Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и взыскании убытков, указывая на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендатором) и ФИО2 (Арендодателем) заключен договор аренды (далее договор) нежилого помещения с отдельным входом по адресу: <адрес>, общей площадью 74.6 м2, 1 этаж. Согласно п. 1.3. Договора помещение представлено Арендатору для размещения пекарни. Однако, в период арендных каникул установленных п. 3.2 Договора, были выявлены Арендатором обстоятельства и недостатки, препятствующие пользованию вышеуказанным объектом в виде непригодной вентиляции и отсутствии системы общей вентиляции, что не позволяет использовать объект по назначению. При установлении вентиляции собственными силами, выяснилось, что согласно Протоколу собрания жильцов указанного дома от ДД.ММ.ГГГГ№, жильцы против установки вентиляционной трубы по фасаду дома, и против размещения пекарни в этом помещении. Следовательно, Арендодатель заведомо зная, что нежилое помещение не может быть использовано по назначению, а именно под пекарню, свое обязательство по предоставлению Арендатору по условиям договора аренды указанного п. 1.3 не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было отправлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке заказным письмом, однако ответа от арендодателя до сих пор нет, также ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом ответчику была направлена претензия о расторжении договора аренды, подписания акта приема передачи и с требованием возврата авансового платежа в размере 56 250 (пятьдесят шесть тысяч двести пятьдесят) рублей оплаченные по Договору аренды, заказным письмом, т.к. арендодатель всячески избегал встречи, что подтверждается перепиской. В связи с тем, что помещение непригодно к использованию с ДД.ММ.ГГГГ, уплаченная ответчику арендная плата авансового платежа является материальным ущербом, уплаченная сумма которого составляет 56 250 (пятьдесят шесть тысяч двести пятьдесят) рублей. В ходе работ по подготовке нежилого помещения, было выявлено, что отсутствует пожарная сигнализация, ввиду чего арендатором за свой счет пришлось установить пожарно-охранную сигнализацию, оплатить денежную сумму в размере 32500 (тридцать две тысячи пятьсот) рублей, в рамках заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ по монтажу пожарно-охранной сигнализации, далее подключение вентиляции, оплатили 30000 (тридцать тысяч) рублей авансового платежа по договору по монтажу пусконаладочных работ от ДД.ММ.ГГГГ, при установке вентиляции по фасаду дома, жильцы стали высказывать свое недовольство, что стало невозможным использование помещения по назначению указанного в договоре аренды. Также на основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3575 (три тысячи пятьсот семьдесят пять) рублей, 1000 (одна тысяча)рублей услуги юриста по составлению уведомления, почтовые расходы, 15000 (пятнадцать тысяч) рублей услуги представителя. На основании изложенного, просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, денежные средства оплаченные по договору аренды в качестве авансового платежа в размере 56250 (пятьдесят шесть тысяч двести пятьдесят) рублей; Возложить на Ответчика расходы в размере 32500 ( тридцать две тысячи пятьсот) рублей по договору № по монтажу пожарно-охранной сигнализации по адресу Рабкоров, 9, по договору пуско-наладочных работ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, а также судебные расходы: расходы по уплате государственной пошлины в размере 3575 (три тысячи пятьсот семьдесят пять) рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Истец ФИО1 в суд не явилась, о дне и времени слушания дела была извещена.

Представитель ФИО1 – Гайнуллин Р.М., действующий по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ., заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2. в суд не явилась, о дне и времени слушания дела была извещена.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. за №, иск не признала и показала, что согласно условиям заключенного между ответчиком и истцом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, аренда предоставлена на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Также для установки оборудования и комплектации помещения, ответчиком были предоставлены Арендатору (истцу) каникулы сроком на один месяц, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ без взимания за это время арендной платы ( п. 4.1 и п.3.2 договора аренды). Согласно акту приема — передачи помещения ФИО2 помещение передано, а истцом принято без каких-либо претензий. Согласно п. 3.1, п.3.2.1, п.3.3 Арендатор (истец) обязана была внести сумму арендной платы и сумму гарантированного платежа. Гарантированный платеж является оплатой последнего отчетного месяца при прекращении договора аренды. Таким образом, денежные средства, внесенные истцом в сумме 56 250 руб., распределяются следующим способом: 45 000 руб. - сумма аренды за первый месяц, ноябрь 2019 г.; 11 250 руб. - сумма гарантированного платежа согласно п.3.3 договора аренды, подпункт 1. Уведомление о расторжении договора по инициативе Арендатора ФИО2 получено ДД.ММ.ГГГГ Прописанные в уведомлении основания для расторжения договора по инициативе Арендатора противоречат условиям п. 5.1 договора аренды. Согласно п. 9.4. договор может быть расторгнут не ранее чем за один месяц. Исходя из вышесказанного, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ может быть расторгнуть не ранее чем ДД.ММ.ГГГГ (месяц после получения уведомления в письменном виде). Таким образом, оплата аренды за ноябрь месяц 2019 года и гарантированный платеж за последний отчетный период (первая половина ДД.ММ.ГГГГ Арендодателем удержаны правомерно и оснований для возврата арендной платы не имеется. Более того, истцом указано в качестве оснований для расторжения то, что в период предоставленных арендных каникул арендатором были выявлены обстоятельства, препятствующие работе предприятия истца. К таким обстоятельствам истцом отнесено отсутствие вентиляции, а также возмущение жильцом дома, которые высказывались против размещения пекарни. Однако, данные доводы считаю несостоятельными, т.к. при осмотре помещения до подписания договора аренды истцом оно было осмотрено именно как помещение под пекарню и все характеристики помещения его устраивали, что также подтверждает акт приема- передачи помещения в аренду. Кроме того, на собрание жильцов, обсуждение его повестки дня ФИО2 непосредственно как собственник помещения и заинтересованное лицо - Арендатором не приглашена, а согласно п. 2.3.5 договора аренды Арендатор не имеет права производить какие-либо переоборудования и перепланировки с помещением без письменного согласия ФИО2 и согласия соответствующих служб. От ФИО2 согласия на изменения в помещение арендатор не получал, по причине того, что не извещал вообще о своих действиях. Ссылка истца на отнесение невозможности сделать вентиляцию к разделу 7 договора аренды (форс мажор) не имеет правовой основы, т.к. понятия форс мажорных обстоятельств четко прописаны законодателем. Согласно п. 2.4.3 Арендатор вправе нанимать службы охраны, но это не дает оснований требовать суммы оплаты по охране помещения с Арендодателя. Это однозначно только выбор Арендатора (истца) - нанимать охрану или нет. Соответственно данная служба охраны оплачивается только самим Арендатором, по заключенному договору с охранной службой, в котором Арендодатель стороной не является. Исходя из вышеизложенного, ФИО2 условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не нарушались, арендная плата удержана правильно за время пользования.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендатором) и ФИО2 (Арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения с отдельным входом по адресу: <адрес>, общей площадью 74,6 кв.м, 1 этаж.

Согласно п. 1.3. Договора, помещение представлено Арендатору для размещения пекарни.

Аренда предоставлена на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны договорились, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ. стоимость арендной платы составит 45000руб., в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 50000руб. (НДС не предусмотрен).

Согласно п. 3.2 Договора, стороны договорились, что Арендодатель с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. предоставляет Арендатору арендные каникулы, при этом, начисление арендной платы начинается с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1, п.3.2.1, п.3.3 Арендатор (истец) обязана была внести сумму арендной платы и сумму гарантированного платежа. Гарантированный платеж является оплатой последнего отчетного месяца при прекращении договора аренды.

Таким образом, денежные средства, внесенные истцом в сумме 56 250 руб., распределены следующим способом: 45 000 руб. - сумма аренды за первый месяц, ноябрь 2019 г.; 11 250 руб. - сумма гарантированного платежа согласно п.3.3 договора аренды, подпункт.

В соответствии с п. 5.2 Договора, каждая из сторон вправе инициировать расторжение настоящего Договора после направления другой Стороне письменного предупреждения за 30 календарных дней.

Пункт 2.3.5 Договора обязывает Арендатора не производить переоборудование и перепланировку Объекта, а также размещение на фасадной части здания рекламной конструкции, без письменного согласия Арендодателя и надлежащего оформления соответствующих разрешений.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами пописан Акт приема передачи помещения. В соответствии с Актом, Арендатор осмотрел и принял вышеуказанное помещение, претензий к его качеству не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено Уведомление о расторжении договора по инициативе Арендатора, которое было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ

В уведомлении основанием для расторжения договора по инициативе Арендатора указано на отсутствие системы вентиляции, что не позволяет использовать помещение по назначению, поскольку при попытке установить вентиляцию своими силами, выяснилось, что против этого возражают жильцы дома.

В ходе рассмотрения дела истец, а также его представитель пояснили, что вентиляцию пытались установить по фасаду дома, против чего выступили жильцы дома.

Так, согласно представленного протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., в повестке дня стоял вопрос об установке вытяжной вентиляции для нужд пекарни на внешней стороне лоджий собственников квартир №.

Было принято решение о недопустимости размещений пекарни с установкой вытяжной вентиляции по фасаду дома.

При этом, сведений об обращении к Арендодателю по вопросу установки вентиляции со стороны Арендатора, материалы дела не содержат, факт данного обращения Арендодателем отрицался.

Согласно п. 9.4, договор может быть расторгнут не ранее чем за один месяц. Таким образом, исходя из условий договора, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ может быть расторгнуть не ранее чем ДД.ММ.ГГГГ (месяц после получения уведомления в письменном виде).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что при передаче арендуемого помещения истец произвел осмотр помещения, проверил работу систем, в частности, и системы вентиляции. Претензий не имел, о чем и свидетельствуют условия договора и отсутствие каких-либо отметок в акте приема-передачи помещения.

Таким образом, арендуемое помещение при передаче его истцу по акту приема-передачи и при подписании договора отвечало всем условиям договора и назначению помещения.

При исследовании доказательств по делу суд установил, что истцом в нарушении статьи 56 ГПК РФ, не представлено доказательств подтверждающих невозможность использовать помещение в заявленный истцом период в соответствии с его целевым назначением, а также не представлено технического заключения о необходимости установки вентиляции для пекарни по фасаду дома, а также об обращении к собственнику арендуемого помещения об установке вентиляции по фасаду дома.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Следовательно, подписав акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без замечаний, истец фактически подтвердил соответствие предмета аренды всем необходимым договорным условиям.

Поскольку истец в нарушение ст. 656 ГПК РФ не доказал, что переданное в аренду помещение невозможно использовать по его целевому назначению, ввиду указанных недостатков в системе вентиляции, о чем не могло быть ему известно при подписании акта приема-передачи, а ссылка истца на необходимость выведения вентиляции по фасаду дома носит рекомендательный характер и не является достаточным подтверждением существенных недостатков сданного в аренду помещения, а также не отменяет наступление последствий фактического использования имущества ответчиком, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований о взыскании денежных средств, оплаченных по договору.

Более того, как указал ответчик в ходе рассмотрения дела, за октябрь 2019г. арендная плата не бралась и не начислялась, поскольку предоставлена была истцу возможность установки необходимых систем и оборудования, что не оспаривалось истцом.

Также суд находит необоснованным требование истца о взыскании расходов по монтажу и демонтажу оборудования, поскольку данные мероприятия производил истец по собственной инициативе, оборудование было им в последствии демонтировано, при этом договор аренды не содержит обязанности по оплате Арендодателем расходов за произведенной монтаж и демонтаж дополнительного оборудования, необходимого Арендатору в рамках его деятельности, кроме того, договор аренды расторгнут по инициативе Арендатора.

В ходе рассмотрения дела, стороны подтвердили факт подписания акта приема-возврата помещения от 26.11.2019г. с указанием на отсутствие претензий сторон друг к другу, в связи с чем, требования о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат, поскольку договорные отношения между сторонами прекращены до обращения в суд с иском в добровольной порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1, денежных средств оплаченных по договору аренды в качестве авансового платежа в размере 56250 (пятьдесят шесть тысяч двести пятьдесят) рублей, расходов в размере 32500 ( тридцать две тысячи пятьсот) рублей по договору № по монтажу пожарно-охранной сигнализации по адресу Рабкоров, 9, по договору пуско-наладочных работ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3575 (три тысячи пятьсот семьдесят пять) рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения через Орджоникидзевский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан.

Судья: Т.В. Попенова