ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 2-3751/2021 от 15.09.2021 Центрального районного суда г. Барнаула (Алтайский край)

ДЕЛО № 2-3751/2021

22RS0068-01-2021-003949-86

Решение

Именем Российской Федерации

15 сентября 2021 г. г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Наконечниковой И.В.,

при секретаре Поповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделок недействительными, признании общим имуществом собственников многоквартирного дома, выделении нежилого помещения в собственность,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделок недействительными, с учетом уточнения просит:

1) признать недействительным договор дарения объекта недвижимости от 14.07.2020г., заключенный между ФИО7 и ФИО2 в отношении 13/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу: ....; при наличии оснований применить последствия недействительности сделки;

2) признать недействительным договор дарения от 06.10.2020г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении 1/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу: ....; при наличии оснований применить последствия недействительности сделки;

3) признать недействительным договор купли-продажи от 21.10.2020г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении 12/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу: ....; при наличии оснований применить последствия недействительности сделки;

4) признать недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) от 01.12.2020г., заключенный между ФИО6 и ФИО3 в отношении 13/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу: ....; при наличии оснований применить последствия недействительности сделки;

5) признать общим имуществом собственников помещений МКД помещения, расположенные в блоке подъезда жилого здания Литер А по адресу: ...., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером :

-помещения подвального этажа №,12-14 (помещения, в которых расположены вводы и общедомовые системы водоснабжения, отопления и канализации), (лестничная клетка), общей площадью 141 кв.м.,

- помещения цокольного этажа: площадью 2,5 кв.м. (помещение перед электрощитовой), площадью 6,8 кв.м. (электрощитовая), площадью 14,1 кв.м. (лестничная клетка) – общей площадью 23,4 кв.м.,

- помещения на 1,2 и 3 этажах подъезда жилого дома площадью 56,5 кв.м., а именно: помещения на 1 этаже: площадью 6,3 кв.м. (коридор), площадью 3,7 кв.м. (тамбур), площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка), общей площадью 25,5 кв.м.; помещение на 2 этаже площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка); помещение на 3 этаже площадью 15,5 кв.м. ( лестничная клетка).

Общая площадь помещений в подвальном этаже, цокольном этаже, на 1-м, 2-м, 3-м этажах подъезда №1 жилого дома, являющихся общедомовым ( принадлежащим всем собственникам помещений дома) имуществом, равна 220,9 кв.м.;

6) исключить из объекта недвижимости с кадастровым номером 22:63:050212:295 перечисленные выше помещения общей площадью 220,9 кв.м.;

7) признать отсутствующим зарегистрированные права собственности ФИО1 на принадлежащие ей 15/63 долей (80,87 кв.м), ФИО4 и ФИО7 на принадлежащие каждой из них по 13/63 долей ( по 70,02 кв.м), всего 41/63 долей (220,9 кв.м.), в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м, по адресу: ....;

8) выделить в собственность ФИО1 помещение цокольного этажа общей площадью 93,3 кв.м., состоящее из помещений: площадью 12,7 кв.м. (на плане ), площадью 7,7 кв.м. (на плане ), площадью 7,1 кв.м. (на плане ), площадью 13,1 кв.м. (на плане ), площадью 48,7 кв.м. (на плане №), площадью 2,0 кв.м. (на плане ), площадью 2,0 кв.м. (на плане ), а также помещение площадью 25,1 кв.м., всего общей площадью 118,4 кв.м. (93,3+25,1), расположенные по адресу: .....

В обоснование исковых требований указывает, что в жилом доме Литер А по адресу: ...., три подъезда.

В подъезде расположены на трех этажах одно нежилое помещение (ранее ....) и две квартиры:

на первом этаже - нежилое помещение (ранее ....) Н2 площадью 122,1 кв.м., которое принадлежит истцу (ФИО1) на праве собственности;

на втором этаже - .... площадью 141,3 кв.м., которая принадлежит ответчикуФИО4 на праве собственности;

3) на третьем этаже - .... площадью 138,3 кв.м., которая принадлежит ФИО8 (мать) и ответчику ФИО7 (дочь) на праве общей долевой собственности по ? и ? долей соответственно.

Указанные квартиры были построены в 1995 г. ФИО1, ФИО9 и ФИО10 на основании договоров совместной деятельности по долевому строительству жилого дома, предметом которых являлось строительство квартир (ФИО1), (ФИО10), (ФИО9).

ФИО4, ФИО11, ФИО12 приобрели квартиры по договорам купли-продажи и дарения.

В подъезде также три квартиры, которые принадлежат:

ФИО13 - .... площадью 272,3 кв.м.;

ФИО14 - .... площадью 82,7 кв.м.;

ФИО15 - .... площадью 83,4 кв.м.

В подъезде одна .... общей долевой собственности ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, имеет площадь 475,4 кв.м.

Кроме этого на истца ФИО1 и ответчиков ФИО4, ФИО12 на праве общей долевой собственности было оформлено нежилое помещение в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м, с кадастровым номером 22:63:050212:295.

Доли каждого в этом помещении составили:

У ФИО1: 37/63, или 199,27 кв.м. (339,3 кв.м.: 63 х 37)

У ФИО4-13/63 или 70,02 кв.м. (339,3 кв.м.: 63 х 13)

У ФИО7 - 13/63 или 70,02 кв.м. (339,3 кв.м.: 63 х 13).

В 2020 г. ФИО7 отдельно от квартиры подарила всю свою долю 13/63 постороннему лицу - ФИО2, который переоформил долю на ФИО3.

Из техпаспорта на нежилое помещение общей площадью 339,3 кв.м, с кадастровым номером 22:63:050212:295 следует, что помещение состоит из трех частей:

Часть 1. Гараж, расположенный в цокольном этаже дома, площадью 25,1 кв.м., имеет отдельный вход и въезд. Гараж на плане под .

Часть 2. Офис с магазином, расположенные в цокольном этаже дома, площадью 93,3 кв.м., Имеет отдельный входной узел с .... на плане под (12,7+7,7+7,1+13,1+52,7 = 93,3 кв.м.).

Часть 3. Помещения, относящиеся в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного жилого дома площадью 220,9 кв.м., расположены:

в цокольном этаже: электрощитовая площадью 6,8 кв.м, (на плане ); помещение перед электрощитовой площадью 2,5 кв.м, (на плане ); лестничная клетка площадью 14,1 кв.м, (на плане ), всего в цокольном этаже 23,4 кв.м.

в техническом подвале: помещения на плане , , с площадями 28,2+13,3+40,3+23,9+6,4+14,0+3,2+5,9+5,8 = 141 кв.м.

на 1-м, 2-м и 3-м этажах дома:

на первом этаже - тамбур площадью 3,7 кв.м, (на плане ), коридор площадью 6,3 кв.м, (на плане ), лестничная площадка площадью 15,5 кв.м, (на плане );

на втором этаже - лестничная площадка площадью 15,5 (на плане );

на третьем этаже - лестничная площадка площадью 15,5 (на плане ).

Всего: 3,7+ 6,3+15,5+15,5+15,5 = 56,5 кв.м.

Таким образом, в нежилое помещение площадью 339,3 кв.м. вошли помещения площадью 220,9 кв.м., которые являются общим домовым имуществом.

Решением Центрального районного суда от 01.02.2017 г. по делу №2-110/17, оставленным в силе определением Алтайского краевого суда от 26.04.2017 г., определен порядок пользования данным нежилым помещением в здании в блоке подъезда жилого дома Литер А площадью 339,3 кв.м.:

- выделено ФИО1 в самостоятельное пользование помещение цокольного этажа общей площадью 93,3 кв.м., состоящее из: 12,7 кв.м., (на плане ), площадью 7,7 кв.м, (на плане ), площадью 7,1 кв.м, (на плане ), площадью 13,1 кв.м, (на плане ), площадью 52,7 кв.м, (на плане ) и помещение площадью 25,1 кв.м., всего общей площадью 118,4 кв.м. (93,3+25,1) (стр. 5 решения суда);

- выделено общедомовое имущество в совместное пользование ФИО1, ФИО12, ФИО4 помещения подвального этажа общей площадью 141 кв.м., помещения цокольного этажа: площадью 2,5 кв.м., площадью 6,8 кв.м., площадью 14,1 кв.м., помещения первого этажа площадью 25,5 кв.м., помещения второго этажа площадью 15,5 кв.м., помещения третьего этажа площадью 15,5 кв.м., всего общей площадью 220,9 кв.м., (абз. 5 стр. 3 Решения суда).

В тексте решения суда от 01.02.2017 г. указано, что суд передает в совместное пользование помещения, предназначенные для обслуживания и доступа ко всем помещениям в доме и составляющее фактически общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (абз. 1, 3 стр. 4 решения суда).

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 05.02.2003 г. за ФИО10 и ФИО9 признано право собственности за каждым на 13/42 доли в праве собственности на нежилые помещения в блоке подъезда дома по Пролетарской 90, общей площадью 344,5 кв.м., за ФИО1 - 16/42 доли.

Этим же решением определен порядок пользования нежилыми помещениями (344,5 кв.м.).

Гараж площадью 25,1 кв.м, передан в единоличное пользование ФИО1, остальные помещения оставлены в общем совместном пользования ФИО10, ФИО9 и ФИО1.

21 июня 2005 г. по договору купли-продажи ФИО9 и ФИО10 продали ФИО1 каждый по 13/126 долей на нежилое помещение в блоке подъезда жилого здания литер А, общей площадью 339,3 кв.м., которые приходятся на помещение цокольного этажа (офис с магазином 93,3 кв.м.).

За помещение гаража (25,1 кв.м.) ФИО1 ранее внесла по кассовому ордеру от 30.10.1997 г. 12 550 000 руб.

В итоге ФИО1 оплатила 118.4 кв.м. (93,3+25,1). То есть ФИО9 и ФИО10 оставили за собой по 13/63 долей (по 70,02 кв.м, х 2 = 140,04 кв.м.), а за ФИО1 15/63 долей (80,87 кв.м.) на общедомовое имущество общей площадью 220,9 кв.м. (70,02 + 70,02 + 80,87).

Истец полагает. что не могла купить у ФИО9 и ФИО10 общее имущество дома (ст. 37 ЖК).

Именно поэтому в договоре от 21.06.05 г. между ФИО1, ФИО9 и ФИО10 стороны в п. 3.3 определили порядок пользования нежилыми помещениями, согласно которому ФИО1 единолично владеет и пользуется помещениями в цокольном этаже (офисом с магазином 93,3 кв.м., помещения на плане (12,7+7,7+7,1,13,1+52,7 = 93,3 кв.м.) и гаражом в цокольном этаже площадью 25,1 кв.м., на плане ), итого 118.4 кв.м., а помещения подвала, лестницы, коридоры, тамбур, электрощитовая - то есть все помещения общего имущества дома переданы в пользование всех трех собственников квартир подъезда , итого площадью 220.9 кв.м. (339,3 - 118,4).

Далее ФИО10 продал квартиру №2 и 13/63 долей (приходящиеся на общедомовое имущество 70,02 кв.м.) ФИО4, а ФИО9 продал свою квартиру Соболевскому, а тот в свою очередь продал эту квартиру ФИО8.

Отдельно от квартиры ФИО9 продал Соболевскому 13/63 долей (приходящиеся на общедомовое имущество 70,02 кв.м.) по договору купли-продажи от 02.03.07 г., а ФИО22 после продажи квартиры ФИО8 оформил передачу 13/63 долей (приходящиеся на общедомовое имущество 70,02 кв.м.) договором дарения на дочь ФИО8 - на ответчицу ФИО5.

При этом, на момент продажи ФИО9 и ФИО10 принадлежавших им квартир и и 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (каждому), у них были доли (13/63) только в общедомовом имуществе (70,02 кв.м. + 70,02 кв.м.), что подтверждается соглашением участников общей долевой собственности от 21.06.05 г. и решением суда от 05.02.2003 г., а также фактически сложившимся с 2005 года порядком пользования нежилым помещением (339,3 кв.м.), который существует до настоящего времени.

В связи с тем, что на часть общедомового имущества незаконно зарегистрировано право собственности ФИО12, ФИО4 и ФИО1 в составе нежилого помещения в здании в блоке подъезда жилого здания Литер А (339,3 кв.м.), истец предложил ответчикам прекратить право собственности на помещения, относящиеся к общедомовому имуществу многоквартирного жилого дома площадью 220,9 кв.м., однако ФИО12 и ФИО4 с этим не согласились. Прекратить право на общедолевую собственность возможно только при условии согласия на это всех сособственников, которое отсутствует.

Незаконно зарегистрированное право собственности позволило ответчику ФИО12 произвести отчуждение 13/63 долей (приходящихся на общедомовое имущество 70,02 кв.м.) отдельно от квартиры (главной вещи) лицу, не имеющему квартиру в доме (ФИО2). ФИО2 немедленно произвел отчуждение доли другому лицу, не имеющему квартиру в доме (ФИО3). ФИО3 сразу получил кредит и зарегистрировал обременение.

Незаконно зарегистрированное право позволило «разъединить» неразрывные права на главную вещь (квартиру) и права на принадлежность к ней (общедомовое имущество) в нарушение запрета о том, что общедомовое имущество следует за судьбой квартиры (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, п. 1 и 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г.), а также позволило незаконно зарегистрировать обременение (ипотеку) на 13/63 доли в праве на объект недвижимости (339,3 кв.м.), в который входят, помимо общедомового имущества всех собственников (220,9 кв.м.), помещения индивидуального пользования истца (офис с магазином и гараж 118,4 кв.м.).

Ответчики заявили, что ими приобретены не только квартиры, а также и доли в праве на офис и гараж, которыми владеет и пользуется ФИО1 (решение суда от 01.02.17 г.).

Истцом и остальными собственниками помещений жилого дома фактическое владение общедомовым имуществом (220,9 кв.м.), входящим в состав объекта недвижимости площадью 339,3 кв.м., не утрачено, поскольку препятствий в доступе к лестничным площадкам, электрощитовой, подвалу, никто не чинит.

Ответчиками и истцом в составе нежилого помещения площадью 339,3 кв.м, незаконно зарегистрировано право собственности на помещения общей площадью 220,9 кв.м., являющиеся общим домовым имуществом, в том числе:

в цокольном этаже: электрощитовая площадью 6,8 кв.м, (на плане ); помещение перед электрощитовой площадью 2,5 кв.м, (на плане ); лестничная клетка площадью 14,1 кв.м, (на плане ), а всего 23,4 кв.м.

в техническом подвале помещения площадью 141,0 кв.м., помещения на плане , , (с площадями 28,2+13,3+40,3+23,9+6,4+14,0+3,2+5,9+5,8), а всего 141 кв.м.

на 1-м, 2-м и 3-м этажах:

на первом этаже - тамбур площадью 3,7 кв.м, (на плане ), коридор площадью 6,3 кв.м, (на плане ), лестничная площадка площадью 15,5 кв.м, (на плане );

на втором этаже - лестничная площадка площадью 15,5 (на плане );

на третьем этаже - лестничная площадка площадью 15,5 (на плане ).

Всего: 56,5 кв.м. (3,7+ 6,3+15,5+15,5+15,5)

Указанные помещения общей площадью 220,9 кв.м., входящие в состав помещения с кадастровым номером 22:63:050212:295 площадью 339,3 кв.м., должны быть признаны общим имуществом многоквартирного жилого дома, а зарегистрированное право собственности ответчиков и истца на них признано отсутствующим.

По вопросу недействительности сделок, совершенных ФИО12, ФИО2, ФИО3, истец считает, что на третьем этаже .... площадью 138,3 кв.м, принадлежит ФИО8 (мать) и ответчику ФИО7 (дочь) на праве общей долевой собственности по 3/4 и 1/4 долей соответственно.

14.07.2020г. ФИО12 отдельно от квартиры подарила всю свою долю 13/63, приходящуюся на общее имущество дома (тамбуры, лестницы, щитовые и т.д.) совершенно постороннему лицу - ФИО2

06.10.2020 г. ФИО2 подарил часть доли (1/63) ФИО3

21.10.2020 г. ФИО2 продал оставшуюся часть доли (12/63) ФИО3

01.12.2020г. ФИО3 сразу передал долю в залог ФИО6 по договору ипотеки (залога недвижимости) от 01.12.2020г.

Ни ФИО2, ни ФИО3 не имеют в собственности квартиру в жилом доме.

Доля, которую ФИО12 подарила ФИО2, приходилась на общее имущество собственников помещений дома (абз. 1,3 стр. 4 решения суда от 01.02.2017г.).

Совершенные ФИО12, ФИО2, ФИО3 сделки истец считает недействительными по основаниям ч.2, пп.2 ч.4 ст. 37 ЖК РФ, ч.2 ст.38 ЖК РФ, ст.167 ГК РФ)

Представитель истца ФИО20 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом уточнения.

Истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по АК, третьи лица ФИО14, ФИО13, ФИО15, ФИО21, ФИО18, ФИО19, ФИО17, ФИО16 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участника процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса РФ защите подлежит только нарушенное право.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статьей 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Частью п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

В силу пунктов 2, 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491), возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 стать 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О от 19.05.2009 г., к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 05.02.2003г. (дело №2-262/2003) иск ФИО1, ФИО10, ФИО9 удовлетворен. Признано право собственности ФИО10 на 13/42 доли в праве собственности на нежилые помещения в блоке подъезда домостроения по адресу: ...., общ. пл. 344,5 кв.м.. Признано право собственности ФИО9 на 13/42 доли в праве собственности на нежилые помещения в блоке подъезда домостроения по адресу: ...., общ. пл. 344,5 кв.м. Признано право собственности ФИО1 на 16/42 доли в праве собственности на нежилые помещения в блоке подъезда домостроения по адресу: ...., общ. пл. 344,5 кв.м.. Определен следующий порядок пользования нежилыми помещениями общ. пл. 344,5 кв.м.: помещения подвала общ. пл. 139 кв.м., цокольного этажа общ. пл. 149 кв.м., лестничные клетки, тамбур общ. пл. 56,5 кв.м. находятся в общем совместном пользовании ФИО10, ФИО9, ФИО1 Помещение гаража общ. пл. 25,1 кв.м. находится в пользовании ФИО1.

21.06.2005г. между ФИО9, ФИО10 ( продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому ФИО9 продал 13/126 доли, ФИО10 продал 13/126 доли в праве собственности на нежилое помещение в блоке подъезда жилого здания литер А, общей площадью 339,3 кв.м., помещение расположено в подвале, цокольном, на 1,2,3 этажах, находящегося по адресу: ...., а ФИО1 купила 26/126 доли в праве собственности на вышеуказанное нежилое помещение. ( л.д.76 том 1)

Согласно п. 3.3. договора данного купли-продажи от 21.06.2005г. стороны установили порядок пользования помещениями следующим образом: ФИО1 единолично владеет и пользуется помещениями на цокольном этаже (согласно выписке из техпаспорта на помещение от 22.01.2004г.) площадью 12,7 кв.м., площадью 7,7 кв.м., площадью 7,1 кв.м. площадью 13,1 кв.м., площадью 52,7 кв.м., площадью 2,5 кв.м., а также помещение под площадью 25,1 кв.м. (гараж).

28.06.2005г. между ФИО10 (продавец) и ФИО4 ( покупатель) заключен договор купли-продажи ( л.д. 139 оборот-141), по которому ФИО10 продал ФИО4 принадлежащую ему на праве собственности ...., находящуюся по адресу: ...., в .....

02.03.2007г. между ФИО10 ( продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи ( л.д.135- 137), по которому ФИО10 продал ФИО4 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (площадью 339,3 кв.м.) в блоке подъезда жилого здания Литер А, находящегося по адресу: .....

11.02.2010 г. ФИО22 (даритель; ранее являлся собственником 13/63 доли на основании договора купли-продажи от 02.03.2007г.) передал по договору дарения (л.д. 137 оборот-138) в дар ФИО23 ( одаряемый) в собственность 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (площадью 339,3 кв.м.) в блоке подъезда жилого здания Литер А, находящегося по адресу: .....

10.12.2014г. ФИО8 (даритель) передала по договору дарения в дар ФИО24 (одаряемый) ? долю (134,2 кв.м.) в праве общей долевой собственности на ...., находящуюся по адресу: .....

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 01.02.2017г. (дело №2-110/17) исковые требования ФИО7 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. Определен порядок пользования нежилым помещением в здании в блоке подъезда жилого здания литер А площадью 339,3 кв.м по .... в ..... Выделены в пользование ФИО1 помещения цокольного этажа: площадью 12,7 кв.м, площадью 7,7 кв.м, площадью 7,1 кв.м, площадью 13,1 кв.м, площадью 52,7 кв.м, площадью 25,1 кв.м. Выделены в совместное пользование ФИО1, ФИО7, ФИО4 помещения подвального этажа общей площадью 141 кв.м, помещения цокольного этажа: №6 площадью 2,5 кв.м, №7 площадью 6,8 кв.м, №14 площадью 14,1 кв.м, помещения первого этажа площадью 25,5 кв.м, помещения второго этажа площадью 15,5 кв.м, помещения третьего этажа площадью 15,5 кв.м.

Из материалов дела следует, что 14.07.2020г. ФИО7 (даритель) передала в дар ФИО2(одаряемый) 13/63 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в здании в блоке подъезда жилого здания литер А, расположенного по адресу: ..... Отчуждаемая доля в праве долевой собственности на нежилое помещение принадлежит дарителю ФИО7 на основании договора дарения 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение от 11.02.2010г.

21.10.2020г. между ФИО2 ( продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал ФИО3 недвижимое имущество: 12/63 долей в праве собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: ...., кадастровый , площадью 339,3 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение (Н1) в блоке подъезда здания жилого дома, за 2 439 000 руб.

06.10.2020г. ФИО2 (даритель) передал по договору дарения в дар ФИО3 (одаряемый) 1/63 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...., из принадлежащих ФИО2 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение.

Таким образом, ФИО3 является собственником 13/63 долей в праве собственности, площадью 339,3 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение (Н1) в блоке подъезда здания жилого дома, этаж .

01.12.2020г. между ФИО6(залогодержатель) и ФИО3 (залогодатель) заключен договор ипотеки ( залога недвижимости), по которому ФИО3 передал в залог ФИО6 недвижимое имущество (предмет залога)- 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) в блоке подъезда здания жилого дома, находящееся по адресу: ...., этаж , общая площадь 339,3 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд исходит из того, что принадлежащие ответчику ФИО3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в здании в блоке подъезда жилого здания литер А, расположенного по адресу: .... являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Исходя из приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Таким образом, правовая природа общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома характеризуется тем, что данное имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности, не является самостоятельным объектом гражданского оборота и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, ч. 2 ст. 290 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Купля-продажа чужой вещи является ничтожной сделкой как противоречащая закону и нарушающая права третьего лица (пункты 1, 2 статьи 209, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача в собственность лицам доли в праве собственности на нежилое помещение, являющееся общим имуществом, не может являться условием договоров дарения от 14.07.2020г., от 06.10.2020г., договора купли-продажи от 06.10.2020г., договора ипотеки (залога недвижимости) от 01.12.2020г., так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Суд полагает также, что в силу особого назначения помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (здания), приобретение права на них одним лицом нарушает также права иных лиц - собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Отчуждение общего имущества дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество.

Учитывая изложенное, исходя из положений ГК РФ о недействительности сделок, предусматривающих передачу в собственность доли в праве собственности на спорное нежилое помещение, которое отнесено законом к общему имуществу дома, суд признает недействительным договор дарения 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 14.07.2020 между ФИО7 и ФИО2; признает недействительным договор дарения 1/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания ФИО27, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 06.10.2020 между ФИО2 и ФИО3; признает недействительным договор купли-продажи 12/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 06.10.2020 между ФИО2 и ФИО3; признает недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 01.12.2020 между ФИО3 и ФИО6.

Заявляя требование о признании права собственности отсутствующим ФИО3 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ....; прекращении права собственности ФИО1 на 37/63 долей, ФИО4 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., истец фактически ставит вопрос о прекращении права собственности.

В силу ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно п. 3 той же статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В решении Центрального районного суда г. Барнаула от 01.02.2017г. (дело №2-110/17) установлено, что цокольный этаж, (кроме электрощитовой) и гараж имели и имеют в настоящее время самостоятельное целевое назначение, имеют отдельные входы, не предназначены для доступа к расположенным в жилом доме квартирам, доступ в них возможен минуя указанные помещения.

Поскольку площадь помещения цокольного этажа здания по адресу ...., представляющая собой офис с магазином и гараж, соответствовала доле в праве собственности на спорное нежилое помещение ФИО1, то данные помещения цокольного этажа ( площадью 12,7 кв.м, площадью 7,7 кв.м, площадью 7,1 кв.м, площадью 13,1 кв.м, площадью 52,7 кв.м, площадью 25,1 кв.м.) были выделены в пользование ФИО1 на основании решения Центрального районного суда г. Барнаула от 01.02.2017г. (дело №2-110/17)

Добровольного соглашения о разделе общей долевой собственности и выделе доли ФИО1 в собственность между сторонами не достигнуто.

Из материалов дела следует, что спорное помещение цокольного этажа здания по адресу .... (офис с магазином и гараж) было сформировано как помещение для самостоятельного использования, следовательно не является общим имуществом дома.

С учетом представленных доказательств, принимая во внимание, что заявленные исковые требования в указанной части (выдел доли в собственность истца) не противоречат закону, а также статьям 244, 252, 309, 310 ГК РФ, направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как участника долевой собственности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для определения доли истца, выделе в собственность ФИО1 помещения цокольного этажа общей площадью 93,3 кв.м., состоящего из помещений: площадью 12,7 кв.м., площадью 7,7 кв.м., площадью 7,1 кв.м., площадью 13,1 кв.м., площадью 48,7 кв.м., площадью 2 кв.м., площадью 2 кв.м., а также помещение площадью 25,1 кв.м., всего общей площадью 118,4 кв.м., расположенные по адресу .....

Из экспертного заключения ООО «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» -э от 12.01.2015г. следует, что согласно ст.36 ЖК РФ к общему имуществу блока подъезда жилого .... относятся следующие помещения:

в цокольном этаже: электрощитовая площадью 6,8 кв.м. (на плане ); помещение перед электрощитовой площадью 2,5 кв.м. (на плане ); лестничная клетка площадью 14,1 кв.м. (на плане ), всего в цокольном этаже 23,4 кв.м.

в техническом подвале: помещения на плане , , с площадями 28,2+13,3+40,3+23,9+6,4+14,0+3,2+5,9+5,8=141 кв.м.

на 1-м,2-м и 3-м этажах дома:

- на первом этаже – тамбур площадью 3,7 кв.м. (на плане ), корридо площадью 6,3 кв.м. ( на плане ), лестничная площадка площадью 15,5 кв.м. (на плане );

- на втором этаже – лестничная площадка площадью 15,5 (на плане );

- на третьем этаже – лестничная площадка площадью 15,5 (на плане ).

Всего: 3,7+6,3+15,5+15,5+15,5=56,5 кв.м.

Общая площадь помещений общего пользования составляет 220,9 кв.м.

Суд, оценивая заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимает указанное заключение в качестве достоверного и относимого доказательства.

Руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом выводов экспертизы, суд приходит к выводу о том, что указанные выше ( в экспертном заключении) помещения площадью 220,9 кв. м, расположенные в блоке подъезда жилого здания Литер А по адресу: ...., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым , являются вспомогательными и не могут использоваться самостоятельно, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, являются общедомовым имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Придя к выводу о том, что вышеуказанные помещения относятся к общему имуществу дома, суд удовлетворяет требования в данной части, признает общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома помещения общей площадью 220,9 кв.м., расположенные в блоке подъезда жилого здания Литер А по адресу ...., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым , выделив их из общей площади указанного нежилого помещения:

- помещения подвального этажа: №, 12-14 (помещения, в которых расположены вводы и общедомовые системы водоснабжения, отопления и канализации), (лестничная клетка), общей площадью 141 кв.м.;

- помещения цокольного этажа: площадью 2,5 кв.м. (помещение перед электрощитовой), площадью 6,8 кв.м. (электрощитовая), площадью 14,1 кв.м. (лестничная клетка), общей площадью 23,4 кв.м.;

- помещения на 1,2 и 3 этажах подъезда жилого дома площадью 56,5 кв.м., а именно:

помещения на 1 этаже: площадью 6,3 кв.м. (коридор), площадью 3,7 кв.м. (тамбур), площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка), общей площадью 25,5 кв.м., помещение на 2 этаже площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка), помещение на третьем этаже площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка).

В связи с тем, что суд выделил из общего имущества обособленные нежилые помещения истцу в собственность, а оставшиеся помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, сделки по приобретению ФИО3 спорного имущества являются ничтожными, то подлежит прекращению право собственности ФИО3 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., а также право собственности ФИО1 на 37/63 долей, ФИО4 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу .....

На основании вышеизложенного, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец не ставит вопрос о взыскании расходов по оплате госпошлины с ответчиков.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор дарения 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 14.07.2020 между ФИО7 и ФИО2.

Признать недействительным договор дарения 1/63 доли в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 06.10.2020 между ФИО2 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи 12/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 06.10.2020 между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу .....

Признать недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу ...., заключенный 01.12.2020 между ФИО3 и ФИО6.

Признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома помещения общей площадью 220,9 кв.м., расположенные в блоке подъезда жилого здания Литер А по адресу ...., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым , выделив их из общей площади указанного нежилого помещения:

- помещения подвального этажа: №, 12-14 (помещения, в которых расположены вводы и общедомовые системы водоснабжения, отопления и канализации), (лестничная клетка), общей площадью 141 кв.м.;

- помещения цокольного этажа: площадью 2,5 кв.м. (помещение перед электрощитовой), площадью 6,8 кв.м. (электрощитовая), площадью 14,1 кв.м. (лестничная клетка), общей площадью 23,4 кв.м.;

- помещения на 1,2 и 3 этажах подъезда жилого дома площадью 56,5 кв.м., а именно:

помещения на 1 этаже: площадью 6,3 кв.м. (коридор), площадью 3,7 кв.м. (тамбур), площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка), общей площадью 25,5 кв.м., помещение на 2 этаже площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка), помещение на третьем этаже площадью 15,5 кв.м. (лестничная клетка).

Прекратить право собственности ФИО1 на 37/63 долей, ФИО4 на 13/63 долей в праве собственности на нежилое помещение (Н1) с кадастровым номером 22:63:050212:295, расположенное в блоке подъезда жилого здания Литер А, общей площадью 339,3 кв.м., по адресу .....

Выделить в собственность ФИО1 помещение цокольного этажа общей площадью 93,3 кв.м., состоящее из помещений: площадью 12,7 кв.м., площадью 7,7 кв.м., площадью 7,1 кв.м., площадью 13,1 кв.м., площадью 48,7 кв.м., площадью 2 кв.м., площадью 2 кв.м., а также помещение площадью 25,1 кв.м., всего общей площадью 118,4 кв.м., расположенные по адресу .....

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Наконечникова