Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 373/ 2014 по иску Пушкарева А. В. к Фельдман О. В. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами,

встречному иску Фельдман О. В. к Пушкареву А. В. о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л :

В обоснование иска Пушкарев А.В. указал, что 03.09.2013г. между сторонами заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, находящейся на первом этаже двухэтажного бревенчатого дома по адресу "АДРЕС". За приобретенное имущество Фельдман О.В. обязалась оплатить "СУММА" за счет средств федерального бюджета в соответствии с государственными сертификатами на материнский ( семейный) капитал.

Оплата должна быть произведена не позднее 30.01.2014г.

В соответствии с условиями договора Фельдман О.В. и четверо ее несовершеннолетних детей приобрели право общей долевой собственности на квартиру с момента государственной регистрации, т.е. с 06.09.2013г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, квартира была передана покупателю по акту.

Однако денежные средства на лицевой счет продавца не поступили. Поэтому истец просит взыскать с ответчика неполученные по договору денежные средства, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере "СУММА".

Во встречном иске Фельдман О.В. просит о расторжении договора купли-продажи квартиры, указывая, что в процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно постановлению администрации "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" городского поселения от 21.02.2013г. № *** указанное жилое помещение признано ветхим. 09.11.2013 года в результате аварийного состояния дома произошел пожар, которым дом уничтожен.

В связи с изложенными недостатками истцом было подано заявление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

В судебном заседании истец Пушкарев А.В. исковые требования поддержал, со встречным иском не согласился, указывая, что на момент заключения договора жилое помещение было ветхим, но пригодным для проживания, имело износ 52% согласно справки отделения Ростехинвентаризации.. Списки ветхого жилья были составлены для других целей, предполагает, что для получения субсидий из федерального бюджета. Отнесение дома к категории непригодного для проживания не соответствовало методике определения физического износа, противоречило данным БТИ. Просит учесть, что Фельдман О.В. аннулировала свое заявление о распоряжении средствами материнского капитала из-за вмешательства органов опеки и попечительства. Такое вмешательство он считает незаконным.

Также Пушкарев А.В. пояснил, что он не ставил покупателя в известность о существовании правовых актов органов местного самоуправления, которыми жилой дом № *** по "АДРЕС" был признан не пригодным для проживания, поскольку ему самому было об этом не известно.

Ответчик Фельдман О.В. с иском не согласилась. Встречный иск поддержала и пояснила, что воздействия на нее органы опеки не оказывали. Квартира была расположена в доме, который ранее был признан не пригодным для проживания, о чем ей не было известно. Еще до пожара она подала заявление об аннулировании заявления о распоряжении средствами материнского капитала, поскольку Пушкарев А.В. не давал ключи от приобретенной квартиры, мотивируя это тем, что он не получил денежные средства по договору. В результате она с малолетними детьми временно проживала в другой квартире в этом же доме на втором этаже. Об этом стало известно органам опеки и попечительства. Они приезжали с целью обследования жилищных условий и сообщили, что этот дом признан аварийным. Она в интересах детей приняла решение расторгнуть договор, поскольку сумма средств материнского капитала существенная и позволяет реально улучшить жилищные условия детей. Пушкарев А.В. отказался расторгнуть договор в добровольном порядке, поскольку дом сгорел.

Выслушав пояснения и возражения сторон, проанализировав по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.469 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 475 п. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса.

С учетом норм права, подлежащих применению и правоотношений сторон, юридически значимыми обстоятельствами по делу являются следующие факты: продажа квартиры ненадлежащего качества с неустранимыми недостатками, момент возникновения недостатков.

Поэтому Фельдман О.В. должна доказать, что на момент заключения сделки квартира была непригодна для проживания.

Факты свидетельствуют, что 03.09.2013г. Пушкарев А.В. и Фельдман О. В. в собственных интересах и интересах несовершеннолетних детей заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры № ***, расположенной в "АДРЕС". Из пункта 5 договора установлено, что стороны договорились, что в случае передачи квартиры, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 557 ГК РФ. Цена отчуждаемой квартиры по договору составляет "СУММА". Договор не содержит условий о качестве продаваемой квартиры. Имеются только сведения об инвентаризационной оценке квартиры по состоянию на 2002 год, а также о том, что покупатели ознакомились с техническим состоянием квартиры ( л.д. 11-12).

Договором действительно предусмотрен порядок расчетов за счет средств федерального бюджета в соответствии с государственным сертификатом на материнский ( семейный) капитал в размере "СУММА" и сертификатом на областной материнский ( семейный) капитал в размере "СУММА"..

Право общей долевой собственности Фельдман О.В. и ее малолетних детей по 1/5 доли в праве подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 06.09.2013г. ( л.д. 16-20).

Факт наличия у Фельдман О.В. несовершеннолетних детей Н., "ДАТА".р., А., "ДАТА" г.р., К., "ДАТА".р., В., "ДАТА".р., Ф., "ДАТА".р., подтверждается свидетельствами о рождении детей ( л.д. 68-72).

Из представленных Управлением Пенсионного фонда в "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" районе документов установлено, что 25.09.2013г. Фельдман О.В. обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи от 03.09.2013г.

25.10.2013г. она заявила об аннулировании ранее поданного заявления. 28.10.2013г. Управление Пенсионного фонда в "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" районе ранее поданное заявление о распоряжении средствами материнского капитала аннулировало ( л.д.38-45).

Из постановления Администрации "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" городского поселения от 21.02.2013г. установлено, что жилой дом по "АДРЕС", в котором расположена спорная квартира, включен в реестр ветхого жилья. Год постройки дома 1937, процент износа 100% ( л.д.78-82).

Основанием для признания жилого помещения аварийным послужило постановление главы администрации № *** от 15.08.2007г. « Об утверждении списков аварийного и ветхого жилья по "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" муниципальному образованию на 2007 год»., которое в свою очередь было принято на основании постановления мэра "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" района № *** от 18.05.2005г. ( л.д. ).

Из постановления мэра "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" района № *** от 18.05.2005г. установлено, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № *** от 04.09.2003г. и на основании актов об отнесении жилых домов к категории непригодных для проживания утверждены списки и акты ветхого и аварийного жилья на территории "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" района, в который включен жилой дом по "АДРЕС" ( л.д. ).

Согласно п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.2003г. № *** « Об утверждении положения о порядке признания жилых домов ( жилых помещений) непригодными для проживания», действующего на момент принятия постановления № *** от 18.05.2005г. непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

В силу п. 8 указанного постановления, комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений: о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания; о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований); о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Проверяя доводы Пушкарева А.В. о том, что отнесение дома к категории непригодного для проживания не соответствовало методике определения физического износа и фактическим обстоятельствам дела, а также, что ветхое жилье не означает, что оно не пригодно для проживания, суд учитывает следующее.

Из технического паспорта домовладения по состоянию на 2002 год и справки ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» Иркутского филиала "ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ" отделения следует, что по состоянию на 01.09.2013г. также, как и по состоянию на 01.03.2002г. общий процент износа дома составляет 52% ( л.д. 93, л.д. 98-99).

Согласно вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации № *** от 04.09.2003г. решение комиссии о непригодности жилого дома для проживания может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке ( 11 постановления).

Решение комиссии и органа местного самоуправления о признании жилого помещения не пригодным для проживания не было оспорено; во-вторых, спорный дом 09.11.2013г. уничтожен пожаром, что подтверждается актом о пожаре от 10.11.2013г. уполномоченного органа по пожарному надзору ( л.д. 32) и не оспаривалось сторонами. Следовательно, проверить доводы Пушкарева А.В. на предмет соответствия физического износа дома выводам комиссии о непригодности дома для проживания, невозможно.

Оснований не доверять не оспоренным решениям компетентного органа местного самоуправления о признании жилого дома ветхим, у суда нет.

Пунктом 34 Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементом деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Доводы Пушкарева А.В. о том, что отнесение жилья к категории ветхого не означает, что оно не пригодно для проживания являются ошибочными и противоречат п. 2 Положения о порядке признания жилых помещений не пригодными для проживания, согласно которого ветхое жилье как и аварийное признается не пригодным для проживания.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи жилой дом, в котором находится спорная квартира, представлял реальную угрозу для жизни и здоровья и не мог считаться пригодным для постоянного проживания. Следовательно, продавец передал покупателю квартиру с неустранимыми недостатками, поэтому покупатель недвижимости Фельдман О.В. вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Переходя к обсуждению исковых требований Пушкарева А.В. по иску о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, суд учитывает, что удовлетворение исковых требований о расторжении договора купли-продажи по основаниям продажи недвижимости ненадлежащего качества полностью исключается удовлетворение первоначального иска о взыскании денежных средств за проданную квартиру, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в случае расторжения договора обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда ( ст. 453 п.п. 2, Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку истица по встречному иску освобождена от уплаты государственной пошлины, указанные судебные расходы в соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации взыскиваются с Пушкарева А.В.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Пушкарева А. В. к Фельдман О. В. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Встречный иск Фельдман О. В. к Пушкареву А. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 3 сентября 2013г., заключенный между Пушкаревым А. В. и Фельдман О. В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей Н., "ДАТА" года рождения, К., "ДАТА" года рождения, А., "ДАТА" года рождения, В., "ДАТА" рождения, в отношении предмета договора однокомнатной квартиры общей площадью 26,4 кв. метра, находящейся на первом этаже двухэтажного бревенчатого дома по адресу "АДРЕС".

Взыскать с Пушкарева А.В. судебные издержки государственную пошлину в местный бюджет в размере "СУММА".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Слюдянский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья :