Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-376/2019 по иску ООО «Добрыня» к ИП Демину Владимиру Ивановичу, ИП Бадулиной Наталии Сергеевне, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет в лице главы и уполномоченного действовать без доверенности лица Двуреченских Александра Ивановича, Сустретовой Вере Алексеевне, Поповой Галине Алексеевне, Анисимову Александру Михайловичу, Наумовой Нине Терентьевне, Беляеву Виктору Васильевичу, Будаевой Людмиле Григорьевне, Алисовой Наталии Кузьминичне, Жигулиной Надежде Николаевне, Анисимовой Лидии Максимовне, Анисимову Сергею Михайловичу, Попову Владимиру Ивановичу, Алисову Виктору Васильевичу, Кузнецовой Галине Ивановне, Лазукиной Ольге Андреевне, Лесных Александру Николаевичу, Глотовой Лидии Михайловне, Беляевой Лидии Николаевне, Беляеву Сергею Николаевичу, Рудаковой Валерии Алексеевне, Дорошиной Зинаиде Николаевне о переводе прав и обязанностей арендатора на вновь выделенный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Добрыня обратилось в суд с иском к ИП Демину Владимиру Ивановичу, ИП Бадулиной Наталии Сергеевне, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет в лице главы и уполномоченного действовать без доверенности лица Двуреченских Александру Ивановичу, Сустретовой Вере Алексеевне, Поповой Галине Алексеевне, Анисимову Александру Михайловичу, Наумовой Нине Терентьевне, Беляеву Виктору Васильевичу, Будаевой Людмиле Григорьевне, Алисовой Наталии Кузьминичне, Жигулиной Надежде Николаевне, Анисимовой Лидии Максимовне, Анисимову Сергею Михайловичу, Попову Владимиру Ивановичу, Алисову Виктору Васильевичу, Кузнецовой Галине Ивановне, Лазукиной Ольге Андреевне, Лесных Александру Николаевичу, Глотовой Лидии Михайловне, Беляевой Лидии Николаевне, Беляеву Сергею Николаевичу, Рудаковой Валерии Алексеевне, Дорошиной Зинаиде Николаевне о переводе прав и обязанностей арендатора на вновь выделенный земельный участок.

В обоснование заявленного требования указало, что 16.12.2017 года между ООО «Добрыня» и собственниками земельных долей в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № был заключен договор аренды сроком на один год с момента государственной регистрации. 10.01.2018года договор аренды прошел государственную регистрацию. Общество добросовестно исполняло свои обязательства по этому договору аренды и имеет преимущественное право на продление договора аренды, а также на выкуп земельных долей. 28.12.2018 года по инициативе ООО «Добрыня» было проведено общее собрание участников общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером №. В результате состоявшегося собрания собственников земельных долей, договор аренды с ООО «Добрыня» не был заключен, и не был продлен ранее заключенный договор. Договор аренды собственниками земельного участка, в лице Главы администрации сельского поселения Двуреченских А.И., действующего на основании решения общего собрания собственников земельных долей от 28.12.2018г., был заключен с ИП «Демин В.И» сроком на 3 года.

Однако состоявшееся собрание было проведено с грубейшими нарушениями, председателем собрания был избран не представитель инициатора проведения собрания (не представитель ООО «Добрыня»), на обсуждение собрания был вынесен вопрос, не включенный в повестку собрания, а именно передача земельного участка в аренду иному лицу, ИП Демину Владимиру Ивановичу.

Ссылается на надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору аренды и преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, которые были предложены ИП Демин В.И. у ООО «Добрыня».

Полагает, что преимущественное право на заключение договора аренды распространяется на вновь сформированные земельные участки, выделенные из исходного земельного участка с кадастровым номером № в течение 1 года с момента окончания договора аренды с истцом, поскольку до выдела нового земельного участка, исходный земельный участок находился в аренде у ООО «Добрыня».

Указывает, что ответчики 26.03.2019 года осуществили выдел земельного участка с кадастровым номером №, и заключили с ИП «Бадулиной Н.П.» договор аренды №24 от 28 марта 2019 года на вновь сформированный земельный участок, договор прошел государственную регистрацию 10.04.2019 года. При этом ответчики не направляли истцу ООО «Добрыня» предложение заключить договор аренды на новый срок или заключить новый договор, либо извещение о возможности заключения договора аренды на вновь сформированный земельный участок из арендованного спорного земельного участка с кадастровым номером № Просит перевести права и обязанности арендатора с ответчика ИП « Бадулиной Н.С.» на истца ООО «Добрыня» по заключенному договору аренды №24 от 28.03.2019 года на вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером № площадью 204,74 га, выделенный из исходного арендованного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах сельского поселения <адрес>; взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы по оплате госпошлины в размере 8 563 руб.

В судебном заседании представитель истца ООО «Добрыня» по доверенности Гнетова В.С. исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении и в установочной части решения.

Ответчик ИП Бадулина Н.С., представитель ответчика администрации сельского поселения Демшинский сельсовет, ответчики Сустретова В.А., Попова Г.А., Анисимов А.М., Наумова Н.Т., Беляев В.В., Будаева Л.Г., Алисова Н.К., Жигулина Н.Н., Анисимова Л.М., Анисимов С.М., Попов В.И., Алисов В.В., Кузнецова Г.И., Лазукина О.А., Лесных А.Н., Глотова Л.М., Беляева Л.Н., Беляев С.Н., Рудакова В.А., Дорошина З.Н., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик ИП Демин В.И.. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указывал, что судебным решением истцу было отказано в удовлетворении иска о признании общего собрания собственников земельных долей, проведенного 28.12.2018г., недействительным, что подтвердило законность заключенной им сделки с собственниками земельных долей 11.01.2019г. Договор аренды прошел государственную регистрацию. После чего он, как арендатор дал согласия собственникам земельных долей - ответчикам по настоящему делу на выдел земельного участка соответствующего их долям в праве общей совместной собственности, и согласился с тем, что они передадут вновь образованный земельный участок ИП «Бадулина Н.С.» в аренду.

Суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды законом N 101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендодателя (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что ответчики Сустретова В.А., Попова Г.А., Анисимов А.М., Наумова Н.Т., Беляев В.В., Будаева Л.Г., Алисова Н.К., Жигулина Н.Н., Анисимова Л.М., Анисимов С.М., Попов В.И., Алисов В.В., Кузнецова Г.И., Лазукина О.А., Лесных А.Н., Глотова Л.М., Беляева Л.Н., Беляев С.Н., Рудакова В.А., Дорошина З.Н., являлись сособственниками земельных долей в праве общедолевой собственности на земельном участке с кадастровым номером №( т.1 л.д.72-119).

Между ООО «Добрыня» и участниками долевой собственности этого земельного участка 16.12.2017года был заключен договор аренды на срок с 10.01.2018г. по 10.01.2019г. Договор был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 10.01.2018года.( т.1 л.д.72-119, 24-30).

28.12.2018г. по инициативе уполномоченного лица Двуреченских А.И. было проведено общее собрание собственников земельного участка для решения вопроса, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка (сроке действия договора аренды, размере арендной платы, иные дополнительные условия, или соглашения к договору аренды) на новый срок.

По результатам собрания было принято решение о заключение договора аренды с ИП «Демин В.И.».

11.01.2019г. между собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (в том числе Сустретовой В.А., Поповой Г.А., Анисимовым А.М., Наумовой Н.Т., Беляевым В.В., Будаевой Л.Г., Алисовой Н.К., Жигулиной Н.Н., Анисимовой Л.М., Анисимовым С.М., Поповым В.И., Алисовым В.В., Кузнецовой Г.И., Лазукиной О.А., Лесных А.Н., Глотовой Л.М., Беляевой Л.Н., Беляевым С.Н., Рудаковой В.А., Дорошиной З.Н.) и ИП «Демин В.И.» был заключен договор аренды на срок 3 года. Договор аренды был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 23.01.2019г. ( т.1 л.д. 140-209).

11.01.2019г. ответчики Сустретова В.А., Попова Г.А., Анисимов А.М., Наумова Н.Т., Беляев В.В., Будаева Л.Г., Алисова Н.К., Жигулина Н.Н., Анисимова Л.М., Анисимов С.М., Попов В.И., Алисов В.В., Кузнецова Г.И., Лазукина О.А., Лесных А.Н., Глотова Л.М., Беляева Л.Н., Беляев С.Н., Рудакова В.А., Дорошина З.Н., являясь сособственниками земельных долей в праве общедолевой собственности на земельном участке с кадастровым номером №, приняли решение о выделе своих земельных долей из этого земельного участка, для чего приняли решение о распределении размеров принадлежащим им земельных долей ( приложение № к гражданскому делу, л. приложения 215-232).

ИП Демин В.И., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от 11.01.2019г., дал согласие собственникам земельных долей на выдел земельного участка соответствующего размеру земельных долей ответчиков (л. 260 приложения к гражданскому делу).

26.03.2019г. ответчики Сустретова В.А., Попова Г.А., Анисимов А.М., Наумова Н.Т., Беляев В.В., Будаева Л.Г., Алисова Н.К., Жигулина Н.Н., Анисимова Л.М., Анисимов С.М., Попов В.И., Алисов В.В., Кузнецова Г.И., Лазукина О.А., Лесных А.Н., Глотова Л.М., Беляева Л.Н., Беляев С.Н., Рудакова В.А., Дорошина З.Н., выделили из земельного участка с кадастровым номером № свои земельные доли, сформировав земельный участок с кадастровым номером № ( т.1 л.д. 140-155, приложение № к гражданскому делу), и после выдела заключили договор аренды № от 28.03.2019г. с ИП «Бадулиной Н.С». Договор был зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 10.04.2019г. на срок 2года ( т.1 л.д. 140- 155, л. 314 приложения № 2 к гражданскому делу).

Согласно договору аренды от 28.03.2019г. заключенного между ответчиками и ИП Бадулиной Н.С. размер арендной платы составлял -2500кг. зерна, 50 кг. сахара, 30литров подсолнечного масла, 50кг. муки, вспашка приусадебного участка, выплата 10 тыс. руб. на оплату ритуальных услуг, возмещение стоимости налога на землю и налога на доходы физических лиц, начисленных на арендную плату. Срок договора аренды 2 года с момента государственной регистрации.

Решением Добринского районного суда от 06 мая 2019года ООО «Добрыня» было отказано в удовлетворение иска к ИП «Демин В.И.», собственникам земельных долей о признании решения общего собрания собственников долей от 28.12.2018г. недействительным и переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ООО «Добрыня», решение вступило в законную силу 07.08.2019года.

Таким образом, доводы ООО «Добрыня» о том, что решение общего собрания собственников земельных долей от 28.12.2018года является недействительным, не может быть принято судом во внимание. Обстоятельства, установленные судебным решением вступившем в законную силу, имеют преюдициональное значение и не подлежат доказыванию вновь, по делу в котором участвуют те же лица ( ч.2 ст. 61 ГПК РФ). При вынесении решения по иску ООО «Добрыня» к собственникам земельных долей от 06.05.2019г. участниками процесса были, в том числе лица, участвующие в настоящем споре, ООО «Добрыня», ИП «Демин В.И.», сособственники земельных долей.

Разрешая спор по существу, суд не может согласиться также с доводами истца, что при заключение ответчиками Сустретовой В.А., Поповой Г.А., Анисимовым А.М., Наумовой Н.Т., Беляевым В.В., Будаевой Л.Г., Алисовой Н.К., Жигулиной Н.Н., Анисимовой Л.М., Анисимовым С.М., Поповым В.И., Алисовым В.В., Кузнецовой Г.И., Лазукиной О.А., Лесных А.Н., Глотовой Л.М., Беляевой Л.Н., Беляевым С.Н., Рудаковой В.А., Дорошиной З.Н.) и ИП «Бадулиной Н.С.» договора аренды от 28.03.2019г., было нарушено преимущественное право истца на заключение этого договора. Истец ссылается на выдел земельной доли ответчиков в течение года с момента окончания договора аренды с ООО «Добрыня».

Образование земельных участок путем выдела земельной доли регулируется ст.ст.13, 13.1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», порядок владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения находящимся в долевой собственности регулируется ст. 14 ФЗ №101- ФЗ.

В силу п.5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В данном случае, ИП «Демин В.И.», арендатор земельного участка по договору от 11.01.2019г., дал согласие ответчикам Сустретовой В.А., Поповой Г.А., Анисимову А.М., Наумовой Н.Т., Беляеву В.В., Будаевой Л.Г., Алисовой Н.К., Жигулиной Н.Н., Анисимовой Л.М., Анисимову С.М., Попову В.И., Алисову В.В., Кузнецовой Г.И., Лазукиной О.А., Лесных А.Н., Глотовой Л.М., Беляевой Л.Н., Беляеву С.Н., Рудаковой В.А., Дорошиной З.Н.) на выдел земельного участка в счет их земельных долей (л. 260 приложение № 2 к гражданскому делу). Ответчики провели кадастровые работы в порядке, предусмотренном п.4-6 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ, 26.03.2019г. зарегистрировали право собственности на вновь сформированный земельный участок, и, следовательно, в силу п.5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ вправе распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

С момента формирования нового земельного участка возник новый объект недвижимости, преимущественное право на заключение договора аренды на который, у ООО «Добрыня» отсутствует.

Поэтому, суд считает, что истцы, заявляя исковые требования, неправильно толкуют нормы гражданского права, предусмотренные ч.1 ст. 621 ГК РФ, п.5 ст.9 ФЗ № 101 –ФЗ.

Кроме того, в период выдела земельных долей ответчиками, регистрации право собственности на вновь созданный земельный участок, договор аренду был заключен ответчиками 11.01.2019г. с ИП «Демин В.И., т.е. ответчики в рамках действующего договора аренды от 11.01.2019г., заключенного с ИП «Деминым В.И.», выделили свою земельную долю и провели кадастровые работы. Следовательно, преимущественным правом перед другими лицами для заключения договора аренды с ними, обладает ИП «Демин В.И.» (действующий арендатор, с которым в период выдела имелся договор аренды). Однако на заключение такого договора ИП «Демин В.И.» не претендовал и не возражал против его заключения с иными лицами. Поэтому необходимо признать, что ответчики заключая договор с иным лицом, действовали в рамках в рамках ФЗ № 101-ФЗ. Т.к. свое преимущественное право на заключение договора аренды на земельный участок, ООО «Добрыня» утратило, поскольку договор аренды был заключен уже с иным лицом.

28.12.2018г. ответчики в числе других собственников земельных долей были против заключения договора аренды с ООО «Добрыня» на исходный земельный участок, заключили, в числе других собственников, 11.01.2019г. договор аренды с ИП «Демин В.И.». ООО «Добрыня» своим преимущественным правом на заключение договора аренды с собственниками земельных долей на тех же условиях, что предложил ИП «Демин В.И.», не воспользовалось, и до окончания договора аренды (до 10.01.2019г.) ни кому из собственников письменного уведомления на заключение договора аренды на тех же условиях, которые предложил ИП «Демин», не направило. Таким образом, утратило преимущественное право на заключение договора аренды.

При таких обстоятельствах право выбора заключения договора аренды на вновь сформированный земельный участок, принадлежит ответчикам, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается. В силу ст. 218 ГК РФ только собственник обладает всеми правами по распоряжению, пользованию и содержанию принадлежащего ему имущества.

Кроме того, решением Добринского районного суда Липецкой области от 06.05.2019 установлено, что ООО «Добрыня», предлагая условия заключения договора аренды на новый срок предложила менее выгодные условия заключения договора аренды по сравнению с условиями, предложенными ИП «Демин В.И.», в связи с чем, собственниками земельных долей было принято решение о заключении договора аренды с ИП «Демин В.И.». При таких обстоятельствах ООО «Добрыня» утратило преимущественное право на заключение договора аренды с ответчиками..

Исходя из изложенного в удовлетворение исковых требований ООО «Добрыня» необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «Добрыня» в удовлетворении исковых требований к ИП Демину Владимиру Ивановичу, ИП Бадулиной Наталии Сергеевне, администрации сельского поселения Демшинский сельсовет в лице главы и уполномоченного действовать без доверенности лица Двуреченских Александра Ивановича, Сустретовой Вере Алексеевне, Поповой Галине Алексеевне, Анисимову Александру Михайловичу, Наумовой Нине Терентьевне, Беляеву Виктору Васильевичу, Будаевой Людмиле Григорьевне, Алисовой Наталии Кузьминичне, Жигулиной Надежде Николаевне, Анисимовой Лидии Максимовне, Анисимову Сергею Михайловичу, Попову Владимиру Ивановичу, Алисову Виктору Васильевичу, Кузнецовой Галине Ивановне, Лазукиной Ольге Андреевне, Лесных Александру Николаевичу, Глотовой Лидии Михайловне, Беляевой Лидии Николаевне, Беляеву Сергею Николаевичу, Рудаковой Валерии Алексеевне, Дорошиной Зинаиде Николаевне о переводе прав и обязанностей арендатора на вновь выделенный земельный участок

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Добринский районный суд Липецкой области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Г.М. Перелыгина

...