Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, притворной сделкой в части установления цены. В обоснование указала, что 22.08.2017 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО2 приобрела в собственность земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п.3 договора цена земельного участка и жилого дома указана в размере 900 000 рублей. На самом деле настоящая цена по договору купли-продажи составила 2 200 000 рублей, но в договоре стороны указали цену ниже ввиду ряда причин. Поскольку дом в собственности истца находился менее 3 лет, то в случае продажи дома и земельного участка по цене выше 1 000 000 рублей истцу пришлось бы платить налог 13% с дохода. Кроме того, в период продажи дома и участка у мужа истца были проблемы со здоровьем, в связи с чем, с целью необходимости экономии времени истец согласилась снизить цену в договоре, чтобы не заниматься восстановлением чеков на строительство дома (на строительство дома истцом потрачено примерно 2 700 000 рублей) для налоговой инспекции. Стороны устно договорились, что после регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО2, последняя обязуется вернуть оригинал расписки от 14.07.2017 года о получении ФИО5 как представителем ФИО3 от ФИО2 денежных средств в сумме 1 300 000 рублей в качестве аванса за жилой дом и земельный участок. Впоследствии ФИО2 принесла ФИО3 на уничтожение цветную копию расписки; ФИО3 это не сразу заметила, что подтверждается смс-перепиской между ФИО2 и представителем истца ФИО1 Вернуть оригинал расписки ответчик отказалась, а обратилась в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 300 000 рублей по указанной расписке от 14.07.2017 года. Указанной распиской от 14.07.2017 года, а также дополнительным соглашением от 06.08.2017 года подтверждается то, что ФИО2 передала ФИО3 1 800 000 рублей; оставшиеся 400 000 рублей ФИО2 обязалась передать в момент заключения договора, что она и сделала; данными действиями подтверждается действительная воля сторон на заключение договора купли-продажи по цене 2 200 000 рублей. При рассмотрении Пермским районным судом Пермского края гражданских дел №2-2714/2019, №2-1511/2019, №2-297/2019 ответчик ФИО2 давала пояснения, из которых следует, что фактическая цена договора купли-продажи земельного участка и жилого дома составляет 2 200 000 рублей. Кроме того, ее пояснения также подтверждаются обращением ФИО2 в налоговую инспекцию, в котором она указала, что фактически покупала у ФИО3 дом и участок за 2 200 000 рублей; по обращению ответчика налоговой инспекцией 04.07.2019 года была проведена проверка. Истец полагает, что новый 2-этажный дом и участок не могут стоить 900 000 рублей, в подтверждение чего представлено предварительное заключение об оценке дома и земли. В связи с изложенным считает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2, в части цены является притворной сделкой, прикрывающей сделку на сумму 2 200 000 рублей, указанную в расписке от 14.07.2017 года (1 300 000 рублей) и в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года (900 000 рублей).

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом; представила заявление о рассмотрении дела в судебном заседании в ее отсутствие (том 1, л.д. 193).

Представитель истца в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании требования не признала, предоставила письменные возражения (том 1, л.д.245-246, 247). Указывала, что денежные средства в размере 1 300 000 рублей, переданные продавцу по договору купли-продажи, переданы не в счет стоимости земельного участка и жилого дома, а в счет улучшений, которые должны быть произведены продавцом (увеличение границ земельного участка, исключение охранной зоны ЛЭП) в соответствии с условиями договора купли-продажи. Фактическая цена договора составляет 900 000 рублей. Также просила применить срок исковой давности к оспариваемой сделке, который, по ее мнению, составляет один год.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, привлеченное к участию в деле определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 16.12.2019 года (том 1, л.д. 131-135), в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом. Ранее представлен отзыв на исковое заявление, в котором содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления(том 1, л.д. 148-150).

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Согласно договору купли-продажи от 22.08.2017 года, заключенному между ФИО5, действующим по доверенности за ФИО3, (продавец), и ФИО2 (покупатель), продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилой дом, площадью 52 кв.м, количество этажей: 2, и земельный участок, площадью 730 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. В соответствии с п.3 указанного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что окончательная цена жилого дома и земельного участка составляет 900 000 рублей.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что стороны договорились, что договор купли-продажи заключается без увеличения площади земельного участка с кадастровым номером №. Стороны договорились, что за продавцом остается обязанность увеличить границы земельного участка, согласно приложенной схеме.

Денежные средства в размере 900 000 рублей в счет стоимости проданного недвижимого имущества получены ФИО5, действующим по доверенности за ФИО3, что подтверждается распиской в договоре от 22.08.2017 года (том 1, л.д. 10-13).

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 31.08.2017 года, что следует из соответствующей отметки на договоре.

Из отзыва Управления Росреестра по Пермскому краю на исковое заявление (том 1, л.д. 148-150), а также из выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 23.12.2019 года (том 1, л.д. 151-158), следует, что 31.08.2017 года в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, запись актуальна.

Согласно расписке от 14.07.2017 года ФИО2 передала денежные средства представителю ФИО3 – ФИО5 на основании доверенности, в размере 1 300 000 рублей в качестве аванса за жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 14).

Согласно п.3 дополнительного соглашения от 06.08.2017 года к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.05.2017 года, заключенного между ФИО5, действующим в интересах ФИО3, и ФИО2, стороны подтверждают, что к моменту подписания настоящего соглашения ФИО2 (покупатель) передала продавцу денежные средства в сумме 1 800 000 рублей, что подтверждается предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.05.2017 года и распиской от 14.07.2017 года; оставшиеся денежные средства в сумме 400 000 рублей ФИО2 уплачивает продавцу в срок не позднее 01.09.2017 года (том 1, л.д. 15).

12.01.2018 года ФИО3 в ИФНС России по <адрес> подана налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц от продажи земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи от 22.08.2017 года на сумму 900 000 рублей (том 1, л.д. 180-192).

Факт уплаты денежных средств ответчиком ФИО2 истцу ФИО3 в размере 2 200 000 рублей за покупку земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 22.08.2017 года подтверждается пояснениями ФИО2 при рассмотрении ее заявления участковому уполномоченному отделения полиции Отдела МВД России по <адрес> по факту мошеннических действий со стороны ФИО5 (том 1, л.д. 125-126); пояснениями ФИО2 при рассмотрении гражданского дела №2-2714/2019 по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения (том 1, л.д. 204-209), при рассмотрении гражданского дела №2-3229/2019 по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения (том 1, л.д. 216-224), при рассмотрении гражданского дела №2-1511/2019 по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО2 о сносе самовольной постройки (том 1, л.д. 234-238), а также пояснениями ответчика ФИО2, данными в судебном заседании при рассмотрении настоящего гражданского дела (том 2, л.д. 15-18).

Пунктом 1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По смыслу указанной нормы собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, если это не нарушает охраняемые законом интересы других лиц.

Из положений ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как указано в п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.3 п.87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий, и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и достичь согласия по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Бремя доказывания признаков притворности сделки возлагается на истца.

Оценив предоставленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что, заключая договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 22.08.2017 года, истец ФИО3 (продавец) и ответчик ФИО2 (покупатель) договорились о том, что цена договора фактически составляет 2 200 000 рублей, однако в тексте договора указали цену в размере 900 000 рублей с целью получения истцом имущественной выгоды (уход от уплаты налога на имущество, находящееся в пользовании менее 3-х лет); последствия своих действий стороны осознавали. В связи с указанным сторонами 14.07.2017 года была составлена расписка о получении продавцом от покупателя денежных средств в размере 1 300 000 рублей, а 900 000 рублей покупателем уплачены при заключении договора, о чем сделана соответствующая расписка на договоре.

Таким образом, заключенный договор в части цены проданного имущества (земельного участка и жилого дома), является притворной сделкой, прикрывающей сделку на сумму 2 200 000 рублей, оплата которой следует из расписки от 14.07.2017 года на сумму 1 300 000 рублей и договора от 22.08.2017 года.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, притворной сделкой в части установления цены подлежат удовлетворению, в связи с чем следует применить последствия недействительности притворной сделки, признав ценой договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, 2 200 000 рублей.

В судебном заседании ответчик не оспаривала фактическую передачу истцу денежных средств по договору купли-продажи от 22.08.2017 года в размере 2 200 000 рублей. Доводы стороны ответчика фактически основаны на том, что денежные средства в размере 1 300 000 рублей (2 200 000 рублей – 900 000 рублей) были переданы истцу не в счет стоимости жилого дома и земельного участка, а в счет улучшений земельного участка, которые должны быть произведены продавцом в соответствии с п. 4 договора (увеличение границ земельного участка, исключение охранной зоны ЛЭП).

Вместе с тем, передача товара, не отвечающего условиям договора купли-продажи, влечет за собой иные правовые последствия (соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков, возмещение своих расходов на устранение недостатков товара).

Имущество, заявленное сторонами в договоре купли-продажи, передано ответчику фактически, право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, зарегистрировано за ответчиком. Доказательств того, что действия сторон при заключении договора купли-продажи от 22.08.2019 года были не разумными, не последовательными и не добросовестными, у суда не имеется. Суд приходит к выводу, что фактическая оплата ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи в размере 2 200 000 рублей, что не отрицалось при рассмотрении дела судом, свидетельствует о том, что стороны договорились о цене договора в указанной сумме.

Доводы стороны ответчика о том, что фактическая цена договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> установлена решением Пермского районного суда Пермского края от 05.03.2019 года, в размере 900 000 рублей, судом отклоняются. Указанное решение вынесено по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО5, ФИО3 о возложении обязанности исполнить обязательство, указанное в п.4 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о переуступке права аренды земельного участка (том 1, л.д.121-124) и предметом судебного разбирательства являлось установление правовых оснований для возложения на ответчиков обязанности по исполнению обязательства.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняются.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Притворная сделка является ничтожной в силу прямого указания закона, а именно п.2 ст.170 ГК РФ.

Исполнение договора купли-продажи сторонами началось 22.08.2017 года, следовательно, трехлетний срок исковой давности (22.08.2020 года) не истек.

Исковое заявление ФИО3 поступило в суд 20.11.2019 года, то есть без пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании сделки притворной в части установления цены – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2 притворной сделкой в части установления цены.

Применить последствия недействительности притворной сделки признав ценой договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2017 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение составлено 28.01.2020 года.

Судья Дружинина О.Г.

Подлинный экземпляр находится

в гражданском деле № 2-75/2020

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2019-004650-12