Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-375/2022 по иску Николаева Андрея Вениаминовича к Николаевой Светлане Германовне о выделе помещения в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Николаев А.В. обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к Николаевой С.Г. о выделе помещения в натуре, в обоснование указав, что ранее Автозаводским районным судом <адрес> было рассмотрено гражданское дело, которым недвижимость находящаяся в собственности истца и ответчика была разделена между сторонами в равных долях. В частности, по 1/2 были разделены следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, нежилое помещение (1 этаж: комната №), с кадастровым номером №

-1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, пом. 29, с кадастровым номером №;

- 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, пом. 32, с кадастровым номером №

-1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, н32, с кадастровым номером №

- 1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, Нежилое помещение (1 этаж: №), с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж - ком. №, с кадастровым номером №

- 35/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж: комната №, с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, 2 этаж - комната №, с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж: №, с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение,

расположенное по адресу: <адрес> А, Нежилое помещение (-1 этаж: №) с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение,

расположенное по адресу: <адрес> А, нежилое помещение (-1 этаж: №), с кадастровым номером №

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, нежилое помещение (здание лит. А, 1 этаж - ком. №), с кадастровым номером №;

-1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, нежилое помещение (здание лит. А, 3 этаж - ком. №), с кадастровым номером №.

Права сторон на долевую собственность оформлены в ЕГРН.

Истец обратился в ООО «Центральная строительная лаборатория», оплатил изготовление проекта раздела помещения в натуре. Согласно экспертному заключению, размел помещения в натуре возможен тремя способами, ни один из которых не повлечет ущемление интересов сторон.

<адрес> коммерческих помещений 3-го этажа нежилого здания составляет 825,2 м.2, то есть идеальная доля (1/2) равна 412,6 м2. При разделе в натуре по варианту № (из трех предложенных экспертами) превышение одной доли 1 (418 кв.м.) над долей 2 (407,2 кв.м) составляет 10,8 кв.м. Указанные пропорции определены в акте экспертного исследования от 21. 06.2021 г., которое выполнено по заданию истца в досудебном порядке. 1/2 от размера превышения (10.8 кв. м) составляет 5,4 кв.м., что является незначительной разницей в размере долей.

При разделе здания в соответствии с актом экспертного исследования будет обеспечена возможность беспрепятственного доступа каждого из собственников к выделенным долям нежилого здания.

Истец направил в адрес ответчицы обращение от ДД.ММ.ГГГГ с предложением о разделе здания в натуре и схемой раздела помещения. Истец предложил ответчице выбрать любой из описанных экспертом вариантов раздела помещения.

Ответ на предложение истца получен не был. Таким образом, соглашения о выделе долей в натуре сторонами не достигнуто.

Обратившись в суд, истец просил прекратить право общей долевой собственности Николаева А.В. и Николаевой С.Г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Произвести выдел в натуре частей нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> исходя из варианта раздела, изложенного в акте экспертного исследования от 21. 06.2021 г. ООО «Центральная строительная лаборатория», передав в собственность:

- истца Николаева А.В. комнаты №

- ответчика Николаевой С.Г. комнаты №

Уточнив исковые требования, истец окончательно просил суд прекратить право общей долевой собственности Николаева А.В. и Николаевой С.Г. на нежилые помещения, состоящие из комнат № <адрес>

Произвести выдел в натуре частей нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, 3 этаж в объекте недвижимости с кадастровым номером <адрес> исходя из варианта раздела №, изложенного в акте экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Центральная строительная лаборатория», передав в собственность:

- истца Николаева А.В. комнаты №

- ответчика Николаевой С.Г. комнаты №

Места общего пользования, а именно: помещения № расположенные по адресу: <адрес>А, 3 этаж в объекте недвижимости с кадастровым номером № оставить в общей долевой собственности сторон.

В судебном заседании представитель истца Гранат М.А., действующий по доверенности, требования, заявленные в иске, поддержал, указав, что выдел спорного имущества необходим для дальнейшего использования в коммерческих целях.

В судебном заседании представитель ответчика Ухтверов Н.С., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, т.к. истцом выбран не верный способ защиты своих прав, поскольку необходимо определить порядок пользования помещением.

Ранее представитель ответчика представил письменные возражения в отношении исковых требований, в которых указал, что Николаева С.Г. с заявленными требованиями не согласна, считает их основанными на неверном толковании норм материального права.

В силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества.

По общему правилу, выдел доли из общего имущества представляет собой переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обращается внимание на следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать, в том числе невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо неудобство в пользовании и т.п. (пункт 35 постановления №).

Кроме того, в пункте 37 Постановления № указано, что при определи подлежащей выделу доли из общего имущества сторон, суд в каждом конкретном случае учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого собственника в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Подобный правовой подход сформулирован в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками собственности на жилой дом» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, при выделе части нежилого помещения в натуре, законом предусмотрено, что подобный выдел должен быть соразмерным, не нарушать прав третьих лиц, не должен ухудшать техническое состояние помещений и учитывать возможность выдела этих помещений.

В заключении по обследованию нежилого здания представлены три план-схемы возможного раздела нежилого помещения.

В каждом из варианта, разделу подлежат только нежилые помещения, сдающиеся в аренду, подсобные помещения, санузлы и коридоры не учитываются при выделе из нежилого помещения.

Указанные в заключении варианты являются незаконными, поскольку в результате раздела отсутствует техническая возможность сформировать независимые друг от друга пригодные к автономной эксплуатации объекты с отдельными входами, отдельным устройством технического оборудования, либо техническая возможность превратить выделяемую часть помещений в изолированную путем соответствующего переоборудования, так чтобы не наносился несоразмерный ущерб хозяйственному назначению основного строения, под которым следует понимать существенное ухудшение технического состояния строения.

Также стоит учесть, что отсутствует возможность полной изоляции помещения Николаева А.В. от помещений Николаевой С.Г. с устройством раздельных систем отопления и вентиляции в выделяемых помещениях, системы отопления и вентиляции остаются общими для всех собственников. Особенности конструктивно-планировочного решения нежилого помещения в целом свидетельствуют о том, что предложенный в заключении вариант выдела нежилого помещения не позволяет обеспечить полную изолированность выделяемых частей, независимый режим эксплуатации их инженерных систем.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО7 пояснила, что свои выводы, изложенные в заключении, поддерживает.

Эксперт указала, что разделение нежилого помещения по факту с полной изолированностью - невозможно, так как есть определенные регламенты, нарушается пожарная безопасность.

Помещения можно разделить между сторонами, а пользование мест общего пользования, например, можно предусмотреть договорами. Коридоры – это эвакуационные пути, которые делят этаж пополам на пожарные отсеки. Есть инженерные отсеки, которые разделить нельзя и любое вмешательство не допустимо.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, эксперта, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования Николаева А.В. необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Николаев А.В. и Николаева С.Г. являются собственниками по 1/2 доли в следующем недвижимом имуществе:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, нежилое помещение (1 этаж: комната №), с кадастровым номером №;

- 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, пом. 32, с кадастровым номером №;

-1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, н32, с кадастровым номером №;

- 1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, Нежилое помещение (1 этаж: №), с кадастровым номером №;

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж - ком. №, с кадастровым номером №;

- 35/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж: комната №, с кадастровым номером №;

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, 2 этаж - комната №, с кадастровым номером №;

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, 1 этаж: №, с кадастровым номером №;

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, Нежилое помещение (-1 этаж: №) с кадастровым номером №;

-1/3 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> А, нежилое помещение (-1 этаж: №), с кадастровым номером №;

Права сторон на долевую собственность подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость (л.д. 66-67) и решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (л.д.46-60).

Согласно статьи 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно разъяснений, данных в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Заявляя о выделе принадлежащей ему доли в праве собственности на нежилое помещение истец ссылается на заключение по обследованию нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>А, на предмет возможности раздела помещений, согласно которому раздел нежилого помещения на две обособленные части возможен путем выделения в общею долевую собственность помещений, обеспечивающих эксплуатацию здания (3 этаж: помещения №№) и разделе коммерческой площади помещений между истцом и ответчиком по одному из трех предложенных вариантов с денежной компенсацией превышения идеальной доли площади (л.д.11-41).

Оценивая данное заключение суд приходит к выводу о его неполноте, в связи с чем предлагаемый истцом вариант раздела нежилого здания невозможен.

Так, согласно положений ст.41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом, вновь образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

В заключении эксперта ООО «Центральная строительная лаборатория» отсутствуют данные о возможности эксплуатировать спорные нежилые помещения автономно.

Выводы экспертизы носят вероятностный характер и не подтверждены какими-либо объективными исследованиями.

В представленном заключении отсутствуют сведения о расположении в помещении, предполагаемом для выдела истцу и ответчику, автономных инженерных систем, санитарно-технического оборудования, санитарно-гигиенического помещения, что нарушает требования статьи 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», согласно которым при проектировании и реконструкции зданий и сооружений необходимо соблюдение санитарных правил. Отсутствие необходимых санитарно-гигиенических условий в выделяемом помещении нарушит права ответчика на благоприятную среду обитания и создаст препятствия в пользовании принадлежащим имуществом.

В процессе рассмотрения гражданского дела по ходатайству сторон судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «РусОценка».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что варианты разделения площадей по долям, предложенные истцом — все три возможны.

Разделение существующих помещений возможно путем выделения прав собственности на офисные (коммерческие) помещения и определение правил использования помещений общего пользования, разделение площади в коммерческих помещениях.

Возможно производить изменения объемно-планировочных решений в существующих пределах офисных помещений, без нарушения границ помещений общего пользования, без уменьшения величины светового проема эвакуационных проходов, как представлено на Вариантах 1-3, заявленных истцом.

Эксперт отмечает, что изменение объемно-планировочных решений внутри офисных помещений лишь частично является разделением в натуре. Определение помещений в собственность одной из сторон – это выделение, и в большей степени носит правовой характер, в рамках строительно-технической экспертизы не рассматривается.

Путем выделения прав собственности и установления порядка пользования помещения общего пользования будет обеспечена возможность беспрепятственного доступа для каждого из собственников к выделенным в натуре нежилым помещениям.

Полное обособление (разграничение) в натуре мест общего пользования — санузлы, щитовая, коридоры — запрещено в соответствии с законодательством о пожарной безопасности. Своевольное оборудование проходов дверьми, турникетами, сужение коридора, а также полное глухое заполнение коридора с целью разграничения долей ведет к нарушению Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ Г»Л23-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Разделить общую площадь до идеальных долей сторон возможно, если немного перенести перегородки - для Варианта 1 на 1,08 м по осям В/1-2, 8-9, А-Б/5-6,, для Варианта 2 - на 0,255 м по осям В/(1-2 и 8-9), для Варианта 3 - на 0,115 м (с учетом добавленных помещений) по осям Г-Д/3-5, либо организовать перегородки в помещениях № или 31 оси Б-Г/2-6 согласованным способом со сторонами и с учетом площадей.

Данные изменения возможно выполнить в существующих границах офисных помещений, при условии, что в новых местах устройства перегородок не будет опирания на оконные проемы, в противном случае возможно устройство перегородок под углом относительно осей здания.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 настоящего Кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, т.к. содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.

Более того, как установлено судом, в ходе проведения исследования эксперт непосредственно осматривал спорный объект недвижимого имущества, что отражено в фотоматериалах экспертизы.

Эксперт, в ходе дачи пояснений в суде пояснила, что разделение нежилого помещения по факту с полной изолированностью - невозможно, так как есть определенные регламенты, нарушается пожарная безопасность.

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (часть 1).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

По смыслу названной нормы права выдел доли происходит при наличии технической возможности выделения в собственность изолированной части здания, а также подсобных помещений, оборудования отдельного входа согласно размеру принадлежащих сособственникам долей.

Следовательно, при разрешении подобных споров суд обязан был проверить допустимость и возможность выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. При этом под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и тому подобное.

Таким образом, законодателем определено, что для разрешения подобного спора следует установить, что предполагаемый раздел позволит автономно эксплуатировать помещения с учетом требований к автономным инженерным системам, санитарно-технического оборудования, санитарно-гигиенического помещения, противопожарной безопасности, иные характеристики надежности и безопасности всего помещения.

Вместе с тем, как явствует из представленного в материалы дела заключения судебной экспертизы, а также пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта разделение нежилого помещения по факту с полной изолированностью – невозможно.

На основании изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что отсутствие полной автономности нежилых помещений препятствует выделу доли в натуре частей здания согласно плану, предложенному истцом, доказательств, явственно свидетельствующих о наличии технической возможности к разделу помещения, исходя из имеющихся на момент рассмотрения гражданского дела обстоятельств, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Николаева Андрея Вениаминовича к Николаевой Светлане Германовне о выделе помещения в натуре – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г.Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2022 г.

Судья А.В. Разумов