Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РосБалтСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с названным иском к ООО «РосБалтСтрой», указывая в обоснование иска, что между ним и ответчиком 20 января 2014 года был заключен договор № В-III-12 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в <адрес>. Ответчик обязался передать истцу квартиру № общей площадью 61 кв.м. на 3-м этаже трехэтажного дома литер В. Цена квартиры составила 2 440 000 руб., денежные средства были выплачены истцом ответчику в полном объеме. Квартира была передана истцу по акту, 29.04.2014 года истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

По условиям договора гарантийный срок дома составляет 5 лет, в течение которых застройщик гарантирует возможность нормальной эксплуатации квартиры и безвозмездное устранение выявленных недостатков в течение гарантийного срока.

Между тем, застройщик ненадлежащим образом выполнил взятые на себя обязательства, передав общее имущество дома, не соответствующее требованиям договора, технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и другим обязательным требованиям, с наличием скрытых строительных недостатков, и не устранив выявленные в процессе эксплуатации дома скрытые строительные недостатки на протяжении длительного времени.

Указывает, что кровля дома была выполнена с грубыми нарушениями строительных норм и правил, с использованием некачественных строительных материалов, что приводило к намоканию всей толщи кровельного пирога и верхних этажей здания.

Кроме того, выявлены строительные недостатки подъезда дома, а именно: наличие битумных пятен на потолке подъезда дома; наличие пустот в клеевом основании плиточного покрытия крыльца и подъезда; наличие трещин в плиточном покрытии крыльца, лестничных площадок и лестничных пролетов подъезда дома; наличие контруклона в подъезде, приводящего к проникновению атмосферной влаги в подъезд и разрушению основания дверного проема.

Несмотря на неоднократные обращения истца с требованиями о безвозмездном устранении выявленных в ходе эксплуатации строительных недостатков, ответчик до настоящего времени никаких работ не произвел и выявленные строительные недостатки не устранил.

Учитывая положения ст. 10 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 38, ст. 30, ст. ст. 13, 15 Закона «О защите прав потребителей», просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения претензионных требований истца в размере 2440 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил иск удовлетворить, в дело представлены письменные пояснения.

Представитель ответчика ООО «Росбалтстрой» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения иска, указывая, что указанные в иске строительные недостатки устранены. Просил в иске отказать. В дело представлен письменный отзыв.

Представитель 3-его лица МУП ЖКХ «УК ГГО» ФИО4 в судебном заседании указывала, что действительно ФИО2 неоднократно обращался в управляющую компанию с заявлениями об устранении строительных недостатков. Заявления передавались застройщику, который в разумные сроки устранял выявленные строительные недостатки. Каких-либо актов о приеме-передачи выполненных работ между управляющей компанией и застройщиком не составлялось.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истцу на праве собственности принадлежала квартира <адрес>.

Застройщиком данного дома является ООО «РосБалтСтрой», которому 18 марта 2014 года выдано разрешение№ на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома <адрес>.

Как следует из материалов, истцом в ходе эксплуатации квартиры было обнаружено, что кровля дома была выполнена с нарушениями строительных норм и правил, что приводило к намоканию всей толщи кровельного пирога и верхних этажей здания. Выявлены строительные недостатки подъезда дома, а именно: наличие битумных пятен на потолке подъезда дома; наличие пустот в клеевом основании плиточного покрытия крыльца и подъезда; наличие трещин в плиточном покрытии крыльца, лестничных площадок и лестничных пролетов подъезда дома; наличие контруклона в подъезде, приводящего к проникновению атмосферной влаги в подъезд и разрушению основания дверного проема.

В период с 2014 по 2018 годы истец после обнаружения названных строительных недостатков неоднократно обращался с требованиями об их устранении напрямую к застройщику, а также с заявлениями в управляющую компанию. Управляющая компания в свою очередь направляла данные заявления застройщику.

Так, истец обратился с заявлением по устранению строительных недостатков кровли 13 августа 2014 года и 23 марта 2015 года.

21 июля 2014 года просил устранить затекание воды под каркас входной двери, протекание в подъезде.

25 апреля 2015 года указывал на замену входной двери в подъезд, затекание воды в подъезд, плиточное покрытие подъезда и крыльца, трещины штукатурного слоя.

02 сентября 2015 года указывал на строительные недостатки кровли, трещины штукатурного слоя, пустоты в клеевом основании плиточного покрытия в подъезде, на крыльце.

25 января 2016 года указывал на устранение трещин штукатурного слоя, пустот в клеевом основании плиточного покрытия в подъезде, на крыльце.

16 мая 2018 года и 25 мая 2018 года указывал на строительные недостатки кровли.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда от 28 декабря 2015 года, с учетом дополнительного решения от 16 января 2016 года, ООО «РосБалтСтрой» обязано устранить строительные недостатки в границах кровли и квартиры <адрес>:

- механические повреждения в виде мелких трещин в рулонном ковре кровли, трещины в местах примыканий к торцевым и продольным парапетам, вентиляционным шахтам, в местах выхода на кровлю;

-образование впадин- рулонного кровельного ковра, влекущие застой атмосферной влаги;

- выполнить наклонный переходной бортик с внутренней стороны парапета в границах правого торцевого фасада жилого дома;

-выполнить дополнительные водоизоляционные слои с заведением их на вертикальные поверхности на высоту не менее 250 мм;

-выполнить обустройство парапетов крыши металлическими фартуками;

- выполнить защиту водостоков от засорения;

- оборудовать кровельные аэраторы «грибками».

Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, названное решение исполнено.

Из докладных записок ООО «РосБалтСтрой» от 09 февраля 2015 года, 22 мая 2016 года, 09 апреля 2015 года, 19 сентября 2017 года, 14 мая 2017 года следует, что были выполнены работы по устранению выявленных истцом строительных недостатков. Работы сданы сотрудникам управляющей компании.

В ходе судебного заседания установлено, что ООО «РосБалтСтрой» выполнены работы по устранению дефектов общего имущества дома по адресу: <адрес>, а именно: восстановлены частичные разрушения плиточного покрытия крыльца; участки межплиточных швов заполнены раствором. Штукатурный слой боковых стен в тамбуре и вокруг дверного проема восстановлен; намокания изолированы; плиточное обрамление стен в тамбуре восстановлено; плитки имеющие сквозные трещины заменены на новые; на потолке дома следы протечек и битума закрашены. Произведено вскрытие и просушивание кровельного покрытия в местах вздутия; выполнена гидроизоляция вскрытого покрытия; восстановлена герметизация мест затекания в районе дымовой трубы; восстановлены участки отслоения и гидроизоляционного ковра к основанию.

О выполнении указанных работ 05 июня 2018 года был составлен акт приема-передачи выполненных работ между ООО «РосБалтСтрой» и МУП ЖКХ «УК ГГО».

Факт выполнения работ по устранению строительных недостатков подтвержден представителем управляющей компании в судебном заседании, пояснившей, что выявлялись различные строительные недостатки, которые устранялись ООО «РосБалтСтрой» по мере выявления. Выполнение работ не актировалось.

В соответствии с положениями ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ введена часть 8 указанной статьи (вступила с силу 01 января 2017 года), которая предусматривает, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Поскольку в 2014- 2016 годах ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) не предусмотрена неустойка за нарушения сроков устранения недостатков, неустойка исчислялась в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" рассчитывается как 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения таких недостатков.

Статья 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определяет, что объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм объектом долевого строительства являются помимо создаваемых жилых или нежилых помещений и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако, тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона).

Как следует из перечисленных истцом строительных недостатков, они не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства (квартиры), а относятся к недостаткам общего имущества в построенном многоквартирном доме, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома.

Совокупность указанных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права (что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном многоквартирном доме), в связи с чем нет правовых оснований для взыскания в пользу истца с ответчика установленных п.8 ч. 7 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" неустойки.

Кроме того, суд принимает во внимание, что фактически строительные недостатки застройщиком устранены в разумные сроки, что нашло подтверждение в материалах дела.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания неустойки не имеется.

Учитывая, что исковые требования о взыскании компенсации морального вреда в данном иске производны от исковых требований о взыскании неустойки, оснований для удовлетворения иска в данной части не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «РосБалтСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента изготовления мотивированной части решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2018 года.

Судья