Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бальдинкиновой Заяны Давидовны к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Бальдинкинова З.Д. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что в конце апреля 2015г. приобрела у Бальдинкиновой Л.М. траншею с арматурным каркасом, выкопанную под фундамент нового дома, расположенную на земельном участке площадью 4,5 га по адресу: <адрес>. Фактически с мая 2015г. владела и пользовалась указанным земельным участком, переуступленным ей Бальдинкиновой Л.М. в августе 2015г., пользовавшейся этим земельным участком на основании договора аренды, заключенного с Администрацией г. Элисты. Данный земельный участок, выделенный для индивидуального жилищного строительства, состоит на кадастровом учете под номером №. Первого июня 2015г. она (истица) получила разрешение на строительство, с 2015г. по май 2019г. с помощью родственников возвела жилой дом общей площадью 187,07 кв.м, соответствующий по техническому заключению МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» и техническому паспорту регламентам по строительству, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергоресурсов. Из указанных технических документов следует, что дом готов к эксплуатации, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, чьи либо права и интересы не нарушены. Из-за недостатка финансовых средств не достроена входная группа дома, не отделаны потолки на мансарде. В ноябре 2019г. обратилась в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее Министерство) с заявлением о перезаключении договора аренды, но ей отказали, ссылаясь на распоряжение от 03 сентября 2019г. о прекращении права аренды на данный земельный участок с 15 июня 2019г. Регистрация построенного дома невозможна, из-за отсутствия арендных прав на земельный участок; при этом, для заключения договора аренды на этот участок она обязана зарегистрировать объект недвижимости; ввиду указанных обстоятельств лишена возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Просит суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительством жилого дома, общей площадью 187,07 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

В судебном заседании истица поддержала заявленные требования, просит суд признать право собственности на объект незавершенного строительством жилого дома общей площадью 235,2 кв.м, жилой – 121,8 кв.м, суммарной площадью помещений – 217,5 кв.м, площадью застройки - 187,07 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Представитель ответчика – Министерства Эрднеев Л.Ю. просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда (заявление от 20 января 2020г.).

Представитель третьего лица - Администрации г. Элисты Молокаев Б.Х. просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда (заявление от 20 января 2020г.).

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не известил, об отложении дела не ходатайствовал. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истицу, допросив Бальдинкинову Л.М., исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как видно из материалов дела, постановлением Администрации г. Элисты Республики Калмыкия № 1520 от 16 мая 2013г. Бальдинкиновой Людмиле Мазановне в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 450 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком до 01 мая 2014г. Шестнадцатого мая 2013г. Администрация г. Элисты заключила с Бальдинкиновой Л.М. «договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия» № 540/2013 на срок до 01 мая 2014г.; договором от 26 декабря 2014г. № 1390/2014 на основании постановления Администрации г. Элисты РК от 26 декабря 2014г. № 6409 – данный земельный участок предоставлен Бальдинкиновой Л.М. сроком на 03 года, с 26 декабря 2014г. по 25 декабря 2017г. На основании договора купли-продажи от 24 апреля 2015г. истица приобрела у Бальдинкиновой Людмилы Мазановны траншею под строительство фундамента размером 13 м*14 м, дно которой усыпано щебеночно-песочным слоем (подушка) толщиной 10 см, и имеет слой арматурного каркаса диаметром 14 мм, расположенную на земельном участке из земель индивидуально-жилищного строительства, общей площадью 4,5 га, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

По индивидуальному проекту одноквартирного жилого дома, согласованному с главным архитектором города 01 июня 2015г. (данное согласование являлось разрешением на строительство), к 2019 году на вышеуказанном земельном участке истицей возведен индивидуальный одноэтажный с мансардой жилой дом, общей площадью 235,2 кв.м, жилой – 121,8 кв.м, суммарной площадью помещений – 217,5 кв.м. По Техническому заключению Муниципального унитарного предприятия «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» от 24 июля 2019г. (далее МУП «АПБ») – вышеуказанный объект соответствует требованиям технических регламентов по строительству, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов; состав помещений: 1 этаж – холл, 3 спальни, гостиная, кухня-столовая, топочная и санузел; мансарда – холл, 2 спальни, гардеробная и санузел. Из данного заключения следует, что фундамент – ленточный, железобетонный, монолитный; стены – шлакобетонные, мелкоштучные блоки; кровля – металлочерепица по деревянной обрешетке; полы – ламинат, окна – ПВХ; наружная отделка – облицовка лицевым кирпичом; внутренняя отделка – цементно-песчаная штукатурка, шпатлевка, обои, керамическая плитка; инженерные коммуникации: электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение – от городских сетей, с установлением счетчиков, отопление - индивидуальное, от котла КС на газе. По техническому паспорту объекта, составленному МУП «АПБ г. Элисты» 02 декабря 2019г., площадь застройки – 187,07 кв.м. По сведениям МУП «АПБ г. Элисты» инвентаризационная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в ценах 2019г. составляет 1 908 992 руб. (справка № 262 от 06 декабря 2019г.).

Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 1762р от 03 сентября 2019г. право аренды с 15.06.2019г. по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 26 декабря 2014г. № 1390/2014 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, заключенного с Бальдинкиновой Л.М., прекращено. 14 марта 2019г. Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия уведомило Бальдинкинову Л.М. об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2014г. № 1390/2014, в связи с истечением срока по договору аренды земельного участка, который истек 26 декабря 2017г.

Таким образом, право аренды земельного участка, на котором истицей возведен объект незавершенного строительством жилого дома, Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 1762р от 03 сентября 2019г. прекращено с 15 июня 2019г.; по Техническому заключению МУП «АПБ г. Элисты» от 24 июля 2019г. – на данную дату истица уже построила на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, одноэтажный с мансардой жилой дом.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014г., указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

По Техническому заключению МУП «АПБ» от 24 июля 2019г. – построенный истицей одноэтажный с мансардой жилой дом соответствует требованиям технических регламентов по строительству, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Указанное заключение сомнений у суда не вызывает, поскольку в нем изложены результаты технического обследования возведенного здания, приведена характеристика объекта. Сведения о личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости директора и начальника отдела проектных работ Муниципального унитарного предприятия «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» в подходе к определению характеристик объекта и его соответствия строительным нормам и правилам в материалах дела отсутствуют, в судебное заседание не представлены. При таких данных у суда нет оснований сомневаться в компетентности специалистов в данной сфере и в достоверности составленного ими заключения.

Согласно ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В судебном заседании истица и Бальдинкинова Л.М. пояснили, что в ноябре 2019г. устно обращались в Министерство с просьбой заключить или продлить договор аренды вышеуказанного земельного участка для ввода построенного дома в эксплуатацию и постановки его на регистрационный учет, но Министерство им отказало.

При этом, Министерство в установленный п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ шестимесячный срок со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращалось.Защита гражданских прав (в частности, о признании права собственности), по смыслу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется путем признания права.

В силу ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

В соответствии с. п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Поскольку обстоятельства, ограничивающие права других лиц, в судебном заседании не установлены, право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за истицей.

По ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство; 3) разрешение на строительство; 4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); 6) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); 7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; 9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса; 10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; 11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002г. № 73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования; 12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

В ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ указано, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; 5) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 настоящего Кодекса, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию.

Поскольку спорный объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом является объектом капитального строительства, несмотря на наличие разрешения на строительство от 01 июня 2015г., оформленное в виде согласования индивидуального проекта одноквартирного жилого дома, суд приходит к выводу, что данный объект имеет признаки самовольного строения, поскольку отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного арендодателем для индивидуального жилищного строительства.

Но при этом, Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 1762р от 03 сентября 2019г. право аренды земельного участка, на котором истицей возведен объект незавершенного строительством жилого дома, прекращено с 15 июня 2019г., с даты, на которую объект незавершенного строительства жилого дома в том виде, в каком он описан в Техническом заключении МУП «АПБ» от 24 июля 2019г., уже существовал.

В соответствии с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании ч. 3 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что указанные требования истицей соблюдены, построенный ею одноэтажный с мансардой жилой дом подключен к системам газо, водо и электро - снабжения. Однако оформить ввод объекта в эксплуатацию или зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости истица не может, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок; не может истица и заключить (продлить) договор аренды земельного участка, ввиду истечения срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, который заключался до 25 декабря 2017г. В течение шести месяцев со дня истечения срока действия вышеуказанного договора аренды земельного участка, в срок до 25 июня 2018г., Министерство в суд с требованием к истице об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращалось.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что возведенный истицей объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствует действующим нормативно-техническим требованиям и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом истица предпринимала надлежащие меры к легализации построенного ею объекта, то исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае невозможно в ином порядке осуществить защиту прав истицы на объект незавершенного строительства, избранный ею способ не противоречит закону и не нарушает законные права и интересы иных лиц, и отсутствует иной способ защиты ее права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бальдинкиновой Заяны Давидовны к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании права собственности на объект незавершенного строительства - удовлетворить.

Признать за Бальдинкиновой Заяной Давидовной право собственности на объект незавершенного строительством жилого дома общей площадью 235,2 кв.м, жилой – 121,8 кв.м, суммарной площадью помещений – 217,5 кв.м, площадью застройки - 187,07 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Надбитова Г.П.