Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северодвинского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» (далее – ООО«Промтрейд») об уменьшении цены договора, взыскании неустойки.

В обоснование указал, что 09.12.2014 он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлась квартира по адресу: <адрес>. Истцом застройщику уплачена цена договора в размере 9592310 рублей. Срок передачи объекта долевого строительства по договору был установлен – 30.06.2016, и по соглашению с застройщиком от 30.09.2015 был продлен до 30.06.2017. При осмотре квартиры 31.05.2017 истцом были выявлены недостатки объекта долевого строительства, о которых он сообщил ответчику и потребовал их устранения до 01.07.2017. Недостатки ответчиком устранены не были, в связи с чем он неоднократно предъявлял ответчику претензии. Просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в размере 1557791 рубля 14 копеек, 3938645 рублей 07 копеек в качестве соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства в связи с наличием в нем недостатков, а также 80000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании на иске настаивали.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 в судебном заседании с иском не согласились.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Между истцом и ответчиком 09.12.2014 был заключен договор №1 участия в долевом строительстве кирпичного трехэтажного четырехквартирного жилого дома (объект капитального строительства «Комплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного строительства в г.Северодвинске (часть 150 квартала)» IV пусковой комплекс – многоквартирный дом поз.№4 по генплану), расположенного по адресу: <...>), на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104150:47, находящемся примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: <адрес> (п.1.1 договора). Объектом долевого строительства является квартира, расположенная в строительных осях А-Д, 2-3 на 1, 2 и 3 этажах, состоящая из двух жилых комнат (п.1.2 договора). Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию не позднее 31.12.2015 и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 180 календарных дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2016 (пункты 2.1 и 2.2 договора). Цена договора составляет 9592310 рублей (п.6.1 договора). Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 16.12.2014 (т.1 л.д.60 – 65).

Дополнительным соглашением от 30.09.2015 стороны изменили условия договора участия в долевом строительстве в части планируемого срока ввода дома в эксплуатацию – не позднее 31.12.2016, срока передачи объекта долевого строительства – не позднее 30.06.2017, а также сроков уплаты участником долевого строительства цены договора. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 13.10.2015 (т.1 л.д.66).

Разрешение на ввод дома (которому присвоен адрес: <адрес>) в эксплуатацию получено ответчиком 30.12.2015 (т.2 л.д.36-38).

Ответчик 05.04.2017 направил истцу сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (т.1 л.д.67 – 68).

Истцом 31.05.2017 произведен осмотр квартиры, по результатам которого оформлен смотровой лист с перечнем замечаний и требованием об их устранении, оформленным в виде приложения. Как следует из указанного смотрового листа и приложения к нему, истцом выявлены следующие замечания по строительной готовности объекта: нарушение целостности кирпичной кладки строительных конструкций крыльца; нарушение целостности строительных конструкций фундамента крыльца; отсутствует уклон при входе на крыльцо для отвода воды; вода попадает внутрь застекленного крыльца; протекает крыша крыльца, кровельный материал крыльца уложен на листы фанеры, не соблюдены требования по уклону; отсутствует уклон на террасе для отвода воды; следы битума на облицовочном кирпиче на террасе и на водоотливах периметра террасы; наружный водосток на балконе отсутствует; не окрашена верхняя внутренняя часть ограничителей ступеней крыльца, имеются засохшие потеки раствора, на конструкциях остекления крыльца потеки краски; отсутствуют фрагменты декоративного покрытия крыльца и цокольной части здания; не окрашена нижняя часть дома со стороны реки; облицовочный кирпич имеет трещины и сколы, отсутствуют фрагменты облицовочного кирпича; засохшие потеки строительного раствора на облицовочном кирпиче; отсутствуют заглушки водоотводящих каналов в некоторых стеклопакетах; отсутствует подкладочный материал под плоской черепицей кровли; несовпадение геометрического рисунка фрагмента кровельного материала; отсутствует наружный водосток на крыше; отсутствует система противообледенения; отсутствуют детали водоотливов со стороны реки, водоотливы по периметру здания имеют повреждения; отсутствуют торцевые ограничители водоотливов; нарушение герметичности при остеклении окон, отсутствует утеплитель оконных проемов; отсутствие покрытия, коррозия металлических конструкций оконных проемов; дождевая вода течет по стенам первого этажа (гараж); повреждение силового кабеля при установке защитного короба; отрыв стенки теплоцентра от здания; некачественная сварка труб тепловых сетей; неправильная прокладка кабеля по фасаду здания; отсутствие теплоизоляции труб; отсутствие доступа в чердачное помещение через слуховое окно; повреждена дорожка у дома; не убран строительный мусор; отсутствует благоустройство придомовой территории (т.1 л.д.7 – 11, 76 – 78).

Письмом от 02.06.2017 ответчик сообщил истцу, что указанные им недостатки будут проверены и в случае наличия устранены в указанные в письме сроки, а также об устранении повреждения кабеля, одновременно отклонив ряд замечаний (т.1 л.д.79).

Письмом от 28.06.2017 ответчик дополнительно проинформировал истца об устранении протечки кровли, а также о сроках выполнения работ по устройству наружного водоотвода с кровли со стороны реки и по обеспечению доступа в чердачное помещение, которые ранее обозначал как не предусмотренные проектом (т.1 л.д.80).

Истец 03.07.2017 по результатам осмотра, проведенного 29.06.2017, предъявил ответчику претензию, в которой указал на неустранение ранее выявленных замечаний, сообщил о наличии протечек на первом и втором этаже, а также о том, что ворота гаража открываются не полностью, открытие стеклопакетов затруднено (т.1 л.д.85).

Письмом от 06.07.2017 ответчик сообщил истцу об устранении большей части замечаний, сроках устранения отдельных замечаний, с некоторыми замечаниями не согласился (т.1 л.д.86).

Письмом от 25.07.2017 ответчик направил истцу односторонние акты приемки выполненных работ по устранению следующих замечаний: устранено нарушение целостности кирпичной кладки строительных конструкций крыльца; устранены потеки праймера на водоотливах террасы; устранены потеки раствора на поверхности крыльца, на конструкциях остекления крыльца; окрашена нижняя часть дома со стороны реки; установлены заглушки во всех стеклопакетах; выполнен деформационный шов между стеной здания и теплоцентром; убран строительный мусор; устранено нарушение целостности строительных конструкций фундамента крыльца; выполнен уклон при входе на крыльцо; выполнен уклон на террасе; устранены потеки праймера на кирпиче; нанесены фрагменты декоративного покрытия крыльца и цокольной части здания; заменены облицовочные кирпичи в трещинах; устранены следы строительного раствора на облицовочном кирпиче; устранено несовпадение геометрического рисунка фрагмента кровельного материала; устранены повреждения на водоотливах; установлены торцевые ограничители водоотливов; устранена коррозия металлических конструкций оконных проемов; отсутствует протечка дождевой воды в районе электрического щитка; выполнена изоляция силового кабеля; устранены повреждения тротуарной дорожки у дома; устранена протечка кровли застекленного крыльца; обеспечен доступ в чердачное помещение через слуховое окно; установлен наружный организованный водоотвод со стороны реки; выполнено благоустройство придомовой территории (т.1 л.д.л.д.115 – 119).

Истец 21.08.2017 вновь предъявил ответчику замечания по строительной готовности с указанием ранее выявленных неустраненных недостатков и вновь выявленных замечаний (т.1 л.д.120 – 124).

Ответчик 01.09.2017 составил односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (т.1 л.д.127).

Истец 15.09.2017 вновь предъявил ответчику претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков в течение 30 календарных дней, указав в ней как ранее выявленные недостатки, так и новые недостатки (т.1 л.д.133 – 135).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, у суда сомнений не вызывают, и суд признает их установленными.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 09.12.2014) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен статьей 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с правилами, предусмотренными статьей 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Из материалов дела следует, что истцом при осмотре 31.05.2017 были обнаружены недостатки объекта долевого строительства, о которых он сообщил ответчику, потребовав их устранения. В дальнейшем истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении различных недостатков, как выявленных при первоначальном осмотре 31.05.2017, так и новых недостатков, выявленных при последующих осмотрах объекта долевого строительства. Ответчиком выполнялись работы по устранению выявленных истцом недостатков, результат которых истца не устроил.

В связи с наличием недостатков истец отказывался от принятия объекта долевого строительства и, предъявив настоящий иск, потребовал от застройщика соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства.

С целью установления соответствия качества объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также для установления факта наличия или отсутствия недостатков объекта долевого строительства, указанных в смотровом листе от 31.05.2017, претензиях истца от 03.07.2017, 21.08.2017, 15.09.2017, а также в заключении организованной истцом в феврале 2018 года экспертизы, судом по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО«Научно-правовой центр «Экспертиза».

Согласно заключению эксперта №069-18Э от 29.01.2019 объект долевого строительства – квартира <адрес> имеет недостатки, указанные в смотровом листе от 31.05.2017, претензиях ФИО1 от 03.07.2017, 21.08.2017, 15.09.2017, а также в заключении АНО«Центр независимой экспертизы», указанные в таблице №13 заключения: наличие трещин между стеной здания и крыльцом; наличие трещин в бетонной поверхности крыльца; наличие потеков и капель битума на облицовочном кирпиче; наличие следов битума на водоотливах; наличие сколов поверхности облицовочного кирпича; наличие следов раствора на поверхности облицовочного кирпича; отсутствие заглушек водоотводящего канала на окнах; отсутствие системы антиобледенения; наличие зазора между конструкциями стен и фундаментов теплового пункта и здания; отсутствие противошумных прокладок на оконных сливах; наличие не открывающихся створок в окнах выше первого этажа; ширина бетонной отмостки меньше проектной на 0,1 м. Все указанные недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков составляет 266339 рублей, трудозатраты на их устранение составляют 1140 человеко-часов, что может соответствовать выполнению работ бригадой из 10 человек в течение 15 дней (т.1 л.д.164 – 237).

Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, имеющим высшее профессиональное образование по специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», продолжительный стаж экспертной работы, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УКРФ за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта последовательны, непротиворечивы, мотивированы, основаны на результатах непосредственного натурного осмотра объекта долевого строительства, проведенного в присутствии истца и представителя ответчика, изучения проектной документации, представленных истцом фотоматериалов, материалов дела, обоснованы ссылками на нормативную и техническую документацию. Оснований не доверять заключению эксперта №069-18Э от 29.01.2019 суд не усматривает.

Таким образом, заключением судебной экспертизы подтверждается наличие в объекте долевого строительства недостатков, в том числе выявленных истцом в ходе осмотров объекта долевого строительства, требование об устранении которых было предъявлено истцом застройщику.

При этом вывод эксперта о соответствии объекта долевого строительства условиям договора, а также требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов (ответ на вопрос №2) сделан с оговоркой (за исключением наличия установленных недостатков) и с учетом реальной возможности устранения выявленных недостатков, в связи с чем не опровергает выводы о наличии недостатков объекта долевого строительства и стоимости их устранения и не свидетельствует о наличии в заключении эксперта внутренних противоречий.

Результаты судебной экспертизы, в том числе факт наличия выявленных экспертом недостатков, ответчиком не оспорены и не опровергнуты. Напротив, из дополнительных возражений ответчика следует, что ответчик готов выполнить работы по устранению установленных экспертом недостатков, для чего ответчиком 07.02.2019 был заключен договор подряда с ООО«Норд-Сити».

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства, в том числе соответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям, возлагается на застройщика.

Материалами дела подтверждается, что объект долевого строительства имеет недостатки.

Частью 2 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, предусмотрено право участника долевого строительства по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Начиная с 31.05.2017 истцом неоднократно предъявлялись ответчику требования об устранении недостатков объекта долевого строительства, однако выявленные истцом недостатки полностью до настоящего времени не устранены.

При данных обстоятельствах, принимая во внимание, что право выбора способа восстановления нарушенного права из числа предусмотренных частью 2 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» принадлежит участнику долевого строительства, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Суд не соглашается с доводами ответчика о том, что недостатки объекта долевого строительства не являются существенными, в связи с чем у истца не имеется оснований для отказа от принятия объекта долевого строительства и предъявления требования о соразмерном уменьшении цены договора.

Из буквального толкования нормы части 2 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что перечисленные в ней требования (безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков) участник долевого строительства может предъявить застройщику в том случае, если качество построенного объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (независимо от существенности данных недостатков), а также в случае выявления иных недостатков объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, право участника долевого строительства потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора не поставлено в зависимость от невозможности использования объекта долевого строительства в соответствии с его назначением. Мнение ответчика об обратном основано на неправильном толковании закона.

Законодательством не установлены критерии соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, не предусмотрена методика расчета такого уменьшения, не определены конкретные обстоятельства, которые подлежат учету при уменьшении цены договора. Таким образом, при разрешении конкретного спора определение суммы, на которую подлежит уменьшению цена договора, относится к дискреционным полномочиям суда, которые реализуются им исходя из установленных обстоятельств дела с применением принципов разумности и справедливости.

Заявляя требование об уменьшении цены договора, истец просит взыскать с ответчика в счет уменьшения цены договора 3938645 рублей 07 копеек, что соответствует стоимости ремонтно-строительных (восстановительных) работ, определенной согласно локальному сметному расчету № 1, выполненному ООО«СК«Северный регион» (приложение к гражданскому делу).

Вместе с тем, как следует из заключения эксперта №069-18Э от 29.01.2019 указанный локальный сметный расчет № 1, составленный ООО«СК«Северный регион», выполнен с применением видов и объемов работ, не соответствующих объему установленных дефектов, необоснованных решений по видам работ, завышением объемов работ, применением необоснованных расценок на работы и материалы (т.1 л.д.226 – 229).

Согласно заключению эксперта №069-18Э от 29.01.2019 стоимость устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства составляет 266339 рублей. Оснований не согласиться с данным выводом, подтвержденным представленным экспертом сметным расчетом (т.1 л.д.217 – 225), суд не находит.

При этом суд не соглашается с возражениями ответчика о том, что выявленные экспертом недостатки, кроме одного, относятся к общему имуществу, поскольку в силу прямого указания статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 09.12.2014) под объектом долевого строительства понималось жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. На данное обстоятельство, в частности, обращено внимание в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 (пункты 2 и 14).

Суд также отклоняет доводы истца о несогласии с заключением эксперта №069-18Э от 29.01.2019, поскольку несогласие истца с выводами эксперта о наличии недостатков и стоимости их устранения является субъективным мнением истца и не свидетельствует о неправильности заключения эксперта.

Доводы истца о выполнении ответчиком работ по устранению недостатков объекта долевого строительства в период рассмотрения дела не опровергают заключение эксперта №069-18Э от 29.01.2019 в части перечня и объема установленных недостатков объекта долевого строительства и стоимости их устранения.

Из материалов дела и объяснений истца в судебных заседаниях следует, что истец отказался от принятия объекта долевого строительства до устранения его недостатков. При таких обстоятельствах ответчик имел право на выполнение строительных (ремонтных) работ с целью устранения недостатков объекта долевого строительства.

Разрешая требования истца о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, суд принимает во внимание, что недостатки объекта долевого строительства являются устранимыми, учитывает соотношение стоимости устранения недостатков (266339 рублей) с ценой договора участия в долевом строительстве, а также то обстоятельство, что взыскание суммы, соответствующей стоимости устранения недостатков, позволит истцу привести объект долевого строительства в состояние, соответствующее условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, восстановив таким образом нарушенное право.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что соответствующим характеру недостатков объекта долевого строительства и требованиям разумности и справедливости будет уменьшение цены договора участия в долевом строительстве на сумму 266339 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в размере 1557791 рубля 14 копеек.

Из материалов дела следует, что по условиям договора участия в долевом строительстве от 09.12.2014 с учетом дополнительного соглашения к нему от 30.09.2015 стороны определили срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.06.2017. Доказательств заключения между сторонами в установленном порядке иного соглашения относительно срока передачи объекта участнику долевого строительства ответчиком в суд не представлено, в материалах дела таких доказательств не имеется.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылается на уклонение истца от принятия объекта долевого строительства и передачу объекта долевого строительства истцу на основании одностороннего акта от 01.07.2017 (т.1 л.д.56 – 59, 127).

Частью 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщику в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства предоставлено право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Вместе с тем, как следует из указанной нормы закона, застройщик не вправе составить односторонний акт в том случае, когда отказ участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства обусловлен несоответствием объекта долевого строительства условиям договора или обязательным требованиям и участником долевого строительства застройщику предъявлены требования, предусмотренные частью 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В рассматриваемом деле между сторонами возник спор о качестве объекта долевого строительства, участником долевого строительства застройщику 31.05.2017 (до наступления срока передачи объекта долевого строительства) было предъявлено обоснованное требование об устранении недостатков объекта долевого строительства, в дальнейшем истцом также неоднократно предъявлялись ответчику аналогичные требования, в связи с неудовлетворением которых истцом в судебном порядке ответчику предъявлено требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве.

Ответчиком выполнялись работы по устранению недостатков объекта долевого строительства. Вместе с тем в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что недостатки объекта долевого строительства в полном объеме ответчиком устранены не были.

При данных обстоятельствах оснований для составления 01.09.2017 одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства у застройщика не имелось. Соответственно, составленный ответчиком односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от 01.09.2017 не может служить доказательством надлежащего исполнения застройщиком обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства и не влечет прекращение данного обязательства по основанию, предусмотренному п. 1 ст.408 ГКРФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2017 по 01.06.2018.

Истец рассчитывает неустойку исходя из размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на момент предъявления иска (7,25%). Принимая во внимание, что по условиям договора объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства не позднее 30.06.2017, учитывая изменение ставки рефинансирования в течение периода допущенной просрочки, суд в пределах заявленных истцом требований (ч.3 ст.196 ГПКРФ) полагает возможным согласиться с расчетом истца, поскольку он является арифметически правильным и не противоречит закону.

Доказательств наличия обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение обязательства (ст.401 ГКРФ, п. 4 ст.13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»), ответчиком в суд не представлено.

С доводами ответчика об уклонении истца от принятия объекта долевого строительства суд не соглашается, поскольку отказ истца от принятия объекта долевого строительства был обусловлен невыполнением застройщиком обоснованных требований истца об устранении недостатков объекта долевого строительства.

Ответчиком не представлено в суд доказательств недобросовестности истца, злоупотребления им своими правами (ст.10 ГКРФ). В частности, не имеется доказательств совершения истцом каких-либо действий, помешавших ответчику исполнить обязательство, а также доказательств уклонения истца от получения исполнения, либо совершения им иных действий, направленных на увеличение размера своих убытков. При данных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки суд не находит.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении неустойки на основании ст.333 ГКРФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.1 ст. 333 ГКРФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 69, 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о явной несоразмерности заявленной истцом неустойки возникшим у него убыткам вследствие нарушения обязательства ответчиком.

Так, определенный истцом к взысканию размер неустойки составляет 1557791 рубля 14 копеек, и равен 16,24% установленной договором стоимости объекта долевого строительства, что с учетом продолжительности самого спорного периода превысит 141600 рублей в месяц или 32450 рублей в неделю.

Из материалов дела следует, что объект долевого строительства построен застройщиком в установленный договором срок и введен в эксплуатацию. Имеющиеся в объекте долевого строительства недостатки не делают его непригодным для использования по назначению, а претензии истца к качеству объекта долевого строительства подлежат удовлетворению посредством соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве. При этом стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, наличие которых явилось основанием непринятия истцом объекта долевого строительства, в 5,8 раза меньше начисленной истцом неустойки.

По смыслу ст.329 ГКРФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

В рассматриваемом деле нарушенное право истца подлежит восстановлению посредством взыскания с ответчика соответствующей денежной суммы в счет уменьшения цены договора, в связи с чем размер взыскиваемой неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства уже не окажет влияния на исполнение ответчиком договорных обязательств перед истцом.

Кроме того, пунктом 6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случае удовлетворения требований потребителя в судебном порядке предусмотрено взыскание штрафа в пользу потребителя в размере 50% взысканных в его пользу сумм.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

Учитывая данные положения, а также размер неустойки, установленный частью 2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер исчисленной неустойки более чем в три раза превысит размер процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных пунктом 1 ст.395 ГКРФ (713313 рублей 09 копеек), что свидетельствует о несоразмерности санкции последствиям нарушения обязательства.

При данных обстоятельствах, учитывая заявление ответчика об уменьшении неустойки, принимая во внимание период допущенной ответчиком просрочки, объем нарушенного права и его соотношение с размером неустойки, суд полагает возможным уменьшить неустойку и взыскать с ответчика в пользу истца 800000 рублей в качестве неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.07.2017 по 01.06.2018. Во взыскании неустойки в оставшейся сумме 757791 рубля 14 копеек (1557791,14 – 800000) суд отказывает.

Удовлетворяя требования истца, связанные с нарушением его прав как потребителя, которые не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, руководствуясь п.6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и п.46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17, суд взыскивает с ответчика штраф.

Согласно п. 1 ст. 330 ГКРФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

В силу статьи 333 ГКРФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 ГКРФ возможно, в том числе, при определении размера штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» даны разъяснения о том, что применение статьи 333 ГКРФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГКРФ), размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГКРФ при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Механизм снижения неустойки и штрафа противодействует неосновательному обогащению одной из сторон за счет разорения другой, что соответствует гражданско-правовым принципам равенства и баланса интересов сторон; возможность снижения неустойки приводит применение данной меры ответственности в соответствие с общеправовым принципом соответствия между тяжестью правонарушения и суровостью наказания и отвечает компенсационной природе неустойки как меры ответственности.

Критериями несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства являются: чрезмерно высокий процент неустойки; незначительная сумма убытков, понесенных кредитором вследствие нарушения обеспеченного неустойкой обязательства; непродолжительность периода просрочки, за которую начислены пеня и особенно штраф; определенное соотношение размера неустойки с суммой задолженности, от величины которой исчисляется неустойка.

Обстоятельства дела свидетельствуют о явной несоразмерности штрафа в размере 50% от присужденной судом в пользу истца суммы возникшим у истца убыткам вследствие нарушения обязательств ответчиком.

Так, общая сумма требований истца, удовлетворенных судом, составляет 1066339 рублей и включает подлежащие выплате истцу сумму уменьшения цены договора участия в долевом строительстве и неустойку.

Взыскание с ответчика в пользу истца штрафа в полном размере, который составит 533169 рублей 50 копеек (5,56% от первоначальной цены договора и 200,18% стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства), будет означать необоснованное обогащение одной стороны договора (потребителя) за счет другой стороны.

На основании изложенного, учитывая мотивы, приведенные выше в обоснование снижения размера неустойки, руководствуясь требованиями справедливости, разумности и соразмерности, суд полагает возможным уменьшить штраф и взыскать с ответчика штраф в размере 250000 рублей.

На основании изложенного суд принимает решение о частичном удовлетворении иска ФИО1

В соответствии со ст. 98 ГПКРФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца 7461 рубль 84 копейки в возмещение расходов на уплату государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО1 ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промтрейд» в пользу ФИО1 ФИО9 в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 09.12.2014 денежные средства в сумме 266339 рублей, неустойку за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в сумме 800000 рублей, штраф в размере 250000 рублей, а также 7461 рубль 84 копейки в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, всего взыскать 1323800 (один миллион триста двадцать три тысячи восемьсот) рублей 84 копейки.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «Промтрейд» о взыскании в счет уменьшения цены договора суммы в размере 3672306 рублей 07 копеек, неустойки за период с 01.07.2017 по 01.06.2018 в сумме 757791 рубля 14 копеек отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

ФИО5

Мотивированное решение составлено 05.03.2019.