Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЛБВ к ООО «Ермак», ООО «Дирекция заказчика», ООО «Ермак-С», ГКГ о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ЛБВ обратился в суд к ООО «Ермак», ООО «Дирекция заказчика», ГКГ о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Ермак» и ПИС заключен договор участия в долевом строительстве №....

ДД.ММ.ГГГГ. между ПИС и ЛБВ с согласия застройщика заключено соглашение об уступке права требования, по которому ПИС уступил право по договору участия в долевом строительстве ЛБВ

Согласно п.1.2 договора объектом недвижимости является четырехэтажный жилой <адрес>, объектом долевого строительства являлось жилое помещение – 3-х комнатная квартира <адрес> общей площадью ... кв.м., а также общее имущество объекта недвижимости – входящее в состав указанного дома помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические подвалы.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что объект долевого строительства, передаваемый в собственность участнику долевого строительства, должен соответствовать описанию, указанному в п.1.2, 4.1.2 договора.

Все пункты договора, в части объектов, совпадали с проектной декларацией, представленной дольщикам при заключении договоров, а также размещенной на сайте общества на момент заключения договора.

Согласно проектной декларации о строительстве третьей очереди малоэтажной застройки в <адрес>, а именно п.6 в жилом <адрес> нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества отсутствуют.

Какие-либо сведения о наличии нежилых помещений в объекте в проектной декларации отсутствовали.

С ДД.ММ.ГГГГ никаких изменений в планировку объекта строительства не вносилось, так как изменение проекта должно быть согласовано с участниками строительства.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен План (техпаспорт) объекта – жилой <адрес> с офисами и хозяйственными кладовыми 3-у очереди малоэтажной застройки в <адрес><адрес>, в нем указаны хозяйственные кладовые для овощей жильцов, которые являются местами общего пользования, общей площадью ... кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. застройщик получил Разрешение №... на ввод жилого <адрес> (по генплану) с офисами и хозяйственным кладовыми.

Между тем, вопреки требованиям ст.55 Градостроительного кодекса РФ в полученном ООО «Ермак» разрешении отсутствуют какие-либо сведения об обособленных подвальных помещениях.

На ДД.ММ.ГГГГ. дату сдачи дома в эксплуатацию правопритязания на нежилые помещения №..., №..., №..., №..., в цокольном этаже жилого дома отсутствовали.

ГКГ зарегистрировал свое право собственности на нежилые помещения на основании договора участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи.

Однако, на дату сдачи дома в эксплуатацию, данные помещения согласно сведениям технического паспорта отсутствовали.

Когда истец получил право требования по договору участия долевом строительстве – ДД.ММ.ГГГГ. ему была предоставлена проектная декларация по состоянию на октябрь ДД.ММ.ГГГГ., сведения о спорных нежилых помещениях отсутствовали. Отсутствовали такие сведения и в проектной декларации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что застройщик не имел права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную декларацию строящегося объекта, так как для истца изменение проекта с увеличением количества этажей, уменьшением количества квартир, а также невозможность пользоваться подвальным помещением является существенным.

По результатам технического освидетельствования нежилых помещений подвала он представляет собой единое помещение, разделенное перегородками, оборудованное одним входом. Все помещения инженерных коммуникаций, расположенные в подвале жилого дома подключены к единым общедомовым приборам учета, являющихся общедомовой собственностью. Помещения подвала не оборудованы отдельными приборами учета.

Проектная декларация по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в п.6 которой уже имеется информация о наличии нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, не была где-либо опубликована.

Просил признать договор №... участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве №... от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

Признать отсутствующим право собственности ГКГ на нежилые помещения №... площадью ....м., №... площадью ... кв.м., №... площадью ... кв.м., №... площадью ... кв.м., расположенных по адресу: <адрес> общим имуществом собственников квартир, предназначенным для обслуживания более чем одного помещения.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом, порсил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель истца - ЕДВ, действующая на основании доверенности в судебном заседании на заявленных исковых требованиях настаивала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчики ООО «Ермак», ООО «Ермак – С» в судебное заседание не направили своих представителей, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.

Ответчик ООО «Дирекция заказчика» в судебное заседание не направили своего представителя, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили. Ранее в отзыве на исковые требования указали, что полагают заявленные исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как по мнению, представителя ответчика, возможно по состоянию на <адрес>. на сайте застройщика была опубликована проектная документация с теми данными, на которые указывает истец. Однако впоследствии в данную проектную документацию были внесены изменения, согласно которым в жилом <адрес> в связи с внесением изменений в проект появились нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. все помещения не входящие в состав общего имущества указаны в п.6 проектной декларации.

Общее имущество, которое входит в состав общей долевой собственности поименовано в п.7 проектной декларации.

Также спорные нежилые помещения указаны в плане (техпаспорте) объекта, составленном ООО «БТИ АЛЬТЕРНАТИВА».

Данные помещения указаны в экспликации к поэтажному плану и поименованы как хозяйственные кладовые площадью ... кв.м., не относящиеся к местам общего пользования.

Тогда как общее имущество жильцов дома, а именно места общего пользования в этой же экспликации указанны отдельно, а именно как семь помещений техподполья и одно помещение водомерного узла площадью ... кв.м.

Ответчик ГКГ в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Дополнительно указал, что законом не запрещено застройщику вносить изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого участия. При этом, если участник долевого строительства возражает против внесения каких-либо изменений он вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Кроме того, спорные помещения являются изолированными и не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Выслушав пояснения представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 2 ст.218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во –вторых это крыши и огражадющие конструкции, в –третьих это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, не может использоваться самостоятельно, имеет только вспомогательное назначение.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ермак» и ПИС заключен договор участия в долевом строительстве №... по условиям которого объект долевого строительства, передаваемый в собственность участнику долевого строительства, должен соответствовать описанию, указанному в п.п.1.2, 4.1.2 договора и Приложения №1 к нему.

Согласно условиям п.1.2 договора объект долевого строительства – жилое помещение, а также доля в общем имуществе объекта недвижимости и подлежащая передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Общее имущество объекта недвижимости – входящие в состав дома помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Точный размер площади объекта долевого строительства будет установлен по результатам обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» по НСО по завершению строительства объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения об уступке права требования по договору №... участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ПИС и ЛБВ право требования на указанный ранее объект долевого строительства перешло к последнему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ермак» и ЛБВ был подписан акт приема-передачи к договору №... участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ

На основании указанных документов за ЛБВ было зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Ермак» и ООО «Дирекция заказчика» заключен договор участия в долевом строительстве №... по условиям которого объект долевого строительства, передаваемый в собственность участнику долевого строительства должен соответствовать описанию, указанному в п.п.1.2, 4.1.2 договора и приложениям №1,2,3,4,5,6 к нему.

В соответствии с положениями п.1.2 договора объектом долевого строительства - нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже (подвал), трехэтажного жилого <адрес> общей площадью ... кв.м., общей площадью ... кв.м., общей площадью ... кв.м., общей площадью ....м., общей площадью ... кв.м., а также доля в общем имуществе объекта недвижимости и подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

На основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ. об уступке права требования по договору №... участи в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ООО «Дирекция заказчика» и ГКГ право требования передачи от застройщика вышеуказанных нежилых помещений перешло к последнему.

ДД.ММ.ГГГГ. спорные нежилые помещения были переданы в собственность ГГГ, и за ним зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими отметками УФРС по НСО.

Заявляя свои требования, истец указал, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве между ООО «Ермак» и ПИС, а именно ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте застройщика была размещена проектная декларация о строительстве <адрес>

Из данной декларации следует, что в состав общего имущества входят техподполья ... при этом согласно п.6 в данном жилом доме нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества отсутствуют.

Возражая против доводов истца, представителем ООО «Дирекция заказчика» в материалы дела была представлена проектная декларация с изменениями от .... о строительстве <адрес>

Из анализа представленных деклараций следует, что информация, указанная в п.5 о количестве в составе объекта строительства самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию совпадает.

Однако экспликация площадей в последней декларации дополнена наличием хоз.кладовых, ....м., которые в совокупности с другими помещениями составили офис №....

Пункт 6 декларации дополнен информацией о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, куда вошли указанные хоз.кладовые.

При этом п.7 также содержит информацию о составе общего имущества в объекте строительства, которое будет находиться в общей собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в том числе указаны тех.подполья.

Данная декларация заверена подписью директора и печатью ООО «Ермак».

Из постановления администрации р.п.Краснообск от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ., утвержденного постановлением администрации р.п.Краснообск от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения, в части замены формулировки вместо «жилого дома…», читать «жилого дома с офисами и хозяйственными кладовыми… ».

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ было выдано на жилой <адрес> (по генплану) с офисами и хозяйственными постройками.

Из анализа плана (техпаспорта) составленного ООО «БТИ АЛЬТЕРНАТИВА» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он в полном объеме соответствует проектной декларации с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ утвержденной директором ООО «Ермак».

Для определения наличия в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций, либо иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, а также являются ли данные помещения техническим подвалом, судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ООО «Дирекция заказчика» была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Сибирский РСЦЭ Минюста России.

Согласно выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, содержащимся в выводах экспертного заключения №... от ДД.ММ.ГГГГ в нежилых помещениях №... – площадью 32,7 кв.м., №... – площадью 36,2 кв.м., №... – площадью 46,6 кв.м., №... – площадью 102,0 кв.м., расположенных в техническом подвале многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> не располагаются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Помещения №... – площадью 32,7 кв.м., №... – площадью 36,2 кв.м., №... – площадью 46,6 кв.м., №... – площадью 102,0 кв.м. расположены в техническом подвальном этаже и имеют назначение хозяйственной кладовой овощей для жильцов.

Из описательной части экспертного заключения следует, что для определения наличия в подвальных помещениях инженерных коммуникаций обслуживающих более одного помещения либо иного оборудования экспертом был выполнен осмотр.

В ходе осмотра установлено, что подвал жилого дома представляет собой единое помещение, разделенное на комнаты перегородками из кирпича, на полу бетонная стяжка.

- в помещении №... проложена однотрубная система отопления, на которой установлены водяные конвекторы в количестве 3-х штук. Наличие запорной арматуры необходимо для эксплуатации системы отопления в данной комнате. Имеется вытяжное отверстие, входная дверь, искусственное и естественное освещение. Инженерные коммуникации и оборудование предназначенное для обслуживания более одного помещения дома отсутствует.

Суд, исследовав представленное экспертное заключение, приходит к выводу, что оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание обследования, исследование материалов дела, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Данные обстоятельства также были подтверждены пояснениями экспертов ДЕМ и ЧПА, которые пояснили, что все помещения являются изолированными, какие-либо коммуникации для обслуживания более чем данного помещения в них отсутствуют, при этом имеют лишь название хозяйственных кладовых, согласно техническому паспорту.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ст.166, п.1 ст.432 ГК РФ, установив, вышеуказанные обстоятельства, а также тот факт, что оспариваемые сделки исполнены, оплата спорного имущества произведена в полном объеме, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, каждому объекту присвоен кадастровый номер. При исполнении указанных договоров, передаче спорных помещений и регистрации права собственности у сторон сделки и регистрирующего органа разногласий и сомнений по поводу предмета договора и передаваемого имущества не возникло, при этом наличие предметов оспариваемых сделок как самостоятельных объектов, предусмотрено проектной декларацией и подтверждается техническим паспортом многоквартирного жилого дома, при этом они имеют лишь название хозяйственных кладовых, а также установив, что истцом вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не опровергнут тот факт, что спорные помещения предназначены и могут быть использованы исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме в качестве общего имущества домовладельцев, как вспомогательные помещения и данные обстоятельства опровергаются вышеназванными доказательствами, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

При этом вопреки доводам, представителя истца не имеет правового значения факт заключения соглашений об уступке права требования после введения объекта долевого строительства, так как ступка права требования в рамках договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Таким образом, уступка прав требования может производиться как в процессе строительства, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Если же объект принят участником долевого строительства, то есть объект введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ЛБВ к ООО «Ермак», ООО «Дирекция заказчика», ООО «Ермак-С», ГКГ о признании недействительными сделок, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: Т.Г. Рыбакова