Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело поисковому заявлению акционерного общества «СМП – Нефтегаз» к М.Р.А., Г.А.М. действующей в интересах несовершеннолетних М.А., М.А.Р., М.Р.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли-продажи, признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении,

по встречному исковому заявлению Г.А.М. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей М.А., М.А.Р.М.Р.Р., Г.С., Г.Р. к акционерному обществу «СМП-Нефтегаз» о признании права пользования жилым помещением,

У С Т А Н О В И Л

АО «СМП – Нефтегаз» обратилось в суд с исковым заявлением к М.Р.А., Г.А.М. действующей в интересах несовершеннолетних М.А., М.А.Р., М.Р.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли-продажи, признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении. В обосновании требований указал, что 01 февраля 2009 года между ОАО «СМП-Нефтегаз» и работником М.Р.А. заключен договор купли продажи квартиры № № с рассрочкой платежа. Согласно п. 2.3.1. указанного договора, покупатель обязался оплатить стоимость квартиры в порядке и в сроки, указанные в условиях. С ответчиком М.Р.А.. 11.11.2013 года по собственному желанию были расторгнуты трудовые отношения.01.06.2014 года по заявлению М.Р.А.. от 02.12.2013 года на имя руководства ОАО «СМП-Нефтегаз», между истцом и представителем заявителя было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № № от 01.02.2009 года и подписан Акт приема-возврата квартиры и М.Р.А. возвращены денежные средства, внесенные им в качестве части платы за данное жилье в сумме 827377, 11 рублей.

Решением Альметьевского городского суда от 05 мая 2015 года соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры признано недействительным, договор купли-продажи квартиры № № от 01.02.2009 года признан действующим. Согласно п.3.3. договора купли-продажи квартиры по которому, при прекращении трудовых отношений, Продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и Покупатель теряет право на льготное приобретение квартиры и обязуется в течение 3-х месяцев с момента наступления данного обстоятельства погасить оставшуюся часть задолженности, а так же штраф, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. 07.05.2015 года ответчику М.Р.А.. направлена претензия с требованием оплатить задолженность в размере 1592650 рублей, а так же штраф в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ РФ. 02.06.2015 года от М.Р.А. получено заявление, в котором последний просит снять с него существующую задолженность по договору купли-продажи, путем переоформления и возврата квартиры, находящейся по проспекту <адрес>.

Указывая на то, что ответчиком М.Р.А.. допущена существенная просрочка оплаты за данное жилье, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи, и признать ответчиков утратившими права пользования жилым помещением и выселить.

Ответчик Г.А.М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей М.А., М.А.Р., М.Р.А., Г.С., Г.Р. к акционерному обществу «СМП-Нефтегаз» о признании права пользования жилым помещением. В обоснование которого указала, что договор купли-продажи квартиры № № от 01 февраля 2009 года, по которому было приобретено жилое помещение по адресу: <адрес> заключался в период их совместного проживания в браке.02.12.2013 года М.Р.А.. обратился к ОАО «СМП-Нефтегаз» с заявлением о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств. В ноябре 2013 года М.Р.А. выехал с квартиры и в настоящее время место его жительства истице неизвестно.25.07.2015 года денежные средства в сумме 827377 рублей ОАО «СМП-Нефтегаз» по расписке были переданы представителю М.Р.А. по доверенности, при этом ответчиком не учтено то обстоятельство, что при приобретении квартиры были использованы средства материнского капитала, не являющиеся собственностью лиц, участвующих в деле.

Решением Альметьевского городского суда РТ от 08.10.2014 года (оставленным без изменения апелляционным определением ВС РТ от 15.12.2014 года) истица по встречным требованиям и трое ее несовершеннолетних детей были признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселены. В связи с признанием Альметьевским городским судом соглашения от 01.07.2014 года о расторжении договора купли-продажи квартиры – недействительным (с применением последствий недействительности сделки) определением Альметьевского городского суда от 28 августа 2015 года было удовлетворено заявление о пересмотре решения от 08.10.2014 года по новым обстоятельствам и данное судебное решение о выселении было отменено.

Ранее ОАО «СМП-Нефтегаз» неоднократно обращалось в суд с иском о признании утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселении двоих несовершеннолетних детей истицы – Г.С.. и Г.Р.. Определением Альметьевского городского суда от 03.07.2015 года по делу был принят отказ представителя истца ОАО «СМП-Нефтегаз» и производство прекращено.

Истица (и ее несовершеннолетние дети) с 2010 года по 2014 год проживают в спорной квартире, вселялись как члены одной семьи, с согласия зарегистрированного собственника, иным жилым помещением на праве собственности, владения не обладают, в период брака и совместного проживания с М.Р.А.. оплата коммунальных услуг осуществлялась за счет совместных средств. От исполнения своих прав и обязанностей истица не отказывалась, обращалась к ответчику с заявлением об оформлении договора на ее имя. Указанная квартира была приобретена в период брака истицы и М.Р.А.., что так же послужило основанием для удовлетворения иска истицы о признании соглашения от 01.07.2014 года о расторжении договора купли-продажи без ее согласия недействительным. Спорное жилое помещение является совместной собственностью, Г.А.М.. и М.Р.А.. и своими действиями ответчик не позволяет истице и ее несовершеннолетним детям осуществлять свои права и обязанности в отношении жилого помещения. В связи с изложенным, просила признать за ней и ее несовершеннолетними детьми право пользования (приобретшими право пользования) на спорную квартиру.

Представитель истца АО «СМП-Нефтегаз» на судебном заседании уточнив свои требования, просил обратить взыскание на недвижимое имущество-квартиру и признать утратившими право пользования и выселить М.Р.А.., Г.А.М.. и несовершеннолетних детей М.А.., М.А.Р.. М.Р.Р.. В отношении несовершеннолетних Г.С. и Г.Р. от требований отказался, в остальной части свои требования поддержал, обосновывая их на доводах изложенных в иске, просил удовлетворить, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ответчика и истицы по встречным требованиям по доверенности З., встречные требования своего доверителя поддержал, в удовлетворении первоначальных требований АО «СМП-Нефтегаз» просил отказать, обосновывая требования и возражения, изложенные во встречном исковом заявлении и в возражениях на первоначально поданное заявление.

Представитель прокуратуры в заключении полагал подлежащим удовлетворению требования первоначального искового заявления, поданного АО «СМП-Нефтегаз» в части признания утратившим права пользования и выселения со спорного жилого помещения М.Р.А.., в остальной части необходимым отказать, заявленные встречные требования Г.А.М. к АО «СМП –Нефтегаз» о признании права пользования жильем полагал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель органа опеки и попечительства оставил решение на усмотрение суда.

Ответчик М.Р.А.. на судебное заседание не явился, будучи при этом надлежащим образом извещенным. На предыдущих судебных заседаниях первоначальные исковые требования АО «СМП-Нефтегаз» признавал.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, заключения представителя прокуратуры и органа опеки и попечительства, суд приходит к следующему.

По смыслу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Обеспечение обязательства неустойкой предусмотрено ст. ст. 329, 330 ГК РФ.

В силу ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Из положений ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно действующему законодательству сторона правоотношений должна пользоваться своим правом, не нарушая прав второй стороны правоотношения.

Залог недвижимости является формой обеспечения обязательства по возврату ответчиками займа, по смыслу ст. 348 Гражданского кодекса РФ является ответственностью за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств. Суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как усматривается из материалов дела, 01 февраля 2009 года между М.Р.А. и ОАО «СМП- Нефтегаз» был заключен договор купли продажи квартиры №№ в доме №<адрес> с рассрочкой платежа, по которому М.Р.А. приобрел указанное жилое помещение в собственность (л.д. 8-15).

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено условие о том, что приобретаемая квартира в обеспечение исполнения обязательств, находится в залоге у продавца (л.д. 11)

01 июля 2014 года между указанными лицами заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Согласно расписке (л.д. 74) от 25 июля 2014 года денежные средства в сумме 827377 рублей ОАО «СМП-Нефтегаз» возвращены представителю М.Р.А. по доверенности.

Решением Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 05 мая 2015 года удовлетворены исковые требования Г.А.М. к ОАО «СМП - Нефтегаз», М.Р.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признано недействительным соглашение от 01 июля 2014 года о расторжении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа №37, заключенного 01 февраля 2009 года между М.Р.А. и ОАО «СМП-Нефтегаз», применены последствия недействительности сделки путем восстановления права собственности М.Р.А. на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан, г.Альметьевск, пр.Строителей, 63-39, и ипотеки в силу закона в пользу ОАО «СМП- Нефтегаз» (л.д. 16-21).

Кроме того, из решения суда от 05 мая 2015 года усматривается, что согласно справке от 21 октября 2014 года ГУ УПФ России в Алексеевском районе Республики Татарстан Г.А.М.) использовала средства материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и процентов по договору купли-продажи с рассрочкой платежа № №, заключенному 01 февраля 2009 года между М.Р.А. и ОАО «СМП- Нефтегаз», на приобретение квартиры №№ в доме № по <адрес>, в сумме 330 178 рублей 75 копеек (л.д. 19.

Как следует из досудебных претензий (л.д. 22,23) истцом ОАО «СМП-Нефтегаз» ответчику М.Р.А. было предложено в добровольном порядке оплатить задолженность в сумме 765272 рубля (12.03.2014 года) и в сумме 1592650 рублей (07 мая 2015 года).

Заявлением от 31.07.2014 года Г.А.М.. обращалась к руководству ОАО «СМП–Нефтегаз», в котором содержится просьба о предоставлении полного расчета необходимого для приобретения спорной квартиры и переоформления договора. При этом в данном заявлении указала, об источниках денежных средств, направленных для оплаты части стоимости квартиры, в том числе и о средствах материнского капитала.

Согласно выписке из ЕГРП (л.д. 86) от 16 сентября 2015 года правообладателем спорной квартиры по адресу: РТ, <адрес> является М.Р.А.., право собственности зарегистрировано 09.09.2015 года.

Решением Альметьевского городского суда РТ от 17 декабря 2015 года исковые требования Г.А.М.. к М.Р.А.. о разделе совместно нажитого имущества удовлетворены частично – определены доли Г.А.М.. и М.Р.А.. в совместной собственности в виде квартиры по адресу: <адрес> в размере по 1/2 каждому.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РТ решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 17 декабря 2015 года по данному делу отменено, принято новое решение, которым исковые требования Г.А.М. к М.Р.А. о признании имущества общей долевой собственностью и определении долей удовлетворены полностью. Определены доли Г.А.М. в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> в размере 3/4 долей.Определена доля М.Р.А. в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> в размере 1/4 доли.

Таким образом, как установлено в судебном заседании, изначально договор купли-продажи квартиры в рассрочку по адресу <адрес> был заключен с ответчиком М.Р.А.., который состоял в трудовых отношениях с истцом – ОАО «СМП-Нефитегаз». Квартира была приобретена в период брака и совместного проживания ответчиков. По условиям договора купли-продажи квартиры, до осуществления окончательного расчета, предмет договора - квартира, находится в залоге у Продавца ОАО «СМП-Нефтегаз». Кроме того, этим же договором предусмотрено, что в случае расторжения трудовых отношений, продавец вправе отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке и в данном случае покупатель обязан в течение 3 месяцев осуществить полную оплату приобретенного жилого помещения в том числе и штрафные санкции. 11.11.2013 года М.Р.А. по собственному желанию расторгнул трудовой договор и в ответ на претензии ОАО «СМП-Нефтегаз» обратился с заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврата ранее внесенных платежей. Соглашением от 01 июля 2014 года договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа №№ был расторгнут и представителю М.Р.А.. возвращены денежные средства в сумме 827 377 рублей, часть которых составляли средства материнского капитала. Решением Альметьевского городского суда от 05 мая 2015 года соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.07.2014 года признано недействительным и применены последствия недействительности сделки.

В силу ст. 8 ГК РФ, договоры (иные сделки) и судебные решения есть самостоятельные и различные основания для возникновения гражданских прав и обязанностей. В рассматриваемом случае право собственности Г.А.М. в размере 3/4 доли, в отношении недвижимого имущества, квартиры в рассрочку по адресу <адрес>, возникло из вступившего в законную силу судебного постановления –решения Альметьевского городского суда РТ и апелляционного определения ВС РТ. Таким образом, истица (ответчик по первоначальным требованиям) Г.А.М.. является собственником 3/4 доли указанной недвижимости.

В силу статья 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Вместе с тем, в судебном заседании представителем истца АО «СМП-Нефтегаз» суду не предоставлено доказательств о том, что требования о необходимости в досудебном порядке погасить задолженность направлялись всем собственникам указанной квартиры, и о том, что Г.А.М. допущены существенные нарушения условий договора, поскольку последняя не является стороной данного договора. Необходимо учесть также то обстоятельство, что при приобретении спорной квартиры ответчики распорядились материнским капиталом для улучшения жилищных условий семьи, малолетних детей, а обращение взыскания на заложенную квартиру с ее реализацией может послужить основанием к их выселению из единственного для них пригодного для проживания жилья, что недопустимо с учетом действующего законодательства, положений ст. 7 Конституции Российской Федерации, предусматривающей государственную поддержку семьи, материнства, отцовства и детства, Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", направленного на создание мер государственной поддержки семей, имеющих детей, для создания условий, обеспечивающих им достойную жизнь, защиты материнства и детства.

Кроме того, следует отметить, что в силу п. 2 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", применительно к настоящему делу, отказ в обращении взыскания не является основанием для прекращения ипотеки.

Такой отказ не является препятствием для нового предъявления в суд аналогичного иска, если при этом будут отсутствовать обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания по настоящему делу.

В силу ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Права членов семьи собственников жилого помещения, закреплены в ст. 289 ГК РФ, согласно которого, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Поскольку ответчики М.Р.А.. и Г.А.М.., действующая за себя и своих несовершеннолетних детей, являются собственниками долей в указанной квартире, предусмотренных законом оснований для признания ответчиков утратившими право пользования квартирой и их выселения, не имеется.

Будучи собственниками, они являются лицами, обладающими правом пользования данным жилым помещением, в соответствии с требованиями жилищного законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 57, 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «СМП – Нефтегаз» к М.Р.А., Г.А.М. действующей в интересах несовершеннолетних М.А., М.А.Р., М.Р.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли-продажи, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, - отказать.

Встречные исковые требования Г.А.М. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей М.А.М.А.Р., М.Р.Р., Г.С., Г.Р. к акционерному обществу «СМП-Нефтегаз» о признании права пользования жилым помещением, - удовлетворить.

Признать за Г.А.М.,несовершеннолетними М.А., М.А.Р., М.Р.Р., Г.С., Г.Р. право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с акционерного общества «СМП – Нефтегаз» в пользу Г.А.М. сумму в размере 300 (триста) рублей в счет возврата уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено 23 апреля 2016 года

Судья

Альметьевского городского суда РТ А.Т. Исмагилов