Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Ахметовой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3753/2022 по исковому заявлению ООО «Сити-Строй» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия,

установил:

ООО «Сити-Строй» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия.

В обоснование требования указывает, что между ООО «Сити-Строй» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключен договор долевого участия № 1.1/2019-333Ж от 11.09.2019 (Договор), объектом по которому является жилое помещение – квартира с определенными характеристиками, указанными в п. 1.3 Договора. Цена объекта в договоре не привязана к стоимости 1 кв.м, а определена за объект в целом в зависимости от его характеристик по утвержденному прайсу. В соответствии с п. 5.1 Договора площадь доли объекта уточняется по техническому паспорту, составленному на момент получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Расхождение площади доли объекта более чем на 1 кв.м по данным организации технической инвентаризации и учета по сравнению с данными проектной документации, указанным в п. 1.3 Договора, подлежат компенсации сторонами договора (п. 5.2 Договора). Дольщиком в соответствии с графиком платежей произведена оплата доли в размере 2 573 000 руб. Проектная площадь квартиры по Договору составляет 33,77 кв.м, и как следствие, цена 1 кв.м составляет 76 191,88 руб. (2 573 000 руб./33,77 кв.м). Площадь квартиры без учета понижающего коэффициента, применяемого для лоджий и балконов, составила на момент ввода в эксплуатацию – 36,50 кв.м. Таким образом, расхождение площади составляет 2,73 кв.м в сторону ее увеличения, что соответствует сумме доплаты в размере 208 003,80 руб. 30.04.2021 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к Договору об изменении площади построенного объекта, определении размера расхождения площади, суммы, подлежащей доплате и срока, в течение которого надлежит внести сумму доплаты. Застройщик надлежащим образом уведомил дольщика о завершении строительства объекта и необходимости принятия доли объекта в течение 10 рабочих дней с момента получения такого сообщения, направив 10.04.2021 года уведомление по адресу, указанному в договоре. 09.08.2021 года застройщиком в соответствии с п. 3.2.5 Договора составлен односторонний акт передачи доли в связи с уклонением дольщика от указанной обязанности, который вручен ответчику 30.08.2021 года. Согласно п. 6.7 Договора в случае нарушения сроков и размеров несения платежей, установленных Договором, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки за период с 15.05.2021 года по 29.03.2022 года составил 30 964,83 руб. 20.05.2022 года в адрес ответчика направлена претензия за исх. № 172 с требованием оплатить сумму долга и неустойки в досудебном порядке, которая получена ответчиком 01.06.2022 и оставлена без внимания.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит взыскать со ФИО1 (ИНН №) сумму задолженности по договору долевого участия в размере 208 003,80 руб., неустойку (пени) в размере 30 964,83 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что застройщик незаконно составил акт приема-передачи доли в одностороннем порядке, а также увеличил площадь квартиры. Договором долевого участия не предусмотрены возможности и условия изменения цены договора при увеличении общей площади жилого помещения. Кроме того, у дольщика имелись претензии к застройщику по поводу состояния помещения, которые были отражены в соответствующей претензии, однако никаких действий на исправление недостатков застройщиком принято не было. Дополнительное соглашение было подписано дольщиком под принуждением со стороны застройщика.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сити-Строй» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключен договор долевого участия № 1.1/2019-333Ж от 11.09.2019 (Договор), объектом по которому является жилое помещение – квартира с определенными характеристиками, указанными в п. 1.3 Договора (л.д. 11-17).

Стоимость объекта долевого участия составила 2 573 000 рублей (п. 2.1 Договора), которая внесена ответчиком.

Согласно п. 1.3 Договора проектная площадь квартиры, в том числе площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1, составляет 33,77 кв.м.В соответствии с п. 5.1 Договора площадь доли объекта уточняется по техническому паспорту, составленному на момент получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Пунктами 5.2, 5.3 Договора стороны согласовали, что в случае расхождения площади доли объекта более чем на 1 кв.м по данным организации технической инвентаризации и учета по сравнению с данными проектной документации, указанными в п. 1.3 Договора, оно подлежит компенсации сторонами договора. Стороны фиксируют указанное расхождение площади в дополнительном соглашении к Договору и определяют сумму возврата денежных средств в соответствии со следующей формулой: стоимость квадратного метра площади доли объекта определяется в размере цены квадратного метра объекта, действующей на момент внесения дольщиком последнего платежа по Договору.

10.04.2021 года ООО «Сити-Строй» во исполнение п. 3.1.6 Договора направило в адрес дольщика уведомление об окончании строительства и готовности объекта к передаче дольщику путем подписания акта приема-передачи (л.д. 26).

30.04.2021 года между ООО «Сити-Строй» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия № 1.1/2019-333Ж от 11.09.2019 г., в соответствии с которым стороны внесли изменения в п. 1.3 Договора, указав проектную площадь квартиры, в том числе площадь лоджий и балконов с коэффициентом 1, равной 36,50 кв.м. Расхождение от проектной площади составляет 2,73 кв.м. (п. 1.1 дополнительного соглашения), а сумма доплаты по Договору составляет 208 003,80 руб. (п. 1.2 дополнительного соглашения) (л.д. 22-25).

Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения Дольщик оплачивает Застройщику сумму, указанную в пункте 1.2 дополнительного соглашения в течение 2-х рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения в органах Росреестра.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 12.05.2021 года за № 63:01:0613002:2432-63/464/2021-297, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Самарской области (л.д. 25).

09.08.2021 года, в связи с уклонением дольщика от принятия доли объекта в предусмотренный договором срок, ООО «Сити-Строй» на основании п. 3.2.5 Договора составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик считает свои обязательства по Договору долевого участия № 1.1/2019-333Ж от 11.09.2019 г. исполненными, сумма задолженности дольщика по Договору составляет 208 003,80 руб.

20.05.2022 года ООО «Сити-Строй» направило в адрес ФИО1 претензию об оплате суммы задолженности по договору долевого участия, требования которой до настоящего времени не исполнены (л.д. 32-34).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что расхождение от проектной площади объекта долевого участия составило 2,73 кв.м, ответчиком обязательство по оплате застройщику суммы доплаты за указанное расхождение в установленный дополнительным соглашением срок не исполнено.

Согласно расчету истца размер доплаты составляет 208 003,80 руб. (2 573 000/33,77*2,73). Расчет проверен судом и признается арифметически верным, выполненным в соответствии с условиями заключенного договора и дополнительного соглашения.

Доказательств внесения суммы доплаты за объект в размере 208 003,80 руб. в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика суду не представлено.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что ООО «Сити-Строй» незаконно составило акт приема-передачи доли в одностороннем порядке, а также увеличило площадь квартиры и изменило цену договора, когда это не предусмотрено Договором при увеличении общей площади жилого помещения, суд находит несостоятельными. Как указывалось выше, ООО «Сити-Строй» составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства на основании п. 3.2.5 Договора долевого участия, предоставляющего застройщику такое право при уклонении дольщика от принятия доли объекта в предусмотренный Договором срок или при отказе дольщика от принятия доли объекта. Изменение цены договора обусловлено расхождением от проектной площади объекта, в связи с чем между ООО «Сити-Строй» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании пунктов 5.2, 5.3 Договора.

Ссылка ответчика на имеющиеся претензии к застройщику по поводу состояния помещения и неисправление указанных в претензии недостатков не имеет значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку заключенным дополнительным соглашением от 30.04.2021 года стороны согласовали размер расхождения от проектной площади, сумму и срок внесения доплаты. Указанное дополнительное соглашение ответчик не оспорила, согласилась с передачей ей квартиры с увеличенной площадью, зарегистрировал на нее право собственности и в последующем распорядилась.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обязательство по внесению суммы доплаты ответчиком до настоящего времени не исполнено, требование истца о взыскании суммы задолженности по договору долевого участия в размере 208 003,80 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 6.7 Договора в случае нарушения сроков и размеров несения платежей, установленных Договором, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом произведен расчет неустойки (пени) по договору долевого участия на сумму 208 003,80 руб. по состоянию на 20.05.2022 года исходя и ставки рефинансирования 14% за период с 15.05.2021 года по 29.03.2022 года в размере 30 964,83 руб.

Между тем, учитывая, что обязательство подлежало исполнению в любой день после наступления срока исполнения, суд считает, что при расчете неустойки надлежит применять ставку рефинансирования, действовавшую в соответствующий период с учетом ее изменения.

Таким образом, неустойка (пени) за период с 15.05.2021 года по 29.03.2022 года исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующий период, составляет 18 106,75 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит уплате государственная пошлина в размере 5 461 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Сити-Строй» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 (ИНН №) в пользу ООО «Сити-Строй» (ИНН <***>) задолженность по договору долевого участия в размере 208 003,80 руб., неустойку за период с 15.05.2021 года по 29.03.2022 года в размере 18 106,75 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 461 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись) А.И. Иванова

Копия верна: судья

Мотивированное решение изготовлено 14.09.2022.