Гражданский кодекс часть 1

ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам о признании сделки недействительной. Свои требования мотивировал тем, что получил по наследству квартиру по адресу: <адрес>. 22.10.2019 за ним зарегистрировано право собственности. В марте 2019 г. он выдал доверенность на продажу указанного жилого помещения двоюродной сестре ФИО2 Согласно договоренности она должна была продать квартиру по цене не менее чем за <данные изъяты>. 05.02.2020 ФИО2 продала квартиру ФИО8 Последний 20.04.2020 продал спорную квартиру ФИО7, сводному брату ФИО2 Денежные средства от продажи квартиры ФИО2 ему не перечислила. Считает, что сделка купли-продажи между ФИО2 и ФИО8 была совершена фиктивно, денежные средства не передавались.

Просил суд: 1) признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, состоящей из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м. из нее жилой <данные изъяты> кв.м, кадастровой стоимостью <данные изъяты>, совершенную между ФИО2 и ФИО8 05.02.2020 недействительной; 2) признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, совершенной между ФИО8 и ФИО7 20.04.2020 недействительной; 3)применить последствия недействительности сделки, путем возврата ему квартиры по адресу: <адрес>, либо возврата ответчиками в солидарном порядке ему денежных средств в размере <данные изъяты>.

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве соответчиков ФИО8, ФИО9, в качестве третьих лиц Управление Росреестра по ЕАО, ПАО «Сбербанк».

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнил. Просил суд: 1) признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, состоящей из двух комнат общей площадью 36,9 кв.м. из нее жилой 23,4 кв.м, кадастровой стоимостью <данные изъяты>, совершенную между ФИО2 и ФИО8, ФИО9 24.01.2020 недействительной; 2)признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, совершенную между ФИО8 и ФИО7 20.04.2020 недействительной; 3)применить последствия недействительности сделки, путем возврата ему квартиры по адресу: <адрес>.

Суду пояснил, что ответчик ФИО2 обязана была по выданной ей доверенности продать принадлежащую истцу квартиру, а учитывая, что доверенностью право на получение и сохранение от сделки денежных средств предусмотрено не было, передать сведения о счете доверителя ФИО6 покупателям ФИО10, которые в свою очередь должны были перевести денежные средства непосредственно ФИО6 Однако ФИО2 не имея на то законных оснований получила денежные средства за квартиру ФИО6 в размере <данные изъяты> ФИО6 и ответчик договорились, что ФИО2 до продажи квартиры будет сдавать ее в найм, плату за найм оставлять себе. Ответчик должна была продать квартиру свыше <данные изъяты>, все что свыше забрать себе. 26.01.2020 истец направил ей аудио сообщение через Ватсап, в котором пояснил, что квартиру меньше чем за <данные изъяты> продавать не надо. Ответчик злоупотребила доверием ФИО6, обманула его путем умолчания как о стоимости проводимой сделки купли-продажи квартиры, так и о факте совершения сделки, незаконно получила (не имея на то права по доверенности) денежные средства и не передала их истцу. Кадастровая стоимость квартиры - <данные изъяты>. ФИО2 необоснованно обогатилась на <данные изъяты>, а также, уменьшив стоимость квартиры по договору, причинила ФИО6 убытки в размере разницы кадастровой стоимости квартиры и цены по договору купли-продажи от 24.01.2020. В соответствии с п. 1 ст.170 ГК РФ спорные сделки мнимые. В связи со сменой собственника финансово-лицевой счет на квартиру не переоформлялся. ФИО8 расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг с 24.01.2020 по настоящее время не несет, налог на недвижимость не оплачивал. В спорной квартире ни ФИО8, ни его супруга, ни сын зарегистрированы не были, в нее не вселялись. Сделка от 24.01.2020 мнимая, она сделана для того чтобы ФИО7 мог получить ипотеку. По этой сделке ФИО6 деньги не получал, он вправе требовать расторжения договора и возврата неосновательно сбереженных денежных средств.

В судебном заседании после разъяснения положений ст. 12, 39, 56 ГПК РФ представитель истца пояснил, что основанием иска по признанию сделок недействительными является п.1 ст.170 ГК РФ, сделки мнимые.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с требованиями не согласилась. Суду пояснила, что ухаживала за матерью ФИО6, после ее смерти истец выдал ей доверенность на продажу квартиры. Она узнала, что супругам ФИО10 для сына нужна квартира и предложила им купить. ФИО8 квартиру осматривал, после регистрации сделки купли-продажи она передала ему ключи от квартиры, и они составили акт передачи жилого помещения. Только после этого она узнала, что ФИО6 хочет продавать квартиру не менее, чем за <данные изъяты>. Квартиру она продала за <данные изъяты>, так как квартира была без ремонта. Деньги хранятся у нее и она готова их вернуть истцу. Считает, что ФИО6 должен ей деньги за уход, за его матерью. Как и кому ФИО8 продавал квартиру ей не известно. ФИО7 ее сводный брат, но с ним она почти не общается.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 с уточненными требованиями не согласилась. Суду пояснила, что ФИО2 считала, что деньги от продажи квартиры принадлежат ей, так как она ухаживала за матерью ФИО6. Истец заверял ФИО2 о том, что квартира будет принадлежать ей в качестве оплаты за помочь в уходе за матерью. Доверенностью от 11.03.2019 истец уполномочил ФИО2 на осуществление действий, направленных на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению спорной квартиры. При этом ответчик наделена правом подписания и заключения договоров, осуществлять все действия в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же совершать действия, необходимые для выполнения данного поручения.

В суд представлены возражения к иску, в которых представитель ФИО3 указала, что ФИО2 продала спорную квартиру ФИО8 за <данные изъяты>, деньги получены ею в день заключения договора. Условие продажи квартиры не менее чем за <данные изъяты>, сторонами не обсуждалось, условия не были согласованы в доверенности либо в отдельном договоре поручения. Считает, что истец злоупотребляет своим правом, ссылаясь на переписку сторон, которая состоялась уже после продажи квартиры. В период продажи стоимость квартиры с учетом ее состояния являлась реальной и разумной. Ответчик сообщила истцу, что готова направить ему денежные средства за проданную квартиру, но просит определить размер вознаграждения за уход за матерью и действий, связанных с принятием наследства, а так же продажей квартиры. На данное письмо истец не ответил. Нарушение представителем (поверенным) обязанности по передаче доверителю денежных средств полученных по спорной сделке, свидетельствует о ненадлежащем исполнении поверенным договора поручения, а не о каких-либо пороках оспариваемых договоров. Воля покупателя была направлена на приобретение права собственности на квартиру, сделка носила возмездный характер, денежные средства были переданы. ФИО2 готова вернуть истцу денежные средства, что также подтверждает возмездность сделки.

Ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель ФИО8, ФИО9 - ФИО4 в судебном заседании с требованиями не согласилась. Суду пояснила, что истец имел намерение продать спорную квартиру. Для этого он выдал ФИО2 доверенность с правом продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. Ответчик ФИО2 квартиру продала за цену по своёму усмотрению за <данные изъяты>, посчитав, что это разумная цена, так как квартира была без ремонта. В последствии ответчиками ремонт не производился. Доводы истца о фиктивности сделки по заниженной цене считает не состоятельными. Эти обстоятельства не влекут за собой недействительность договора. Стороны выполнили все вытекающие из сделки права и обязанности, а именно: покупатель передал продавцу в день подписания договора денежные средства, а продавец передал покупателю квартиру по акту приема-передачи от 10.02.2020. Денежные средства у ФИО8 имелись, он является индивидуальным предпринимателем, а так же учредителем и коммерческим директором ООО «ВторРесурсы».

Примерно в конце марта 2020 года ФИО8 решил продать спорную квартиру, для этого он разместил объявление в Интернете на сайте «Дом клик». По объявлению откликнулся ФИО7, о том, что ФИО2 и ФИО7 какие- то родственники, ФИО8 понятия не имел, а узнал об этом только из искового заявления. Расчет по договору был произведен ФИО7 частично наличными средствами в размере <данные изъяты>, остальные <данные изъяты> перечислены на счет продавца банком, так как взяты покупателем по ипотечному кредиту. Договор купли- продажи составляла она, стороны подписывали договор в ее присутствии. ФИО8 и ФИО7 выезжали осматривали квартиру, уже после в офисе передавали деньги и составляли расписку.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. И-вы являются добросовестными приобретателями, об этом говорят имеющиеся в материалах дела доказательства (расписки, акты приема-передачи). ФИО8 не переоформил данные по финанасовому-лицевому счету, в связи со сменой собственника, по не знанию, того что это нужно было сделать. Факт, того что, данные по финансовому -лицевому счету не изменялись, не свидетельствуют о мнимом характере сделки. Оплату за ЖКХ ФИО8 произвел уже в феврале 2020 года, квитанция не сохранилась. Законодательством РФ не предусмотрена обязанность для собственника при покупке нового жилья в обязательном порядке быть зарегистрированным в данном помещении. Довод истца о том что, ответчики ФИО8, ФИО9 и их сын не собирались проживать в спорной квартире, вообще не заслуживает внимания, поскольку это лишь умозаключение истца. Налог ответчик заплатит в этом году, еще не наступил срок оплаты. Правовые последствия сделки сторонами достигнуты.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 - ФИО5 с требованиями не согласился. Суду пояснил, что для приобретения спорной квартиры ФИО7 заключил ипотечный договор с банком, все оформлялось электронно, в том числе регистрация права собственности в Росреестре. ФИО7 не проживает с ФИО2, они очень мало общаются. Ответчик регулярно оплачивает ипотечный кредит, оплачивает коммунальные платежи по спорной квартире, но квитанции он не сохранял. В материалах дела имеются сведения об оплатах коммунальных услуг, их производил ФИО7. Обстоятельства того, что не изменен финанасово-лицевой счет не означает, что ФИО7 не оплачивает коммунальные услуги. Сделка с ФИО8 оформлялась через ПАО "Сбербанк" на интернет сайте «Дом клик». Сделка проверялась, следовательно, она реальная и не может быть признана недействительной.

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО, ПАО «Сбербанк» не явились, о времени месте рассмотрения дела извещены.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла указанных правовых норм, мнимость сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и осуществить для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ПС РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела установлено, что истцу на праве собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес>. 11.03.2019 ФИО6 выдал ФИО2 доверенность на продажу указанного жилого помещения за цену и на условиях по своему усмотрению. Для этого истец предоставил ФИО2 право совершать любые другие действия, связанные с выполнением данного поручения.

Согласно представленных документов ФИО2 от имени ФИО6 24.01.2020 продала спорную квартиру ФИО8 за <данные изъяты>, деньги получены ею в день заключения договора. Квартира передана по акту приема передачи 10.02.2020, после регистрации договора в ЕГРПН.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.10.2020 следует, что в ходе проведения проверки получены объяснения ФИО2 Ответчик пояснила, что ухаживали за матерью ФИО6. С истцом у нее был телефонный разговор, в котором он попросил, об уходе за его матерью, а после смерти спорная квартира достанется ей, про какие либо денежные средства с продажи квартиры речи не было. При оформлении доверенности ни каких упоминаний, что после вступления в наследство, ФИО2 должна продать квартиру и вернуть денежные средства с продажи в полном объеме или частично ФИО6 не было. В начале ноября 2019г. истец сообщил, что квартиру надо продавать, условия продажи не обсуждались. По её просмотрам объявлений на тот период времени, данная квартира стоила меньше миллиона, по ее состоянию. В переписке с ФИО6 она указала приблизительную стоимость квартир на тот период, хотя на самом деле данная квартира столько не стоила. Покупатель на квартиру нашелся через знакомых, ей предложили <данные изъяты>, она решила, что дороже вряд ли получится её продать и согласилась. Договор купли-продажи подписали 24.01.2020 покупатель квартиры был ФИО8, документы подписывались в МФЦ г. Биробиджана. В день продажи квартиры, при переписке с ФИО6, она не стала говорить, что продала квартиру, так как считала, что её действия являются законными, и сумма продажи квартиры его бы не устроила. Она была огорчена поведением истца, так как сначала говорил одно, потом оказалось что должна деньги за квартиру плюс оплата кредита. После продажи квартиры, она ни какого отношения к ней не имела и на данный момент не имеет, тот факт, что ФИО8 продал её через 3 месяца ФИО7 узнала только после получения претензии от представителя ФИО6 ФИО7, является её сводным братом по линии матери, с ним поддерживает отношения, но она не знала, что он приобрел данную квартиру, если бы знала то, несомненно, его отговорила от этой сделки ввиду возможных проблем в дальнейшем.

ФИО8 размещал на сайте «Дом клик» объявление о продаже спорной квартиры. 14.04.2020 с помощью сайта «Дом клик» ФИО8 продал квартиру ФИО7 за <данные изъяты>. В иске имеется описка дата заключения договора 14.04.2020, а не 20.04.2020. Расчет по договору был произведен покупателем 2 частями, 1 часть наличными средствами в размере 206 100 руб. в день подписания договора. Оставшаяся часть денежных средств <данные изъяты> перечислена на счет продавца ПАО «Сбербанк» после регистрации сделки в ЕГРПН. Для приобретения квартиры ФИО7 оформил в ПАО «Сбербанк» ипотечный кредит на 15 лет. 23.04.2020 (после регистрации сделки в ЕГРПН) стороны договора подписали акт приема передачи жилого помещения.

Согласно материалам дела ФИО7 ежемесячно оплачивает ипотечный кредит ПАО «Сбербанк». Спорная квартира находится в залоге у банка. Помимо этого ответчик ФИО7 производит оплату коммунальных услуг за спорное жилое помещение.

Из сведений управляющей компании и коммунальных организаций следует, что оплата коммунальных услуг по спорной квартире в период с февраля по ноябрь производилась неоднократно, как в период владения квартирой ФИО8, так и в последующем. В судебном заседании представители ответчиков пояснили, что оплату коммунальных услуг производили ФИО8, а в последующем ФИО7 квитанции у них не сохранились. У Абламского имеются только электронные квитанции за ноябрь 2020г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически возникшие между ФИО6 в лице ФИО2 и ФИО8 правоотношения, по поводу спорной квартиры подтверждают реальное намерение сторон заключить договор купли-продажи. Стороны сделки совершали последовательные действия по продаже квартиры. ФИО8 выплачены денежные средства, ФИО2 подписан акт по передаче квартиры только после регистрации сделки. ФИО2 и ФИО8 полностью исполнили сделку, а не просто придали ей требуемую законом форму и осуществили регистрационные действия. В период владения квартирой ФИО8 оплачивал коммунальные платежи. После решил продать квартиру для чего разместил объявление на сайте «Дом клик».

Последующая сделка с ФИО7 оформлена с помощью интернет ресурса ПАО «Сбербанк» - сайт «Дом клик». Ответчик получил в банке ипотечный кредит (на 15лет), по которому ежемесячно производит оплату. Помимо этого регулярно оплачивает коммунальные услуги по спорной квартире. Правоотношения между ФИО8 и ФИО7 подтверждают реальное намерение сторон заключить договор купли-продажи. Стороны сделки совершали характерные, последовательные действия по заключению договора купли-продажи квартиры. Подписали договор и расписку, сдали документы на регистрацию в Управление Росреестра по ЕАО с использованием информационных технологий взаимодействия ПАО «Сбербанк» с органом регистрации прав. Только после регистрации договора в ЕГРПН стороны сделки оформили акт приема передачи квартиры, а банк перечислил продавцу оставшуюся часть денежных средств.

Помимо этого суд учитывает положения Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-п, согласно которым не может быть разрешен спор с применением правовых механизмов, заложенных в статьях 167, 168 ГК РФ, если в отношении спорного имущества были совершены сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учетом ст.302 ГК РФ. С учетом собранных по делу доказательств суд считает, что ФИО7 является добросовестным приобретателем квартиры. Только то обстоятельство что он является сводным братом ФИО2, суд не может принять в подтверждение его недобросовестности. Согласно собранных по делу доказательств ФИО7 имел намерение совершить и исполнить сделку, для этого осуществлял последовательные действия направленные на реализацию своего волеизъявления. О продаже квартиры ответчик узнал из интернет объявления, собственником-продавцом был ФИО8 Квартира приобретена за счет ипотечного кредита (на 15 лет), с оформлением залога и закладной. Следовательно ФИО7 добросовестный приобретатель и к правоотношениям сторон не может быть применен правовой механизм заложенный в статьях 167, 168 ГК РФ

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что согласно договоренности ФИО2 должна была продать квартиру по цене не менее чем за <данные изъяты>, сумма продажи занижена. В выданной ответчику доверенности указано на ее право продать квартиру цену и на условиях по своему усмотрению.

Из представленной в суд переписки и сообщений в чате Ватсап следует, что 26.01.2020 ФИО6 сообщил ответчику о своём не согласии продавать квартиру менее чем за <данные изъяты>. Однако ФИО2 уже заключила договор с ФИО8 24.01.2020.

Утверждения представителя истца о том, что доверенностью не предусмотрено право на получение и сохранение денежных средств от сделки; сделка от 24.01.2020 мнимая, так как по ней ФИО6 не получал деньги, не могут быть приняты судом. Согласно доверенности для продажи квартиры ФИО2 вправе совершать любые действия, связанные с выполнением данного поручения. В судебном заседании из материалов дела и пояснений участников процесса установлено, что ФИО2 получила денежные средства от ФИО8 и готова вернуть их истцу. В связи с неполучением денег по сделке истец может требовать взыскания неосновательного обогащения.

Доводы представителя истца о том, что между сделками прошел небольшой период времени; в финанасово-лицевом счете не изменен собственник; в спорной квартире покупатели не регистрировались не могут быть приняты судом в обоснование мнимости сделки.

Указанные доводы не влияют на юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению по делу. Судом установлено, что у ФИО6 имеюсь волеизъявление на продажу спорной квартиры. Для этого он выдал ФИО2 доверенность указав, что она вправе продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. ФИО2 реализуя волеизъявление истца продала квартиру, совершила действия по заключению сделки, получила денежные средства и передала жилое помещение ФИО8 Волеизъявление ФИО8 было направленно на приобретение квартиры, он оплатил покупку и получил квартиру во владение. В последующем ответчик решил продать квартиру, для этого совершал последовательные действия по размещению объявления, заключению договора и его регистрации. ФИО7 реализовал свое волеизъявление по покупке квартиры, он оформил кредит в банке, частично оплатил оговоренную с продавцом цену, после заключения и регистрации договора принял квартиру по акту, а банк выплатил ФИО8 оставшуюся часть суммы. Следовательно, сделки от 24.01.2020 и от 14.04.2020 реально совершены и исполнены сторонами.

При указанных обстоятельствах, спорные сделки не могут быть признаны недействительными. В удовлетворении иска ФИО6 следует отказать. Истец вправе воспользоваться иными способами защиты права, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании сделок недействительными, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд.

Судья О.Н. Лаврущева

Мотивированное решение

изготовлено 18.01.2021