Гражданский кодекс часть 1

Адвокат Конычев А.А. обратился в суд с иском в интересах истца ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение площадью 3,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: (кладовую), мотивируя требования тем, что 22.01.2015 между истцом и застройщиком был заключен Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № С-5/272(19кл), предметом которого являлось строительство и передача истцу объекта: нежилое помещение /кладовая № 19/, расположенное в 1 секции многоквартирного дома по строительному адресу: №, общей проектной площадью объекта 3,9 кв.м., в настоящее время - нежилое помещение № 15 с кадастровым номером №. Как указал представитель истца, после ввода дома в эксплуатацию, получив объект по акту приема-передачи, истец приступил к его эксплуатации, заключил договор на коммунальное обслуживание с управляющей компанией. Получив актуальную выписку ЕГРН ФИО1 обнаружила, что собственником нежилого помещения является ответчик ФИО2 Ссылаясь на изменение нумерации помещений при их постановке на кадастровый учет, представитель истца указывал, что истец не производил отчуждение объекта, и, приняв его от застройщика, является его титульным собственником.

Определением от 30.03.2022 при подготовке дела к разбирательству, суд, определив юридически значимые обстоятельства и распределив бремя их доказывания между сторонами, обратил внимание стороны истца на необходимость уточнения способа защиты.

В предварительном судебном заседании 26.04.2022 при явке обоих сторон представителю истца предложено уточнить требования, с учетом выраженной позиции ответчика о приобретении имущества на основании сделки, совершенной от предыдущего собственника – ФИО3, аналогичные требования к которому ФИО1 предъявлялись и были разрешены судом.

В предварительном судебном заседании 26.05.2022 сторона истца заявлений в порядке статьи 39 ГПК РФ не совершила, к участию в деле третьими лицами по ходатайству представителя ответчика были привлечены ФИО3, управляющая компания, Росреестр, а также конкурсный управляющий ООО «Капитал Плюс», при выраженной позиции ответчика на исковое заявление, представленном им пакете документов и полученной по запросу копии реестрового дела суд посчитал дело подготовленным к судебному разбирательству по существу.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание по существу не явился, в предварительном судебном заседании заявил о возражениях на иск, полагая, что является добросовестным приобретателем имущества, его представитель по доверенности - ФИО4, поддержав доводы письменных возражений (л.д. 102-104), указывала, что с момента приема объекта от застройщика истец, как участник долевого строительства, не предпринял мер к регистрации права собственности, а при общедоступных сведениях о введении конкурсного производства в отношении ООО «КапиталПлюс» не был лишен возможности разрешать вопрос об исключении нежилого помещения из конкурсной массы до момента его реализации на торгах имущества должника, законность совершения застройщиком мероприятий по изменению нумерации и отчуждению ряда кладовых помещений являлась предметом оценки арбитражного суда в деле о банкротстве по требованиям, предъявленным ФИО3, как приобретателем имущества с торгов, сделка, совершенная конкурсным управляющим, недействительной не признавалась. Впоследствии ФИО3 распорядился имуществом и ФИО2 приобрел спорное нежилое помещение по возмездному договору купли-продажи, каких-либо данных о наличии притязаний третьих лиц не имелось, сведения о регистрации перехода права внесены в ЕГРН. Полагала, что в таком случае длительное уклонение истца от регистрации прав на переданный в 2016 году по акту приема-передачи объект со стороны участника долевого строительства свидетельствует о намеренном интересе, защита которого избранным способом исключается, поскольку заявленный ответчик является титульным владельцем нежилого помещения, а требования ФИО1 могут быть предъявлены в рамках дела о банкротстве, которые, с учетом отчуждения имущества, подлежат трансформированию в денежные, исключающие переход права на объект.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица конкурсный управляющий ООО «КапиталПлюс» ФИО5 (назначен решением АС от 05.10.2017 Дело № А41-22396/17) - в письменном отзыве его представитель ФИО6 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие, суду пояснила, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий выявил наличие незарегистрированных нежилых помещений, обратился в орган регистрации прав за осуществлением государственной регистрации права собственности должника на кладовые помещения, право на 31 единицу нежилых помещений было зарегистрировано в период с 10.04.2019 по 16.04.2019; впоследствии конкурсным управляющим проведены мероприятия по реализации нежилых помещений, которые были проведены в соответствии с требованиями закона о банкротстве, с применением конкурентных процедур. Спорное помещение № 15 было реализовано в торгов и право ФИО3 было зарегистрировано в ЕГРН 17.02.2020; в дальнейшем ФИО3 продал объект, реализовав правомочия собственника недвижимого имущества, регистрация прав нового владельца также осуществлена в установленном законом порядке. Полагая, что поскольку истец своевременно не осуществил государственную регистрацию прав на нежилое помещение, у него отсутствуют основания для истребования имущества по каким-либо основаниям, однако он не лишен права на защиту законного интереса путем включения своих требований в денежном выражении в реестр требований должника ООО «КапиталПлюс».

ООО «УК «Супонево» в лице директора ФИО7 просила о разбирательстве дела в отсутствие представителя третьего лица.

ФИО3, Управление Росреестра по Московской области о разбирательстве дела уведомлены по правилам статьи 113 ГПК РФ, письменного отзыва на иск не поступало, при наличии данных о надлежащем извещении суд счел возможным перейти к разрешению требований по существу с учетом положений статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав доводы представителей сторон, учитывая мнения иных лиц, участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства (Постановление от 22 апреля 2013 года № 8-П; определения от 17 ноября 2009 года № 1427-О-О, от 23 марта 2010 года № 388-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2134-О, от 9 февраля 2016 года № 220-О и др.).

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены, в том числе, на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 1179-О-О, от 20 февраля 2014 года № 361-О, от 27 октября 2015 года № 2412-О, от 28 января 2016 года № 140-О и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 ГК Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

В настоящем споре истец полагает, что является титульным владельцем спорного имущества со дня подписания Акта-приема передачи с застройщиком и его законный интерес может быть защищен путем признания права на объект.

Согласно разъяснениям, содержащимся постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В настоящем судебном заседании адвокат Конычев А.А., осуществляя защиту интересов ФИО1, заявил об уточнении предмета по иску – признании договоров купли-продажи, как последующих сделок, совершенных между конкурсным управляющим и ФИО3, последним и ФИО2, недействительными, признании права собственности ФИО2 отсутствующим (л.д. 150).

Обсудив заявление представителя истца с учетом требований статей 3, 12, 56 ГПК РФ, принимая во внимание стадию судебного разбирательства и предоставленное право на уточнение исковых требований, при отклонении такого заявления ввиду взаимоисключающих способов защиты, а также обстоятельств ранее разрешенного спора (по иску ФИО1 к ФИО3, третье лицо – конкурсный управляющий ООО «КапиталПлюс» и ФИО2), при рассмотрении которого сторона истца уже обладала всеми данными по совершенным с объектом сделкам, суд посчитал возможным в силу положений части 3 статьи 196 ГПК РФ с учетом срока нахождения спора в суде (с 30.03.2020) перейти к разрешению настоящих требований ФИО1 о признании права собственности по существу, усматривая со стороны представителя истца недолжную реализацию процессуальных прав и обязанностей с учетом квалификации представителя (адвоката), дав суждения приводимым стороной истца доводам о незаконности сделок исходя из тех норм права, которые подлежат применению при разрешении дела.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что титульным владельцем спорного объекта - нежилое помещение № 15 с кадастровым номером № по адресу: является ФИО2, запись регистрации № №-50/215/2020-4 от 26.06.2020 (л.д. 12).

Судом установлено, что право собственности ответчика ФИО2 на объект возникло на основании Договора купли-продажи от 18.06.2020, заключенного с ФИО3 (л.д. 84, 85).

ФИО3 приобрел нежилое помещение на основании Договора купли-продажи от 24.01.2020 (запись регистрации прав № №-50/026/2020-2 от 17.02.2020) в ходе реализации имущества должника ООО «Капитал Плюс» у продавца в лице конкурсного управляющего ФИО5 (л.д. 78-79).

При этом законность действий конкурсного управляющего по реализации имущества по жалобе ФИО3 подтверждена вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 29.03.2020 по делу № А41-22396/17.

Суд проверил исполнение обязательств ФИО2 как покупателя по договору. Надлежащее исполнение подтверждено распиской о передаче денежных средств в сумме 120 000 руб. продавцу, такой способ расчета соответствует условиям договора купли-продажи (пункты 3, 7).

Суду также представлены данные о том, что ФИО2, как владелец имущества, заключил с управляющей компанией договор на управление, по которому открыт лицевой счет <***> и произведена оплата за содержание и предоставленные коммунальные услуги.

Обсуждая доводы истца о наличии титула на спорный объект, суд находит правильным отметить следующее.

Строительство многоэтажного жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение, осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 50332000-050 от 30.12.2013 по строительному адресу: , застройщиком выступало ООО «Капитал Плюс».

Истец ФИО1 приобрела право требования на объект долевого строительства от застройщика ООО «КапиталПлюс» на основании Договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № С-5/272(19кл) от 22.01.2015, по которому ООО «КапиталПлюс», как Застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 9 300 кв.м., по адресу: (кадастровый номер №) многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать Участнику долевого строительства объект, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену (п. 3.1.) /156 000,00/ и принять объект/ (2.3.) нежилое помещение - кладовая № 19, расположенное в 1 секции многоквартирного дома, общей проектной площадью 3,9 кв.м., месторасположение которого отражено в Приложении № 1 к Договору (План объекта); передача объекта предусматривалась не позднее 31.08.2015 (п. 2.4.).

Право требования по Договору долевого участия было зарегистрировано в установленном порядке 06.02.2015, что следует из направленной в суд копии реестрового дела (л.д. 76-99).

Также установлено, что 26.10.2016 между сторонами подписан Акт об исполнении финансовых обязательств и приеме-передаче объекта долевого строительства к Договору № С-5/272(19кл) от 22.01.2015, согласно которому ФИО1 приняла нежилое помещение № 30 площадью по результатам обмеров кадастровым инженером – 4,0 кв.м. (согласно проектной документации и Договору - нежилое помещение № 19, расположенное в подвальном этаже в третьей секции; общая проектная площадь объекта 3,9 кв.м.), а Общество подтвердило надлежащее исполнение финансовых обязательств ФИО1 (л.д. 163).

В подтверждение факта оплаты по ДДУ истцом также представлено заявление на перевод СБ, дата совершения платежа в сумме 156 000 руб. – 12.02.2015 (л.д. 164).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

Из реестрового дела следует, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «КапиталПлюс» было выдано 29.06.2016 (л.д. 89-91), права Общества, находящегося в стадии банкротства с 2017 года, на ряд нежилых помещений, в том числе, спорное, зарегистрированы 11.04.2019.

Как указано ранее, ФИО3 приобрел нежилое помещение на основании Договора купли-продажи от 24.01.2020 (запись регистрации прав № №-50/026/2020-2 от 17.02.2020) в ходе реализации имущества должника ООО «Капитал Плюс» в лице конкурсного управляющего ФИО5

Сторона истца в настоящем заседании предъявила уведомление конкурсного управляющего от 06.02.2020, в котором к/у ФИО5 предлагал в кратчайшие сроки провести действия по государственной регистрации прав на нежилое помещение, предоставив исчерпывающую информацию о ходе конкурсного производства и контактные данные (л.д. 165).

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Установленное свидетельствует о том, что ФИО1, как сторона по договору долевого участия, не только своевременно - не ранее октября 2016 года не предприняла мер к регистрации права собственности, но и проигнорировала сообщение надлежащего лица, представляющего контрагента (застройщика) по исполненному договору, поскольку объект долевого строительства последним был надлежащим образом передан.

Также в ходе судебного разбирательства не было представлено доказательств того, что ФИО1 приступила к пользованию имуществом, несла бремя его содержания.

Доводы представителя о том, что ФИО1 подписала с управляющей компанией договор на управление и получила несколько платежных документов, не свидетельствует о правомочиях собственника, тем более, что никаких расходов по бремени оплаты услуг ФИО1 не представлено, а договор и платежные документы оформлены на лицевой счет №16НП -30кл).

Представленное Дополнительное соглашение от 03.08.2020, подписанное между ФИО1 и к/у ФИО5, также не может служить основанием к защите законного интереса истца, поскольку на дату его заключения какие-либо обязательства застройщика прекратились надлежащим исполнением (передачей объекта), с 17.02.2020 собственником имущества являлся ФИО3

Наряду с изложенным, согласно полученной по запросу суда информации, ФИО1 также является собственником жилого помещения в данном МКД, регистрация прав на который произведена только 13.03.2020, в то время как по Акту приема-передачи объект передан 26.10.2016 (л.д. 58-59).

Из содержания положений п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимое имущество, вновь создаваемое для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Статья 8.1 ГК РФ устанавливает общие положения о государственной регистрации прав, которая в установленных законом случаях носит правоподтверждающий характер.

Обеспечивая публичность и достоверность сведений, вносимых в Государственный реестр, государственная регистрация прав на объекты недвижимости направлена на защиту прав их обладателей и иных лиц и, следовательно, обеспечивает устойчивость гражданского оборота в целом.

Учитывая, что с октября 2016 года истец не предприняла своевременных мер к регистрации права собственности на объект, с учетом предмета и основания иска, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

При установленных обстоятельствах защита субъективного интереса истца не исключается путем включения требований (денежных) в реестр кредиторов ООО «КапиталПлюс».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий – судья О.А. Фоменкова