Гражданский кодекс часть 1

Ходаков А.Н. обратился в суд с иском к ФИО7 об урегулировании разногласий при заключении договора, указывая на то, что при заключении договора управления многоквартирным домом между сторонами возник спор по содержанию следующих пунктов:

ДД.ММ.ГГГГ ответчику передан протокол разногласий к проекту договора на рассмотрение в ФИО7, который отказался принять перечисленные пункты в редакции собственника, тогда как правомерность редакции подтверждается нормами действующего законодательства. На основании чего просил принять указанные пункты договора управления многоквартирным домом в редакции собственника.

Представитель ответчика ФИО7 Будакова Е.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, по существу пояснив, что в сответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. На момент поступления заявления от истца редакция договора управления многоквартирным домом на общем собрании собственников жилья не была утверждена, на основании чего представленный протокол разногласий ФИО7 не был принят. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований Ходакова А.Н.

При этом представитель истца пояснила, что истец председателем совета собственников жилого многоквартирного дома не является. В он зарегистрирован в качестве члена семьи собственника.

Истец Ходаков А.Н. и его представитель Ходаков А.Н., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Истец направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и в отсутствие его представителя.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав или обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п.4 ст.421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо от отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п.2 ст.445 ГК РФ).

Из указанных норм, в их совокупности следует, что протокол разногласий к проекту договора может быть рассмотрен судом в том случае, если заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора.

В силу ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуются оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2 ст.162 ЖК РФ).

Существенные условия договора управления многоквартирным домом определены в ч.3 ст.162 ЖК РФ.

Причем, согласно ч.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из указанных норм, определяющих природу договора управления многоквартирным домом, следует, что указанный договор является:

1)двусторонним договором. В случае, когда договор управления заключается с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то на другой стороне имеется множество собственников, но тем не менее договор заключается с каждым собственником помещения.

2)взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора.

3)консенсуальным договором и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст.426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора. Он не является публичным и потому, что может быть заключен не только с коммерческой, но и с некоммерческой организацией; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании. В связи с тем, что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений. Согласно ч.7 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

4)возмездным договором, поскольку управляющая организация выполняет свои обязательства за плату.

5)срочным договором, что прямо следует из ч.5 ст.162 ЖК РФ.

ФИО7 зарегистрировано в налоговом органе в качестве юридического лица (свидетельство №), действует на основании Устава.

Как установлено в ходе судебного заседания, Ходакову А.Н. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Протоколом общего собрания собственников жилого от ДД.ММ.ГГГГ управляющей компанией избрано ФИО7. То есть, по существу, собственники помещений многоквартирного дома приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, предусмотренного п.3 ч.2 ст.161 ЖК РФ, а также о выборе управляющей организации.

При проведении указанного собрания собственников жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, а также впоследствии, условия договора управления в соответствии с требованиями ч.1 ст.162 ЖК РФ не были определены.

Доказательств обратного, суду не представлено.

Как следует из искового заявления, собственникам дома представлены проекты договора управления многоквартирным домом, для обсуждения и принятия условий договора на общем собрании, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Не согласившись с условиями договора, в указанной в исковом заявлении части Ходаков А.Н. направил в адрес ответчика протокол разногласий, датированный ДД.ММ.ГГГГ

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ директор ФИО7 ФИО4 сообщил Ходакову А.Н., что представленный протокол разногласий управляющей компанией не принимается, поскольку собственник вправе утвердить договор управления многоквартирным домом на общем собрании собственников.

Эти доводы указывала и представитель ответчика в ходе рассмотрения дела, а отказ в принятии протокола разногласий послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Между тем, судом не может быть рассмотрен представленный Ходаковым А.Н. протокол разногласий, поскольку, как указано выше, законом не предусмотрено заключение договора управления многоквартирным домом управляющей организацией на определенных условиях в обязательном порядке, так как это не предусмотрено законом и у различных организаций имеются различные возможности по управлению переданным на обслуживание жилым фондом, а сам жилой фонд (многоквартирные жилые дома) имеют различную степень износа, состав инженерного оборудования и, соответственно, не могут быть одинаковыми. Поэтому ответчик вправе отказаться от заключения договора на условиях, не позволяющих последнему исполнять свои обязанности, а значит, с силу п.2 ст.445 ГК РФ, суд не вправе в этом случае рассматривать протокол разногласий.

Сами существенные условия договора управления многоквартирным домом должны определяться в соответствии с требованиями ч.1 ст.162 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не могут быть различными для отдельных собственников (ч.4 ст.162 ЖК РФ). Однако условия договора управления многоквартирным домом не были определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому протокол разногласий к договору без даты управления многоквартирным домом по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ не может быть рассмотрен судом и в удовлетворении исковых требований о его рассмотрении следует отказать.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований искового заявления Ходакова А.Н. к ФИО7 о рассмотрении протокола разногласий, принятии пунктов договора управления многоквартирным домом () в редакции собственника, взыскании судебных расходов, - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение 10 дней с подачей жалобы через Абаканский городской суд.

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Вениченко О.В.