Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры и процента за ввод объекта в эксплуатацию,

установил:

закрытое акционерное общество «Горстройзаказчик» (далее – ЗАО «Горстройзаказчик») обратилось в Няндомский районный суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры и процента за ввод объекта в эксплуатацию, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Горстройзаказчик» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п.1.2 которого предметом договора является двухкомнатная <адрес>, расположенная в <данные изъяты>, со следующими характеристиками: проектная площадь: 75,0 кв.м. (в том числе площадь лоджии 1,8 кв.м). В соответствии с п.1.4 договора после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается фактическая площадь объекта долевого строительства. Стоимость услуг застройщика определяется по окончании строительства, то есть после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае увеличения площади квартиры после обмеров ГП «Вологдатехинвентаризация», стороны производят перерасчет за разницу в площади квартиры в сторону увеличения или уменьшения. Цена договора определена сторонами в сумме 2777000 рублей из расчета 37000 рублей за один квадратный метр проектной площади. По результатам обмеров, произведенных ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» фактическая площадь объекта составила 78,9 кв.м. (в том числе площадь лоджии 1,8 кв.м.) Разница между проектной площадью квартиры (75,0 кв.м.) и фактической (78 кв.м.) составляет 3,9 кв.м., а доплата за увеличение площади – 144300 рублей. Договором № предусмотрено, что участник долевого строительства оплачивает дополнительные затраты по вводу в эксплуатацию объекта в размере 1% от окончательной стоимости квартиры. Просит взыскать с ФИО1 и ФИО2 денежные средства за разницу между проектной площадью квартиры в размере 144300 рублей (по 77150 рублей с каждого) и процент за ввод объекта в эксплуатацию в размере 29213 рублей (по 14606 рублей 50 копеек с каждого), а также расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца ЗАО «Горстройзаказчик», будучи извещенный о дне, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление, согласно которому поддерживает исковое заявление по доводам, изложенным в нем, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебном заседании с иском не согласились, просили отказать в его удовлетворении на основании доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление. Пояснили, что в 2015 году застройщик выполнил новый проект по объекту с перепланировкой всех квартир, увеличив их проектную площадь за счет уменьшения площадей мест общего пользования в коридорах на этажных площадках. В результате нового проекта проектная площадь долевого строительства увеличилась с 75 кв.м. до 78,9 кв.м. Эти изменения по перепланировке с учетом новых площадей застройщик в соответствии с п.6.2 договора с ними не оформил дополнительным приложением к договору, обосновав тем, что изменения площадей появились при измерениях БТИ фактической площади. Их как дольщиков поставили перед фактом увеличения площади и о необходимости доплаты по фактически измеренной площади только при приемке квартиры. Изменение площади объекта долевого строительства является существенным изменением договора, которое не было зарегистрировано. Также они не согласны с требованием об уплате дополнительных расходов по п.3.2.6 договора, поскольку запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Представитель ответчиков ФИО3 также с иском в судебном заседании не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что объект введен в эксплуатацию 11 ноября 2015 года, то есть спустя три месяца после обмеров, произведенных ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», на которые ссылается истец, однако согласно п.1.4 договора обмеры должны были производиться после ввода объекта в эксплуатацию. ЗАО «Горстройзаказчик» не представило доказательств, что площадь объекта долевого строительства увеличилась. Истец не понес никаких дополнительных затрат по вводу объекта в эксплуатацию в размере 1% от окончательной стоимости квартиры, доказательств тому не представлено. Цена договора ответчиками уплачена полностью.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В статье 5 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что в договоре долевого участия указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

По правилам п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор), зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. По указанному договору истец обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, № по генплану в микрорайоне «Можайский» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства, которые обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (п.1.1 договора).

Цена договора определена сторонами в сумме 2777000 рублей из расчета 37000 рублей за один квадратный метр проектной площади квартиры (п.2.1 договора).

Сумма, подлежащая уплате участниками долевого строительства, указанная в п.2.1 договора в случае оплаты участниками долевого строительства в установленный договором срок является окончательной, индексации и изменению до конца строительства не подлежит, за исключением обстоятельств, изложенных в п.п.2.5, 3.2.6 договора (п.2.4 договора).

По условиям пункта 1.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенная участниками долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», стороны производят перерасчет за разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора в случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства.

Согласно п.2.5 договора площадь квартиры, указанная в п.1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения площади или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» стороны производят перерасчет за разницу в площади. Расчеты производятся исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п.2.1 договора.

В соответствии с п.4.13 договора, договор считается исполненным и подлежит прекращению с момента полной оплаты участниками долевого строительства денежных средств, предусмотренных условиями договора и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. С момента подписания акта приема-передачи стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению договора и произведенным расчетам.

Из материалов дела усматривается, что истцу 11 ноября 2015 года Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации г. Вологды выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; инспекцией Госстройнадзора по Вологодской области 05 ноября 2015 года выдано заключение о соответствии завершенных строительством секций № и № утвержденной проектной документации.

Решением Няндомского районного суда от 29 августа 2017 года по делу №2-654/2017 в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Горстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда №33-6557/2017 от 13 ноября 2017 года указанное выше решение оставлено без изменения.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В результате изменений, внесенных в проектную документацию площадь жилого помещения увеличилась с 73,2 до 77,2 кв.м. Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 13 ноября 2017 года, и подтверждаются письменными материалами дела.

Как следует из документов, представленных по запросу суда из БУ в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 03 апреля 2018 года (копии поэтажного плана и экспликации), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области от 16 апреля 2018 года, а также технического паспорта на спорную квартиру от 19 августа 2015 года, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19 декабря 2017 года фактическая площадь квартиры ответчиков составила 78,9 кв.м (в том числе лоджии 1,7 кв.м).

Таким образом, площадь квартиры по сравнению с проектной площадью, за которую ответчиками были уплачены денежные средства (75 кв.м.), изменилась на 3,9 кв.м.

Истец передал ответчикам объект долевого строительства – <адрес> жилом <адрес>, что подтверждается односторонним актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сообщению от 04 апреля 2018 года из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированном ДД.ММ.ГГГГ праве общей долевой собственности ФИО2 (3/4 доли в праве), ФИО1 (1/4 доля в праве) на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что также подтверждается сведениями Управления Росреестра по Вологодской области от 16 апреля 2018 года, из которых следует, что площадь указанной квартиры составляет 77,2 кв.м. (без учета лоджии).

Доплата за увеличение площади согласно п.2.6 договора составила в общей сумме 144300 рублей (37000 рублей ? 3,9 кв.м.).

ФИО1, ФИО2 добровольно заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, были извещены застройщиком об увеличении стоимости жилья путем направления в их адрес требования от 05 ноября 2015 года, о внесении дополнительной платы по договору, а именно денежных средств за разницу площади в сумме 144300 рублей и расходов, связанных с организацией деятельности по вводу дома в эксплуатацию согласно п.3.2.6 договора в размере 29213 рублей.

Доказательств, свидетельствующих о преднамеренном характере изменения площади квартир, ответчиками в порядке ч.1 ст.56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положений закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, в результате внесения изменений в проектную документацию не произошло существенных изменений объекта долевого строительства, требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, жилой дом в настоящее время введен в эксплуатацию, фактическая площадь приобретенной ответчиком квартиры по сравнению с проектной площадью, за которую ответчиками были уплачены денежные средства (75 кв.м.), увеличилась на 3,9 кв.м., доплата стоимости увеличения площади передаваемой квартиры участнику долевого строительства предусмотрена условиями договора, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании доплаты по договору долевого участия подлежит удовлетворению.

При этом доводы ответчика о невозможности одностороннего изменения характеристик объекта по договору суд находит необоснованными.

В договоре, заключенном между сторонами, прямо предусмотрен перерасчет стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной площадью.

Указанные положения договора не противоречат Закону РФ «О защите прав потребителей», не нарушают прав потребителя, поскольку не возлагают на него не предусмотренные законом или договором дополнительные обязанности.

Включение в договор условий, предусматривающих изменение стоимости объекта долевого строительства, не противоречит закону и не нарушает прав дольщика как потребителя, поскольку совершено с согласия потребителя, его волеизъявление на принятие соответствующих условий выражено путем подписания договора. Доводы ответчиков об обратном не соответствуют закону.

Ответчики результаты обмеров, произведенных органом технической инвентаризации, не оспаривали. Довод представителя ответчиков о том, что обмеры должны были производиться после ввода объекта в эксплуатацию основан на неверном толковании условий п.1.4 договора.

Доводы ответчиков о том, что в нарушение п.6.2 договора истец не оформил дополнительным приложением к договору изменения по перепланировке квартир, а также не внес изменения по перепланировке квартир с увеличением их проектной площади в размещенную ранее на сайте проектную декларацию, не освобождают их от исполнения обязательств, взятых на себя по договору, поскольку объект долевого строительства с окончательными характеристиками ФИО1 и ФИО2 приняли, зарегистрировали на него право общей долевой собственности.

Ответчики в своих пояснениях ссылаются на непредставление доказательств несения затрат по вводу объекта в эксплуатацию.

В силу п.2 ст.8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 18 Закона №214-ФЗ указывает на использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в том числе и возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения, но не ограничивает право сторон предусмотреть в договоре возмещение затрат застройщика, не входящих в сметный расчет.

На момент заключения договора долевого участия в строительстве определить стоимость затрат, перечисленных в пункте 3.2.6 договора, не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора и оплаты застройщику дополнительных затрат по вводу в эксплуатацию объекта (затраты не входящие в СМР, пуско-наладочные работы, обмер ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», замеры ГСЭН и энергонадзора, анализ воды и т.д.).

Поэтому в указанном пункте стороны предусмотрели дополнительные затраты в размере 1% от окончательной стоимости квартиры, что с учетом увеличения ее стоимости составляет 29213 рублей ((2777000 рублей+144300 рублей)?1%).

Следовательно, условия договора связывают исчисление затрат на ввод объекта в эксплуатацию с окончательной стоимостью жилья, а не с размером фактических затрат, понесенных застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию.

Принимая во внимание свободу договора, суд не усматривает оснований для документального подтверждения застройщиком понесенных затрат на ввод объекта в эксплуатацию.

Доплата за увеличение площади и процент за ввод объекта в эксплуатацию подлежат взысканию с ответчиков в соответствии с их долей в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно условиям договора №, то есть с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию 108225 рублей (144300 рублей?3/4) – разница между проектной и фактической площадью квартиры, 21909 рублей 75 копеек (29213 рублей?3/4) – процент за ввод в эксплуатацию; с ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию 36075 рублей (144300 рублей?1/4) – разница между проектной и фактической площадью квартиры, 7303 рубля 25 копеек (29213 рублей?1/4) – процент за ввод в эксплуатацию.

Из разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).

Учитывая положения статьи 98 ГПК РФ, разъяснения, данные в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчиков в долевом порядке в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины: с ФИО2 – 3502 рубля 50 копеек (4670 рублей?3/4), с ФИО1 – 1167 рублей 50 копеек ((4670 рублей?1/4).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры и процента за ввод объекта в эксплуатацию удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» 44545 (Сорок четыре тысячи пятьсот сорок пять) рублей 75 копеек, в том числе: 36075 рублей – разница между проектной и фактической площадью квартиры, 7303 рубля 25 копеек – процент за ввод объекта в эксплуатацию, 1167 рублей 50 копеек – расходы по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ФИО2 в пользу закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» 133637 (Сто тридцать три тысячи шестьсот тридцать семь) рублей 25 копеек, в том числе: 108225 рублей – разница между проектной и фактической площадью квартиры, 21909 рублей 75 копеек – процент за ввод объекта в эксплуатацию, 3502 рубля 50 копеек – расходы по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий подпись Н.В. Волынская

Мотивированное решение составлено 03 мая 2018 года.