Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ТСЖ «ФИО138», ЗАО ФИО140, ООО «ФИО141», ФИО1 о применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ТСЖ «ФИО138», ЗАО ФИО140, ООО «ФИО141», ФИО1 о применении последствий недействительности сделок.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО24» и ФИО3 был заключен договор № об инвестировании строительства жилья. Согласно условий данного договора ФИО3, как инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по ..... В связи с банкротством ООО «ФИО24» было создано ТСЖ «ФИО138» для завершения строительства указанного жилого дома. За ФИО3 была закреплена квартира № в указанном жилом доме. ТСЖ «ФИО138» на имя ФИО3 был открыт лицевой счет №. ФИО3 производила оплату за содержание и текущий ремонт жилья, отопление по выставляемым счет-квитанциям. В ДД.ММ.ГГГГ истице стало известно, что квартира № 209 в доме № по .... передана генподрядчику ЗАО ФИО140 на основании решения правления ТСЖ «ФИО138». Из содержания решения правления «ФИО138» от ДД.ММ.ГГГГ, протокола № следует, что инвесторы уведомлены о необходимости заключения договора с ТСЖ «ФИО138» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в случае отказа от заключения договора об участии в финансировании завершения строительства дома по ...., не внесения оплаты за коммунальные услуги, то договор будет заключен с генподрядчиком ЗАО ФИО140 с последующей передачей ему в собственность 11 квартир, в том числе ..... Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ правообладателем вышеуказанной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ было ООО «ФИО141», в настоящее время правообладателем данной квартиры является ФИО1 Между ответчиками были совершены сделки по отчуждению квартиры № 209 в доме № по ..... Спорная квартира на момент совершения всех сделок была обременена правом третьего лица – ФИО3, поскольку на строительство данной квартиры ею были инвестированы денежные средства в ДД.ММ.ГГГГ, затем ею были инвестированы денежные средства в ТСЖ «ФИО138» на завершение строительства спорной квартиры, несла бремя содержания данной квартиры. Истица не была надлежащим образом извещена о принятом правлении решения от ДД.ММ.ГГГГ, вопрос о возмещении ей денежных средств за проданную квартиру не был решен. Все совершенные сделки по отчуждению квартиры № 209 в доме .... являются ничтожными и к ним должны быть применены последствия недействительности сделок в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ. Истец просит применить последствия недействительности ничтожных сделок, заключенных по отчуждению квартиры № 209 в доме .... между ТСЖ «ФИО138» и ЗАО ФИО140 между ЗАО ФИО140 и ООО «ФИО141», между ООО «ФИО141» и ФИО1 и привести стороны в первоначальное положение.

Впоследствии истец неоднократно уточняла требования, указывая на то, что в соответствии с договором об инвестировании строительства жилья ФИО3 были оплачены денежные средства в общей сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом дополнительно были внесены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец была включена в реестр инвесторов, принимала участие в общих собраниях ТСЖ «ФИО138». ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» было учреждено физическими лицами и юридическим лицом ООО «ФИО24», что подтверждается уставом ТСЖ. Из положений устава ТСЖ следует, что ни общее собрание членов ТСЖ, ни правление ТСЖ не наделены правом распоряжения имуществом, не принадлежащим товариществу, в том числе заключения договоров инвестирования, при условии, что .... в .... был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Принятое правлением ТСЖ решение явилось основанием для заключения ДД.ММ.ГГГГ договора об инвестировании завершения строительства жилого дома между ЗАО ФИО140 и ТСЖ «ФИО138». ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ФИО140 и ООО «ФИО141» был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, а ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО141» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. В настоящее время спорная квартира находится в пользовании и владении ответчика ФИО1

Истец просит признать решение ТСЖ «ФИО138» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части заключения с ЗАО ФИО140 договора об участии в финансировании завершения строительства дома по .... в счет погашения долга за завершение строительства дома с последующей передачей ему в собственность ..... Признать недействительными сделки по отчуждению квартиры 3 209 в доме по ...., а именно: договор от ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «ФИО138» и ЗАО ФИО140 договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ФИО140 и ООО ФИО141, договор от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО141» и ФИО1 в силу их ничтожности, применить последствия недействительности ничтожных сделок, и привести стороны в первоначальное положение. Признать за ФИО3 право собственности на квартиру ..... Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 .... в .... и передать указанную квартиру ФИО3; прекратить право собственности ФИО1 на .... в ....; выселить ФИО1 с несовершеннолетним сыном ФИО2 из .... в .... без предоставления другого жилого помещения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ФИО24».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО ФИО56

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена судом надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебных заседаниях ФИО3 на требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ с ФИО57 был подписан договор, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО58 запросил документы, в том числе и договор о смене номера .... на № 209. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заходила в ..... При возведении 12 этажей в доме номер квартиры не изменился. В период строительства также приходила в квартиру. Для вселения необходимо было выйти из ЖСК через суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО8 на уточненных требованиях настаивала по доводам, изложенным в иске, пояснила, что ТСЖ «ФИО138» принято решение о продаже квартиры № 209 ЗАО ФИО140 путем заключения договора инвестирования. Данное решение является незаконным, поскольку ни общее собрание, ни правление не наделено правом распоряжаться имуществом, не принадлежащим товариществу. Дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. В решении правления указано, что с подрядчиком заключен договор долевого участия в счет погашения долга. Истцом внесена сумма в размере <данные изъяты> руб., после <данные изъяты> руб. на основании дополнительного соглашения. ТСЖ собственником квартиры не являлось, могло только распоряжаться общим имуществом дома. ФИО3 была включена в реестр инвесторов, производила оплату коммунальных услуг, на ее имя был открыт лицевой счет наличие дополнительного соглашения о внесении <данные изъяты> руб. подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. Все документы были сданы ФИО58, который и указал, что .... принадлежит ФИО3 и в ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию. ФИО1 не является добросовестным приобретателем. Полагает, что сделки являются ничтожными, срок для применения последствий недействительности сделок составляет 3 года, не пропущен. О нарушенном праве истец узнала только в ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ЗАО ФИО140 ФИО9 в судебном заседании требования не признал, пояснил, что изначально техническая документация готовилась на 10 этажный дом и 200 квартир. Квартиры № 209 с указанными истцом техническими параметрами не существует. Считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку доказательств принадлежности квартиры ФИО3 не имеется, с ДД.ММ.ГГГГ с целью оформления квартиры ФИО3 в компетентные органы не обращалась. ФИО3 пропущен срок исковой давности на обращение в суд.

Представитель ответчика ООО «ФИО141» ФИО10 в судебном заседании требования не признала пояснила, что для определения вопроса о возникновении право собственности на квартиру у истицы, следует обратить внимание на порядок заключения договора инвестирования жилья, сторонами по которому являются ФИО3 и ООО «ФИО24», которое находится в стадии банкротства. В связи с чем данный договор не соответствует закону, не определен предмет договора, срок, договор не прошел госрегистрацию, право собственности у ФИО3 нет. Незавершенный строительством объект принят ТСЖ, ФИО3 данный факт не оспорен. Помещение не было передано ФИО3, и она им не пользовалась. ФИО1 является добросовестным покупателем. Представила отзыв на исковое заявление.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования не признала, пояснила, что является добросовестным приобретателем, заключен договор страхования, квартира находится в ипотеке.

Представитель ответчика ТСЖ «ФИО138» в судебное заседание не явились, извещены, в предыдущем судебном заседании представитель ФИО11 требования не признала, пояснила, что спорная квартира имеет иные параметры, указанные в первоначальном договоре, на указанной блок-секции имеются квартиры со схожей площадью. Имеются квартиры с номерами 209 и 168, при строительстве изменений не производилось. При обращении в ООО «ФИО24» заключалось дополнительное соглашение. В справке ООО «ФИО24» указан строительный номер. Были квартиры, которые менялись в нежилые, другие объединялись в одну, нумерация квартир менялась. Со слов ФИО3 стало известно, что квартира № 168 стала № 209. Квартира истцу не передавалась. Нумерация изменялась в связи со строительством дополнительных квартир. Денежные средства от ФИО3 поступали на расчетный счет ТСЖ без основания, что является неосновательным обогащением со стороны ТСЖ.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Банк ВТБ 24, ООО «ФИО24», ООО ФИО56 в суд не явились, извещены надлежаще.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы регистрационного дела на указанную квартиру, выслушав заключение прокурора, полагавшего требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО24» именуемое в дальнейшем «Титулодержатель», в лице директора ФИО12 и ФИО3 именуемой в дальнейшем инвестор заключен договор № об инвестировании строительства жилья, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по ...., а титулодержатель обязуется передать инвестору после ввода указанного дома в эксплуатацию двухкомнатную квартиру строительный № 168 общей проектной приведенной площадью 54,4 кв. метров на 2 этаже в блок-секции № 4. Срок сдачи объекта в эксплуатацию – 1 квартал ДД.ММ.ГГГГ

На момент заключения договора инвестор уплачивает за указанную строящуюся квартиру расчетную стоимость в размере <данные изъяты> рублей, исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> рублей в два этапа: 1 этап: <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 2 этап: <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам, подписанным от имени ООО «ФИО24 главным бухгалтером ФИО13 и кассиром ФИО12, ФИО3 внесла по договору № об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты квартиры № 168 дома по ....: <данные изъяты> руб. – ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. – ДД.ММ.ГГГГ, то есть исполнила в полном объеме обязательства, вытекающие из договора (т. 2, л.д. 214).

Также в суд представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО3 ликвидатором ООО «ФИО24» ФИО14 и главным бухгалтером ФИО13, согласно которой истец произвела оплату по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилья и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к нему за квартиру строительный № 209 в доме по .... в размере <данные изъяты> руб. (т. 1, л.д. 18).

Истец в суд представил акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «ФИО24» передает, а ФИО3 инвестор принимает выполненные объемы работ по строительству двухкомнатной квартиры № 209 на 2 этаже в блок-секции № строящегося жилого дома по ..... Степень строительной готовности не включает в себя установку оконных блоков и отделку откосов, установку входного дверного блока. С учетом описанной готовности по договору взаимных претензий не имеют.

Анализируя указанный договор инвестирования и документы, связанные с его исполнением, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ФИО3 и ООО «ФИО24» договор по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, поскольку на момент заключения данного договора действовали положения Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве») применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.

Принимая во внимание правовую природу договора инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ суд считает несостоятельными доводы ответчиков о том, что ФИО3 вправе претендовать лишь на инвестиции в виде денежной суммы внесенной в ООО «ФИО24», поскольку по данному договору у истца возникло право получения после ввода дома в эксплуатацию спорной квартиры в собственность, договор заключался для личных целей, не был направлен на вложение инвестиций.

Первоначально строительство дома .... в .... осуществлялось ООО «ФИО24», что следует из разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ФИО24» обязательства по договору инвестирования не исполнены. Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ указанная организация признана банкротом.

ТСЖ «ФИО138» приняло на себя функцию застройщика дома по адресу: ...., однако обязательства с инвесторами не оформлены договорами.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» сдало жилой дом в эксплуатацию.

В нарушение положений ФЗ № 214-ФЗ о том, что у застройщика не возникает право собственности на объект долевого строительства, ТСЖ «ФИО138» распорядилось квартирой № 209, передав ее ЗАО ФИО140 по договору инвестирования на основании решения правления ТСЖ «ФИО138».

ЗАО ФИО140 в последующем передало права на данную квартиру ООО «ФИО141», ФИО1

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела, оформленного Управлением Росреестра по Алтайскому краю, а так же актами приема – передачи жилых помещений.

Как следует из материалов дела, спорная квартира находится в фактическом владении ФИО1

Как видно, на момент заключения договоров об инвестировании жилья в отношении спорной квартиры между ФИО3 и ООО «ФИО24», заключения договора переуступки прав по договору об инвестировании с ЗАО ФИО140 и с ООО «ФИО141» у указанных организаций отсутствовало разрешение на строительство многоквартирного дома.

Вместе с тем указанное обстоятельство не влечет недействительность договоров об инвестировании жилья, поскольку требование градостроительных норм о необходимости получения разрешения на строительство многоквартирного дома, условия выдачи разрешения (разработка проектной документации, предоставление земельного участка под строительство, получение и соблюдение технических условий подключения дома к объектам коммунальной инфраструктуры) установлены в целях соблюдения требований безопасности строящегося объекта, пригодности его для проживания, возможности предоставления жителям коммунальных услуг и т.п.

Отсутствие разрешения на строительство жилья могло расцениваться как существенное нарушение условий договора об инвестировании со стороны застройщика, поскольку это по-существу делает невозможным строительство и передачу объекта долевого строительства его участнику в установленные сроки. Указанное обстоятельство могло явиться основанием для предъявления участником долевого строительства требования о расторжения указанных договоров на основании положений ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, но не является основанием для признания договоров недействительными как несоответствующих требованиям законодательства.

Кроме того на момент заключения договоров об инвестировании жилья между ФИО3 и ООО «ФИО24» действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым требования к наличию разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств на инвестирование строительства объекта не были предусмотрены. Не содержат таких условий и положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда, которые до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве») применялись при рассмотрении споров, вытекающих из договоров инвестирования строительства жилья.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» отсутствие у застройщика разрешения на строительство также не предусмотрено в качестве основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными.

В силу положений п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена возможность привлечения денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения, возможно в том числе на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.п. 2.1. п. 2 ст. 1 названного закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

На основании анализа указанных положений законодательства суд приходит к выводу, что наличие разрешения на строительство как условие для привлечения денежных средств граждан на строительство установлено в целях защиты прав граждан, вкладывающих свои денежные средства в инвестирование строительства жилья. Отсутствие разрешения на строительство у застройщика не должно приводить к нарушению прав участников долевого строительства на получение в собственность объекта недвижимости в инвестирование строительства которого им вложены денежные средства.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство жилья на момент заключения договоров об инвестировании строительства жилья не является основанием для признания договоров недействительными, применения иных неблагоприятных последствий данного обстоятельства по требованиям иных лиц за исключением участника долевого строительства.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО24» выдано разрешение № на строительство 10-ти этажного жилого дома по адресу .... Подготовлено архитектурно-планировочное задание на проектирование 10-ти этажного жилого дома, положительное заключение государственной экспертизы № на надстройку 11 и 12 этажей многоэтажного жилого дома со встроенными предприятиями сервисного обслуживания (медико-социальный центр в части 1-го этажа и физкультурно-оздоровительный центр в цокольной части) в ...., выполненное Госучреждением Республики Алтай «Государственная экспертиза Республики Алтай» ДД.ММ.ГГГГ.

В администрации г.Барнаула имеется рабочий проект на надстройку 11-го этажа и пристройки 5 блока-секции к жилому дому по ...., выполненные ООО «ФИО90», рабочий проект надстройки 12 этажа жилого дома по ....

На основании данных документов можно сделать вывод, что в эксплуатацию сдано 12-ти этажное здание по ...., для проведения работ оформлялась документация.

ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением имущественных отношений Алтайского края ТСЖ «ФИО138» по договору аренды предоставлен земельный участок для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-этажного дома.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по строительству администрации г.Барнаула ТСЖ «ФИО138» выдано разрешение на строительство 12-этажного дома по .....

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%).

Оценка приведенных выше обстоятельств означает, что с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство ТСЖ «ФИО138» стало застройщиком незавершенного строительством объекта – многоквартирного дома. На ТСЖ «ФИО138» как застройщика многоквартирного дома с указанного момента стали распространяться требования ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Регистрация за застройщиком ТСЖ «ФИО138» права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом по .... означает, что в силу ч.2 ст. 13 ФЗ РФ объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» получено разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного дома по .....

В силу п.3 ст.13 ФЗ РФ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Таким образом, законодателем с целью обеспечения прав граждан – участников долевого строительства, как на стадии строительства дома, так и ввода в эксплуатацию, предусмотрены способы обеспечения застройщиком перед дольщиками своих обязательств.

Полученное ТСЖ «ФИО138» разрешение на ввод дома в эксплуатацию – многоквартирного жилого дома означает, что до передачи дома участникам долевого строительства дом находится у последних в залоге.

Сложившиеся фактические отношения по строительству многоквартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и гражданами-участниками долевого строительства, права которых возникли из договоров с первым застройщиком и никем не оспорены, с целью защиты прав граждан должны регулироваться нормами ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО3 с ТСЖ «ФИО138» не состоит в договорных отношениях по участию в строительстве дома, вместе с тем, ее права дольщика на получение жилья, возникшие из договора с первоначальным застройщиком ООО «ФИО24», обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства: сначала с момента регистрации права на незавершенное строительство, впоследствии – с момента ввода дома в эксплуатацию.

Оценив нормы действующего законодательства и фактически сложившиеся отношения между сторонами, суд приходит к выводу, что истец с вступлением в строительство дома нового застройщика не утратил свои права участника долевого строительства.

В соответствии со ст.12 указанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с заключенным ФИО3 и ООО «ФИО24» договором ею в полном объеме внесены денежные средства, акт приема-передачи между сторонами подписан, а, значит, дольщик стал собственником спорной квартиры.

Доводы ответчика о признании инвестиционного договора незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации не могут быть приняты во внимание.

По смыслу статьи 165 ГК РФ, части 3 статьи 4 ФЗ № 214 само по себе отсутствие государственной регистрации договора в случае его исполнения сторонами, не может влечь невозможность возникновения у дольщика права собственности на квартиру, поскольку в противном случае только лишь по формальным соображениям (отсутствием правоподтверждающего акта со стороны государства) отрицается достигнутое и исполненное между застройщиком и дольщиком соглашение.

Кроме того, исходя из обстоятельств данного конкретного дела, договор не прошел государственную регистрацию по причине введения в отношении ООО «ФИО24» процедуры ликвидации, то есть по вине общества, но не по вине ФИО3, в рамках избранного в настоящее время способа защиты права подача настоящего иска и обстоятельства, связанные с подписанием и исполнением договора от ДД.ММ.ГГГГ, не позволяют суду прийти к выводу о его незаключенности только лишь по причине отсутствия акта государственной регистрации.

В связи с чем доводы ответчиков являются несостоятельными.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при завершении строительства многоквартирного дома не предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По смыслу законодательства (ст.ст. 218, 219, 705, 754 ГК РФ) в случае добросовестного исполнения сторонами обязательств по договору дольщик приобретает право собственности на недвижимое имущество по договору после передачи имущества по завершении строительства и регистрации права собственности.

Анализ договора от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, реестр инвесторов, письма председателя ТСЖ «ФИО138» от ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по Алтайскому краю (т.3, л.д. 96), кадастрового паспорта на квартиру № 209 указанного дома (т. 3, л.д. 70), выписки из поэтажного плана 2 этажа блок-секции № жилого дома (т. 1, л.д. 104) не оставляют у суда сомнений в том, что у ФИО3 как дольщика возникло право именно на квартиру № 209 в жилом доме.

Так, согласно представленных в материалы дела реестров участников строительства, составленных ООО «ФИО24», а в последующем и ТСЖ «ФИО138» ФИО3 указана в качестве инвестора строящегося дома по .... с правом получения .....

В ходе судебного заседание нашел подтверждение факт оплаты ФИО3 денежных средств за спорную квартиру по договору.

В судебном заседании представителем ответчика ЗАО ФИО140 ФИО9 были заявлены ходатайства о проведении экспертизы по установлению давности изготовления данных квитанций, а также почерковедческая по подписи ФИО12 на квитанциях.

Данные ходатайства оставлены без удовлетворения, поскольку отсутствуют основания полагать, что изготовление данных квитанций позднее даты в них указанных. Кроме того, факт внесения денежных средств подтверждается и иными доказательствами по делу, а именно: справкой о полной оплате от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, реестром инвесторов, где отсутствует указание на неоплату по договору.

С целью определения соответствует ли строительный номер квартиры № 168 на 2 этаже блок-секции № 4, номер квартиры № 209 судом назначена по делу строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО ФИО107 № от ДД.ММ.ГГГГ строительный номер квартиры № 168 на 2-м этаже блок-секции №, указанный в договоре об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, на дату производства экспертизы соответствует номеру квартиры № 209 в жилом доме по ....

Номер квартиры № 209, возникший в результате перенумерации однокомнатной квартиры № 195 (в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), на дату производства экспертизы соответствует номеру квартиры № 237 данного жилого дома.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО15 пояснил, что экспертиза проведена по представленным документам. Площадь квартиры указана без учета лоджии. Представлен был проект на 10 этажный дом. Квартиры с указанной площадью не значится, поэтому производил сопоставление всех квартир, квартира 209 определена исходя из самых приближенных параметров, поэтому сделан вывод о соответствии строительного номера 168 номер квартиры 209. В том числе также анализировался и реестр инвесторов, имеющийся в материалах дела. Нумерация квартир менялась два раза: до ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира со строительным номером стала квартирой № 182, а затем в ДД.ММ.ГГГГ № 209, в последующем эта нумерация не была изменена. На основании технического паспорта БТИ имеющаяся квартира 209 соответствует данному номеру.

Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заключение эксперта ООО ФИО107 приобщено к материалам гражданского дела и является допустимым и достоверным доказательством, которое может быть положено в основу вынесенного судом решения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Заключение оформлено в соответствии с требованиями ГПК РФ, мотивированно и основано на фактических обстоятельствах дела. Квалификация эксперта подтверждена и его вывод не вызывает у суда сомнений в правильности.

Согласно ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы, поскольку заключение эксперта является неполным, экспертизы проведена по представленным документам.

Судом отклонено ходатайство представителя ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку все необходимые обстоятельства при проведении экспертизы были изучены и чему дана оценка в письменном заключении. Правовых оснований для назначения повторной экспертизы у суда не имеется, представителем ответчика не мотивировано ходатайство в части неполноты или недостоверности выводов экспертизы. То обстоятельство, что к экспертному исследованию не приложены документы по аккредитации не влечет недостоверность выводов эксперта.

Других доказательств того, что эксперт ООО ФИО107 сделал неправильные выводы относительно проведенного исследования суду не представлено.

Исходя из исследованных судом материалов гражданского дела № по иску ФИО16 к ТСЖ «ФИО138» об оспаривании решения общего собрания членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу решением по которому от ДД.ММ.ГГГГ данное решение общего собрания, утвердившее реестр инвесторов, признано недействительным, ФИО3 первоначально была включена в реестр инвесторов жилого дома по ....

Однако на заседании правления ТСЖ «ФИО138» от ДД.ММ.ГГГГ принято решение в связи с вводом дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и в целях обеспечения расчетов с ЗАО ФИО140 заключить с генподрядчиком ЗАО ФИО140 договор об участии завершения строительства дома по .... с последующей передачей в собственность квартиры № 209 (51,7 кв.м. в счет погашения долга по завершению строительства, так как претендентов нет, документы, подтверждающие права на данную квартиру не представлены, коммунальные платежи не оплачиваются, после чего председатель ТСЖ «ФИО138» направил ДД.ММ.ГГГГ письмо в УФРС по Алтайскому краю в целях регистрации внесения изменений в реестр инвесторов в отношении спорной квартиры (т.1, л.д. 77).

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» и ЗАО ФИО140 заключили договор № об инвестировании завершения строительства жилого дома по .... согласно которому они обязуются объединить усилия для завершения строительства 12-ти этажного дома по указанному адресу с последующим вводом дома в эксплуатацию, Инвестор обязуется передать Застройщику денежные средства в объеме <данные изъяты> рублей, а Застройщик, в свою очередь, использовать эти средства с последующей передачей в собственность Инвестору двухкомнатной квартиры № 209 в блок секции № на 2 этаже (т. 3, л.д. 94).

Анализ условий данного договора, с учетом того обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ФИО138» зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 79%), то есть квартира № 209 к ДД.ММ.ГГГГ была возведена, позволяет суду прийти к выводу о том, что указанная сделка была притворной в смысле статьи 170 ГК РФ и прикрывала сделку купли-продажи квартиры № 209.

Однако ТСЖ «ФИО138» в силу указанных выше норм права и установленных судом обстоятельств не являлось собственником такого объекта недвижимости, как .... в ...., поскольку право на эту квартиру возникло у дольщика ФИО3 и этот объект находился у него в залоге до сдачи дома в эксплуатацию. Вынесение Арбитражным судом Алтайского края решения об отказе в иске ООО «ФИО24» к ТСЖ «ФИО138» о признании недействительным зарегистрированного права собственности ТСЖ на незавершенный строительством объект, преюдициального значения для разрешения настоящего дела не имеет и не умаляет прав ФИО3 как дольщица в отношении спорной квартиры по указанным основаниям.

Само по себе приобретение права собственности на незавершенный строительством объект (многоквартирный жилой дом), вопреки позиции ТСЖ «ФИО138», не свидетельствует о приобретении товариществом права на конкретную квартиру. Исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ЗАО ФИО140 доказательства чему представлены в судебное заседание, само по себе не порождает у этого лица права собственности на квартиру, так как она приобретена у лица, которое не имело право на ее отчуждение.

Таким образом, в силу статьи 168 ГК РФ сделка купли-продажи, заключенная между ТСЖ «ФИО138» и ЗАО ФИО140 является ничтожной, так как противоречит закону (статья 209 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ФИО140 и ООО «ФИО141» заключен договор купли-продажи квартиры № 209 расположенной в четвертом подъезде на втором этаже в .....

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО141» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Данные сделки, также следует признать недействительными, поскольку ЗАО ФИО140 и ООО «ФИО141» не приобрели в соответствии и законом права собственности на спорную квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При установленных судом обстоятельствах следует прийти к выводу об обоснованности исковых требований ФИО3 о признании сделок от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, поскольку они являются ничтожными как не соответствующие закону.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1); при недействительности каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П указано, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Таким образом, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения добросовестного приобретателя, что является надлежащим способом защиты права (статьи 301, 302 ГК РФ), при этом требования о применении реституции как последствия недействительности ничтожной сделки в таком случае не могут быть удовлетворены.

Аналогичная позиция следует из системного толкования пунктов 34, 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, исходя из содержания п.1 ст.302 ГК РФ, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются установление совокупность следующих юридических фактов: возмездность и добросовестность приобретения спорного имущества, воля собственника на передачу имущества другому лицу (выбытие имущества помимо воли собственника).

Исходя из материалов дела, титульный собственник квартиры ФИО1 является добросовестным возмездным приобретателем имущества, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ООО «ФИО141» было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права, представленным в суд, квартира приобреталась за счет кредитных средств Банка ФИО131, то есть соответствие сделки закону проверялась также в момент предоставления кредита, доказательств того, что ФИО1 знала или должна была знать о наличии прав истцов в отношении спорной квартиры не представлено, а значит следует исходить из добросовестности ФИО1 как приобретателя имущества, тем более, что представитель истцов суду поясняла, что в квартире истец не проживали, то есть ФИО1 была лишена возможности установить фактические притязания других лиц на квартиру.

Вместе с тем, суд полагает, что спорная квартира в данном конкретном случае может быть истребована у добросовестного приобретателя по той причине, что она выбыла из владения собственника ФИО3 помимо ее воли.

Ответчики не представили суду доказательств того, что ФИО3 как дольщик выражала волю на передачу жилого помещения другим лицам, в том числе ТСЖ «ФИО138».

Какой-либо сделки между ФИО3 и ТСЖ «ФИО138» относительно передачи квартиры товариществу, исходя из доброй воли ФИО3, не заключалось.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании сделок купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными подлежат удовлетворению, однако в иске о применении последствий недействительности этих сделок путем приведения сторон в первоначальное положение следует отказать, в то же время спорная квартира подлежит истребованию от ФИО1 в пользу истца.

В связи с признанием права собственности на квартиру за истцом и истребованием этого имущества право собственности ФИО1 на квартиру подлежит прекращению.

Доводы ответчиков о пропуске истцами сроков исковой давности, нельзя признать обоснованными.

Согласно положений ст.ст. 195, 196, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 1 совместного постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса российской Федерации» указано, что под правом лица, подлежащим защите судом, применительно к понятию исковой давности следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Таким образом, исковая давность является сроком, установленным законом для принудительного исполнения обязанности, для совершения в юрисдикционной форме действий в целях защиты, восстановления нарушенных (оспариваемых) прав. Возможность реализации н7арушеного права означает, что у истца есть основания для предъявления требования – нарушены принадлежащие ему субъективные права на имущество, денежные суммы и другое со стороны конкретного лица ответчика.

В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оценивая фактически обстоятельства спора, суд приходит к выводу о том, что до заключения оспариваемых договоров в ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали притязания на спорную квартиру со стороны ответчиков. Следовательно, до этого момента у истца отсутствовали основания для предъявления требований о защите своего права, которое могло быть адресовано конкретному лицу, из поведения которого явно следовало, что это лицо претендует на спорную квартиру.

Таким образом, суд находит, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Поскольку право собственности ФИО1 на квартиру прекращено и имущество виндицировано в пользу истца, на основании статьи 301 ГК РФ, статьи 35 ЖК РФ ФИО1 и ФИО2 подлежат выселению из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Суд полагает, что требования о признании недействительным решения правления ТСЖ «ФИО138» от ДД.ММ.ГГГГ, которым решено произвести замену инвестора в реестре инвесторов жилого дома в отношении квартиры № 209 на ЗАО ФИО140, не является предметом иска в смысле статьи 3, 196 ГПК РФ, а представляет собой его основание, то есть законность или незаконность такого решения входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу. При удовлетворении требований истцов о признании права и виндикации квартиры, основанных на договоре участия в долевом строительстве, указанные требования следует признать излишне заявленными и не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При соотнесении с позиции принципа справедливости интересов истцов как «обманутых дольщиков» и ФИО1 как добросовестного приобретателя, следует принять во внимание, что спорная квартира на момент заключения признанных судом недействительными сделок фактически была построена, ТСЖ «ФИО138» стало на место застройщика при готовности объекта (многоквартирного дома) в 79%, то есть права истца как участников долевого строительства могли быть реализованы в случае правомерности действий ТСЖ «ФИО138», а значит в данном случае следует исходить из приоритетности защиты именно интересов истцов.

Вынося такое решение, суд принимает во внимание, что ФИО1 не лишена возможности защитить свои права путем предъявления в порядке статьи 15 ГК РФ требований о возмещении убытков к лицам, в связи с незаконными действиями которых она лишилась денежных средств, израсходованных на приобретение спорной квартиры.

В то же время ТСЖ «ФИО138» не лишено возможности как застройщик, завершивший строительство жилого дома и понесший соответствующие расходы, предъявить к участнику долевого строительства требования о компенсации указанных расходов, поскольку объект недвижимости для участников долевого строительства создан в том числе за счет привлеченных ответчиком ТСЖ «ФИО138» денежных средств.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков ЗАО ФИО140, ООО «ФИО141», ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины по <данные изъяты> руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор об инвестировании завершения строительства жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ «ФИО138» и ЗАО ФИО140 в отношении квартиры № 209 .....

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 209 .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО ФИО140 и ООО «ФИО141».

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № 209 .... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ФИО141» и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру № 209 .....

Признать за ФИО3 право на собственности на квартиру № 209 .....

Истребовать от ФИО1 квартиру № 209 .... в пользу собственника ФИО3.

Выселить ФИО1, ФИО2 из квартиры № 209 .... без предоставления другого жилого помещения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать

Взыскать в пользу ФИО3 с ТСЖ «ФИО138», ЗАО ФИО140, ООО «ФИО141», ФИО1 расходы по уплате госпошлины по <данные изъяты> руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Н.Б. Симон