Гражданский кодекс часть 1

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Коваленко Т.К., при секретаре судебного заседания Фаргер А.В., с участием истца ФИО9 А.О., представителя ответчика ФИО10 А.С., представителя третьего лица ФИО11 Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «(иные данные)» (третьи лица: администрация города Нефтеюганска, управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры) о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО12 А.О. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «(иные данные)» (ООО «(иные данные)») о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и его последующей регистрации.

Требования мотивированы тем, что (дата) между сторонами заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве много квартирного дома, расположенного по (адрес), по условиям которого ответчик, за счет привлечения денежных средств истца, осуществляет строительство дома и передаёт истцу в собственность жилое помещение №, при условии полной оплаты стоимости помещения в размере 1 256 700,00 руб.; свои обязательства по договору ею исполнены частично в размере 835 700,00 руб., свои обязательства по договору ответчик не исполнил, документы, необходимые для регистрации предварительного договора не представил.

Полагая, что вышеуказанный предварительный договор имеет признаки договора долевого участия в строительстве в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просила признать предварительный договор долевого участия в строительстве № от (дата) договором долевого участия в строительстве; обязать ответчика выдать все необходимые документы для регистрации; обязать органы Росреестра зарегистрировать данный договор (л.д. 7-9).

Производство по делу в части иска ФИО13 А.О. возложения на органы Росреестра обязанности зарегистрировать договор прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.

В письменном отзыве представитель управления Росреестра по ХМАО-Югре по доверенности ФИО14 Н.В. указала, что Федеральным законом от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено заключение предварительных договоров; при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федеральным законом № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным; по сведениям ЕГРН, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по (адрес) зарегистрировано за ООО «(иные данные)», на вышеуказанный объект наложен запрет на совершение действий по регистрации с (дата) на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации, выданного ОСП по (адрес) и (адрес); в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по (адрес), заключен договор аренды земельного участка № от (дата) между департаментом градостроительства администрации г. (иные данные) и ООО «(иные данные)»; по информации Нефтеюганской межрайонной прокуратуры, ООО «(иные данные)» в нарушение требований части 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве привлекало денежные средства граждан на основании предварительных договоров и осуществляло их неправомерное расходование; по данному факту материалы проверки направлены в ОМВД России по городу Нефтеюганску; кроме того, у ООО «(иные данные)» отсутствует положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации (л.д. 41, 42-45).

В письменных возражениях на иск представитель Жилстройнадзора Югры по доверенности ФИО15 В.П. просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что ООО «(иные данные)» является застройщиком по объекту капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по (адрес); в 2018 году ответчик по делу заключил с гражданами 8 предварительных договоров, на основании которых привлекал денежные средства; Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит определения «предварительный договор»; кроме того, ООО «(иные данные)» не выдавалось заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ, что не позволяет застройщику исполнить требования предварительного договора от (дата)№, а именно заключить договоры долевого участия в строительстве; в настоящее время допущенные застройщиком нарушения Закона № 214-ФЗ не подлежат устранению, поскольку истекли сроки договора развития застроенной территории от (дата)№ и договора аренды земельного участка от (дата)№ (л.д. 172-176, 177).

В судебном заседании истец ФИО16 А.О. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика - директор ФИО17 А.С., имеющий право без доверенности действовать от имени юридического лица (л.д. 102), иск признал, пояснив, что в настоящее время ведутся переговоры по вопросу продления срока договора аренды земельного участка и все обязательства будут исполнены надлежащим образом. Представитель управления Росреестра ФИО18 Н.В., действующая на основании доверенности от (дата) (л.д. 249), дала пояснения, полностью совпадающие с обстоятельствами, изложенными в письменном отзыве на иск.

Администрация города Нефтеюганска и Жилстройнадзор Югры своих представителей в суд не направили; о времени и месте судебного заседания извещены (л.д. 244, 245); с учетом положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что (дата) между департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска и ООО «(иные данные)» заключен договор о развитии застроенной территории, расположенной по (адрес), сроком действия в течение 4 лет со дня его подписания сторонами (л.д. 87-94).

(дата) между администрацией города Нефтеюганска и ООО «(иные данные)», в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и договора от (дата)№ о развитии застроенной территории, заключён договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома по (адрес); участок предоставлен сроком до (дата) (пункт 1.4 договора аренды) (л.д. 76-86).

(дата) ООО «(иные данные)» получено разрешение на строительство (л.д. 225-227).

(дата) между ФИО19 А.О. и ООО «(иные данные)» - застройщик был подписан предварительный договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 10-16).

Согласно указанному договору стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ООО «(иные данные)», как застройщик, привлекает (иные данные) О.А., как участника долевого строительства, к финансированию строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроенными помещениями общественного назначения по строительному (адрес) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства; планируемый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до (дата).

Объектом долевого строительства указано жилое помещение (квартира), расположенное на третьем этаже многоквартирного дома, общей проектной площадью 41,89 кв.м., строительный № (пункт 2.4 предварительного договора).

Цена основного договора (пункт 2.2 договора) установлена в сумме 1 256 700 рублей.

Также стороны договорились (пункт 2.1 договора) о заключении основного договора в течение 30 рабочих дней после получения застройщиком положительного заключения Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в размере 835 700,00 руб. (л.д. 17, 19-25,26).

По информации Службы жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры, ООО «(иные данные)» обратилось в Жилстройнадзор Югры с заявлением о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; указанное заявление возвращено подателю без рассмотрения, поскольку информация не была направлена застройщиком в Службу с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы на сайте единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; кроме того, застройщикам не была размещена информация, указанная в статье 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ в единой информационной систем жилищного строительства.

Установленные нарушения застройщиком не устранены, повторно в адрес Жилстройнадзора Югры с заявлением не обращался (л.д. 172-176); согласно информационным справкам, по состоянию ан (дата) и (дата), факт начала строительства объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (адрес) специалистами не зафиксирован (л.д. 179, 180, 181-182).

По информации Нефтеюганской межрайонной прокуратуры, в ходе проверки по обращению департамента градостроительства и земельных отношений о нарушении застройщиком ООО «(иные данные)» требований законодательства о долевом участии в строительстве установлено, что в период с февраля по апрель 2018 года застройщиком привлекались денежные средства граждан на основании заключенных предварительных договоров участия в долевом строительстве, которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке; положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации у застройщика отсутствует; материалы проверки направлены в ОМВД России по г. Нефтеюганску, поскольку в результате проверки установлено неправомерно расходование средств участников долевого строительства (л.д. 224).

По общему правилу в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от (дата) N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения предварительного договора).

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Признание предварительного договора основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возможно, но при наличии в предварительном договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) вышеназванного Закона (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ (дата)).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, при наличии выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Материалами дела достоверно подтверждается, что положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации у ООО «(иные данные)» отсутствует.

Таким образом, застройщик не соответствует требованиям, указанным в Федеральном законе от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Поскольку срок договора аренды земельного участка № от (дата) истек, то права застройщика на вышеназванный земельный участок прекращены, что следует из смысла положений статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нарушение пункта 5 части 4 статьи 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исследуемый предварительный договор № от (дата) не содержит способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ).

При установленных обстоятельствах, предварительный договор № от (дата) нельзя признать договором долевого участия в строительстве, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Признание иска ответчиком, озвученное в ходе судебного заседания и имеющееся в материалах дела в виде письменного заявления представителя по доверенности (л.д. 51, 63) судом не принимается, так как противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «(иные данные)» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В окончательной форме решение принято 19 октября 2020 года.

Судья (подпись) (иные данные)

(иные данные)