Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 к ООО «Кивеннапа», третье лицо: администрация Гатчинского муниципального района, о признании права собственности на блок-секцию и земельный участок, об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи, передать необходимые документы для регистрации права собственности на блок-секцию и земельный участок,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Кивеннапа», с учетом последних уточнений ( л.д. 132-134) просила признать за ней право собственности на блок-секцию в жилом доме блокированной застройки по адресу: ***, блок-секция в жилом доме блокированной застройки (таунхаус) ***) и земельный участок, расположенный под указанной блок-секцией и имеющий характеристики и границы, указанные в приложениях к предварительному договору купли-продажи, обязать ответчика в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с истцом основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, исполнить обязательства из предварительного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки № *** от ***, в том числе своими силами и за свой счет подготовить все необходимые документы, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать и осуществить передачу истцу права собственности на указанную блок-секцию и земельный участок.

В обоснование заявленных требований указала, что *** между ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа», и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи №*** блок-секции в жилом доме блокированной застройки ( таунхауса). Стороны по предварительному договору обязались заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции *** в жилом доме блокированной застройки по адресу: *** Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, внеся на счет продавца стоимость приобретаемого жилья. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на ответчика, при этом, регистрация жилого дома, получение документов: технического паспорта, кадастрового паспорта, свидетельства государственной регистрации права предусмотрена на *** года, заключение основного джоговора купли-продажи – *** года, завершение строительных работ – *** года. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был. *** между сторонами заключено соглашение о расторжении предварительного договора и зачета денежных средств, уплаченных истцом по данному договору, в счет оплаты по предварительному договору №*** купли-продажи земельного участка и жилого дома от ***.

И тогда же, ***, между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №*** блок-секции в жилом доме блокированной застройки ( таунхауса). Стороны по предварительному договору обязались заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции *** в жилом доме блокированной застройки по адресу: *** 5. Согласно условий договора, срок заключения основного договора купли-продажи установлен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на ответчика, завершение строительных работ – не позднее ***. Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен. На основании вышеизложенного просила иск удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные уточненные требования, просила иск удовлетворить в полном объеме. На вопросы суда пояснила, что строительство таунхауса завершено, фактически он передан истцу, т.к. уже более года истец проживает в данном таунхаусе. Акта ввода жилого дома в эксплуатацию у истца нет, кроме права на таунхаус истец просит признать за ней право собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный под таунхаусом. Границы данного земельного участка не выделены, но фактически участок огорожен забором.

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа» в судебном заседании пояснил, что возражает против удовлетворения исковых требований, на вопросы суда пояснил суду, что ООО «Кивеннапа» не является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом. Собственником земельного участка является администрация Гатчинского муниципального района. Фактически договор на передачу в собственность земельных участков согласован с собственником. Условиями такого согласования являлось комплексное освоение территории. Практически вся территория освоена, но есть неисполненные обязательства. В предварительном договоре, заключенном с истцом, сроки заключения основного договора оговорены, но не исполнены. Из-за нарушения сроков комплексного освоения территории в настоящее время нет возможности передать истцу в собственность земельный участок.

Представитель третьего лица - администрации Гатчинского муниципального района в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях на иск ( л.д. 140-143). На вопросы суда пояснила, что договор аренды заключен *** сроком на 7 лет. В настоящее время арендатором не исполнено требование, предусмотренное конкурсной документацией по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства. Таким образом, выделять и предоставлять земельный участок в собственность истцу не предоставляется возможным, поскольку, земельный участок находится у ООО «Кивеннапа» на праве аренды.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, *** между ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа», и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи №*** блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) ( л.д. 8-14).

Стороны по предварительному договору обязались заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции *** в жилом доме блокированной застройки по адресу: ***.

Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, внеся на счет продавца стоимость приобретаемого жилья.

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на ответчика, при этом, регистрация жилого дома, получение документов: технического паспорта, кадастрового паспорта, свидетельства государственной регистрации права предусмотрена на *** года, заключение основного договора купли-продажи – *** года, завершение строительных работ – *** года. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

*** между сторонами заключено соглашение о расторжении предварительного договора от *** и зачета денежных средств, уплаченных истцом по данному договору в размере 2472917 руб., в счет оплаты по предварительному договору №*** купли-продажи земельного участка и жилого дома от *** ( л.д. 38).

*** между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №*** блок-секции в жилом доме блокированной застройки ( таунхауса) ( л.д. 26-35).

Согласно условий договора, срок заключения основного договора купли-продажи установлен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на ответчика, завершение строительных работ – не позднее ***.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, ответчик уклоняется от регистрации за истцом права собственности на блок-секцию и земельный участок, заключения договора купли-продажи и передачи блок-секции по акту приема-передачи, что нарушает права истца, поскольку она лишен возможности оформить право собственности на жилое помещение.

*** между МО «Гатчинский муниципальный район» и ООО «Кивеннапа» заключен договор *** аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор аренды заключен сроком на семь лет (л.д. 96-100).

*** ООО «Кивеннапа» было выдано разрешение N *** на строительство пятиквартирного жилого дома блокированной застройки ( л.д. 104-107).

Жилым домам, расположенным на земельном участке с кадастровым номером *** присвоены адреса ( л.д. 103), жилому дому истца присвоен адрес ***

Согласно пункту 2.2. указанного договора продавец обязуется заключить с истцом основной договор купли-продажи в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1, части 3 статьи 429, части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 549, статьи 550, части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Судом установлено, что истцом исполнены обязательства по договору в части оплаты, ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, из которого следует, что строение 5 (блок-секция) имеет фактическую площадь *** кв.м. (л.д. 104), объект фактически передан истцу в пользование, что не оспаривается сторонами, однако ФИО1 лишена возможности оформить право собственности на приобретенную ею блок-секцию по независящим от нее обстоятельствам.

Согласно положениям статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлению Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из того, что ответчик фактически передал истцу спорное имущество, истец пользуется и проживает в указанной блок-секции, доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на блок-секцию за истцом, суду не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на жилой дом блокированной застройки.

Кроме того, как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28 июня 2012 года, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года (п. 8), суд приходит к выводу о том, что с истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата которого произведена в полном объеме, нежилое помещение передано, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорное помещение.

При этом, требования истца об обязании заключить основной договор купли-продажи жилого дома и передать все необходимые документы для регистрации права собственности, суд считает неправильно избранным способом защиты нарушенного права, кроме того, истцом был реализован способ защиты своих прав путем признания права собственности на объект, которые судом удовлетворены, а потому требования об обязании заключить основной договор купли-продажи жилого дома и передать все необходимые документы для регистрации права собственности, подлежат отклонению.

Одновременно с этим, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о признании права собственности на земельный участок, на котором размещен объект 5-квартирный жилой дом блокированной застройки. Как следует из представленных документов, ООО «Кивеннапа» земельный участок передан собственником по договору *** от *** в аренду сроком на 7 лет (л.д.97-102). Каких-либо доказательств, свидетельствующих о передаче собственником полномочий ООО «Кивеннапа» по распоряжению спорным земельным участком, не представлено. При таких обстоятельствах, условия предварительного договора от ***, содержащие обязательства ООО «Кивеннапа» о передаче истцу в собственность (п.3.1.5, п.3.1.6) земельного участка, на котором располагается блок-секция, являются ничтожными. Таким образом, требования истца о признании права собственности на земельный участок, а также об обязании передать все необходимые документы для регистрации права собственности, подлежат отклонению, т.к. заявлены к не надлежащему лицу.

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч.2 ст. 88 ГПК РФ).

На основании п. 3 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.

В силу требований п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от государственной пошлины (подлежащей зачислению по месту государственной регистрации, совершения юридически значимых действий или выдачи документов) - по нормативу 100 процентов.

При таких обстоятельствах, с ООО «Кивеннапа» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина от стоимости объекта, определенной в предварительном договоре в размере 3001849 рублей в сумме 23209 рублей 25 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кивеннапа», третье лицо: администрация Гатчинского муниципального района, о признании права собственности на блок-секцию и земельный участок, об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи, передать необходимые документы для регистрации права собственности на блок-секцию и земельный участок, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, гражданкой Российской Федерации, пол: жен., *** года рождения, место рождения ***, паспорт ***, зарегистрированной по адресу: ***, право собственности на блок-секцию, площадью *** кв.м., в жилом доме блокированной застройки по адресу: ***.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в доход Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 23209 рублей 25 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинского городского суда.

Судья:

В окончательной форме решение суда принято ***