Гражданский кодекс часть 1

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Трунова И.А., при секретаре Лукашовой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Патриот 27», ФИО1 к Управлению ТУ ФАУГИ в Воронежской области о признании исключительного права на приобретение в собственность путем выкупа земельных участков и обязании предоставить в собственность путем выкупа земельные участки,

у с т а н о в и л:

ООО «Патриот 27», ФИО1 обратились в суд с названным иском, указывая, что ООО «Патриот 27», ФИО1 принадлежат на праве общей долевой собственности пять объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес> ряд вспомогательных объектов, водонапорный узел, канализация, возведенных на земельном участке с кадастровым номером № на основании решения на строительство, администрации городского округа город Воронеж от 07.10.2008г. №.

Земельный участок № принадлежит на праве собственности РФ, от имени которой, полномочия по распоряжению землей осуществляет ТУ ФАУГИ в Воронежской области.

ТУ ФАУГИ Воронежской области распоряжением от 03.12.2014г. № произвело раздел земельного участка № на три самостоятельных участка: №, №, №, в результате которого, на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, расположены объекты недвижимого имущества, на участке № – водонапорное подземное сооружение, система канализации, электрические коммуникации, подъездные пути, предназначенные для обслуживания объектов недвижимого имущества истцов.

Истцы неоднократно обращались к ответчику с заявлениями о выкупе (приватизации) земельных участков. ТУ ФАУГИ по ВО информировало истцов об отказе в выкупе первоначального земельного участка № в связи с отсутствием предусмотренных ст. 36 ЗК РФ оснований.

Согласно заключению экспертизы от 27.02.2015г. №-В установлено, что раздел земельного участка № на три, не соответствует градостроительным, противопожарным требованиям и нормам, а поэтому является незаконным.

В соответствии с п.1 ст. 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании ч. 10 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

В п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости и в силу п. 2 ст. 40 Закона о кадастре границы считаются согласованными при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.

В силу требований ст. 36 ЗК РФ, действовавших в спорный период, они имеют исключительное право на земельный участок № общей площадью 26 397 кв.м., что подтверждается заключением экспертизы от 18.08.2014 г. №.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером № и формирования за счет указанных земель трех отдельных земельных участков было не только нарушено их исключительное право на приобретение прав на землю, но и требования действующего законодательства, и иные установленные требования и правила, что подтверждается заключением экспертизы от 27.02.2015г. №.

Кроме того, раздел земельного участка № произведен сразу после обращения ООО «Патриот 27» и ФИО1 с заявлением в ТУ ФАУГИ в ВО о приватизации, без учета фактов наличия на нем недвижимого их имущества и отсутствия согласия, в этой связи, в силу ст. 36 ЗК РФ и Закона о государственном кадастре недвижимости является незаконным.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О Применении Судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту БТИ Лит п/п/6А,6А,п/6А от 19.03.2015 г., плану в масштабе 1:1000 на земельном участке № расположен водонапорный узел, который представляет железобетонное сооружение, выполненное из бетонных блоков и железобетонных плит, имеющее два уровня: подвал и первый этаж, общей площадью 26,2 кв.м., строительные работы на котором полностью завершены.

Указанный объект возведен в 2008 году на основании разрешения на строительство администрации городского округа город Воронежа от 07.10.2008г. №.

Исходя из системного толкования действующего законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции, водонапорный узел является объектом недвижимого имущества, не смотря на отсутствие записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктам 4, 6, 16-18 постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 (ред. от 17.05.2016г.) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» земельные участки в охранных зонах у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Для предотвращения или устранения аварий работникам сетевых организаций обеспечивается беспрепятственный доступ к объектам электросетевого хозяйства, а также возможность доставки необходимых материалов и техники. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства производятся с предварительным уведомлением собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков. Работы по предотвращению или ликвидации аварий проводятся без предварительного уведомления собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков.

Сведения о наличии охранной зоны в отношении спорных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости (на момент рассмотрения настоящего дела), что подтверждается кадастровыми паспортами.

Земельный участок под опорой ЛЭП сформирован, стоит отдельно на кадастровом учете под №, и не является составной частью земельного участка №, сведения об охранной зоне внесены в кадастр, данные факты подтверждаются кадастровым паспортом, данными публичной кадастровой карты, заключением экспертизы от 25.04.2016 г. №

По этим основаниям, просили признать за ООО «Патриот 27», ФИО1 исключительное право на приобретение в собственность путем выкупа земельных участков: № общей площадью 3101 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 8175 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 15121 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес>; обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области предоставить в собственность ООО «Патриот 27» и ФИО1 путем выкупа земельные участки: № общей площадью 3101 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 8175 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 15121 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда.

<данные изъяты> ООО «Патриот 27» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области по доверенности ФИО3 в удовлетворении заявленных требований просила отказать.

Филиал ОАО «МРСК Центра» - «Воронежэнерго» не направили в суд своего представителя для участия в судебном заседании, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление просили отказать в удовлетворении требований в части земельного участка, на котором расположена охранная зона линии <данные изъяты> инвентарный № (л.д. 123-125 т.2).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ООО «Патриот 27» зарегистрировано в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №12 по Воронежской области, 28.11.2013г., адрес постоянно действующего исполнительного органа: <адрес>, <данные изъяты> является ФИО2 (л.д.18,19,20 т.1).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации от 31.07.2014г., 01.08.2014г. ООО «Патриот 27» принадлежат на праве общей долевой собственности, доля в праве 999/1000 объекты незавершенного строительства, готовностью 93%: назначение нежилое, инв. №, лит. 2 А, готовностью 74% лит. 3А, готовностью 17%, лит. 5 А, готовностью 4%, лит. 4 А и лит. 1 А, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 23-27 т.1).

ФИО1 согласно свидетельствам о государственной регистрации от 31.07.2014 г., 01.08.2014г. принадлежат на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/1000 объекты незавершенного строительства, готовностью 93%: назначение нежилое, инв. №, лит. 2 А, готовностью 74% лит. 3А, готовностью 17%, лит. 5 А, готовностью 4%, лит. 4 А и лит. 1 А, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации (л.д. 29-32 т.1).

Объекты недвижимого имущества возведены на основании разрешения на строительство, выданного Управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж 07.10.2009г., в установленном законом порядке (л.д. 107 т.1).

Рабочий проект хозяйственно-складского комплекса по адресу: <адрес> согласован инспекцией Госархстройнадзора Воронежской области на основании заключения № от 25.12.2007 г. (л.д. 92-106 т.1).

Наличие объектов недвижимого имущества и коммуникаций на земельном участке с кадастровым номером №, подтверждается также техническим паспортами на незавершенные строительством объекты Лит. 1А,2А,3А,4А,5А с приложенным планом земельного участка площадью 26 397 кв.м. (л.д. 126-174 т.1).

Как следует из экспертного исследования № от 26.02.2016г. ЭУ «Воронежский Центр экспертизы», степень готовности строения Лит. 1А, расположенного по адресу: <адрес> составляет 100%. Используется в качестве складского. Исходя из степени готовности Лит. 1А-100% необходимо сделать вывод о том, что строение Лит. 1А возможно эксплуатировать по назначению в качестве складского.

Степень готовности строения Лит. 2А, расположенного по адресу: <адрес> составляет 100%. Используется в качестве складского здания. Исходя из степени готовности Лит. 2А-100% необходимо сделать вывод о том, что строение Лит. 2А возможно эксплуатировать по назначению в качестве складского.

Степень готовности строения Лит. 3А, расположенного по адресу: <адрес> составляет 100%. Используется в качестве административного здания. Исходя из степени готовности Лит. 3А- 100%, необходимо сделать вывод о том, что строение Лит. 3А возможно эксплуатировать по назначению в качестве административного.

Степень готовности строения Лит. 6А, расположенного по адресу: <адрес> составляет 100%. Используется в качестве водонапорного узла, от которого происходит водоснабжения подсобных помещений складских зданий. Исходя из степени готовности Лит. 6А-100% необходимо сделать вывод о том, что строение Лит. 6А возможно эксплуатировать по назначению в качестве водонапорного узла.

На основании проведенного исследования необходимо сделать вывод о том, что степень готовности строения Лит. п/6А, расположенного по адресу: <адрес> составляет 100%. Используется в качестве водонапорного узла, от которого происходит водоснабжения подсобных помещений складских зданий. Исходя из степени готовности Лит. п/6А-100% необходимо сделать вывод о том, что строение Лит. п/6А возможно эксплуатировать по назначению в качестве подвального помещения в котором установлена насосная станция водонапорного узла Лит. 6А. (л.д. 1 – 22 т.2).

Как следует из экспертного исследования № от 15.06.2016г. ЭУ «Воронежский Центр экспертизы», степень готовности строения Лит. 5А-100%, строение возможно эксплуатировать по назначению, в качестве складского (л.д.180-183 т.2).

Распоряжением от 03.12.2014г. №-р ТУ ФАУГИ ВО произвело раздел земельного участка № на три самостоятельных: №, № и №, в результате раздела, на земельных участках с кадастровыми номерами №, №, расположены объекты недвижимого имущества, на участке № – водонапорное подземное сооружение, система канализации, электрические коммуникации, подъездные пути, предназначенные для обслуживания объектов недвижимого имущества истцов (л.д. 43-60, 203, 204 т.1).

Истцы 19.11.2014г., 19.01.2015 г., обращались в адрес ответчика с заявлениями о выкупе (приватизации) земельных участков (л.д. 109 – 112,115 – 117 т.1).

В соответствии с ответами, изложенными в письмах от 20.06.2014г., 19.12.2014г., 16.02.2015г., ТУ ФАУГИ по Воронежской области отказало истцам в выкупе первоначального земельного участка № в связи с отсутствием предусмотренных ст. 36 ЗК РФ оснований (л.д. 33-35, 36-37, 108 т.1).

Согласно п.1 ст. 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ч. 10 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

На основании п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Исходя из ч. 1 ст. 39 названного выше Закона «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости и в силу п. 2 ст. 40 Закона о кадастре границы считаются согласованными при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.

Судом установлено, что ТУ ФАУГИ по Воронежской области без уведомления заявителей был произведен раздел земельного участка № на три изолированных: №, № и №

Согласно заключению экспертизы АНО Центр «Независимой экспертизы» от 27.02.2015г. №-В, в процессе межевания земельного участка № по адресу <адрес> на три изолированных участка с кадастровыми номерами №, №, № были нарушены строительные нормы и правила, требования пожарной безопасности, созданы препятствия в обслуживании инженерных коммуникаций складских помещений, находящихся в собственности ООО «Патриот 27» и ФИО1, расположенных на участке с кадастровым номером №, а также специальные правила, методики, нормы и законодательные акты в области землеустройства, земельного кадастра. В части того, что вспомогательные сооружения хозяйственно-складского комплекса (скважина с резервуарами для воды и частью инженерных коммуникаций водопровода и канализации) и основные сооружения - склады расположены на разных земельных участках, что создает препятствие для производственного процесса в части отсутствия возможности обслуживания инженерных коммуникаций собственнику складских сооружений и является неблагоприятным фактором для производственного процесса хозяйственно-складского комплекса, уменьшает эффективность капитальных вложений в хозяйственно-складской комплекс. На участке с кадастровым №, площадью 8175 кв.м недостаточно площади для устройства предзаводской зоны площадью 8000 кв.м, т.к. практически всю площадь занимает производственная зона на которой размещаются складские помещения. Невозможность организации мест для стоянок транспорта как легкового, так и грузового крупногабаритного, зданий административного назначения, что приводит к ухудшению производственного и эксплуатационной пригодности хозяйственно-складского комплекса. О проведении межевания не были извещены лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а именно собственники хозяйственно-складского комплекса, расположенного на земельном участке № по проспекту Патриотов (л.д. 38-42 т.1).

Как указывалось выше филиал ОАО «МРСК Центра» - «Воронежэнерго» в представленных суду возражениях просил отказать в удовлетворении требований в части земельного участка, на котором расположена охранная зона линии <данные изъяты> инвентарный №

Вместе с тем, как видно из заключения эксперта АНО «Центр исследований, сертификации и технических испытаний «Независимая Экспертиза» №-В от 25.04.2016г., земельный участок под опорой ЛЭП сформирован, стоит отдельно на кадастровом учете под №, и не является составной частью земельного участка №, сведения об охранной зоне внесены в кадастр, данные факты подтверждаются кадастровым паспортом, данными публичной кадастровой карты (л.д. 64-74 т.2). Участок, на котором расположена опора ЛЭП, является вкрапленным в общую площадь, однако в спорную площадь, на которую заявлены права истцов, не входит.

В силу требований ст. 36 ЗК РФ, действовавших в спорный период обращения заявителей в ТУ ФАУГИ по Воронежской области, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом Федеральными законами.

Согласно заключению эксперта № от 25.04.2016 Центр «Независимая экспертиза», площадь земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации, обслуживания недвижимого имущества, а также системы канализации и водоснабжения (включая водонапорный узел), принадлежащих ООО «Патриот 27» и ФИО1 на праве собственности, должна составлять не менее 26 400 кв.м. (л.д. 64-70 т. 2).

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что заявленные требования ООО «Патриот 27», ФИО1 о признании за ними исключительного права на приобретение в собственность путем выкупа земельных участков: № общей площадью 3101 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов № общей площадью 8175 кв.м., разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, № общей площадью 15121 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес> - подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в удовлетворении заявленных требований ООО «Патриот 27», ФИО1 об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области предоставить в собственность ООО «Патриот 27» и ФИО1 путем выкупа земельных участков: № общей площадью 3101 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов № общей площадью 8175 кв.м., разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, № общей площадью 15121 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда, следует отказать, поскольку порядок таких действий регламентирует свободу заключения договора и данные действия в письменной форме согласуется сторонами в форме определенных условий, в том числе и о цене недвижимости, которые не были предметом рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за ООО «Патриот 27» (ИНН № ОГРН №), ФИО1 исключительное право на приобретение в собственность путем выкупа земельных участков: № общей площадью 3101 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 8 175 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов; № общей площадью 15 121 кв.м. разрешенное использование: для проектирования и строительства хозяйственно-складского комплекса, категория: земли населенных пунктов, - расположенных по адресу: <адрес>.

В остальной части заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Советский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья И.А.Трунов

Мотивированное решение составлено 11.07.2016г.