Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «....» о признании недействительной оценки принадлежащего ФИО3 объекта недвижимости – земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством дома расположенных по адресу .... в размере рублей указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенной ООО «....».

В обоснование иска указала, что является взыскателем, а ФИО3 – должником по исполнительному производству № о взыскании денежной суммы в размере рублей. В связи с неисполнением должником решения суда имущество должника подвергнуто описи и аресту: земельный участок площадью 1848 кв.м. и расположенный на нем незавершенный строительством дом площадью 220,8 кв.м. расположенные по адресу ..... Оценка стоимости недвижимого имущества произведена ООО «....», согласно отчету которой стоимость составляет рублей. С данной оценкой не согласна, поскольку считает ее завышенной, так как использовались необъективные критерии оценки имущества, нарушены понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, недостоверная информация о средних ценах предложений и продаж по данной группе недвижимости, не учтена степень износа реализуемого объекта недвижимости и возможность его реализации. По указанной оценщиком цене невозможно реализовать данный объект на торгах и исполнить решение суда.

В судебном заседании истец на иске настаивала по доводам изложенным в иске, представив письменные пояснения (л.д.17).

Представитель ответчика ООО «....» ФИО4 в судебном заседании просил иск оставить без удовлетворения в полном объеме. Пояснил, что отчет об оценке имущества отражает реальную рыночную стоимость объекта. Отчет соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», следовательно, оснований сомневаться в достоверности оценки отсутствуют. Результат оценки не является обязательным для пристава. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете может быть оспорена в судебном порядке только посредством оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя.

Третье лицо ФИО3 возражала против иска, указывала, что принадлежащее ей имущество правильно оценено. Доводы истца о том, что степень готовности дома соответствует 41% не могут быть приняты во внимание, поскольку таковой готовность дома была по состоянию на февраль 2008 года, после этого и до настоящего времени ведется строительство и готовность дома правильно определена оценщиком как 80%.

Третье лицо Управление ФССП по ...., судебный пристав-исполнитель в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела. Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав мнения лиц участвующих в деле, показания эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора установлено, что на исполнении в отделе судебных приставов Центрального района г.Барнаула с ДД.ММ.ГГГГ находится исполнительное производство № по исполнению решения Центрального районного суда г.Барнаула от 29.05.2009 года о взыскании , которому взыскателем является ФИО1, должником – ФИО3

Согласно свидетельства о государственной регистрации права ФИО3 является собственником незавершенного строительством жилого дома и земельного участка общей площадью 1848кв.м. расположенных по адресу .....

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Центрального района г.Барнаула произведен арест имущества должника ФИО5 – земельного участка с расположенным на нем нежилым помещением по адресу ...., о чем составлен акт (л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Центрального района г.Барнаула произведен арест имущества должника ФИО5 – строящийся дом из бруса дерева по адресу ...., о чем составлен акт.

Согласно ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Центрального района г.Барнаула привлечен для участия в исполнительном производстве оценщик ООО «....». На разрешение оценщика поставлен вопрос: определить рыночную стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФИО2 – незавершенный строительством жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу .... (л.д.4).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «....» составлен отчет об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу .... кадастровый номер: № – рублей, земельного участка, расположенного по адресу ...., кадастровый номер: № – по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемый в настоящем процессе отчет.

Статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением составления в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно ст.12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, для признания судом результатов оценки недействительными в судебном заседании истцом должны быть представлены доказательства недостоверности величины рыночной стоимости оцененного объекта.

Представленный ответчиком отчет об оценке, по мнению суда, соответствует предъявляемым к нему законодателем требованиям.

Отчет об оценке является конкретным, не допускает неоднозначное толкование, содержит точное описание объекта исследования, указание на использование с обоснованием стандартов оценки, указание на перечень используемых при оценке данных.

В ходе рассмотрения дела судом назначалась экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость объекта экспертизы на ДД.ММ.ГГГГ составляет рублей.

Суд полагает, что заключение эксперта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной ответчиком по спору, поскольку рыночная стоимость определена за иной временной период, кроме того принимая во внимание пояснения эксперта ФИО7 суд не может признать заключение эксперта допустимым доказательством поскольку эксперт в нарушение ч.2 ст.85 ГПК РФ, самостоятельно собирал материалы для проведения экспертизы путем дачи задания ООО «....» дать заключение о техническом состоянии строительных конструкций, определение рыночной стоимости произведено с учетом Локальной сметы ФИО6, который таким образом принимая участие в проведении экспертизы не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что столь большая разница в определении рыночной стоимости возникла в связи с тем, что степень готовности дома ею принималось согласно документов 41%, стоимость готовности ею не определялась, возможно, что степень готовности больше чем 41%, но и не 80% как указано в оспариваемом отчете. Кроме того, в оспариваемом отчете в качестве аналогов приняты оконченные строительством дома, а затем они подвергаются многочисленным корректировкам, что не противоречит закону. Однако ею в качестве аналогов приняты недостроенные дома, степень готовности которых устанавливалась из разговора с продавцами.

Согласно отчету об оценке целью оценки является определение рыночной стоимости объекта. В связи с этим суд считает несостоятельными доводы истца о том, что оценка была проведена без учета цели, ссылаясь на то, что при определении стоимости должны быть учтены сокращенные сроки реализации имущества. Суд считает указанные доводы основанными на неверном толковании закона и постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку перед оценщиком не ставился вопрос об определении ликвидационной стоимости объектов недвижимости и оценщик правомерно определял рыночную стоимость объектов согласно поставленной цели, при этом поправка на торг была приняла 40% (страница15 отчета).

Доводы истца о том, что в оспариваемом отчете использована информация с сайтов интернета не свидетельствуют о недостоверности отчета. Возможность использования информации размещенной в сети интернет предусмотрена Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в случае, если информация при опубликовании на сайте в сети интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов, что имеет место на листах 30-32 отчета.

Доводы истца об использовании при составлении отчета недействующих справочников, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как следует из пояснений ответчика, оспариваемого отчета, был использован действующий Справочник ФИО8, ФИО10, ФИО11 Жилые дома. Укрупненные показатель стоимости стоительства. Серия «Справочник оценщика». Серия «Справочник оценщика» М.: «КО-ИНВЕСТ». 2009. -592стр., что также не оспаривала эксперт ФИО9

Ссылки истца о том, что описание объекта составлено неполно так как в 2008 году процент износа составлял 1% суд считает несостоятельным, поскольку использованные данные по продажам единых объектов недвижимости по сравнительному подходу заведомо использовали информацию о строениях с износом, который составлял не менее 5% в каждом случае.

Доводы истца о недостоверности отчета по причине данных неверных выводов на стр.9 отчет: «Важным является цена зависит от типа дома. Материалов стен, местоположение объекта» «сейчас это значение ослабевает» не могут быть приняты во внимание, поскольку на стр.9 отчета приводится анализ рынка объектов оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов рынкаквартир . При этом дословно указано следующее: «несколько лет назад материал дома заметно влиял на цену (кирпич дороже, панель дешевле), но с развитием новых технологий строительства значение этого фактора ослабевает. Общая комфортность любого жилья, построенного по современным проектам, находится на достаточно высоком уровне. И, скорее всего, спустя год-два такой параметр, как тип дома, будет влиять в большей степени на цену старых квартир.», таким образом истцом искажен смысл указанного в отчете.

Кроме того, истцом заявлено на несогласие с выводом оценщика изложенным на стр.11 отчета (последний абзац) о том, что четкой зависимости цен на земельные участки в разных района города не выявлено. При этом истцом в совокупности с данным предложением не учитывается приведенный в отчете далее анализ стоимости 1 кв.м. в зависимости от площади земельного участка на рисунке 3 (диапазон цен предложения 1кв.м. земельного участка г.Барнаула) и таблица 6 диапазона цен на земельные участки в зависимости от местоположения в г.Барнауле, согласно которым минимальная стоимость 1 кв.м. от 100 рублей до 500 рублей, при этом речь идет о территориальных зонах, а не о внутриквартальном расположения с привязкой к красным линиям.

В обоснование довода отчета о том, что наличие газа не всегда ведет к увеличению стоимости объекта приведен пример на стр.17 отчета табл.12. Кроме того, отсутствие газа и иных коммуникаций в оцениваемом объекте учтено оценщиком при расчете корректировки на степень готовности объекта на стр. 18 отчета.

На стр.11 отчета указано о том, что стоимость 1 кв.м. недостроенного жилого дома не менее чем на 30% отличается от готового к использованию объекта. Истец указывает, что не согласна с данным выводом, поскольку применительно к оцениваемому объекту данный показатель неверен. Однако в данном случае имели место лишь обобщенные данные исследования рынка и для объекта оценки в каждом случае приводились соответствующие корректировки.

Доводы об отсутствии характеристики местоположения оцениваемого объекта, поскольку сравниваются с объектами никак не относящимися с районам местоположения объекта (Березовки. Санниково, Новомихайловка, Солнечная Поляна) суд считает несостоятельными, поскольку указанные районы схожи с .... тем, что являются территориальными единицами, анализ которого приведен в отчете. Кроме того, диапазон цен предложений на земельные участки в .... приведен в табл.7 стр.13 отчета.

Кроме того, согласно ФСО № оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Оценщик не имеет ни законодательных, ни теоретических ограничений в выборе объектов-аналогов и используют максимально приближенные к объекту оценки данные, обосновывая применяемые корректировки. Доводы о том, что оценщиком завышена стоимость 1 кв.м., поскольку оценщиком для сравнения взяты объекты с меньшей площадью (44 кв.м, 100 кв.м, 36 кв.м) опровергаются таблицей 14 на стр.19 отчета согласно которой объект с наибольшей площадью 100 кв.м. имеет максимальную стоимость – 28000 рублей за 1 кв.м, а с наименьшей площадью 36 кв.м. 1 кв.м. оценен в наименьшую 21000 рублей. Кроме того, оценщиком введена и обоснована понижающая корректировка на площадь в связи с чем интересы истца не ущемлены.

Ссылки истца на отсутствие при определении рыночной стоимости поправок на
функциональное назначение (в данный момент он непригоден к
эксплуатации), на коммуникации, на физическое разрушение, на
функциональное устаревание судом не могут быть приняты во внимание, поскольку типы зданий по назначению подразделяют на гражданские (жилые и общественные), промышленные (производственные, обслуживающие, вспомогательные) и сельскохозяйственные. Объект оценки имеет назначение - жилое, что также следует из технического паспорта, свидетельства о государственной регистрации права. При расчете степени строительной готовности объекта в таблице 13 отчета учтено отсутствие лестниц, балконов, лоджий, окон, дверей, отделки, отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроосвещения и прочих видов ремонтно-строительных работ. Учтена неполная готовность перегородок, сантехкабин, перекрытий и покрытий. В таких условиях объект не пригоден для проживания. Использованные данные по продажам единых объектов недвижимости заведомо использовали информацию о строениях с износом (сравнительный подход), который составлял не менее 5% в каждом случае.

Кроме того, истица указала, что аналоги, приведенные, для сравнения диапазона цен на рынке земельных участков приведены с грубым нарушением, не на все варианты есть ссылки на официальные источники получения информации. В аналогах указаны телефоны знакомых должника без указания официального
источника, цены указаны по ним высокие, что свидетельствует о
недостоверности использованной информации».

Согласно ФСО №1 «Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности». Для этого согласно ФСО №3 «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Таблица 15. Описание объектов-аналогов содержит графу «Источник», где указана интернет-страница и телефон продавца. К тому же в приложении согласно ФСО №3 «приложены копии соответствующих материалов». Таким образом, официальный источник в отчете приведен, что свидетельствует о достоверности использованной информации. Определять, являются ли приложенные контакты «телефонами знакомых должника» у Оценщика нет ни обязанности, ни возможности.

Как следует из пояснений истца и третьего лица ФИО5 в таблице № указан продаваемый объект ( .... по цене 500 тыс. руб.) и телефон их общей знакомой ФИО14. При этом доказательств того, что данное объявление не соответствует действительности, цена завышена либо данное объявление дано с целью завышения стоимости оцениваемого объекта, суду не представлено. Кроме того, данный объект не является аналогом.

Скорректированная стоимость объекта оценки составила 213 руб./кв.м., что ниже наиболее вероятного диапазона.

Кроме того, истец указывает, что стоимость 1 кв.м. выведена некорректно. Не было учтено, что объектом оценки является незавершенный строительством дом. Суд не соглашается с данным выводом, поскольку поправка на степень готовности объекта введена и обоснована на стр. 18, табл. 13. Аналог №3 схож по степени незавершенности строительства с объектом оценки, корректировка для него в данном случае не требуется. Материал стен учтен и обоснован на стр. 16-17 отчета. Отсутствие коммуникаций, ухоженных участков учтено при определении степени готовности объекта в табл. 13. Все объекты сравнения максимально приближены друг к другу по месту своего расположения.

Доводы истца о том, что в отчете не приведены расчеты по затратному методу опровергаются п. 14.2 Отчета на стр. 20-24 где приведен затратный подход, его описание с приведением используемых формул.

Отсутствие благоустройства территории, коммуникации включается в понятие «прочие виды ремонтно-строительных работ», что наряду с отсутствием коммуникаций учтено при расчете степени строительной готовности объекта.

Кроме того, истец полагает, что оценщиком неверно определена степень готовности объекта без учета правоустанавливающих документов, сведений технического паспорта где степень готовности определена 41%.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 п.11 Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Согласно Техническому паспорту, выданному Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по .... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. степень готовности составила 41%. Учитывая, что оценка была произведена спустя 3 года после составления технического паспорта суд считает обоснованным определение оценщиком степени строительной готовности здания в соответствии с Методикой, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № на основании Справочник ФИО8, ФИО10, А.В. Дидковская. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика» М.: «КО-ИНВЕСТ». 2009. - 592 стр.

Доводы истца о том, что оценщиком не учтено, что при возведении дома не были соблюдены строительные нормы, что привело к необратимым последствиям, стены дома сильно повело, так же не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщику не были представлены заключения специалистов о дефектах строения, кроме того, судебным приставом не ставился перед оценщиком вопрос о соблюдении либо несоблюдении при строительстве дома строительных норм и правил.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств о недостоверности сведений, содержащихся в отчете оценки, произведенной ООО «....» и полагает правильным исковые требования оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Журавлевой .... к ООО «....» о признании оценки недействительной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение 10-ти дней.

Судья: Л.В.Дубовицкая