Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, Сементину Н.С. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указала, что она (истец) является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: пгт <адрес> 01.09.2016 между ней и ответчиком был заключён договор аренды жилого помещения по указанному адресу, согласно которому жилое помещение было передано во временное возмездное пользование и пользование для проживания в нём. Согласно п. 1.3 договора, жилое помещение передано в аренду с 01.09.2016 сроком на 1 год. Договор найма досрочно не расторгался, на новый срок не продлевался. Пунктами 4.1, 4.2 договора предусмотрено, что ежемесячная плата за наём жилого помещения составляет размер платы за коммунальные услуги. Фактически сторонами достигнута договорённость, что ответчик за проживание в жилом помещении оплачивает лишь коммунальные услуги. За весь период аренды жилого помещения ответчиком оплата коммунальных услуг не производилась, что повлекло образование задолженности. В результате бездействия ответчика за период с 01.09.2016 по 31.08.2017 образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 79984 руб. 76 коп., в том числе по теплоснабжению в размере 66855 руб. 11 коп. (61855 руб. 48 коп. – основной долг, 4999 руб. 63 коп. – пени), по электроснабжению – 10073 руб. 01 коп. (поступившая в декабре 2016 года оплата в размере 9490 руб. 68 коп. была взыскана с истца в судебном порядке), по водоснабжению – 3056 руб. 64 коп. (оплата в размере 1000 руб. была внесена истцом). Урегулировать вопрос оплаты задолженности в досудебном порядке не удалось.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды жилого помещения от 01.09.2016 в размере 79984 руб. 76 коп. и расходы по уплате госпошлины 2600 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие. В заявлении, направленном в адрес суда, указала, что на удовлетворении требований настаивает в полном объёме. Указала, что за весь период аренды жилого помещения ответчики не производили оплату коммунальных услуг, что повлекло образование задолженности. Процесс оплаты коммунальных слуг ею контролироваться не мог, поскольку она длительное время проживает в другом населённом пункте.

Определением суда от 16.12.2019 к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца был привлечён Сементин Н.С.

Ответчик Сементин Н.С. в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки не имеется.

Суд с учётом мнения участников процесса полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика Сементина Н.С.

В судебном заседании ответчик ФИО1 пояснила, что непосредственно при заключении договора аренды жилого помещения не присутствовала, но знала, что он был заключён, от её имени в договоре поставил подпись её бывший муж Сементин Н.С. С договором аренды она ознакомилась, видела, что в качестве стороны договора указана она. Договорённость о сдаче в наём спорного жилого помещения была достигнута между нею и истцом, мужем истца ранее. Она проживала в квартире до середины января 2017 года, впоследствии, предупредив истца, её мужа по телефону, выехала из квартиры, так как проживать там больше не планировала. В квартире остался проживать её бывший муж Сементин Н.С. В период проживания в квартире, она не вносила плату по договору аренды, поскольку полагала, что оплату будет производить Сементин Н.С. С исковыми требованиями согласна в части оплаты за тот период, пока она проживала в квартире, полагала, что с неё может быть взыскана задолженность за период с сентября 2016 г. по январь 2017 года только в размере ? от суммы долга за данный период. Просила применить последствия пропуска срока исковой давности.

Свидетель Д. в судебном заседании указал, что приходится мужем истцу ФИО2 Пояснил, что в августе 2016 года к нему и истцу обратилась ответчик ФИО1 с просьбой снять жилое помещение. Договорились, что плата за наём будет состоять из платы за коммунальные услуги. При заключении договора ФИО1 не присутствовала, но в момент подписания договора ей звонили, она была согласна на заключение договора и подписание его от её имени Сементиным Н.С., фактически договор подписывал от имени ответчика Сементин Н. С. Контролировать оплату ответчиком коммунальных услуг истец не могла, так как проживает в другом населённом пункте. Фактически по договору оплата не вносилась ни разу, в телефонных разговорах ответчик обещала внести оплату. Указал, что примерно в январе-феврале 2017 года ответчик позвонила истцу, свидетелю и поставила в известность, что из квартиры съехала, в квартире остался проживать её муж Сементин Н.С. Ключи от квартиры были переданы Сементиным Н.С. в июне 2017 года маме свидетеля.

По смыслу ст.ст. 1, 9, 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Пунктом 3 ст. 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (иных правовых актов), а при отсутствии таковых - в соответствии с обычаями или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как видно из материалов дела, истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение (1/2 доля), расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 34).

Судом установлено и следует из письменных пояснений истца, ответчика ФИО1, что 01.09.2016 между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор аренды вышеуказанного жилого помещения, по условиям которого нанимателю передано жилое помещение во временное возмездное владение и пользование, срок сдачи в аренду жилого помещения установлен с 01.09.2016 на один год (п.п. 1.1, 1.3) (л.д. 23-24).

В силу п. 2.2 договора, наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования нанимателем состояния жилого помещения и имущества.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (п.3.1.2), наниматель не вправе передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в поднаём (п. 3.2.2).

В соответствии с п. 4.2 договора, плата за наём жилого помещения производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в сумме платы за коммунальные услуги. Оплату коммунальных платежей, квартплаты осуществляет наниматель, после чего предоставляет подтверждающие чеки наймодателю (п. 4.4).

В судебном заседании ответчик ФИО1, свидетель Д. подтвердили, и следует письменных пояснений истца ФИО2, что 01.09.2016 был заключён договор аренды (найма) жилого помещения, при этом фактически от имени ответчика ФИО1, давшей согласие на указанные действия, договор был подписан её бывшим супругом Сементиным Н.С.

Из пояснений ФИО1 также следует, что у неё было намерение заключить с Д-ными договор найма жилого помещения, после его заключения с договором она была ознакомлена (протокол судебного заседания от 24.01.2020 – л.д. 68-72).

Договор аренды жилого помещения от 01.09.2016 ФИО1 до настоящего времени не оспорен, недействительным не признан.

В силу положений ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

С учётом установленных по делу обстоятельств, поскольку ответчик ФИО1 никаких претензий относительно неправомерности заключения договора аренды жилого помещения от 01.09.2016 ввиду отсутствия правомочий ответчика Сементина Н.С. на его подписание не предъявляла, следовательно, фактически одобрила указанную сделку. То обстоятельно, что подпись в договоре выполнена не ФИО1, а ФИО3 от имени ФИО1, не имеет существенного значения для дела с учетом её последующих действий по одобрению сделки, в силу чего договор считается заключенным.

Установлено, что ответчик ФИО1 в квартиру въехала и проживала в ней, пользовалась жилым помещением.

Согласно п.4.1 договора, ежемесячная плата за наём жилого помещения составляет 6000 руб. Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что плата за наём жилого помещения производится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в сумме платы за коммунальные услуги.

Согласно пояснениям сторон, свидетеля, фактически между сторонами договора была достигнута договорённость о том, что плата за наём жилого помещения будет производиться в сумме платы за коммунальные услуги. Указанное следует и из п. 4.2 договора.

В судебном заседании ответчик ФИО1 не отрицала, что оплата по договору ею как нанимателем жилого помещения не производилась.

То обстоятельство, что между ФИО1 и её бывшим супругом была договорённость о внесении арендной платы Сементиным Н.С., на что неоднократно было указано ФИО1 в ходе рассмотрения дела, не может являться безусловным основанием для освобождения ответчика ФИО1 как стороны договора аренды от уплаты образовавшейся задолженности.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что в январе 2017 года она выехала из квартиры, при этом уведомив наймодателя в телефонном разговоре о своём выезде.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ объяснения стороны являются одним из видов доказательств. В данном случае суд полагает возможным руководствоваться объяснениями ответчика ФИО1, учитывая, что свидетель Д. также не исключил, что телефонный звонок был совершён ФИО1 в конце января 2017 года.

Согласно пояснениям ФИО1, с момента её выезда в квартире остался проживать её муж Сементин Н.С.

Таким образом, суд находит установленным, что ФИО1, являясь нанимателем, выехала из квартиры в январе 2017 года, известив об этом другую сторону договора аренды.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора аренды и его досрочное расторжение может иметь место по соглашению сторон, с обязательным составлением документа в письменном виде. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в п.1.3, может быть произведено любой стороной при систематическом несоблюдении другой стороной условий договора. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления инициатором досрочного прекращения договора аренды нарушившей стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения (п. 5.2).

Уведомление о расторжении договора является сделкой, совершаемой в письменном виде (п.1 ст. 452 ГК РФ), однако её совершение может быть доказано другими доказательствами (п.1 ст. 162 ГК РФ).

В данном случае, допустимых и достаточных доказательств того, что соглашение между сторонами спора о досрочном расторжении договора было достигнуто в соответствии с п. 5.1 договора, ответчиком представлено не было, в связи с чем оснований полагать, что договор аренды был в досрочном порядке (с момента выезда ответчика в январе 2017 года) расторгнут по соглашению сторон не имеется.

В силу п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Соответственно, для расторжения договора найма не требуется достижения соглашения с наймодателем, однако на нанимателя возлагается обязанность предварительно письменно уведомить наймодателя о таком расторжении договора.

Поскольку условиями договора не установлен срок его расторжения после уведомления одной из сторон, суд, исходя из обстоятельств дела, объяснений ответчика об освобождении ею жилого помещения в январе 2017 года, полагает, что о намерении нанимателя расторгнуть договор наймодатель узнал не позднее 31.01.2017, в связи с чем договор найма считается расторгнутым по истечении трёх месяцев с момента предупреждения наймодателя, то есть с 30.04.2017.

Отсутствие письменного предупреждения ответчиком ФИО1 наймодателя за три месяца о расторжении договора аренды, а также акта приёма-передачи квартиры, учитывая, что ФИО1 известила о своём намерении расторгнуть договор, не свидетельствует о продолжении действия договора между сторонами после 30.04.2017.

С учётом изложенного, при наличии у нанимателя права на односторонне расторжение договора, данное расторжение состоялось 30.04.2017, в связи с чем ответчик ФИО1 обязана произвести оплату за жилое помещение за период с 01.09.2016 по 30.04.2017.

Ответчиком ФИО1 в судебном заседании заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Учитывая, что плата за наём жилого помещения должна была вноситься ежемесячно, срок исковой давности необходимо было применять отдельно по каждому платежу.

Следовательно, в пользу истца подлежит взысканию задолженность, подлежащая уплате в период трех лет, предшествующих дате подачи иска.

Поскольку договор аренды жилого помещения заключен 01.09.2016, исковое заявление направлено в суд 05.11.2019 (согласно почтовому конверту - л.д. 18), следовательно, срок исковой давности не пропущен по платежу, срок исполнения которого наступил соответственно с 05.11.2016.

Исходя из представленного стороной истца расчёта, не оспоренного ответчиком, с ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору аренды жилого помещения за период с 05.11.2016 по 30.04.2017 в размере 39833 руб. 46 коп. (30135 руб. 49 коп. - теплоснабжение, 7894 руб. 69 коп. – электроснабжение, 1803 руб. 25 коп. – водоснабжение).

Суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика пеней, начисленных ресурсоснабжающими организациями в связи с несвоевременной уплатой коммунальных платежей.

В силу ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

В данном случае на истца как собственника жилого помещения (в силу закона возложена обязанность по оплате коммунальных услуг. Включение в договор аренды жилого помещении условия о наличии обязанности по оплате коммунальных услуг у нанимателя, в то же время не освобождает истца как собственника помещения от возложенной на него законом обязанности по оплате данных услуг, а также от осуществления надлежащего контроля за внесением коммунальных платежей со стороны нанимателя.

Кроме того, как следует из условий договора и письменных пояснений истца, плата за коммунальные услуги фактически является платой за наём жилого помещения, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика ФИО1 сумм пени за несвоевременную оплату коммунальных услуг.

Доводы ответчика ФИО1 и указание истцом в письменных пояснениях (л.д. 44), что в квартире проживал бывший супруг ответчика Сементин Н.С., должен был вносить плату по договору, по мнению суда не свидетельствуют как о продолжении действия договора аренды после 30.04.2017, так и о необходимости возложения в рамках настоящего дела обязанности по оплате на Сементина Н.С., поскольку обязанность по оплате за наём жилого помещения (оплата коммунальных услуг) договором возложена на нанимателя, в данном случае ФИО1

Согласно ст. 677 ГК РФ, в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае граждане являются сонанимателями.

Из приведённой выше нормы следует, что проживающие совместно с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, однако солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем указанные лица несут только при заключении соответствующего договора.

В договоре аренды жилого помещения Сементин Н.С. в каком-либо качестве не поименован. Более того никакие обязанности на лиц, совместно проживающих с нанимателем в жилом помещении, указанным договором не возложены.

Договор аренды (найма) жилого помещения в рассматриваемом случае заключён между физическими лицами, заключение такого договора регламентируется положениями главы 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения», и по своей правовой природе указанный договор является отличным от договора социального найма, заключаемого в порядке главы 8 Жилищного кодекса РФ «Социальный наём жилого помещения», в соответствии с условиями которого члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательства, вытекающим из договора социального найма (ст. 69 Жилищного кодекса РФ).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для возложения на ответчика Сементина Н.С. обязанности по уплате задолженности по договору аренды жилого помещения от 01.09.2016.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца ФИО2 удовлетворены частично, с ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 1294 руб. 80 коп.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды жилого помещения от 01.09.2016 в сумме 39833 руб. 46 коп.

В удовлетворении требований к ответчику Сементину Н.С. отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1294 руб. 80 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Юрьянский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Братухина

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2020 года.

Судья Е.А. Братухина