Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9, ФИО6 к ФИО4 и администрации МО «Гусевский городской округ» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным решения комиссии по проведению торгов и заключению договоров на право пользования муниципальным имуществом и земельными участками МО «Гусевский городской округ», демонтаже металлического ограждения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением, впоследствии дополненным, к ФИО4 и администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным решения комиссии по проведению торгов и заключению договоров на право пользования муниципальным имуществом и земельными участками МО «Гусевский городской округ», демонтаже металлического ограждения.

В обоснование искового заявления указано, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание – складское помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Истцам ФИО2 и ФИО6 принадлежит нежилое здание склада с пристроенным гаражом, по адресу: <адрес>.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию. Рядом расположен многоквартирный жилой <адрес>, а также нежилое здание (сауна), принадлежащее ответчику ФИО4 (<адрес>).

Застройка плотная, доступ к нежилым зданиям ограничен. Для коммуникаций и подъезда к указанным нежилым зданиям использовался земельный участок КН <...>, из земель неразграниченной государственной собственности.

В июне 2018 года ответчик ФИО4 в районе нежилого здания по <адрес>, вплотную к принадлежащей ФИО6 части нежилого здания, установил металлическое ограждение, заняв часть указанного земельного участка. Ограждение препятствует в обслуживании нежилого здания и свободному проезду к нему, а также свободному проезду к другим нежилым зданиям.

По данному факту жители многоквартирного дома и ФИО1 обратились в администрацию МО «Гусевский городской округ». По результатам проверки установлено, что ФИО4 самовольно занял и использует часть территории кадастрового квартала <...>, ему выдано предписание об устранении допущенного нарушения.

В марте 2020 года администрацией МО «Гусевский городской округ» вновь проведена проверка соблюдения ФИО4 требований земельного законодательства, по результатам которой ответчику выдано предписание в срок до 13 июня 2020 года оформить либо освободить занимаемую часть земельного участка.

Впоследствии, стало известно, что 21 апреля 2020 года между администрацией и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с КН <...>, площадью 262 кв.м., по адресу: <адрес>.

Истцы считают, что указанный договор купли-продажи на основании п.2 ст.168 ГК РФ должен быть признан недействительным, в связи с нарушением действующего законодательства и их прав, поскольку земельный участок до передачи его в собственность ФИО4 являлся внутридворовой территорией общего пользования. По указанному земельному участку проходит теплотрасса, проложены коммуникации в виде водопровода и канализации, подземный электрический кабель.

Кроме того, истцы считают, что решение комиссии по проведению торгов и заключению договоров на право пользования муниципальным имуществом и земельными участками администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области, оформленное протоколом от 13 апреля 2020 года рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже земельного участка (лот №9), по результатам которого между ФИО4 и администрацией муниципального образования был заключен оспариваемый договор купли-продажи, принято с нарушением действующего законодательства и их прав.

Так, на основании постановления Правительства Калининградской области от 16 марта 2020 года №134 на территории Калининградской области с 18 марта 2020 года введены ограничительные мероприятия с возложением на граждан обязанности не покидать места проживания с 31 марта по 11 мая 2020 года, кроме исключительных случаев.

Действия по организации и проведению аукциона по продаже земельного участка не относятся к действиям исключительного или безотлагательного характера. Кроме того, указанный в протоколе от 13 апреля 2020 года рассмотрения заявок на участие в аукционе предмет аукциона – лот №9, не соответствует предмету аукциона, указанному в местной газете. Указаны земельные участки разной площади. Земельный участок не мог быть предметом торгов, поскольку не был освобожден ФИО4 от самовольно возведенного сооружения – металлического ограждения на бетонном фундаменте. Проект договора купли-продажи участка не был размещён на официальном сайте о проведении аукциона.

Возведенное ФИО4 металлическое ограждение непосредственно примыкает к углу принадлежащего истцам ФИО2 и ФИО6 нежилого здания, по стене которого проложен наружный газопровод, что препятствует истцам в полном объеме осуществлять свои права по ремонту и обслуживанию строения.

В этой связи истцы просят:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка КН <...>, площадью 262 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией МО «Гусевский городской округ» Калининградской области и ФИО4 21 апреля 2020 года, зарегистрированный в ЕГРН 14 мая 2020 года и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным решение комиссии по проведению торгов и заключению договоров на право пользования муниципальным имуществом и земельными участками администрации МО «Гусевский городской округ» Калининградской области, оформленное протоколом от 13 апреля 2020 года рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже земельного участка (лот №9), неразграниченной государственной собственности, из земель населенных пунктов КН <...>, площадью 262 кв.м., местоположение: <адрес>

- обязать ФИО4 произвести демонтаж металлического ограждения не бетонном фундаменте, установленного на границе земельного участка КН <...>, местоположение, <адрес>.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие, исковые требования удовлетворить

Представитель истцов К-вых и ФИО6 – адвокат Новоселов А.С. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным основаниям.В дополнение пояснил, что спорный земельный участок истцам необходим как территория общего пользования, ввиду прохождения через него подземных коммуникаций, и из-за плотности застройки земельный участок мог быть переданадминистрацией муниципального образованиятолько в аренду сторонамсо множественностью лиц на стороне арендатора.

Истцы ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме по изложенным основаниям.Истец ФИО1 пояснил, что на спорный земельный участок не претендует, желает иметь доступ своим подземным коммуникациям водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, которые проходят через этот земельный участок.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме. По существу дела пояснил, что ранее ФИО1 неоднократно ходатайствовал о предоставлении в кадастровом квартале, где находится принадлежащее ему недвижимое имущество, земельного участка в размере 60 кв.м., в чем администрацией муниципального образования ему было отказано из-за плотности застройки. Выделение ФИО4 земельного участка и возведение ответчиком металлического ограждения на нем нарушает право истца, так как препятствует эксплуатации принадлежащих ему зданий и земельных участков, а также в доступе к системам коммуникаций для их обслуживания.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, считая их необоснованными. По существу дела пояснил, что металлическое ограждение, возведенное по периметру земельного участка и не имеет бетонного фундамента. Какие подземные коммуникации проходят через земельный участок, он не знает.

Представители ответчика администрации МО «Гусевский городской округ» ФИО7 ФИО5 исковые требования не признали, ссылаясь, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в соответствии с действующим законодательством. По условиям договора на ФИО4 возложена обязанность обеспечения беспрепятственного доступа коммунальных служб на земельный участок для обслуживания инженерных коммуникаций. Для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <адрес>, выделен отдельный земельный участок.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцами требованиям.

Как следует из материалов дела, истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание – складское помещение, площадью 67,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В собственности истцов ФИО2 и ФИО6 находятся части нежилое здание склада с пристроенным гаражом, по адресу: <адрес> (л.д.17, 18, 19).

21 апреля 2020 года, на основании постановления администрации МО «Гусевский городской округ» от 20.02.2020 №152 «О проведении аукциона по продаже земельного участка КН <...>», постановления администрации МО «Гусевский городской округ» от 05.03.2020 №195 «Об установлении начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участкаКН <...>» и протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе попродаже земельного участка от 13.04.2020 по лоту №9, между администрацией МО «Гусевский городской округ» и ответчиком ФИО4 заключен договор №09т/2020 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО4 приобрел за 96 400 рублей в собственность земельный участокКН <...>, площадью 262 кв.м., местоположение: <адрес>, из состава земель населенных пунктов неразграниченной государственной собственности, вид разрешенного использования: благоустройство территории, без размещения зданий и сооружений(л.д.123-124, 134-135, 145, 146-147).

Согласно условий заключенного договора (п.3) и сведений, внесенных в ЕГРН(л.д. 57-68), часть указанного земельного участка площадью 93 кв.м. ограничена в виде прохода и проезда на земельный участок КН <...>, часть земельного участка площадью 66 кв.м. ограничена охранной зоной теплотрассы.

Кроме того, на ФИО4 возложена обязанность обеспечения беспрепятственного доступа коммунальных служб на земельный участок для обслуживания инженерных коммуникаций (пункт 3 договора).

Земельный участок КН <...> площадью 179 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, местоположение: <адрес>, является смежным с земельным участкомКН <...>, и также принадлежит на праве собственности ответчику ФИО4 с 25 июня 2012 года(л.д.69-78).

При осмотре, проведенном судом, установлено, что указанные земельные участки, принадлежащие ФИО4, в настоящее время образуют общую территорию, которая находится в пользовании ответчика.

На земельном участке КН <...> с двух сторон,по периметру, ответчиком ФИО4 возведено ограждение из металлического профлиста, закрепленного на металлических столбах. При этом часть этого ограждения непосредственно примыкает к стене нежилого здания, по адресу: <адрес>.

Сторонами по делу не оспаривается, что данное металлическое ограждение возведено ответчиком до возникновения у него права собственности на спорный земельный участок.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, послужившие причинами оспаривания К-выми и ФИО6 заключенного между ответчиками договора купли-продажи,суд полагает, что само по себе использование в прошлом спорного земельного участка как общей внутридворовойтерритории, не может быть признано подлежащим судебной защите публичным интересом истцов.

Прохождение через этот участок подземных коммуникаций водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, на что ссылаются истцы, которые используются ими для обслуживания принадлежащих им нежилых зданий, также не является безусловным основанием для признания оспариваемого договора недействительной сделкой, поскольку условиями заключенного договора прямо предусмотрена обязанность ответчика Лукьянчукаобеспечения беспрепятственного доступа коммунальных служб на земельный участок для обслуживания инженерных коммуникаций.

Кроме того, в силу положений п.1 ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При этом, в соответствии с п.2 ст.274 ГК РФ, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2).

Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Вместе с тем, вопреки доводов истцов, таких нарушений при проведении аукциона по продаже спорного земельного участка допущено не было.

Так, согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основаниисервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). То есть, земельный участок не может быть предметом аукциона при наличии на не всяких сооружений, а только объектов, относящихся к категории недвижимого имущества.

По мнению суда, находящееся на земельном участке КН <...> металлическое ограждение в силу его внешних конструктивных особенностей не отвечает признакам недвижимой вещи (п.1 ст.130 ГК РФ), в связи с чем доводы истцов о том, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона суд являются несостоятельными.

Извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка было, в том числе, размещено в газете муниципального образования «Гусевский городской округ» «За доблестный труд» от 11.03.2020 N 18 (лот №9), в предусмотренные законом сроки и с указанием всех необходимых сведений, предусмотренных п.21 ст. 39.11 ЗК РФ (л.д.142).

ФИО8 истцов, суд полагает, что поскольку вышеуказанное металлическое ограждение не является недвижимым имуществом, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, извещение о проведении аукциона не должно было содержать предусмотренные пп.14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ сведения об этом ограждении.

Действительно в опубликованном в газете извещении о проведении аукциона площадь земельного участка ошибочно была указана 1200 кв.м. Вместе с тем, данная ошибка исправлена путем внесения изменений в извещение, опубликованных в газете муниципального образования «Гусевский городской округ» «За доблестный труд» от 18.03.2020 N 20 (л.д.143 оборот).

Доказательств, что наряду с извещением о проведении аукциона, в соответствии с п.22 ст.39.11 ЗК РФ, был размещен проект договора купли-продажи земельного участка КН <...>, площадью 262 кв.м., местоположение: <адрес>, при рассмотрении дела представлено не было.

Вместе с тем, в судебном заседании истцами не представлено каких-либо доказательств, что ошибка в площади спорного земельного участка в первоначальном извещении о проведении аукциона, размещенном в газете, а также отсутствие проекта договора купли-продажи этого земельного участка, повлекло ущемление их прав и законных интересов, и они по этой причине были лишены возможности подать заявку на участие в аукционе, либо были необоснованно не допущены к участию в этом аукционе.

Доводы истцов о незаконности действий по организации и проведению аукциона по продаже земельного участка в период действия ограничительных мероприятий в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19 и возложением на граждан обязанности не покидать места проживанияс 31 марта по 11 мая 2020 года,суд также находит несостоятельными.

Так, действие Указов Президента Российской Федерации от 25.03.2020N 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» и от 02.04.2020N 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» в части установления нерабочих дней не распространялось федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, которым было предписано лишь определить численность государственных и муниципальных служащих, обеспечивающих функционирование этих органов.

Действие режима самоизоляции, установленного на основании постановления Правительства Калининградской области от 16.03.2020 N 134 (ред. от 10.04.2020) «О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции», при котором предписывалось не покидать места проживания (пребывания) с 31 марта 2020 года, не распространялось на случаи следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с настоящим постановлением и следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена в соответствии с настоящим постановлением.

Разрешая вопрос о возложении на ФИО4 обязанности по демонтажу металлического ограждения, установленного на границе земельного участка КН <...>, местоположение, <адрес>, суд исходит из следующего.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из межевого плана земельного участка земельного участка КН <...>, местоположение, <адрес>, границы этого земельного участка и земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее на праве собственности истцам ФИО2 и ФИО6, не являются смежными (л.д.157).

Вместе с тем, часть металлического ограждения, установленного ФИО4 на границе земельного участка КН <...>, примыкает к внешней стене указанного нежилого здания, что фактически лишает собственниковФИО2 и ФИО6 доступа к этому конструктивному элементу своего недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить заявленные требования и обязать ФИО4 демонтировать часть металлического ограждения, установленного на границе земельного участка КН <...>, местоположение, <адрес>, в месте примыкания этого ограждения к стене нежилого здания, по адресу: <адрес>, установив ответчику 10 дневной срок с момента вступления решения суда в законную силу.

При этом суд полагает, что достаточные основания для возложения на ответчика обязанности демонтировать полностью ограждение, установленного на границе земельного участка КН <...>, отсутствуют.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований, на основании ст.98 ГПК РФ, с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д.191)

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО9, ФИО6 удовлетворить частично.

Обязать ФИО4 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать часть металлического ограждения, установленного на границе земельного участка КН <...>, местоположение, <адрес>, в месте примыкания этого ограждения к стене нежилого здания, по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

В удовлетворении остальной части иска ФИО9 и ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд путем подачи жалобы через Гусевский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2020 года.

Судья Д.В. Колотилин