Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО3, действующей по доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО4, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3723/2019 по исковому заявлению ФИО5 к АО «Строительная компания ВНСС», третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, о вынесении решения о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к АО «Строительная компания ВНСС» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., в обоснование иска указав, что по условиям данного договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства по условиям договора являются квартиры с проектными номерами 104, 110, 77, 86, 94 в многоквартирном жилом доме, строительный адрес «многоквартирный 9-этажный жилой дом по <адрес>». Стоимость объектов долевого строительства определена в сумме 11 821 700 рублей. В п.4.4 договора стороны определили, что расчет между сторонами производится после проведения государственной регистрации договора не позднее 10 банковских дней, в рамках ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации путем проведения зачета встречного однородного требования. Зачет производится между сторонами на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между ООО «ФИО1» и истцом. О состоявшейся уступке права требования ответчик был надлежащим образом уведомлен. Условие оплаты по договору не противоречит закону, договор долевого участия в строительстве содержит все существенные условия, установленные ст. 4 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. Ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, мотивируя свою позицию тем, что у ответчика отсутствуют денежные средства на расчетных счетах, расчетные счета арестованы по решению налогового органа, единоличный исполнительный орган фактически отстранен от занимаемой должности.

Изменив предмет исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит вынести решение о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изменением предмета искового требования по инициативе суда в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле привлечено третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, являющееся государственным органом, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.

Представитель истца в судебном заседании ФИО3 на уточненных исковых требованиях настаивает, доводы искового заявления поддерживает в полном объеме, устно привела доводы дополнительных пояснений к исковому заявлению.

Представитель ответчика ФИО4 просит в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать по мотивам, изложенным в письменном возражении. Обратил внимание суда на невозможность оплаты взносов в компенсационный Фонд в связи с арестом расчетных счетов и на отказ в заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика, что препятствует регистрации договора долевого участия, заключенного с истцом, по независящим от застройщика обстоятельствам; сделка является оспоримой.

Истец, представитель третьего лица, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения искового заявления, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности неявки в суд не сообщили. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «СК ВНСС» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого <адрес> коммерческое обозначение объекта - ЖК «КРАСКИ ЛЕСА» на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ и на основании договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Департаментом по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Строительная компания ВНСС» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства) подписан договор участия в строительстве № (далее также – договор), согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – многоквартирный дом, строительный объект: «Многоквартирный 9-ти этажный жилой дом по <адрес> – и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объекты долевого строительства (п. 1.1, 3.1 договора).

Объектом долевого строительства по условиям п. 3.2 договора являются жилые помещения (квартиры) со следующими характеристиками: проектный номер № этаж 5, количество комнат 1, проектная общая площадь 41,66 кв.м, проектная общая приведенная площадь 38,81 кв.м, стоимостью 2 134 550,00 рублей; проектный номер № этаж 5, количество комнат 1, проектная общая площадь 41,59 кв.м, проектная общая приведенная площадь 39,6 кв. стоимостью 2 178 000,00 рублей; проектный номер № этаж 2, количество комнат 2, проектная общая площадь 59,68 кв.м, проектная общая приведенная площадь 57,78 кв. стоимостью 3 177 900,00 рублей; проектный номер № этаж 3, количество комнат 1, проектная общая площадь 41,93 кв.м, проектная общая приведенная площадь 39,94 кв.м, стоимостью 2 196 700,00 рублей; проектный номер № этаж 4, количество комнат 1, проектная общая площадь 41,6 кв.м, проектная общая приведенная площадь 38,81 кв. стоимостью 2 134 550,00 рублей.

Вышеуказанная стоимость объектов долевого строительства установлена в пункте 4.2 договора.

В п.4.4 договора стороны определили, что расчет производится между сторонами не позднее 10 банковских дней после проведения государственной регистрации договора, в рамках ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем проведения зачета встречного однородного требования. Зачет производится между сторонами на основании договора уступки права требования № от 01.07.2019г., заключенного между ООО «ФИО1» и участником долевого строительства ФИО2

Материалами дела также подтверждается, что истец 31.07.2019г. вручил представителю ответчика предложение о регистрации вышеназванного договора, однако от регистрации ответчик уклоняется.

По утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.

Как указано в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

По обстоятельствам дела установлено, что 01.07.2019г. ФИО2 заключил с ООО «ФИО1» (также ООО «МСК») договор уступки права требования №, по которому ООО «МСК» уступил свое право требования (дебиторскую задолженность) в сумме 11 674 024,43 рублей, возникшее у АО «СК «ВНСС» перед ООО «МСК» из обязательств по договорам на поставку щебня и займа.

Справкой главного бухгалтера ООО «МСК» от 01.07.2019г. подтверждается, что ФИО2 в соответствии с договором уступки права требования № от 01.07.2019г. полностью оплатил стоимость уступаемого права требования.

Согласно п. 2.2 договора уступки права требования № от 01.07.2019г., ООО «МСК» обязался письменно уведомить АО «СК ВНСС» о состоявшейся уступке права требования (отдельным уведомлением или соответствующей записью должника об уведомлении в настоящем договоре).

Письмом от 01.07.2019г. ООО «МСК» уведомил должника АО «СК ВНСС» об уступке права требования по договорам на поставку щебня и займа на общую сумму 11 674 024,43 рублей новому кредитору ФИО2

В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (п.4.4) расчет между сторонами путем проведения зачета встречного однородного требования не произведен.

При этом, по заявлению ОАО «Нижневартовскэлектромонтаж» о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Строительная ФИО1 ВНСС», введении в отношении должника процедуры наблюдения, утверждении временного управляющего из числа членов Союза арбитражных управляющих «Саморегулируемая организация «ДЕЛО», о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 15 905 781 руб. 42 коп., в Арбитражном суде ХМАО-Югры рассматривается дело № №, поскольку АО «Строительная ФИО1 ВНСС» отвечает всем признакам несостоятельности (банкротства): недостаточности имущества (превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника) и неплатежеспособности (прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств, что подтверждается сведениями с сайта Федеральной службы судебных приставов.

Согласно Определению Арбитражного суда ХМАО-Югры от 04.10.2019г. судебное заседание по делу № № по рассмотрению заявлений о признании АО «Строительная ФИО1 ВНСС» несостоятельным (банкротом), производство по делу о банкротстве АО «Строительная ФИО1 ВНСС» возбуждено ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.1 ст. 61.3 федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ч.2 ст. 61.3 федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) «О несостоятельности (банкротстве)», сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

Согласно разъяснениям в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" под сделками, которые могут быть оспорены по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве, понимаются также и действия, являющиеся исполнением обязательств (в частности, платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или действия, влекущие те же правовые последствия (зачет, новация, отступное).

Любое отчуждение имущества, исполнение (оплата, выдача денежных средств) в пользу участников долевого строительства, в том числе заключение договоров об отступном является оспоримой сделкой и может быть признано недействительным по решению суда, поскольку нарушает права других кредиторов по следующим основаниям.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика как текущая и реестровая.

Во-первых, удовлетворяются кредиторов по текущим платежам (ч.1 ст.134). Все требования, которые не относятся к текущей очереди, удовлетворяются в следующей очередности (ст. 201.9): в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам - участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В соответствии с п.1.1 ст. 201.9 федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов, приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства на основании сделок, заключенных с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона, а также требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований участников строительства независимо от даты закрытия такого реестра и погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В данном случае договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. имеет признаки оспоримой сделки.

Фактически подписанный ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве № после принятия судом заявления о признании должника АО «СК ВНСС» банкротом ДД.ММ.ГГГГ приводит к уменьшению конкурсной массы; вместо дебиторской задолженности в сумме 11 674 024,43 рублей, возникшей у АО «СК «ВНСС» перед ООО «МСК» из обязательств по договорам на поставку щебня и займа, подлежащих включению в четвертую реестровую очередь, образуется текущее обязательство в составе третьей очереди требований, влекущей уменьшение конкурсной массы в целом.

Представитель ответчика пояснил, что у АО «СК ВНСС» имеется задолженность по заработной плате перед сотрудниками Общества в размере 6 511 855,00 рублей, по налоговым и иным обязательным платежам в размере 86 310 589,27 рублей, что представителями истца не оспорено.

Таким образом, удовлетворение исковых требований ФИО5 нарушит очередность погашения задолженности АО «СК ВНСС» перед кредиторами, затруднит или сделает невозможным удовлетворение требований всех кредиторов, так как передача в собственность истца квартир с проектными номерами 104, 110, 77, 86, 94 уменьшит конкурсную массу.

Также, согласно п. 8 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой ФИО1 по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», для заключения и регистрации договоров участия в долевом строительстве Застройщик обязан по каждому объекту страхования (квартире) получать полисы страхования гражданской ответственности застройщика (ГОЗ).

Ответчик утверждает, подкрепляя свои доводы, соответствующими документами, что страховыми ФИО1 отказано АО «СК ВНСС» в заключении договоров страхования ГОЗ, а также кредитными (финансовыми учреждениями) отказано в заключении договоров по предоставлению иных способов обеспечения обязательств застройщика, а оплатить взносы в компенсационный фонд невозможно в связи с арестом расчетных счетов и имеющимися ограничениями, то фактически для АО «СК ВНСС» не существует альтернативы страхованию ГОЗ.

Далее представитель ответчика поясняет, что с 2017года у ответчика заблокированы банковские счета в связи с наличием картотеки неисполненных документов (исполнительные производства, требования налоговой инспекции), операции по расчетным счетам приостановлены. Указанная информация подтверждается сведениями о приостановлении операций по счетам налогоплательщика, полученной из официального сервиса налоговой инспекции https://service.nalog.rU/bi.do#result, а также справками из банков. Приостановка операций по счетам продолжается и по настоящее время, что существенно осложняет хозяйственную деятельность, и делает невозможным осуществлять реализацию квартир, осуществлять долевое строительство.

Вместе с тем, 25.12.2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ. Указанным федеральным законом введен новый способ обеспечения исполнения обязательств застройщика - оплата взноса в публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее сокращенно - Фонд).

П.1 ст.10 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд - 1,2 % от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, осуществить оплату взноса со своих банковских счетов АО «СК ВНСС» не может, поскольку имеются аресты денежных средств (приостановление операций) на банковских счетах, наложенные в связи с многочисленными исполнительными производствами. В то же время, на сайте Фонда указано, что взносы может оплатить только застройщик - оплата третьими лицами не является обязательным взносом.

Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ в качестве способа обеспечения обязательств по ДДУ, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п.5, ст.8, ФЗ-175 от ДД.ММ.ГГГГ). В свою очередь, банки отказываются открывать АО «СК ВНСС» счета эскроу.

Следовательно, без обязательного отчисления (взноса) застройщика в компенсационный фонд - 1,2 % от цены каждого договора участия в долевом строительстве зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№ не представляется возможным по независящим от АО «СК ВНСС» обстоятельствам.

Из письменного отзыва третьего лица Управления Росреестра по ХМАО-Югре следует, что за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ его стороны не обращались.

При наличии указанных выше препятствий для его регистрации суд отказывает в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО2 к АО «Строительная ФИО1 ВНСС» о вынесении решения о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости договора долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ№, подписанного между АО «Строительная ФИО1 ВНСС» и ФИО2 в отношении объектов долевого строительства:

однокомнатной квартиры с проектным номером «№», общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, общей проектной приведенной площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, расположенной на 5-ом этаже многоквартирного 9-этажного жилого дома по <адрес> (<адрес>№;

двухкомнатной квартиры с проектным номером «№», общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, общей проектной приведенной площадью ДД.ММ.ГГГГ.м, расположенной на 2-ом этаже многоквартирного 9-этажного жилого дома по <адрес> (<адрес>№;

однокомнатной квартиры с проектным номером «№», общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, общей проектной приведенной площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, расположенной на 3-ом этаже многоквартирного 9-этажного жилого дома по <адрес> (<адрес>№;

однокомнатной квартиры с проектным номером «№ общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, общей проектной приведенной площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, расположенной на 4-ом этаже многоквартирного 9-этажного жилого дома по <адрес> (<адрес>№;

во взыскании судебных расходов отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 3 ноября 2019 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда А.А. Литвинова