Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению П.В.М., П.А.А. НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

П.В.М., А.А. обратились в суд с иском к НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», в котором просили расторгнуть договор социальной ипотеки, в обоснование указали, что в ...П.В.М. было подано заявление Г.М.М.... о нуждаемости в жилье в связи с тем, что она с семьей проживают в ветхом жилом доме.

Г.М.М. района было обещано предоставить жилье по договору социального найма.

После чего, в ... года П было предложено вселиться в квартиру, положенную по адресу: РТ, .... В ... года П въехали в указанную квартиру.

При этом, в местном исполкоме сказали, что жилья по социальному найму пока нет, можно встать на учет в очередь на социальную ипотеку, и как только жилье под социальный найм появится, будет предоставлена квартира.

... между НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и П.В.М., П.А.А., П.А.А. был заключен договор социальной ипотеки ... (договор участия гражданина в «Выборе будущей собственной квартиры» с целью лучения права ее использования, и паенакопления в целях получения в собственность), по условиям которого П была продана квартира, расположенная по адресу: РТ, ..., (далее - Договор).

... истцам была предоставлена квартира по социальному найму.

С даты заключения договора социального найма, т.е. с ..., истцы оплачивали стоимость социального найма согласно условиям договора.

... году ответчик обратился в суд с требованием взыскать платежи по договору социальной ипотеки.

В ходе судебных заседаний по делу ... был подтвержден факт передачи указанной квартиры по договору социального найма.

Договор социального найма указанного жилого помещения П был заключен до оформления протокола участия, выбора и передачи «будущей собственной квартиры» гражданина от ...

Согласно п.... Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденного постановлением Кабинета Министров от ...... «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от ......-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в ...» с П должны были заключить договор найма с момента оформления протокола выбора квартиры.

Истцы считают, что с ними должен был быть заключен именно договор найма, но был заключен договор социального найма.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ по договору социального найма возможна передача только Г.М.М. или государственного жилья.

На момент вселения П в квартиру (...), указанная квартира была в Г.М.М. собственности. Спорная квартира перешла в собственность ответчика только ..., перестав быть Г.М.М. собственностью. То есть, на момент заключения с П договора социального найма правомерно было заключать только договор социального найма, а не наем по договору социальной ипотеки. Указанный договор социального найма не может считаться наймом по договору социальной ипотеки (как утверждал ответчик по делу ...), полномочий у ответчика на заключение договора социального найма не имелось и ответчик не мог передать в наем муниципальную собственность.

Считают, что договор социального найма не мог быть заключен в рамках договора социальной ипотеки, договор социального найма был заключен с П отдельно от договора социальной ипотеки. Природа возникновения договора социальной ипотеки и договора социального найма разная.

После заключения договора социальной ипотеки, договор социального найма с П не расторгнут, договор найма в рамках договора социальной ипотеки так и не был заключен, что противоречит п.5 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденного постановлением Кабинета Министров .... ... «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от .... ...-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в ...».

Считают, что ответчиком были нарушены условия договора социальной ипотеки и Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденного постановлением Кабинета Министров от .... ... «О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от .... ...-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в ...», регулирующих порядок заключения договора социальной ипотеки.

Квартира, уже полученная по договору социального найма, не могла быть передана по договору социальной ипотеки без расторжения договора социального найма.

Кроме того, в условиях договора социальной ипотеки содержались сведения о том, что указанная квартира не состоит под обременением. Считают, что ответчик ввел истцов в заблуждение и П была продана квартира с обременением.

Истцы считают, что ответчиком не исполнены условия договора социальной ипотеки - квартира, являющаяся объектом договора социальной ипотеки, не была передана по договору найма, предметом договора социальной ипотеки являлась квартира обремененная правами лиц по договору социального найма.

Согласно п.... договора социальной ипотеки, задаток - сумма денежных средств, вносимая гражданином по настоящему договору с целью обеспечения участия в «выборе», использования выбранной «будущей собственной квартиры» и выкупа «будущей собственной квартиры» в собственность.

В соответствии с п..... договора социальной ипотеки гражданин обязан ежемесячно увеличивать сумму «задатка» с целью обеспечения «права использования» «неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры».

В соответствии с п.... договора социальной ипотеки в целях планирования и оформления в собственность «будущей собственной квартиры», ежемесячно увеличивать сумму «задатка» до полного покрытия «неоплаченных квадратных метров» путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры.

В соответствии с п.... протокола выбора квартиры гражданин самостоятельно рассчитывает месячную сумму задатка, обеспечивающую приобретение «права оформления в собственность» гражданина выбранной «будущей собственной квартиры», но не менее суммы, рассчитанной в соответствии с п. 6.3. настоящего протокола.

В соответствии с п.... протокола выбора квартиры гражданин обязан ежемесячно вносить суммузадатков, обеспечивающих выкуп 25737327 кв.м, с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» в соответствии с гл. 7 настоящего протокола, с целью оформления в собственность выбранной «будущей собственной квартиры».

В ходе судебных заседаний по делу ..., находящегося в производстве Г.М.М. районного суда РТ, ответчиком в материалы дела был предоставлен график платежей по договору социальной ипотеки. Указанный график платежей истцами никогда не согласовывался и не подписывался, но был принят судом для расчета суммы задолженности по договору социальной ипотеки.

Таким образом, ранее между П и ответчиком было достигнуто соглашение по условиям договора социальной ипотеки о том, что платежи по договору будут рассчитываться П самостоятельно, но ответчиком в одностороннем порядке был составлен график платежей, который с П не был согласован, то есть внесены изменения в условия договора в одностороннем порядке, что ухудшило положение истцов по оплате и ущемило их права как стороны договора, которая рассчитывала при заключении договора на равные права и обязанности сторон.

Составление графика в одностороннем порядке и соответственно изменение условий договора в одностороннем порядке ответчиком противоречит абз.1 п.1 ст.450 ГК РФ, которая гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, и п.1 ст.1 ГК РФ, которая гласит, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Истцы считают, что в связи с многочисленными существенными нарушениями ответчика по договору социальной ипотеки, П вынуждены требовать расторжения договора с ....

Истцами на имя ответчика было направлено требование о расторжении договора социальной ипотеки. Ответчик получил данное требование ...., однако ответчик на требования не ответил, требования о расторжении договора социальной ипотеки в добровольном порядке не удовлетворил. Просят расторгнуть договор социальной ипотеки от ...., заключенный между П.В.М., П.А.А. и НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан»

Истица П.В.М., действующая также в интересах П.А.А., ее представитель в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Согласно пункту 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 11 Закона Республики Татарстан от ... N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в ...", основные требования, предъявляемые к государственной поддержке развития жилищного строительства в системе социальной ипотеки, включают в себя принятие соответствующими органами правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки.

Из материалов дела следует, что решением Г.М.М. районного суда Республики Татарстан от .... постановлено исковое заявление НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" к П.В.М., П.А.А., Л,А.А. о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать в солидарном порядке с П.В.М., П.А.А., Л. в пользу НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" долг по платежам по договору социальной ипотеки № от .... ... на ...г. в размере 745531 руб. 27 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на ...г. в размере 156808 руб. 17 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днём вынесения судом решения, ежедневно до дня фактического исполнения обязательств, исходя из суммы основного долга в размере 745531 руб. 27 коп.; государственную пошлину в размере 11113 руб. 72 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований П.В.М., П.А.А. к НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", Старомазинскому сельскому поселению Г.М.М. района Республики Татарстан отказать.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от ... решение Г.М.М. районного суда Республики Татарстан от ...г. по данному делу отменено в части взыскания задолженности и судебных расходов с Л.А.А. и принято в этой части новое решение.

В удовлетворении иска Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к Л.А.А. о взыскании задолженности по договору социальной ипотеки отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Из вышеуказанных судебных актов следует, что ...П.В.М. и П (Л) А.А. обратились к Г.М.М.... Республики Татарстан с заявлением об участии в программе социальной ипотеки в целях улучшения жилищных условий.

На основании распоряжения Г.М.М.... Республики Татарстан от ...... семья П в составе трех человек, включая несовершеннолетнего П.А.А., была принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки.

...г. П.В.М., действующая также в интересах несовершеннолетнего сына П.А.А., Л.А.А. заключили с Государственным жилищным фондом, от имени которого выступал социально-ипотечный кооператив «Строим будущее», договор социальной ипотеки ..., предметом которого является право выбора, «право использования» и возможность получения права собственности на проинветированную Фондом «будущую собственную квартиру».

.... между МУП «Управляющая компания ... и Г.М.М. района» и П.В.М., на основании договора социальной ипотеки ... заключен договор социального найма и обслуживания жилого помещения, а именно жилого помещения, общей площадью ... кв.м., по адресу: ...Мазино, ...

На основании протокола участия, выбора и передачи «будущей собственной квартиры» от ...г. к договору социальной ипотеки П.В.М. и П.А.А. выбрана квартира общей площадью ... кв.м по адресу: ...Мазино, ....

Как следует из материалов дела, истцами ...г. в адрес НО "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" направлено требование о расторжении договора социальной ипотеки.

.... истцы повторно обратились с заявлением о расторжении договора социальной ипотеки, указав в качестве основания намерение заключить договор аренды.

В ходе рассмотрения дела ответчиком направлен в адрес П.В.М., А.А. ответ, в котором отказано в расторжении договора в связи с отсутствием нарушения договора социальной ипотеки сторонами и наличием неисполненного решения Г.М.М. районного суда от .... о взыскании задолженности.

В соответствии со ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В силу п. п. 1 - 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Указанная норма права в качестве оснований для изменения и расторжения договора определяет только три случая. К таким основаниям отнесены соглашение сторон, принятое по требованию одной из сторон договора решение суда и односторонний отказ от исполнения договора. При этом в качестве общего правила, определяющего возможность изменения и расторжения договора, выступает соглашение сторон. Другие два основания для изменения и расторжения договора применимы только при отсутствии консенсуса у сторон договора.

Пункт 1 указанной статьи в полном соответствии с принципом свободы договора предоставляет сторонам договора возможность подвергать заключенный договор изменению либо договориться о его расторжении.

Согласно ст. 4 Закон РТ от 27.12.2004 N 69-ЗРТ (ред. от 14.05.2018) "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" государственная поддержка развития жилищного строительства в Республике Татарстан осуществляется на основе принципов доступности, обеспечения содействия органов государственной власти и органов местного самоуправления в Республике Татарстан реализации жителями Республики Татарстан конституционного права на жилище, платности, срочности, возвратности, адресности государственной поддержки с учетом доходов граждан, обеспечения защиты прав граждан и инвесторов.

Суд исходит из принципа, предусмотренного п.3 ст. 10 ГК РФ, согласно которого в случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимости от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В судебном заседании П.В.М. указала об ухудшении своего материального положения, в связи с чем ею не могут исполняться обязательства по договору социальной ипотеки. Указанные обстоятельства ответной стороной не опровергнуты и подтверждаются решением Г.М.М. районного суда от ...., определившим размер основного долга по договору в размере 745531 руб. 27 коп.

С учетом характера договора социальной ипотеки и правоотношений сторон, принципа адресности государственной поддержки с учетом доходов граждан, установленного объема их прав и полномочий НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», факта причинения ущерба ответчику требованиями истцов о расторжении договора не усматривается. Более того, факт существенного нарушения П условий договора в части оплаты установлен решением суда, что предусмотрено положениями ст. 450 ГК РФ.

Доводы ответчика о наличии задолженности не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку не препятствуют принудительному взысканию с истцов задолженности, определённой по решению суда.

При таких обстоятельствах, поскольку возможность расторжения договора социальной ипотеки по обстоятельствам, изложенным истцовой стороной, предусмотрена действующими нормативными актами Республики Татарстан, регулирующими правоотношения сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор социальной ипотеки от ...., заключенный между П.В.М., П.А.А. и НО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан».

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Татарстан через данный суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Малкова Я.В.