Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Академсервис» (далее по тексту – ООО «Академсервис», истец) обратилось в суд с иском к Шибанову А.В. (далее по тексту – ответчик) об обращении взыскания недвижимое имущество: <данные изъяты>, находящееся в собственности Шибанова А.В., в целях погашения задолженности ООО «Предприятие систем автоматики» перед ООО «Академсервис» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> в размере 106190000 руб., определив способ реализации имущества – публичные торги в форме открытого аукциона с размещением информационного сообщения об их проведении в печатных средствах массовой информации: газета «Комерсантъ» г. Москва и газета «Известия Удмуртской Республики» и определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в сумме 12100000 руб.

Истец мотивирует свои требования тем, что на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> ООО «Комбанк «Первомайский» выдал кредит ООО «Предприятие систем автоматики» на общую сумму 138 000 000 руб.

В обеспечение обязательств по возврату кредита по указанному договору стороны заключили договор залога недвижимости (об ипотеке) от <дата>, в соответствии с которым в залог было передано недвижимое имущество, в том числе <данные изъяты>

В настоящий момент времени задолженность ООО «Предприятие систем автоматики» по кредиту не погашена - основной долг составляет 106 190 000 руб.

В соответствии с Решением Арбитражного суда УР от 28 декабря 2009 г. по делу № А71 -15156/2009 ООО «Комбанк «Первомайский» признано несостоятельным (банкротом).

В связи с полным удовлетворением требований кредиторов ООО «Комбанк «Первомайский» все оставшееся у Банка имущество подлежит передаче участникам Банка.

На основании Распоряжения Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» от <дата> <номер> «О передаче участникам ООО «Комбанк «Первомайский» имущества, оставшегося после завершения расчетов с кредиторами банка и Акта <номер> приема-передачи имущества ООО «Комбанк «Первомайский» от <дата> Банк передал своим участникам имущество, оставшееся после завершения расчетов с кредиторами, в том числе, указанную задолженность ООО «Предприятие систем автоматики по договору о невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> г.

ООО «Академсервис» является одним из участников ООО «Комбанк «Первомайский» (владеет долей в уставном капитале в размере 99,66 %) и согласно договора о распределении имущества ООО «Комбанк «Первомайский», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов от <дата>, заключенного между участниками ООО «Комбанк «Первомайский», получило права требования к ООО «Предприятие систем автоматики» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата>

Таким образом, ООО «Академсервис» получены права требования по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> - право требования основного долга в сумме 106 190 000 руб., а также в силу ст. 384 ГК РФ права, обеспечивающие исполнение обязательства (договор залога недвижимости (об ипотеке) от <дата>), а также права на неуплаченные проценты.

В соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права <номер> от <дата>, выписки из ЕГРП от <дата> <номер> зарегистрированным собственником объекта недвижимости — здания по <данные изъяты> - является Шибанов А.В..

Согласно отчету независимого оценщика ООО «Агентство оценки «Кром» № 302-Н/10 от <дата> рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 12 100 000 руб.

В связи с этим истец считает, что начальную стоимость цену заложенного недвижимого имущества при его реализации необходимо определить в сумме 12 100 000 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, было привлечено ООО «Главрыба».

Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 14 февраля 2012 г., вступившим в законную силу 16 июля 2012 г., исковые требования ООО «Академсервис» к Шибанову А.В. оставлены без удовлетворения.

Определением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 15 мая 2013 г., вступившим в законную силу 03 июля 2013 г. удовлетворено заявление ООО «Академсервис» о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда, вступившего в законную силу. Отменено решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 14 февраля 2012 г. по гражданскому делу по иску ООО «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании представитель истца Хуснутдинов Р.М., действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования по основаниям, указанным в иске, просил иск удовлетворить. При этом пояснил, что многочисленными решениями судов уже установлена действительность основного обязательства – кредитного договора и действительность договора залога. При определении начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению представителя истца, необходимо руководствоваться результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, то есть заключением экспертов по оценке объекта недвижимости с учетом требований Закона об ипотеке. В связи с чем просит определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере исходя из рыночной стоимости предмета залога, определенной экспертами в заключении судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца Пивоварова О.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске, просила иск удовлетворить. При этом пояснила, что действительность кредитного договора установлена многочисленными судебными решениями. Кредитное обязательство возникло в 2005 г., до 2007 г. стороны пытались пролонгировать эти обязательства, с 2007 г. истец терпит убытки ввиду виновного неисполнения обязательств. Доводы представителя ответчика о наличии добросовестности ответчика как приобретателя, заявленные в прениях – это злоупотребление правом. Добросовестность связана с личными правами, в нашем случае – связана с обязательственными отношениями. Институт добросовестности приобретателя в данном случае не применим, в настоящем деле имеет место залоговое обязательство. Залоговое законодательство предполагает залоговое имущество для обеспечения кредитного обязательства. Если есть претензии к продавцу – пусть ответчик обращается к продавцу. Добросовестность не имеет отношения к предмету настоящего иска. Обязанность доказывать добросовестность лежит на лице, который заявляет данный довод. Но в данном случае наоборот имеет место недобросовестность приобретателя, поскольку приобретение имущества по заведомо заниженной цене – это признак недобросовестности. Шибанов А.В. приобрел за 4000000 руб. имущество, которое согласно экспертной оценке стоит 28000000 руб. Очевидно, что невозможно купить имущество, которое стоит 28000000 руб. за 4000000 руб.

В судебное заседание ответчик Шибанов А.В. не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика Овчинников О.М., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Представитель ответчика пояснил, что на момент приобретения имущества Шибановым А.В. в апреле 2010 г. обременения объекта недвижимости не было. И на момент подачи иска залог также не существовал, следовательно, ответчик не знал об обременении. Лишь в августе 2012 г. решением суда залог признан существующим. Это означает, что Шибанов А.В. не мог знать в момент приобретения объекта недвижимости о наличии залога.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Предприятие систем автоматики» не явился, извещен о времени месте судебного заседания, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Главрыба» Колосов А.М., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в иске. При этом представитель третьего лица пояснил суду, что ответчик терпит убытки, которые он не мог предвидеть, приобретая данное имущество, в копии свидетельства о регистрации нет отметки об обременении.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу.

<дата> между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики» заключен договор <номер> об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с п. 1.1 которого Банк обязался открыть Клиенту невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 138000000 рублей сроком погашения <дата> с взиманием 10, 5 % годовых за пользование кредитом, а Клиент обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты в размере, в сроки и на условиях договора.

<дата> между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики» заключен договор залога недвижимости (об ипотеке), согласно п. 1.1 которого с целью обеспечения обязательств по договору <номер> об открытии невозобновляемой кредитной линии от <дата> г., заключенному между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики» залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог недвижимое имущество: <данные изъяты> Указанный договор удостоверен нотариусом г. Ижевска ФИО7 <дата>, зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР <дата>.

Дополнительным соглашением от <дата> к договору от <дата> срок погашения кредита продлен сторонами до <дата>

<дата> и <дата> между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики» заключены дополнительные соглашения к договору залога недвижимости (об ипотеке). Указанные дополнительные соглашения нотариально удостоверены и зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР <дата> и <дата> соответственно.

<дата> между ООО «Коммерческий Банк «Первомайский» (Цедент) и ООО «<данные изъяты> (Цессионарий) заключен договор уступки права требования в полном объеме по договору <номер> от <дата> об открытии невозобновляемой кредитной линии, заключенному между ООО «Комбанк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики».

<дата> между ООО «Коммерческий Банк «Первомайский» (Цедент) и ООО «<данные изъяты>» (Цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору залога недвижимости (об ипотеке) от <дата>.

<дата> между ООО «Коммерческий Банк «Первомайский» и ООО «<данные изъяты>» заключено дополнительное соглашение к договору уступки прав (цессии) от <дата> по договору от <дата>, согласно которому договор уступки права (цессии) от <дата> считается расторгнутым с <дата>, при этом стороны установили, что права требования из договора об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> вновь переходят к ООО «Коммерческий Банк «Первомайский», а ООО «<данные изъяты>» перечисляет ООО «Коммерческий Банк «Первомайский» сумму 106190000 руб.

<дата> между ООО «Предприятие систем автоматики» (Продавец) и ООО «Главрыба» (Покупатель) заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости: <данные изъяты><данные изъяты> Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР <дата>.

<дата> между ООО «Главрыба» (Продавец) и Шибановым А.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости: <данные изъяты>. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР <дата>.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным <дата>, собственником объекта недвижимости: <данные изъяты>, является Шибанов А.В.; существующие ограничение (обременения) права: не зарегистрировано.

17.08.2010 г. между Шибановым А.В. и ООО «Главрыба» заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом, согласно которому объект передается доверительному управляющему свободным от залогов и иных обременений.

Распоряжением Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» от 16 мая 2011 года № 1/19/1605 о передаче участникам ООО «Комбанк «Первомайский» имущества, оставшегося после завершения расчетов с кредиторами банка утверждено распределение между участниками ООО «Комбанк «Первомайский» имущества банка, в том числе, денежных средств, оставшихся после завершения расчетов с кредиторами банка, пропорционально количеству принадлежащих им долей.

В соответствии с актом № 1 приема-передачи имущества ООО «Комбанк «Первомайский» от 19 мая 2011 года следующие участники ООО «Комбанк «Первомайский»: ООО «Академсервис», владеющий долей в уставном капитале Банка в размере 99, 66 % и ЗАО <данные изъяты> «<данные изъяты>», владеющий долей в уставном капитале Банка в размере 0, 34 % приняли имущество Банка, распределенное конкурсным управляющим, в том числе задолженность ООО «Предприятие систем автоматики» по кредитному договору <номер> пропорционально их долям в уставном капитале Банка.

Согласно договору о распределении имущества ООО «Комбанк «Первомайский», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов от 19 мая 2011 года, заключенный между ООО «Академсервис» и ЗАО «<данные изъяты>» в собственность ООО «Академсервис» переходит имущество, указанное в акте приема-передачи имущества ООО «Комбанк «Первомайский» № 1 от 19 мая 2011 г., а также в пунктах с 1 по 2 и с 7 по 13 Приложения № 1 к настоящему договору.

На основании акта приема-передачи № 1 к договору о распределении имущества ООО «Комбанк «Первомайский», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов от 19 мая 2011 года в пользу ООО «Академсервис» передана следующая дебиторская задолженность (права требования): сумма основного долга ООО «Предприятие систем автоматики» в размере 106190000 рублей по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 3401387 от 15 марта 2005 г.

Согласно выписке из Единого государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> <номер> собственником объекта недвижимости: <данные изъяты>, является Шибанов А.В. При этом зарегистрированы ограничения (обременения) права:

- гр. 4.1.1 - доверительное управление, дата государственной регистрации

<дата> г., <данные изъяты>; срок, на который установлено ограничение (обременение): с <дата> по <дата> г.; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: Общество с ограниченной ответственностью «Главрыба», основание государственной регистрации: договор доверительного управления недвижимым имуществом от <дата> г.;

- гр. 4.1.5 – ипотека, дата государственной регистрации: <дата> г.; номер государственной регистрации: <номер>; срок, на который установлено ограничение (обременение): с <дата> по <дата> г; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: Общество с ограниченной ответственностью «Академсервис»; основание государственной регистрации: договор залога недвижимости (об ипотеке), удостоверенный нотариусом г. Ижевска УР ФИО7 в реестре от <дата> № 2421; решение Первомайского районного суда г. Ижевска от <дата> г.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании объяснениями участвующих в деле лиц, представленными и исследованными в суде доказательствами и участниками процесса не оспариваются.

Исковые требования ООО «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 314 ГК РФ исполнение обязательства должно производиться в сроки, установленные договором.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 9 указанного федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с ч. 6 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе, право на неуплаченные проценты.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается, что право требования кредитной задолженности, основанное на договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> перешло от ООО «Комбанк «Первомайский» к истцу – ООО «Академсервис», в силу прямого указания закона к истцу перешли и права, обеспечивающие исполнение кредитного обязательства, основанные на договоре залога недвижимости (об ипотеке) от <дата>

Задолженность ООО «Предприятие систем автоматики» не погашена, доказательств погашения в полном объеме кредитной задолженности по договору № 3401387 от 15 марта 2005 г. в суд не представлено. Указанное обстоятельство участниками процесса не оспаривается.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 договора залога (об ипотеке) от 30.05.2005 года, заключенного между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» (именуемое в дальнейшем - Залогодержатель) и ООО «Предприятие систем автоматики» (именуемое в дальнейшем - Залогодатель), в целях обеспечения обязательств по договору <номер> об открытии невозобновляемой кредитной линии от <дата> Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество:

- <данные изъяты>

В соответствии с п. 2.1 указанного договора залогом обеспечивается возврат суммы кредита в соответствии с договором <номер> об открытии невозобновляемой кредитной линии от <дата> г., заключенному между ООО «Коммерческий банк «Первомайский» и ООО «Предприятие систем автоматики», дополнения от <дата> к договору <номер> от <дата> г.

В соответствии с дополнительными соглашениями к договору о залоге недвижимости (об ипотеке) от <дата>, от <дата> п. 1.1 изложен в новой редакции (в частности, указаны дополнения к договору <номер> от <дата> – от <дата> г., <дата> г., от <дата> г., срок погашения – <дата> г.). Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике.

Договором (залога недвижимости) ипотеки предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению.

Таким образом, поскольку задолженность ООО «Предприятие систем автоматики» в размере 106190000 рублей по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 3401387 от 15 марта 2005 г. перед истцом не погашена, следовательно, исковые требования ООО «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходит из следующего.

Сторонами кредитного договора вопрос о первоначальной продажной стоимости заложенного имущества в случае обращения на него взыскания в судебном порядке, не согласован. Соглашения между залогодателем и залогодержателем не достигнуто.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога (недвижимое имущество): <данные изъяты>, находящееся в собственности ФИО1, и определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере рыночной стоимости предмета залога согласно заключению судебной оценочной экспертизы с учетом требований ст. 54 Закона об ипотеке.

Суд считает необходимым установить начальную продажную цену объекта залога на торгах исходя из его рыночной стоимости.

Установление начальной продажной цены объектов залога с учетом их рыночной стоимости соответствует принципу защиты имущественных прав, как залогодержателя (взыскателя), так и залогодателей при обращении взыскания на заложенное имущество в процессе исполнительного производства.

В материалы дела представлены:

- отчет № 302-Н-10 от <дата> ООО «Агентство оценки «Кром» об определении рыночной стоимости здания<данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта с НДС составляет 12 100000 руб., без НДС составляет 10250 000 руб.,

- отчет № 253-Н/11 ООО «Агентство оценки «Кром об определении рыночной стоимости <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 12 696000 руб.

В рамках рассмотрения дела об обращении взыскания на заложенное имущество судом была назначена экспертиза в ООО «Экспертное бюро г. Ижевска». Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость (на момент проведения экспертизы) принадлежащего Шибанову А.В. недвижимого имущества – кадастровый (или условный) номер объекта: <данные изъяты>

Экспертом ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» дано заключение № 260-ОС-13, в соответствии с выводами которого: рыночная стоимость (на момент проведения экспертизы) принадлежащего Шибанову А.В. недвижимого имущества – <данные изъяты>, составляет: 28845000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость <данные изъяты> <данные изъяты> 26749900 руб.:

- рыночная стоимость <данные изъяты> 1727800 руб..;

- рыночная стоимость <данные изъяты> 31600 руб.;

- рыночная стоимость <данные изъяты>): 335700 руб.

В судебном заседании эксперт Шешлянников А.Н., будучи предупрежденным об уголовной ответственности, пояснил, что произвел экспертизу по гражданскому делу по иску ООО «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, будучи предупрежденным об уголовной ответственность за дачу ложного заключения составил заключение эксперта № 260-ОС-13. При этом, эксперт пояснил, что в результате проведения экспертизы было выявлено, что у здания главного корпуса (<данные изъяты>) имеется пристройка в виде платформы (<данные изъяты>), не указанный в поставленном суде вопросе. Площадь застройки данного объекта согласно данным технического паспорта составляет 99,4 кв.м, часть пристроя (<данные изъяты>) на дату оценки отсутствует. Общая площадь пристроя по данным технического паспорта составляет 383,5 кв.м. По факту без отсутствующей части согласно выполненным расчетам, составляет 257,2 кв.м; склад (литер Н) на дату оценки отсутствует; склад (<данные изъяты>) в техническом паспорте отсутствует. По пояснениям представителей ООО <данные изъяты>» в техническом паспорте он значится как <данные изъяты>. Фактически объект на дату оценки отсутствует. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 28845000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость <данные изъяты>): 26749900 руб.:

- рыночная стоимость <данные изъяты> 1727800 руб..;

- рыночная стоимость <данные изъяты>): 31600 руб.;

- рыночная стоимость <данные изъяты> 335700 руб.

Исследовав представленные отчеты, заключения экспертов суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость заложенного имущества должна быть определена на основании заключения эксперта ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» № 260-ОС-13, поскольку заключение экспертов составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, кроме того, заключение составлено экспертами на основании самостоятельного исследования предмета оценки, эксперт выезжал по месту нахождения недвижимого имущества, квалификация экспертов подтверждена представленными в материалы дела документами. Также суд отмечает, что экспертами ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» произведена оценка стоимости заложенного имущества с учетом изменения характеристики объекта, в то время как оценщики ООО «Агентство оценки «Кром» проводили оценку без учета изменения характеристики объекта, в связи с чем при определении стоимости объекта недвижимости суд основывается на заключении эксперта ООО «Экспертное бюро г. Ижевска».

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

При этом, суд отмечает, что несмотря на то, что как следует из материалов дела были произведены изменения в конструкции объекта: (<данные изъяты> отсутствуют, однако, как усматривается из материалов дела инвентарный (условный номер) объекта не изменился. Таким образом, на момент заключения договора ипотеки в гражданском обороте находился названный объект недвижимости, который и стал предметом залога по договору об ипотеке. Доказательств того, что на момент заключения договора об ипотеке предмет залога не соответствовал реальным техническим показателям не представлено, изменение же предметов ипотеки, в связи с реконструкцией зданий не влечет правовых последствий в виде признания недействительным договора ипотеки. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Гражданским Кодексом РФ, ни ФЗ «Об ипотеке» не установлены требования о внесении изменений в договор ипотеки, касающихся описания изменений предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений для сохранения силы договора об ипотеке.

В связи с этим, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его рыночной стоимости на основании заключения экспертов ООО «Экспертное бюро г. Ижевска» № 260-ОС-13 с учетом положений пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», согласно которым если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 23076000 руб. (28845 000 х 80 %).

Суд определяет способ реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, исходя из изложенных правовых норм, обстоятельств дела, нарушения заемщиком условий кредитного договора, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованно и подлежит удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что на момент приобретения имущества Шибановым А.В. в апреле 2010 г. обременения объекта недвижимости не было, и на момент подачи иска залог также не существовал, следовательно, ответчик не знал об обременении, и лишь в августе 2012 г. решением суда залог признан существующим, что означает, что Шибанов А.В. не мог знать в момент приобретения объекта недвижимости о наличии залога, суд считает несостоятельными.

Поскольку решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 28 августа 2012 г., вступившим в законную силу 24 декабря 2012 г., удовлетворены исковые требования ООО «Академсервис» к Шибанову А.В., ООО «Предприятие систем автоматики», ООО «<данные изъяты>», ФИО9 о признании залога недвижимого имущества существующим. Признано наличие обременения - права залога в пользу ООО «Академсервис», обеспечивающего обязательства ООО «Предприятие систем автоматики» перед ООО «Академсервис» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата> в отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Шибанову А.В. – <данные изъяты>

При этом указанным решением установлены следующие обстоятельства. Вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда установлено, что соглашение об отступном совершено от имени ООО «<данные изъяты>» неуполномоченным лицом, является недействительным, в связи с чем основное обязательство, обеспеченное залогом спорного имущества, не прекратилось, на момент обращения в регистрирующий орган <дата> волеизъявление ООО «Бизнес-Форум» на внесение в ЕГРП записи о прекращении права залога, установленного договором об ипотеке от <дата> г., фактически отсутствовало, поскольку регистрирующий орган от имени ООО «Бизнес-Форум» обратилось неуполномоченное лицо, более того, с <дата> права залогодержателя по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от <дата> перешли к ООО «Комбанк «Первомайский». Данные обстоятельства свидетельствуют о внесении в ЕГРП записи о прекращении права спорного имущества помимо воли титульного залогодержателя (ООО «<данные изъяты>), при отсутствии волеизъявления залогодержателя фактического (ООО «Комбанк «Первомайский»), в результате незаконных действий ответчика ФИО9, а также о несоответствии указанной записи сложившимся между сторонами материальными правоотношениями, поскольку по смыслу ст. 352 ГК РФ, отметка в ЕГРП о прекращении ипотеки делается при наличии материальных оснований прекращения ипотеки, предусмотренных ч. 1 указанной статьи ГК РФ. Запись в ЕГРП о наличии либо отсутствии обременения недвижимого имущества по смыслу, придаваемому законом акту государственной регистрации, должна отражать реально сложившиеся между сторонами материального обязательства и является доказательством их существования для третьих лиц. Указанному критерию отметка о прекращении ипотеки от <дата> не отвечает. Таким образом. указанным решением восстановлено наличие обременения - залога недвижимого имущества: <данные изъяты>, обеспечивающего обязательства ООО «Предприятие систем автоматики» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии <номер> от <дата>

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных Законом об ипотеке и подлежащих применению к правоотношениям сторон по делу судом не установлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Академсервис» к Шибанову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – недвижимое имущество: <данные изъяты>, принадлежащее на праве собственности Шибанову А.В..

Начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах установить в размере 23076 000руб.

Взыскать с Шибанова А.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Академсервис» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Резолютивная часть решения изготовлена председательствующим судьей в совещательной комнате.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Ижевска.

Решение в окончательной форме принято <дата>

Председательствующий судья Г.Р. Фаррухшина