердил, что объект участником долевого строительства осмотрен, техническое состояние (в том числе объем произведенных работ), качество и планировка передаваемого объекта соответствует условиям договора и проектной декларации (действительной на момент заключения договора), претензий к застройщику участник долевого строительства не имеет.

Утверждение истца о том, что в силу правовой природы договор участия в долевом строительстве является публичным, что исключило возможность истца повлиять на его условия, в частности на исключение из договора п. 4.6, основаны на неверном толковании норм права, поскольку договор не отвечает признакам, указанным в ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации для публичного договора: застройщиком может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, т.е. как коммерческая, так и некоммерческая организация, в то время как обязательным участником публичного договора является коммерческая организация, выступающая в роли исполнителя; Законом об участии в долевом строительстве такая обязанность как продажа товаров, выполнение работ и оказание услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, для застройщика прямо не предусмотрена. Кроме того, при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик не лишен возможности изменения цены (например, снижение цены более выгодному контрагенту, приобретающему целый этаж). Таким образом, публичным признать договор участия в долевом строительстве нельзя.

Более того, как пояснил в судебном заседании представитель ответчика возможность изменения условий договора имеется, в том числе при определении площади, на которую производится перерасчет в случае отличия площади объекта.

В качестве самостоятельного основания к отказу в иске стороной ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Принимая во внимание дату подписания договора (Дата), дату принятия квартиры (Дата) и дату предъявления иска в суд (Дата), суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании условия договора недействительным, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора признаны не подлежащими удовлетворению, производные требования о компенсации морального вреда, пени и штрафа удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «СК «Новый центр» о признании п. 4.6. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома ничтожным и не подлежащим применению, взыскании разницы в стоимости квартиры в размере 17 450 руб., пени – 100000 руб., компенсации морального вреда – 5000 руб., штрафа оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

Председательствующий Н.В. Смольякова