Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Чебоксары о признании незаконными действий по увеличению размера арендной платы по договору аренды, о возложении обязанности произвести перерасчет стоимости арендной платы,

установил:

ФИО1 с учетом последующего уточнения исковых требований обратилась в суд с иском к администрации города Чебоксары о признании незаконными действия администрации города Чебоксары Чувашской Республики по увеличению размера арендной платы по договору аренды ----- от дата, исходя из отчета оценщика ----- от дата о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером -----; о возложении обязанности произвести перерасчет стоимости арендной платы за дата г. по договору аренды ----- от дата земельного участка с кадастровым номером -----, в соответствии с экспертным заключением ----- от дата, исходя из рыночной стоимости права аренды за один год в размере 639987 рублей.

Исковые требования мотивировала тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером -----, общей площадью ----- кв.м., расположенного по адресу: адрес, на основании заключенного дата договора аренды. Договором аренды установлено, что размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от дата----- (п-----). Администрация направила в ее адрес уведомление от дата и приложение к договору об изменении арендной платы за дата г. в сторону увеличения – до ----- коп. Расчет арендной платы был произведен на основании отчета ----- от дата, составленного ООО «Аналитик Центр». Согласно заключению ООО «Агентство оценки собственности», указанный отчет, составленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в нем, вновь привел их суду, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации города Чебоксары, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства уважительности своей неявки в суд сторона должна представить суду до начала рассмотрения дела.

Доказательств уважительности причин неявки ответчика до начала рассмотрения дела не представлено.

В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч.1 ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Поскольку в материалах дела имеется уведомление о надлежащем извещении ответчика, суд с согласия представителя истца рассмотрел дело в порядке заочного производства.

Представители третьих лиц МКУ «Земельное управление», Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч.1 ст.610 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч.1 ст.614 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 г. № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1.4 указанного постановления, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывалась на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка.

Арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где А -арендная плата; С – кадастровая стоимость земельного участка; Р – действующая ключевая ставка Банка России.

Данная формула расчета размера арендной платы действовала с дата до дата

08 сентября 2017 г. постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что дата между администрацией города Чебоксары и истцом ФИО1 заключен договор аренды земельного участка -----, согласно которому последней передан в аренду земельный участок с кадастровым номером -----, общей площадью ----- кв.м., расположенный по адресу: адрес, с видом разрешенного использования: для строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

Договор заключен сроком до дата

Пунктом -----. договора установлено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

За период с дата по дата арендная плата составляет ----- и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в Расчете размера арендной платы (п.-----

В силу п.----- договора размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от дата-----.

Согласно п.----- Арендодатель публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, или (и) направляет Арендаторам соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, которые являются обязательными для арендаторов и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки.

Администрация города Чебоксары за дата г. установила арендную плату на основании отчета ----- от дата, составленного ООО «Аналитик Центр», согласно которому рыночная стоимость права аренды за год – ----- рублей, рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды (с дата до дата) – ----- рубля (л.д.-----).

В адрес ФИО1 администрацией города Чебоксары было направлено уведомление от дата с приложением расчета арендной платы (л.д-----).

Основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением послужило ее несогласие с размером арендной платы, установленным в соответствии с отчетом ----- от дата, составленным ООО «Аналитик Центр».

Согласно абз.1 ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абз.8 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

По ходатайству истца определением суда была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Агентство оценки собственности» ----- от дата, в результате проведенного исследования в отчете ----- от дата, составленном ООО «Аналитик Центр», выявлено значительное количество нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступлений от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, часть которых существенным образом повлияла на достоверность определенной величины рыночной арендной платы за объект оценки, на основании чего экспертом был сделан вывод о том, что исследуемый отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам оценки. Выявленные в исследуемом отчете несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, нарушения принципов и методик оценки, указанные в подразделе 2.2 настоящего Заключения, существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной арендной платы за объект оценки.

Рыночная стоимость права аренды (арендной платы) земельного участка с кадастровым номером ----- общей площадью ----- кв.м., разрешенное использование: ------, расположенного по адресу: адрес составит без учета НДС: за один год – -----, рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды (с дата до дата) – ----- рубля (л.д.-----).

В соответствии с ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

Как разъяснено в п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2013 г. № 13 "О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении, у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного перед ним вопроса. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Выводы эксперта являются ясными и понятными.

Проанализировав и оценив по правилам ст.56 ГПК РФ заключение судебной экспертизы, суд признает его надлежащим доказательством.

В связи с изложенным, отчет ----- от дата, составленный ООО «Аналитик Центр» не может быть принят судом как достоверное доказательство того, что рыночная стоимость права аренды за год составляет ----- рублей, а рыночная стоимость права аренды за весь срок аренды (с дата до дата) – ----- рубля.

В связи с тем, что отчет ----- от дата, составленный ООО «Аналитик Центр», на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении администрацией города Чебоксары величины арендной платы, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, суд приходит к выводу о незаконности действий администрации города Чебоксары Чувашской Республики по увеличению размера арендной платы по договору аренды ----- от дата, исходя из указанного отчета.

На основании вышеизложенного, требования истца о возложении на администрацию города Чебоксары обязанности произвести перерасчет стоимости арендной платы за дата г. по договору аренды ----- от дата земельного участка с кадастровым номером ----- в соответствии с экспертным заключением ----- от дата, исходя из рыночной стоимости права аренды за один год в размере 639987 рублей, также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Признать незаконными действия администрации города Чебоксары Чувашской Республики по увеличению размера арендной платы по договору аренды ----- от дата, исходя из отчета оценщика ----- от дата о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером -----

Возложить на администрацию города Чебоксары обязанность произвести перерасчет стоимости арендной платы за дата г. по договору аренды ----- от дата земельного участка с кадастровым номером ----- в соответствии с экспертным заключением ----- от дата, исходя из рыночной стоимости права аренды за один год в размере 639987 рублей.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г.Чебоксары заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Н.В. Архипова

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2020 года.