Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО1 ....., ФИО1 ..... к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд недействительным в части, взыскании уплаченных по соглашению денежных средств,

установил:

ФИО1 ..... ФИО1 ..... обратились в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» (Администрация Северодвинска), просили признать недействительным соглашение № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное между истцами и ответчиком.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили требования, просили признать недействительными пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 соглашения № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 10 августа 2018 года, заключенного между ФИО1 ....., ФИО1 ..... и муниципальным образованием «Северодвинск», взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства, уплаченные по соглашению по день вынесения решения суда (л.д. 3-5, 99-103).

В обоснование заявленных требований указали, что являлись собственниками квартиры по адресу: ....., которая признана непригодной для проживания. Распоряжением первого заместителя Главы Администрации Северодвинска от 05 июля 2017 года № 2391-риз было принято решение об изъятии земельного участка путем предоставления возмещения собственникам жилых помещений, находящихся в указанном многоквартирном доме.

Согласно Постановлению Правительства Архангельской области от 23.04.2013 № 173-пп «Об утверждении адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2018 годы» многоквартирный жилой дом 13 по улице Тургенева в городе Северодвинске Архангельской области включен в список домов, участвующих в данной адресной программе.

Между истцами и ответчиком заключено соглашение № 11/2018 от 10.08.2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого взамен изымаемой квартиры истцам в общую долевую собственность предоставлена квартира № 39 в многоквартирном доме 63 по проспекту Морскому в городе Северодвинске.

Пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд содержат положения, определяющие стоимость изымаемого и представляемого жилого помещения, разницу в стоимостях данных жилых помещений, а также возлагающие на истцов обязанность выплатить в пользу Администрации муниципального образования «Северодвинск» разницу в рыночных стоимостях изымаемого и предоставляемого жилых помещений в размере 1 625 000 рублей, (в размере 312 500 рублей 1/2 доли) а также возникновение у МО «Северодвинск» прав залогодержателя в отношении предоставляемой квартиры до момента внесения доплаты в полном объеме.

По мнению истцов, указанные пункты соглашения нарушают их права как собственников жилого помещения, находящегося в аварийном и подлежащем сносу доме, включенном в региональную адресную программу, а также противоречат действующему законодательству, поскольку региональной адресной программой не предусмотрена обязанность граждан доплачивать разницу между стоимостями изымаемого и предоставляемого жилых помещений. Соглашение могло быть заключено сторонами и без включения в него оспариваемых условий о доплате разницы в стоимостях объектов и о залоге, поэтому истцы просили признать его недействительным в указанной части. На заключение соглашения на предложенных Администрацией Северодвинска (крайне невыгодных) условиях истцы были вынуждены пойти, так как не знали о своем праве на безвозмездное предоставление жилого помещения взамен изымаемого.

Истцы ФИО1 ..... ФИО1 ..... извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, направили для участия в судебном заседании представителя по доверенности ФИО2, который настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, приведенным в исковом заявлении. При этом пояснил, что не оспаривает, что истцы выплатили на момент рассмотрения дела в суде суммы, указанные в справке, предоставленной ответчиком.

Представители ответчика Администрации Северодвинска и третьего лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку истцы добровольно подписали соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на предложенных условиях и приняли на себя обязательства выплатить разницу в рыночной стоимости изъятого и предоставленного жилых помещений, кроме того, пропустили срок исковой давности.

Третьи лица Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Министерство топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области, извещенные о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание своих представителей не направили.

Министр ТЭК и ЖКХ Архангельской области ФИО5 представил письменное мнение по делу от 13.09.2021, в котором обратил внимание на добровольное заключение истцами соглашения об изъятии жилого помещения, предусматривающего выплату денежных средств в пользу Администрации Северодвинска, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя министерства (л.д. 116-119).

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 ...... и ФИО1 ...... принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: ....., которая признана непригодной для постоянного проживания.

Распоряжением первого заместителя Главы Администрации Северодвинска от 05.07.2017 № 2391-риз земельный участок с кадастровым номером ..... изъят для муниципальных нужд путем предоставления возмещения за жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме ......

Постановлением Правительства Архангельской области № 173-пп от 23.04.2013 «Об утверждении адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2018» многоквартирный жилой дом № 13 ..... области включен в список домов, участвующих в данной адресной программе.

17.12 2015 ФИО1 ..... и ФИО1 ..... подали заявления о предоставлении равноценного жилого помещения взамен жилого помещения, признанного непригодным для проживания (л.д. 59).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, поэтому суд полагает их установленными.

10.08.2018 между ФИО1 ...... и ФИО1 ..... с одной стороны и муниципальным образованием «Северодвинск» в лице представителя –ведущего специалиста отдела муниципальной собственности Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска с другой стороны подписано соглашение № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (л.д. 51-54), по условиям которого истцы передают в собственность муниципального образования «Северодвинск» квартиру № ..... в доме № ..... по улице ..... в городе ....., общей площадью 40,3 кв.м., рыночная стоимость изымаемого объекта с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве на земельный участок, составляет 1 286 000 рублей (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 соглашения взамен изымаемого объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего соглашения, муниципальное образование Северодвинск в лице Администрации Северодвинска обязуется передать в общую долевую собственность ФИО1 ..... и ФИО1 ..... по ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру № ..... в многоквартирном доме ..... по проспекту ..... в городе ....., общей площадью 51,6 кв.м. (предоставляемый объект); рыночная стоимость предоставляемого объекта с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве на земельный участок, составляет 2 911 000 рублей, стоимость каждой доли 1455 500 рублей.

Пунктом 1.3 соглашения предусмотрено, что разница в рыночных стоимостях жилых помещений составляет 1 625 000 рублей, в стоимости 1/2 доли составляет 812 500 рублей. По соглашению с собственниками и в соответствии с пунктом 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения производится с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения. Доплата за предоставляемое жилое помещение, определенная как разница между рыночными стоимостями предоставляемого объекта и изымаемого объекта, составляет 1 625 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1.1 собственники обязуются выплатить за предоставляемый объект доплату, предусмотренную настоящим соглашением, и принять по акту приема-передачи предоставляемый объект в порядке и сроки, предусмотренные настоящим соглашением.

Порядок расчетов между сторонами по внесению доплаты определен в разделе 3 оспариваемого соглашения.

Пунктом 3.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусмотрено, что изымаемый и предоставляемый объекты, подлежащие передаче по настоящему соглашению, являются неравноценными – рыночная стоимость передаваемого объекта выше рыночной стоимости изымаемого объекта; разница в рыночных стоимостях составляет 1 625 000 рублей.

Согласно пункту 3.2 соглашения внесение доплаты в размере 812 500 рублей производится каждым собственником с рассрочкой платежа на десять календарных лет путем внесения ежемесячных платежей в срок до 15 числа каждого месяца согласно графику, приведенному в данном пункте.

Пунктом 3.3 соглашения предусмотрено, что выплата по настоящему соглашению производится в размере и в сроки, определенные в пункте 3.2 настоящего соглашения, в безналичной форме платежными поручениями путем перечисления денежных средств на расчетный счет по указанным в данном пункте реквизитам.

Собственник несет ответственность в случае неправильного и (или) неполного указания реквизитов (пункт 3.4). В случае если отделением банка, через которое собственник будет направлять денежные средства, взимается комиссия за перевод денежных средств, то данная комиссия оплачивается за счет собственника (пункт 3.5).

На день рассмотрения дела в суде ФИО1 ..... по указанному соглашению уплатила 257 289 рублей 05 копеек, ФИО1 ..... -257 087 рублей 39 копеек.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истцы указывают на то, что приведенные выше пункты соглашения нарушают их права как собственника жилого помещения, находящегося в аварийном и подлежащем сносу доме, включенном в региональную адресную программу, а также противоречат действующему законодательству, поскольку региональной адресной программой не предусмотрена обязанность граждан доплачивать разницу между стоимостями изымаемого и предоставляемого жилых помещений. Соглашение могло быть заключено сторонами и без включения в него оспариваемых условий о доплате разницы в стоимостях объектов и о залоге. На заключение соглашения на предложенных Администрацией Северодвинска (крайне невыгодных) условиях истцы были вынуждены пойти, поскольку не могли проживать в непригодном жилом помещении, при заключении сделки действовали под влиянием заблуждения относительно соответствия заключаемой сделки требованиям действующего законодательства.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Разделом V адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013 – 2018 годы, утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 23.04.2013 № 173-пп (с последующими изменениями и дополнениями), предусмотрено, что в рамках реализации мероприятий программы по заявкам Архангельской области, одобренным правлением Фонда после 1 августа 2013 года, то есть, начиная со второго этапа Программы, при строительстве и (или) приобретении жилых помещений оплата общей площади построенных и (или) приобретенных жилых помещений в размере, превышающем общую площадь соответствующих расселяемых жилых помещений, осуществляется за счет средств Фонда и областного бюджета. При этом стоимость приобретенного и (или) построенного жилого помещения за счет средств Фонда и областного бюджета не может превышать стоимость переселения соответствующего многоквартирного дома за счет средств Фонда и областного бюджета, которая рассчитана в соответствии с разделом III Программы и указана в приложении № 1 к настоящей Программе. В случае если стоимость приобретаемого и (или) строящегося жилого помещения в рамках Программы превышает стоимость переселения, определенную в соответствии с Программой исходя из общей площади расселяемого жилого помещения соответствующего многоквартирного дома, данное превышение оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования Архангельской области, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.

Таким образом, в рассматриваемом случае адресной программой Архангельской области не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Как следует из буквального содержания вводной части (преамбулы) соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд № 51/2018 от 18.01.2019, данное соглашение было заключено сторонами в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 49, 56.6, 56.7, 56.8, 56.9, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2 и 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Архангельской области от 23.04.2013 № 173-пп и муниципальными правовыми актами, то есть в рамках переселения истцов из аварийного дома и реализации региональной адресной программы.

Предоставленное ответчиком истцам жилое помещение находится в доме, построенном в рамках реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013 – 2018 годы.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что пункты 1.3, 2.1.1, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 и 4.9 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд № 11/2018 от 10.08.2018, заключеннное между ФИО1 ..... и ФИО1 ..... с одной стороны и муниципальным образованием «Северодвинск» в лице представителя –ведущего специалиста отдела муниципальной собственности Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска с другой стороны, в оспариваемой части противоречат существу законодательного регулирования обязательства органа местного самоуправления по предоставлению собственникам жилых помещений взамен непригодных для проживания (расположенных в аварийных домах) при реализации вышеназванной региональной адресной программы, а потому подлежат признанию недействительными в части, возлагающей на собственника (истца) обязанность выплатить в пользу Администрации муниципального образования «Северодвинск» разницу в рыночных стоимостях изымаемого и предоставляемого жилых помещений, а также предусматривающей нахождение предоставляемого объекта в залоге у муниципального образования «Северодвинск» со дня государственной регистрации соглашения до момента исполнения собственником обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.1 соглашения, по внесению указанной доплаты.

Также подлежат удовлетворению требования истцов о взыскании с городского округа Архангельской области «Северодвинск» уплаченные по соглашению денежные суммы.

Иные содержащиеся в данных пунктах положения не затрагивают права и интересы истцов.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая, что оспариваемые пункты соглашения не влияют на существо остальных условий данного соглашения, последнее могло быть заключено без включения условия о наличии у истца обязанности выплатить в пользу муниципального образования «Северодвинск» разницы в рыночных стоимостях предоставляемого и изымаемого объектов (жилых помещений), то оснований для признания недействительным всего соглашения не имеется.

Оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности не имеется, поскольку он истцами не пропущен, так как они обратились в суд до истечения трехлетнего срока для предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу истцов по 300 рублей с каждого в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ....., ФИО1 ..... к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд недействительным в части, взыскании уплаченных по соглашению денежных средств удовлетворить.

Признать пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 соглашения № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 10 августа 2018 года, заключенного между ФИО1 ....., ФИО1 ..... и муниципальным образованием «Северодвинск» недействительными.

Взыскать с городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу ФИО1 ..... сумму, выплаченную по соглашению № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 10 августа 2018 года в размере 257 087 рублей 39 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, всего 257 387 (двести пятьдесят семь тысяч триста восемьдесят семь) рублей 39 копеек.

Взыскать с городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу ФИО1 ..... сумму, выплаченную по соглашению № 11/2018 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 10 августа 2018 года в размере 257 289 рублей 05 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, всего 257 589 (двести пятьдесят семь тысяч пятьсот восемьдесят девять) рублей 05 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Буторина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2021 года.