Гражданский кодекс часть 1

Куйбышевский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Подвязниковой М.В. при секретаре судебного заседания Барановой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бридж-КонсалтингСервис», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительным соглашения о рассрочке,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным выше иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Бридж-КонсалтингСервис» заключен договор купли-продажи, по которому она продала незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность <данные изъяты>, площадью по наружному обмеру <данные изъяты> инвентарный номер №<данные изъяты>, расположенное по адресу : <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №. Общая стоимость предмета сделка составила 5 000 000 рублей, и расчет должен был произведен следующим образом: 500 000 рублей- оплачено авансом до заключения сделки; 2 500 000 рублей- в течение 5 дней с даты подписания договора; 2 000 000 рублей – до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с рассрочкой платежа по Договору, при регистрации перехода права собственности на предмет договора, Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение. Не выполнив условия договора, не оплатив до ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, ответчик просил подписать Соглашение о рассрочке, которое между сторонами было подписано ДД.ММ.ГГГГ. Истец предварительно в устной форме дала согласие на рассрочку с условием регистрации названного соглашения с ранее подписанными дополнительными соглашениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик убедил, что Соглашение о рассрочке необходимо передать на госрегистрацию совместно с истцом и дополнительными соглашениями № и №, но фактически уклонился от сдачи дополнительных соглашений на госрегистрацию и от их исполнения. Истец заявлений о регистрации Соглашения о рассрочке не подавал, поскольку ответчик не исполнял дополнительные соглашения № и №. Считает, что Соглашение о рассрочке подписано под обмана со стороны ООО «Бридж-КонсалтингСервис», не имела намерения исполнять его до исполнения ООО «Бридж-КонсалтингСервис» действий по регистрации дополнительных соглашений № и №, кроме того на регистрацию не являлась и заявлений о регистрации не подавала. Соглашение о рассрочке нарушило право ФИО1 на получение полного и своевременного расчета по договору купли-продажи и лишило права требовать законную неустойку за ненадлежащее исполнение расчетов по сделке, в связи с чем, просит о признании недействительным соглашения о рассрочке, запись о регистрации соглашения о рассрочке.

В порядке ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Стороной истца в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ уточнены исковые требования, просил суд признать недействительным Соглашение о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности сделки, в том числе в виде погашения записи регистрации Соглашения о рассрочке в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, извещена надлежаще (т.1, л.д. 219).

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.8) исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что по условиям дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик при осуществлении восстановительных, ремонтных и строительных работ на объекте «Недвижимое имущество» демонтируемые и невостребованные металлические и деревянные конструкции передает ФИО1 Вывоз указанных конструкций ФИО1 осуществляет сама. Однако на протяжении значительного времени, ответчик удерживает демонтированные конструкции. Соглашение о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ подписывали, имеют на руках подписанный экземпляр, подпись не оспаривают. Истец полагала, что действительно соглашение только с момента государственной регистрации, однако, зарегистрировано было соглашение по заявлению представителя ООО «Бридж-КонсалтингСервис». На регистрацию соглашения о рассрочке были согласны только при одновременной регистрации дополнительных соглашений № и №. Денежные соглашения в течение 2016 года по соглашению о рассрочке принимали, но тоже были задержки в выплатах. Ответчик цену договора погасил в полном объеме. Полагал, что регистрация соглашения о рассрочке нарушает права истца.

Представитель ответчика ООО «Бридж-КонсалтингСервис» ФИО3, действующий по доверенности (т.1, л.д.115) в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв (т.1, л.д.173-174). В удовлетворении требований просил отказать. Дополнительно суду пояснил, что действующее на момент регистрации соглашения законодательство позволяло подавать заявление на регистрацию только одной стороной – правообладателем. После заключения соглашения о рассрочке истец никаких претензий не предъявлял, принимал исполнение, следовательно был согласен с условиями о рассрочке. Фактически ответчик признает и дополнительные соглашения № и №, а также соглашение о рассрочке. Расчет по договору купли-продажи произведен полностью.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО4, действующая на основании доверенности (т.1, л.д. 166), представила письменный отзыв и дополнения к нему (т.1, л.д. 163-165; 184-185; 223-224). Дополнительно поясняла, что сделка купли-продажи самостоятельно не регистрировалась. Государственным регистратором соглашение о рассрочке расценено как изменение условий об ипотеке, которые могу регистрироваться только по заявлению правообладателя.

Исследовав материалы гражданского дела, проверив фактическую обоснованность и правомерность иска, заслушав процессуальные позиции сторон, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Бридж-КонсалтингСервис» заключен договор купли-продажи, по которому она продала ООО «Бридж-КонсалтингСервис» незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность 1, площадью по наружному обмеру <данные изъяты>., инвентарный номер №, литера № расположенное по адресу : <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером № (т.1, л.д.69). Согласно п. 3 договора общая стоимость предмета сделка по договору составила 5 000 000 рублей, из которых 500 000 рублей оплачено авансом до заключения сделки; дальнейший расчет производится следующим образом: 2 500 000 рублей в течение 5 дней с даты подписания договора; 2 000 000 рублей – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на счет ФИО1 от ООО «Бридж-КонсалтингСервис» перечислено по договору 2 500 000 рублей (т.1, л.д.117).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бридж-КонсалтингСервис» приняло от ФИО1 в собственность незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность <данные изъяты> площадью по наружному обмеру <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер № литера <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности (т.1, л.д.68)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и представитель ООО «Бридж-КонсалтингСервис» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность <данные изъяты> площадью по наружному обмеру <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №,литера <данные изъяты>, расположенное по адресу : <адрес> и регистрации ипотеки в силу закона (л.д.64-67).

ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвело регистрацию перехода права собственности к ООО «Бридж-КонсалтингСервис» и ипотеку в силу закона на объект недвижимости (л.д.71).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Бридж-КонсалтингСервис» заключено Соглашение о рассрочке к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ- незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность <данные изъяты>, площадью по наружному обмеру <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер № литера <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, являющегося предметом ипотеки.

Из условии соглашения следует, что на день подписания настоящего соглашения остаток денежных средств, подлежащих оплате покупателем ООО «Бридж-КонсалтингСервис» по договору составляет 1 075 000 рублей. Стороны договорились, что дальнейшую оплату по договору покупатель будет производить в следующем порядке: до ДД.ММ.ГГГГ- 100 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ- 200 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ- 200 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ-200 000 рублей; до ДД.ММ.ГГГГ – 175 000 рублей (т.1, л.д.11).

Ответчиком ООО «Бридж-КонсалтингСервис» представлены платежные документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств истцу (т.1, л.д.116-127), согласно названного соглашения о рассрочке. Сторона истца не оспаривала факт заключения и подписания данного соглашения и факт принятия исполнения по нему.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 07.06.2018 исковые требования ООО «Бридж-КонсалтингСервис» были удовлетворены, признано обременение права собственности (ипотека в силу закона) в пользу ФИО1, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ на незавершенное строительством здание-станция технического обслуживания, этажность <данные изъяты>, площадью по наружному обмеру <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер №, литера <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее на праве собственности ООО «Бридж-КонсалтингСервис», отсутствующим, обременение снято (т.1, л.д.175-180). При принятии названного решения судом был проверен факт полного исполнения обязательств по договору.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06.09.2018 решение Кировского районного суда г. Омска от 07.06.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Однако, в силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ представитель правообладателя ООО «Бридж-КонсалтингСервис» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о регистрации Соглашения об изменении условий договора с приложением Соглашения о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.146-147).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением была внесена запись о регистрации Соглашения о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ за № (т.1, л.д.147).

Из пояснений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> следует, что данное соглашение регистрировалось только потому, что влияло на срок исполнения обязательства, а, следовательно, на срок ипотеки.

Соглашение о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ покупателем ООО «Бридж-КонсалтингСервис» исполнено в срок, о чем свидетельствуют выписки по счету. Факт полного расчета не отрицает и сторона истца (т.1, л.д.116-127).

В претензионных письмах, адресованных ответчику ООО «Бридж-КонсалтингСервис» после ДД.ММ.ГГГГ сторона истца не указывает на наличие просрочки по договору купли-продажи или наличие иных нарушений порядка расчётов, лишь просит зарегистрировать или исполнить дополнительное соглашение № к договору купли-продажи.

В устных пояснениях суду представитель истца также указывал на неисполнение ответчиком дополнительного соглашения № (в части передачи металлоконструкций) и на отсутствие его регистрации, что повлекло нарушение прав истца.

Суд полагает, что данные доводы стороны истца правового значения для разрешения конкретного спора не имеют и судом во внимание не принимаются. Востребованность спорных металлических конструкций может быть предметом самостоятельной судебной защиты.

Оспаривая в настоящем деле Соглашение о рассрочке исполнения договора купли-продажи, истец ссылается на тот факт, что им лично не подавалось заявление о регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, поскольку ответчиком не исполнены действия по регистрации дополнительных соглашений к договору купли-продажи № и № от ДД.ММ.ГГГГ, сторона истца подписала соглашение о рассрочке под влиянием обмана со стороны ответчика, в связи с чем, по заявлению одной из сторон, а именно покупателя ООО «Бридж-КонсалтингСервис» Соглашение о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ не должно было быть зарегистрировано. Указанное Соглашение о рассрочке от ДД.ММ.ГГГГ нарушило право истца на получение полного и своевременного расчета и лишило их права требовать законную неустойку за ненадлежащее исполнение расчетов по сделке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент регистрации Соглашения о рассрочке от 30.12.2015) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст.4 Закона 122-ФЗ).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, по общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости, как и любые дополнительные соглашение к нему считается заключенным с момента его подписания, а государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на объект недвижимости.

Такой переход от продавца ФИО1 к покупателю (правообладателю) ООО «Бридж-КонсалтингСервис» зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, одновременно в связи с установленным порядком расчета зарегистрирована и ипотека в силу закона.

Учитывая, что стороной истца факт подписания и получения исполнения по соглашению о рассрочке к договору купли-продажи не оспаривался, суд полагает, что данное соглашение сторонами было исполнено.

Стороной ответчика заявлено о пропуске стороной истца срока исковой давности.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Заявляя о том, что соглашение о рассрочке было подписано истцом под влиянием обмана, истец не представила никаких доказательств в обоснование данного довода. Поскольку судом установлено, что соглашение о рассрочке подписывалось и исполнялось стороной истца, последняя знала о существовании спорного соглашения и принимала его условия, суд полагает, что стороной истца, пропущен срок исковой давности обращения с указанным требованием по заявленному основанию.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд полагает что оспаривание сделки по основанию обмана, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истца (ст.10 ГК РФ).

Формально опираясь на предоставленное законом право на государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, сторона истца фактически оспаривает исполнение по сделке.

Кроме того суд учитывает, что регистрация соглашения о рассрочке по заявлению одной стороны, права истца не нарушает, поскольку соглашение действительно для сторон с момента подписания, по существу не оспаривается и исполнено.

Проанализировав условия Соглашения о рассрочке на основе установленных по делу фактических обстоятельств в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Омска.

Судья М.В. Подвязникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.10.2018.