Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании преимущественного права на выкуп нотариусом нежилых помещений без проведения конкурса или аукциона, признании права собственности,

установил:

Нотариус Краснодарского нотариального округа Ю.Б. обратилась в суд с иском к Администрации МО г. Краснодар о признании преимущественного права на выкуп нотариусом нежилых помещений без проведения конкурса или аукциона, признании права собственности, мотивируя следующим. С марта 1984 года на правах арендатора она осуществляет свою профессиональную деятельность в нежилых помещениях, расположенных по адресу: <адрес> являющихся муниципальной собственностью. Поскольку помещение расположено в доме для слепых, были случаи затопления по вине жильцов верхних этажей. Она оплатила расходы на ремонт помещения, установку металлических дверей, тамбура, лестницы и не ставила вопрос об исключении данных расходов из суммы арендной платы. Письмом от 06.03.2014 года № Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (далее Департамент) отказал ей в выкупе помещений без проведения конкурса или аукциона, мотивируя тем, что договор аренды с ней не заключен. Считает отказ незаконным, противоречащим ст.11.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Более 30-ти лет она добросовестно выполняет обязанности арендатора, своевременно оплачивает арендную плату, которая принимается Департаментом, за свой счет производила ремонт указанных помещений. Просит признать её преимущественное право на возмездное приобретение в собственность путем выкупа у Администрации МО г. Краснодар указанных нежилых помещений по цене, равной их рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 29.07.1998 года N 135-ФЗ), без проведения конкурса или аукциона, признать за ней право собственности на указанные нежилые помещения, взыскав с неё в пользу Администрации МО г. Краснодар цену указанных нежилых помещений, равную их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель нотариуса Ю.Б. по доверенности ФИО2 уточнила исковые требования, просила признать преимущественное право нотариуса на возмездное приобретение в собственность путем выкупа у Администрации МО г. Краснодар нежилых помещений №, литер А, этаж 1, общей площадью 49,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, по цене, равной их рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ без проведения конкурса или аукциона, согласно отчета № Специализированной оценочной организации ООО «Ятрань-оценка» от 09.04.2014 года в размере 610 000 рублей, признать за нотариусом право собственности на указанные нежилые помещения, взыскав с нотариуса в пользу Администрации МО г. Краснодар 610 000 рублей. Указала, что договоры аренды заключались с нотариусом в письменном виде, начиная с 1984 года. Кроме арендной платы нотариусом оплачивались коммунальные услуги. Срок договора аренды между Департаментом и нотариусом Ю.Б. от 17.03.2008 года истек 25.01.2009 года, но продолжал действовать на неопределенный срок на тех же условиях. О выкупе земельного участка исковые требования не заявлялись, т.к. обособленный земельный участок для спорных нежилых помещений не выделен, они находятся на первом этаже многоквартирного пятиэтажного дома. Поэтому выкуп должен производиться по цене помещений без учета стоимости земельного участка. Настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Представитель администрации МО г. Краснодар по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признала, указав следующее. Срок действия договора аренды с нотариусом истек 25.01.2009 года. Другого договора с нотариусом не заключалось. Государственная регистрация договора не была произведена, хотя договор аренды сроком более года подлежит государственной регистрации. Оплата нотариусом производилась за фактическое пользование, а не по договору аренды. В связи с заключением договора от 17.07.2013 года между Администрацией МО г. Краснодар и Нотариальной палатой договор с нотариусом был расторгнут. Арендатором являлось другое лицо. Истец избрал ненадлежащий способ защиты права, т.к. не заявил требований о понуждении к заключению договора купли-продажи. Продажа спорных помещений возможна только после включения помещений в план приватизации. Выкуп помещений должен производиться на условиях конкурса или аукциона по рыночной стоимости, в которую входит не только цена помещений, но и цена земельного участка под ними. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагала исковые требования законны и обоснованы, просила их удовлетворить, указав следующее. Более 30-ти лет нотариус Ю.Б., и только она, на правах арендатора осуществляет свою нотариальную деятельность в спорных помещениях. По инициативе самого арендодателя договоры аренды заключались на срок менее одного года, поэтому не подлежали государственной регистрации. Заключение договора аренды с Нотариальной палатой носило формальный характер, т.к. в указанных помещениях продолжала работать нотариус Ю.Б. Договор аренды от 17.07.2013 года не может ущемлять преимущественное право нотариуса на выкуп помещений без проведения конкурса или аукциона, т.к. данный договор также заключался для деятельности нотариуса. Фактическим арендатором являлась Ю.Б., а не Нотариальная палата. Просила уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, их доводы и возражения, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу – заявленные исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено, что нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации.

В силу ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариальная деятельность не является предпринимательской деятельностью, и нотариус не является индивидуальным предпринимателем.

Нотариальная деятельность не преследует цели извлечения прибыли. Деятельность занимающихся частной практикой нотариусов, которые на профессиональной основе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, является особой юридической деятельностью. Она осуществляется от имени государства, что гарантирует доказательственную силу и публичное признание нотариально оформленных документов и предопределяет специальный публично-правовой статус нотариусов.

Частные нотариусы совершают нотариальные действия, которые не попадают под понятие предпринимательской или экономической деятельности и потому не относятся к числу граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Федеральным законом от 21 декабря 2013г. №379-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», глава 1 «Общие положения» Основ законодательства РФ о нотариате дополнена статьей 11.1 «Государственная поддержка нотариата» (вступившей в законную силу 01 февраля 2014 года), в которой предусмотрено: “При возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности помещения, арендуемого нотариусом, занимающимся частной практикой, или нотариальной палатой более трех лет и используемого для осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально удостоверенных документов) или размещения нотариальной палаты, нотариус или нотариальная палата имеет преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", без проведения конкурса или аукциона.» (абз.2 ст. 11.1).

Нежилые помещения №, литер А, этаж 1, общей площадью 49,2 кв.м. расположенные по адресу: <адрес> находятся на первом этаже многоквартирного пятиэтажного дома, являются муниципальной собственностью на основании решения малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 28.09.1992 года №, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, изготовленным БТИ г. Краснодара по состоянию на 23.04.1995 года и техническим паспортом на нежилые помещения по состоянию на 24.02.2009 года, изготовленным Филиалом ГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» по г. Краснодару.

С 1984 года Ю.Б. руководила работой Пятой Краснодарской государственной нотариальной конторы, расположенной в <адрес>, в качестве старшего нотариуса, а затем административного руководителя.

Согласно Приказа № Управления юстиции Краснодарского края от 04.06.1993г. Ю.Б. назначена на должность нотариуса, занимающегося частной практикой по Краснодарскому нотариальному округу, с возложением обязанности по ведению наследственных дел и архива Пятой Краснодарской госнотконторы.

Руководствуясь Постановлением Верховного Совета Российской Федерации «О порядке введения в действие Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993г. за №4461-1 и Приказом Министерства юстиции Российской Федерации №40/16-01 от 26.03.1993г., нотариус Ю.Б. неоднократно обращалась к муниципальной власти с просьбой о заключении с ней договора возмездного отчуждения из муниципальной собственности указанных нежилых помещений,

Так, в письме от 25.05.1993 года нотариус Ю.Б. просила председателя Краснодарского городского Совета народных депутатов продать ей помещения общей площадью 49,2 кв.м., расположенные по указанному адресу и занимаемые Пятой Краснодарской государственной нотариальной конторой.

03.04.1996 года в письме на имя Главы администрации нотариус Ю.Б. также просила продать ей занимаемые по договору аренды с 1984 года указанные помещения.

Письмом от 13.09.2008 года нотариус Ю.Б. обратилась к Директору Департамента муниципальной собственности и городских земель МО г. Краснодар с просьбой включить нежилое помещение, занимаемое по договору аренды с 1984 года, в программу приватизации на 2008 год с учетом права преимущественной покупки.

Ответы на указанные обращения нотариусу не поступили, ответчиком в материалы дела не представлены.

11.02.2014 года нотариус Ю.Б. обратилась с заявлением исх. № на имя Главы МО г.Краснодар и директора Департамента с просьбой заключения с ней договора возмездного отчуждения указанных нежилых помещений без проведения конкурса или аукциона.

В ответе от 06.03.2014 года № указано, что между Департаментом и нотариусом Ю.Б. договор аренды нежилых муниципальных помещений по ул. <адрес> не заключен, расмотреть вопрос о продаже данного имущества без проведения торгов не представляется возможным.

Отказ в преимущественном праве нотариуса на выкуп указанных помещений является необоснованным, противоречит закону и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы представителя администрации МО г. Краснодар о том, что продажа спорных помещений может быть произведена только после включения их в план приватизации, существенно нарушает права истицы, т.к. её неоднократные просьбы об этом вовсе остались без внимания уполномоченных должностных лиц.

Суд принимает во внимание, что Администрация МО г. Краснодар не исключает возможность продажи спорных помещений, не возражает против их продажи, но оспаривает преимущественное право нотариуса на выкуп недвижимого имущества без проведения конкурса или аукциона.

Судом установлено, что 17.03.2008 года между Департаментом и нотариусом Ю.Б.. (истицей нотариусом Ю.Б.) заключен договор № аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) общей площадью 49,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 2.1. договора срок действия договора аренды устанавливается с 30.01.2008 года по 25.01.2009 года.

В п.2 договора аренды № от 17.03.2008 года указано, что в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.

Пунктом 7.3., 7.3.4. договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие в следующих случаях: истечение срока договора, если за месяц до окончания срока действия договора арендодатель выразил возражение о заключении договора на новый срок.

По истечении данного срока (25.01.2009 г.) ни одна из сторон о прекращении договора аренды не заявила. Арендодатель не выразил возражение о заключении договора на новый срок. На основании положений абзаца первого пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением № от 25.04.2012 года между Департаментом и нотариусом Ю.Б. изменен размер арендной платы. Данное соглашение достоверно подтверждает, что договор аренды от 17.03.2008 года № продолжал свое действие, признавался обеими сторонами договора, поэтому был пролонгирован на неопределенный срок с учетом внесенных в него изменений.

Доводы представителя администрации МО г. о том, что договор аренды с нотариусом не прошел государственную регистрацию, не имеет правового значения,

В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

В связи с тем, что договор аренды от 17.03.2008 года заключен на срок менее года, его государственная регистрация не требовалась.

В целях урегулирования хозяйственных отношений между Департаментом и НО «Нотариальная палата Краснодарского края» был заключен договор аренды нежилых помещений по ул. <адрес> от 17.07.2013 № сроком с 25.01.2013 по 23.01.2014 года.

Причиной изменения стороны по договору аренды нежилых помещений по ул. им. 40-летия Победы, 52 является вступление в силу изменений в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее - Закон). Согласно Закону, заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения торгов. Однако, в соответствии с п.п.5 п.1 ст. 17.1 Закона, передача муниципального имущества нотариальным палатам может осуществляться без проведения процедуры торгов.

В письме от 06.03.2014 года № Департамент признает, что договор аренды был заключен для размещения нотариальной конторы и нотариального архива, т.е. для деятельности нотариуса Ю.Б. Арендованные помещения не выбывали из её законного пользования и владения. Обязанности по внесению арендной платы также исполнялись нотариусом Ю.Б., а не Нотариальной палатой. Арендные платежи принимаются Департаментом от неё и в настоящее время, что подтверждается платежными поручениями от имени нотариуса, в том числе в период действия договора с Нотариальной палатой.

Поэтому довод Департамента о том, что срок аренды с нотариусом истек и договор расторгнут, не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам, т.к. обязательства по договору аренды фактически сторонами по прежнему исполняются. Задолженности по оплате арендных платежей не имеется.

В ходатайстве Нотариальной палаты от 10.02.2014 года № адресованном в администрацию МО г. Краснодар и Департамент, указано, что на протяжении почти 30 лет нотариальная контора, в которой Ю.Б. работала с марта 1984 г. как государственный нотариус, а с апреля 1993 г. как нотариус, занимающийся частной практикой, находится в одном и том же месте и расположена в доме № по ул. <адрес>. С 01 февраля 2014г. законодательство Российской Федерации позволяет нотариусу без проведения конкурсов или аукционов заключить договор возмездной передачи в собственность помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности и используемых для осуществления нотариальной деятельности.

Письмом Департамента от 06.03.2014 года № фактически подтверждается, что действительная воля арендодателя, заключившего договор с Нотариальной палатой, была направлена на сохранение договорных арендных отношений с нотариусом Ю.Б., добросовестно выполняющей обязанности арендатора. По заключенным договорам аренды с 1984 года именно нотариус пользовалась конкретно определенным нежилым помещением на протяжении тридцати лет до даты вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013г. №379-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Это в полной мере отвечает требованиям, предусмотренным статьей 11.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

При таких обстоятельствах, заявленные нотариусом требования в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного помещения в собственность подлежат удовлетворению.

Выводы отчета № Специализированной оценочной организации ООО «Ятрань-оценка» от 09.04.2014 года принимаются судом при рассмотрении настоящего дела наряду с иными доказательствами по делу, что соответствует положениям статьи 67 ГПК РФ.

Указанный отчет по определению рыночной стоимости нежилых помещений № литер А, этаж 1, общей площадью 49,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 23.07.2013), федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Однако доводы представителя администрации МО г. Краснодар о том, что при определении выкупной цены нежилых помещений следует учитывать стоимость земельного участка под ними, основан на неверном толковании норм права.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П разъяснено следующее.

Статьей 36 ЖК РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

Как следует из статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, - учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, - не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды).

В силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Тем самым достигается соблюдение вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации требования обеспечения баланса прав и интересов участников соответствующих правоотношений, а именно собственников помещений в многоквартирном доме и публичного образования, из земель которого передается в их общую долевую собственность земельный участок под этим домом.

Принимая во внимание, что спорные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме на едином земельном участке, не имеющем самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, требования о выкупе части земельного участка истцом не заявлены, нет оснований для включения в стоимость нежилых помещений стоимость доли земельного участка под ними.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ Российской Федерации. Ст. 11 ГК РФ установлена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Из смысла данных норм следует, что выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Избранный истицей способ защиты права в виде признания права не выходит за пределы, необходимые для его применения.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании преимущественного права на выкуп нотариусом нежилых помещений без проведения конкурса или аукциона, признании права собственности – удовлетворить.

Признать преимущественное право нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО1 на возмездное приобретение в собственность путем выкупа у Администрации муниципального образования город Краснодар нежилых помещений № литер А, этаж 1, общей площадью 49,2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, по цене 610 000 рублей, равной рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", без проведения конкурса или аукциона.

Признать за нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО1, право собственности на нежилые помещения №, литер А, этаж 1, общей площадью 49,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар 610 000 рублей - цену нежилых помещений №, литер А, этаж 1, расположенных по адресу: <адрес> общей площадью 49,2 кв.м., равную их рыночной стоимости и определенную в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд города Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 05.05.2014 г.

Председательствующий