Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центральное агентство недвижимости-14», ФИО2 о признании соглашения недействительным, взыскании денежных средств, а также по иску ФИО2 к ООО «Центральное агентство недвижимости-14», ООО «Центральное агентство недвижимости-3» о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнения исковых требований (л.д. 230-236) просила признать Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Центральное агентство недвижимости-14» (далее по тексту – ООО «ЦАН-14»), ФИО1, ФИО2 недействительным в части указания площади земельного участка по адресу: <адрес>, а именно площадь 1283 (+/- 50 кв.м.) в п. 2 данного Соглашения, так как указание данной площади является опечаткой (технической ошибкой); обязать ООО «ЦАН-14» вернуть истцу с ответственного хранения ценный пакет, а именно взыскать с ООО «ЦАН-14» 800 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1027 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также жилого дома по этому же адресу. Стоимость жилого дома и земельного участка составила 8 000 000 руб. В установленном порядке стороны сдали документы на государственную регистрацию, право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Также, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦАН-14» как агентством, истцом и ФИО2 было заключено соглашение, по которому агентство приняло ценный пакет 800 000 руб., ранее переданных ФИО2ФИО1 в качестве оплаты по договору, на ответственное хранение, при этом в пункте 2 соглашения указано, что выдача агентством пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС, при этом, условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов документов в срок до ДД.ММ.ГГГГ: настощее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1283 (+/- 50 кв.м.), собственником которого является ФИО2 Таким образом, соглашением на истца возложена обязанность предоставить агентству сведения о наличии в собственности покупателя уже проданного ему земельного участка, но с увеличенной площадью. Право собственности истца на земельный участок прекращено в связи с продажей его ФИО2, оснований для внесения истцом изменений в площадь земельного участка не имеется. Таким образом, оспариваемое соглашение об удержании ценного пакета с указанием неверной площади земельного участка ведет к отсутствию возможности у истца получить полную стоимость проданного имущества, а правовых оснований для удержания агентством ценного пакета не имеется. Указанное соглашение было подготовлено агентством недвижимости, которое является профессионалом в соответствующей сфере, допустило заключение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с указанием неверной площади земельного участка в п. 2 Соглашения. Таким образом, с учетом действующего законодательства, указание в п. 2 соглашения площади земельного участка 1283 (+/- 50 кв.м.) не соответствует действительности, а также договору купли-продажи с верной площадью 1027 кв.м., а также площади, указанной в п. 3 данного соглашения. Полагает, что указание в п. 2 соглашения площади земельного участка 1283 (+/- 50 кв.м.) является опечаткой (технической ошибкой), соответственно, в указанной части сделка является недействительной, что не влечет за собой недействительность остальных ее частей.

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» 800 000 руб. (л.д. 144-148).

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении жилого дома и земельного участка №. В тот же день, между ФИО2, ФИО3 и ООО «ЦАН-14» было заключено соглашение о хранении ценного пакета, содержащего 800 000 руб., переданных ФИО3 Агентству на определенных условиях. Согласно п. 1 Соглашения ФИО1 передала 800 000 руб., входящих в цену договора купли-продажи на хранение агентству. Указанное соглашение было заключено с целью урегулирования разногласий, связанных с земельных участком, который примыкает к проданному ФИО1 В отношении примыкающего земельного участка ФИО1 ранее обращалась в мэрию <адрес> с заявлением о выборе земельного участка для строительства объекта «Гараж», ее заявление было принято к рассмотрению Департаментом строительства и архитектуры ДД.ММ.ГГГГ, а также было принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта «гараж» и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка, в которому прилагалась топографическая основа, где был выделен земельный участок, в отношении которого и было заключено соглашение. ДД.ММ.ГГГГ Центр гигиены и эпидемиологии <адрес> подготовил заключение, согласно которому земельный участок соответствует СанПин. Таким образом, ФИО1 ранее проводила подготовительные работы для оформления земелтного участка площадью 256 кв.м. в собственность. До заключения договора купли0продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО1 полагала, что вышеуказанные документы подтверждают ее право собственности на земельный участок площадью 256 кв.м., примыкающий к основному земельному участку, и разместила на нем временную постройку – гараж, который был включен в цену объектов недвижимости, которые предлагались к продаже, что подтверждается объявлением. До заключения договора купли-0продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО2 не было достоверно известно об указанных особенностях примыкающего земельного участка, в связи с чем, в день заключения договора купли-продажи, стороны снизили его стоимость на 800 000 руб. и заключили соглашение под условием, правовое регулирование таких сделок содержится в ст. 157 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 2 Соглашения право на получение 800 000 руб. со стороны ФИО1 возникает в том случае, если она предъявит ответчику выписку из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1283 кв.м., собственником которого является ФИО2, то есть, в случае, если произойдет присоединение земельного участка площадью 256 кв.м. к основному земельному участку площадью 1027 кв.м., что в сумме составляет 1283 кв.м. Во всех остальных случаях право на получение 800 000 руб. возникает у ФИО2 при предъявлении выписки из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1027 кв.м., собственником которого является ФИО2 В преамбуле соглашения в качестве агентства указано ООО «ЦАН-14», а также проставлена печать организации, однако указан ИНН и ОГРН организации, которые согласно сведениям из ЕГРЮЛ соответствуют иному юридическому лицу ООО «ЦАН-3». ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился в адрес ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» с требованиями о выдаче ценного пакета, содержащего 800 000 руб. на основании п. 4 ст. 61 ГК РФ, однако возврат не произведен.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, дал пояснения.

В судебном заседании истец ФИО2 по своему иску и ответчик по иску ФИО1 и его представитель ФИО5 заявленные исковые требования поддержали, дали пояснения, исковые требования ФИО1 не признали, предоставили письменный отзыв на иск.

Представитель ответчиков ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, предоставила письменный отзыв.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (л.д. 18-20).

По условиям данного договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество – индивидуальный жилой дом, общей площадью 159,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на участке площадью 1027 кв.м., кадастровый № земельный участок и жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.1, 1.2).

Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 8 000 000 руб., из них: 5 650 000 руб. – стоимость жилого дома, 2 350 000 руб. – стоимость земельного участка (п. 2.1). Часть стоимость жилого дома и земельного участка в сумме 4 550 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п. 2.2.1), часть стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 3 450 000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 и ФИО7 по кредитному договору (п. 2.2.2).

Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к ФИО2 произошла в установленном порядке, согласно выписок из ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ, с этой даты ФИО2 является собственником земельного участка площадью 1027 кв.м. и индивидуального жилого дома, общей площадью 159,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 21-26).

Из пояснений стороны следует, что оформление сделки купли-продажи осуществлялось при оказании услуг ООО «ЦАН-14».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦАН-14» (агентство), ФИО1 (сторона-1), ФИО2 (сторона-2) было заключено соглашение (л.д. 17).

В соответствии с данным соглашением, сторона-1 передает, а агентство принимает на себя обязанность по ответственному хранению ценного пакета, содержащего 800 000 руб., ранее переданных стороной-2 стороне-1 в качестве оплаты за проданный стороной-1 стороне-2 объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1).

Стороны договорились, что выдача агентством ценного пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС по НСО, при этом условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов следующих документов в срок до ДД.ММ.ГГГГ: настоящее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1283 (+/- 50 кв.м.), собственником которого является ФИО2 (п. 2).

В случае, если переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не будет зарегистрирован в УФРС по обстоятельствам. Не зависящим от воли сторон, агентство выдает ценный пакет покупателю, при этом условием выдачи ценного пакета покупателю является предъявление оригиналов следующих документов, исключительно после ДД.ММ.ГГГГ: настоящего соглашения, документа, удостоверяющего личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>ю 1027 кв.м., собственником которого является ФИО2 (п. 3).

Разрешая исковые требования ФИО1 об оспаривании пункта 2 данного соглашения, суд исходит из следующего.

Статьей 153 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В обоснование недействительности пункта 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГФИО1 указала, что в нем неверно указана площадь земельного участка – 1284 (+/- 50 кв.м.) вместо верной 1027 кв.м., что является опиской. Указание неверной площади земельного участка препятствует истцу получить ценный пакет.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В предварительном судебном заседании судом предложено стороне истца указать основание заявленных исковых требований, в том числе основания, по которым истец просит признать сделку недействительной.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ФИО1 не представлено доказательств недействительности пункта 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Приходя к такому выводу суд учитывает, что наличие в соглашении указания неверной площади земельного участка не влечет признания пункта 2 недействительным, поскольку такого основания как наличие описки в договоре как недействительности сделки законодателем не предусмотрено. Истец не указал предусмотренных законом правовых оснований, доказанность которых явилась бы бесспорным основанием для признания указанного пункта сделки недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 452 названного кодекса, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Полагая, что в заключенном соглашении имеется описка в части указания площади, истец не лишена возможности обратиться к сторонам договора об изменении его условий, а в случае отказа – требовать таких изменений в судебном порядке (ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

Как истцом ФИО1, так и истцом ФИО2 заявлено требования о передаче ценного пакета с денежными средствами 800 000 руб., который находится на хранении в агентстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 886 Гражданского кодекса РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Согласно ч. 1 ст. 889 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан хранить вещь в течение обусловленного договором хранения срока.

В силу ч. 1 и 2 ст. 157 Гражданского кодекса РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Как установлено из материалов дела, для передачи ценного пакета ФИО1 с денежными средствами 800 000 руб., стороны предусмотрели следующие условия:

Также судом установлено, что для передачи ценного пакета ФИО2 с денежными средствами 800 000 руб., стороны предусмотрели следующие условия:

В случае, если переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не будет зарегистрирован в УФРС по обстоятельствам. Не зависящим от воли сторон, агентство выдает ценный пакет покупателю, при этом условием выдачи ценного пакета покупателю является предъявление оригиналов следующих документов, исключительно после ДД.ММ.ГГГГ: настоящего соглашения, документа, удостоверяющего личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: г<адрес> площадью 1027 кв.м., собственником которого является ФИО2 (п. 3).

Между тем судом установлено, что ни одно из согласованных при заключении соглашения условий не наступило.

Оснований для обязания ООО «ЦАН-14» передать истцу ФИО1 ценный пакет, в котором хранится 800 000 руб., суд не усматривает, поскольку при имеющемся соглашении от ДД.ММ.ГГГГ с его условиями, у ООО «ЦАН-14» отсутствуют основания для передачи истцу ФИО1 ценного пакета, поскольку условия, которые изложены в пункте 2 данного соглашения ФИО1 не соблюдены (в части предоставления выписки из ЕГРН на земельный участок с площадью 1283 (+/- 50 кв.м.).

Оснований для обязания ООО «ЦАН-14» передать истцу ФИО2 ценный пакет, в котором хранится 800 000 руб., суд также не усматривает, поскольку условия, которые изложены в пункте 3 данного соглашения не соблюдены (в части неявки покупателя и/или продавца в УФРС по НСО, а также в части наступления определенной даты – исключительно после ДД.ММ.ГГГГ).

При этом доводы истца ФИО2 о том, что данное соглашение является соглашением о снижении цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд отклоняет.

Как установлено из материалов дела, стороны договорились, что цена договора составляет 8 000 000 руб., при этом денежные средства в сумме 800 000 руб., хранящиеся в агентстве, входят в указанную сумму.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сторона истца ФИО1 оспаривала то обстоятельство, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является соглашением о снижении цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 555 Гражданского кодекса РФ предусматривает цену недвижимости в качестве существенного условия договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в данном случае между ФИО1 и ФИО2 имеется спор относительно цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который не подлежит разрешению при рассмотрении исковых требований ФИО2 к ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» об обязании передать ценный пакет, по этому же основанию не имеют правового значения доводы ФИО2 о том, что изначально между продавцом и покупателем было соглашение о снижении цены договора на 800 000 руб. в случае, если ФИО1 не оформит в собственность примыкающий земельный участок, на котором расположен гараж, площадью 283 кв.м., поскольку каких-либо исковых требований ФИО2 к ФИО1 не предъявлено, а ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» не являются сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦАН-14» перечислило на депозитный счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области денежные средства в сумме 800 000 руб. в качестве мер обеспечения иска.

Поскольку спор судом разрешен, данные денежные средства по мнению суда не подлежат возврату ни одному из истцов, они должны быть возвращены на хранение в ООО «ЦАН-14».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Вернуть ООО «Центральное агентство недвижимости-14» денежные средства в сумме 800 000 руб., перечисленные на счет Управления Судебного департамента в <адрес> платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший настоящее решение.

Судья М.В. Стебихова

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.