Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Псебайского городского поселения, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании квартиры жилым домом блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО2 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, впоследствии судом в соответствии со ст. 41 ГПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего: администрацию Псебайского городского поселения, Росреестр, данным иском истец просит:

- признать принадлежащую ей квартиру № <номер>, общей площадью 50.1 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес> блоком жилого дома блокированной застройки;

- признать квартиру № <номер>, общей площадью 37.5 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес> блоком жилого дома блокированной застройки;

- признать квартиру № <номер>, общей площадью 38,4 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес> блоком жилого дома блокированной застройки;

- признать квартиру № <номер>, общей площадью 45,3 кв.м, с кадастровым номером <номер>, расположенную по адресу: <адрес> блоком жилого дома блокированной застройки.

- присвоить блоку жилого дома блокированной застройки общей площадью 50.1 кв.м, с кадастровым номером <номер>, адрес: <адрес>;

- внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, изменив Вид объекта недвижимости с «Помещение» на «Здание», с назначением «жилой дом» и наименованием - «блок жилого дома блокированной застройки», общей площадью 50.1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без совместного обращения собственников жилого дома № <адрес>;

- внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, изменив назначение Здания с кадастровым номером: <номер>, площадью 171,3, расположенного по адресу: <адрес>, с «многоквартирный дом» на «жилой дом» с наименованием «жилой дом блокированной застройки».

Заявленные требования мотивированы истица Истцу принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "27" августа 2015 г. N <номер> (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 03.09.2018 г. N <номер>

Указанный объект недвижимости состоит из двух комнат общей площадью 50.1 кв. м, жилой площадью 23.3 кв.м и расположен на первом этаже одноэтажного жилого дома с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

Квартиры №№ <номер> в данном жилом доме изолированы друг от друга глухими (без проемов) стенами, имеют индивидуальную систему отопления и непосредственный выход на земельный участок. Помещения общего пользования отсутствуют. При условии выдела жилого помещения переоборудования производить не требуется. Квартира <номер> является индивидуально-определенной частью здания - жилого дома № <номер>, что соответствует определению понятия: «блок в жилом доме блокированной застройки».

Принадлежащая истцу квартира расположена на земельном участке общей площадью 364 кв.м, с кадастровым номером <номер>, на котором также имеются сооружения вспомогательного использования и садовые насаждения.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 10.09.2018 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <номер> - для индивидуального жилищного строительства.

Земельные участки под квартирами 1, 2 и 3 так же имеют самостоятельные кадастровые номера: <номер>, <номер> и <номер>. Земельный участок с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес> отмежёван и передан ФИО5 в аренду сроком на 49 лет, что подтверждается выпиской из ЕГРН № <номер> от 03.09.2018.

Поскольку в правоустанавливающих документах и технической документации принадлежащее Истцу жилое помещение именуется как квартира, истец не имеет возможности оформить право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом.

Согласно техническому паспорту жилой дом № <адрес> указан как «жилое здание», «объект индивидуального жилищного строительства».

Истец считает, что жилой дом, расположенный по адресу: пгт. <адрес> не отвечает критерию многоквартирного дома, приведенного в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в виду отсутствия общего имущества собственников помещений в таком доме, а представляет собой жилой дом блокированной застройки. Квартиры <номер> не соответствуют дефиниции, приведенной в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, в виду отсутствия возможности прямого доступа к помещениям общего пользования. Так из указанных квартир имеются самостоятельные выходы на земельные участки. Таким образом, спорные помещения представляют собой блоки жилого дома блокированной застройки. Согласно техническому плану здания, подготовленному Кадастровым инженером <Л.О.Н.> от 04.02.2019, при натурном обследовании здания, изучив техническую документацию, а так же сведения, содержащиеся в ЕГРН, можно сделать вывод, что данное здание является блокированным жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства Экономического развития Российской Федерации в Письме от 26 августа 2016 г. № 14-07394/16 дала следующее разъяснения: «В соответствии со строительными нормами и правилами "Дома жилые одноквартирные" (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

- имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

СНиП 31-02-2001 распространяются на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

При этом согласно строительным нормам и правилам "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

В разделе «Заключение» технического плана здания указано следующее: «признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. При этом, количество технических планов должно соответствовать количеству блоков, в нашем случае 4». Однако ответчики уклоняются от обращения к кадастровому инженеру для подготовки технических планов, а истец не обладает полномочиями действовать от имени собственников квартир № <номер>

Согласно Резолюции на анализ программ (файлов) от 18.02.2019 в отношении жилых домов блокированной застройки законодательством в области градостроительной деятельности предусмотрена подготовка проектной документации, а учитывая, что строительство жилого дома завершено еще в 1948 году получить проектную документацию не представляется возможным.

В связи с изложенным, истец вынуждена обратиться в суд, поскольку иным способом признать квартиру блоком жилого дома блокированной застройки не представляется возможным.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Третьи лица на стороне истца: представитель ФИО5 по доверенности ФИО7, а также ФИО8, привлеченная к участию в деле, также представляющая интересы своих несовершеннолетних детей <К.М.Ю.>., <К.Р.Ю.> и <К.С.Ю.> считали требования истца обоснованными. Представитель отдела по вопросам семьи и детства администрации МО Мостовский район, в защиту несовершеннолетних детей <К.>, просил суд разрешить вопрос в соответствии с действующим законодательством.

Ответчики: представитель Росреестра ФИО9 в судебном заседании просила разрешить спор в соответствии с действующим законодательством. Представитель администрации Псебайского городского поселения, в суд не явился, в своем заявлении просил рассмотреть дело в их отсутствие и принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Третьи лица на стороне ответчика: ФИО6 и её представитель ФИО10 исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска, согласно отзыву, представленному в суд.

ФИО3, ФИО4, суд не явились, надлежаще были извещены о месте и времени судебного заседания.

Суд, выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

В ходе рассмотрения настоящего спора была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, выводы которой объект исследования - жилой дом с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из четырех квартир, согласно технического паспорта Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Мостовскому району инвентарный № <номер>, по состоянию на 16.05.2017.

Данный жилой дом построен в 1948 году и эксплуатировался, как жилой четырехквартирный, что подтверждается кадастровым учетом и техническим паспортом Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Мостовскому району инвентарный № <номер>, по состоянию на 16 05.2017, где указано четыре квартиры жилого дома, с инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение. Имеет основное строение, литер «А», одноэтажный четырехквартирный жилой дом, который является капитальным объектом недвижимости, имеет заглубленный бетонный, ленточный фундамент, стены деревянные, несущие наружные деревянные стены обложены кирпичом по квартирам №№<номер> Перекрытия в доме деревянные, крыша деревянная шиферная и частично из кровельного металлоприфиля по деревянной обрешетки. Квартиры №№<номер> в данном жидом доме изолированы от других квартир стенами и имеют индивидуальную систему отопления и выход на земельный участок, общая крыша и чердак.

Жилой дом литер «А», используется для постоянного проживания в четырех квартирах, общей площадью 107,2 кв.м, включая пристройки к дому (а, а2, а3, а4) всего общей площадью 180,80 кв.м. Жилой дом имеет общий чердак. Каждая квартира состоит из комнат, а также замещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами готовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирным домом (МКД) считается здание, имеющее хотя бы две квартиры с самостоятельными выходами на земельный участок, на котором находится МКД. (В блокированной застройке также имеется выход на общую территорию, но при этом в доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования).

Многоквартирный дом (МКД) имеет внутренние помещения общего пользования, подвалы, чердак, вспомогательные помещения, коммуникационные шахты и пр. (Ничего этого не имеют дома блокированной застройки).

Земельный участок и имущество многоквартирного дома является коллективной собственностью, и каждая семья обладает лишь той долей, которая соответствует его доле собственности (отношению площади квартиры к площади дома). То есть полным обладателем ни земельного участка, ни технического помещения МКД собственник квартиры не может стать. Блокированные дома, включая таунхаусы, имеют свой автономный земельный участок, с отсутствием общих помещений, сетей и систем). Для утверждения того, что дом является МКД достаточно, чтобы в этом доме были элементы общего имущества собственников помещений.

Таким образом, дом является многоквартирным согласно СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001. Настоящий свод правил распространяется также на вновь строящиеся и реконструируемые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;

имеют самостоятельные системы вентиляции;

имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к нашим тепловым сетям.

Блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в вторых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003: «п.3.4 здание многоквартирное: Жилое здание, в котором квартиры имеют общие вне квартирные помещения и инженерные системы».

Для утверждения того, что исследуемый дом является домом блокированной застройки достаточно, чтобы в этом доме отсутствовали элементы общего имущества собственников помещений - крыша и чердак.

В соответствии вышеизложенным, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений относятся технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок на которым расположен дом и т.п. В исследуемом доме такое имущество есть, поэтому дом является многоквартирным, есть признаки многоквартирности.

Жилой дом не может являться домом блокированной по основным критериям - это отнесение жилого дома к многоквартирному дому по факту наличия вне квартирного помещения общего пользования - чердака, а также наличие элементов общего имущества – крыши.

Таким образом, жилой дом с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из четырех квартир, не является жилым домом блокированной застройки, так как квартиры имеют общее вне квартирное помещение - чердак и общее имущество - крышу, что является признаками многоквартирного жилого дома в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.3.4 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, п.6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 (ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

При установленных обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации Псебайского городского поселения, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании квартиры жилым домом блокированной застройки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 12.07.2019.

Председательствующий: