Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи № в соответствии с условиями которого в собственность покупателя передано следующее имущество: земельный участок общей площадью 3081 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – земельные участки автостоянок, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес> и расположенное на земельном участке сооружение <адрес>. с кадастровым номером №, инвентарный №, условный №, расположенное по адресу: <адрес>. Стоимость имущества, согласно п. 4 договора – 7900 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи. Покупателем произведена оплата по договору. Согласно условий договора (поскольку оплата производилась также после государственной регистрации перехода права собственности на имущество) и в соответствии со сведениями ЕГРН, на указанные земельный участок и сооружение имеется обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2, возникшей на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № и №. В соответствии с п. 10 договора купли-продажи продавец обязался в течение 10 дней с даты исполнения покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявление о снятии залога с объекта недвижимого имущества. Указанная обязанность продавцом не исполнена. Просит прекратить ипотеку основанием которой является договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении следующего недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 3081 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – земельные участки автостоянок, находящийся по адресу: <адрес> сооружение <данные изъяты> с кадастровым номером: №, инвентарный №, условный №, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец – ФИО1 о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на требованиях настаивала.

Ответчик – ФИО2 о месте и времени судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве согласился с требованиями, указал, что соответствующее заявление в уполномоченный орган не было подано, ввиду распространения коронавирусной инфекции и установленных ограничений на посещение общественных мест лицами пенсионного возраста.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о месте и времени судебного заседания извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (ч. 1). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 2).

В соответствии с ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ч. 1). Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии с ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

В соответствии с ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке (п. 2). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (п.3).

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. (ч. 1). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ч. 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «Об ипотеке» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В соответствии с п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить на условиях, установленных настоящим договором, следующее недвижимое имущество (далее совместно – недвижимое имущество): земельный участок общей площадью 3081 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – земельные участки автостоянок, находящийся по адресу: <адрес> (далее – земельный участок) и расположенное на земельном участке сооружение «<данные изъяты> с кадастровым номером №, инвентарный №, условный №, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1). Покупатель покупает у продавца недвижимое имущество за 7900000 рублей, при этом стоимость земельного участка составляет 7800000 рублей, стоимость сооружения составляет 100000 рублей (п. 5). В соответствии с п. 7 договора, сумму в размере 6900000 рублей покупатель уплачивает продавцу в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и сооружение путем перечисления на расчетный счет ФИО3, действующей по агентскому договору от 24 ноября 2021 года. Сумму в размере 1000000 рублей покупатель оплачивает в течение трех рабочих дней со дня заключения настоящего договора путем перечисления на расчетный счет ФИО3, действующей по агентскому договору от 24 ноября 2021 года. Ввиду того, что полный расчет между сторонами на момент подписания настоящего договора не произведён, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемое недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента его оплаты для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 9). Согласно п. 1 договора, продавец обязуется в течение 10 дней после даты исполнения покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявление о снятии залога с объектов недвижимого имущества. Стороны договорились, что обязаны в течение трех банковских дней после исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 8 настоящего договора, подать необходимы документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в регистрирующий орган (п. 14). В течение трех рабочих дней с даты получения денежных средств согласно п. 8 настоящего договора, продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество по передаточному акту, который будет являться неотъемлемой частью настоящего договора, осуществить иные действия, необходимые для реализации покупателем права на отчуждаемое недвижимое имущество в полном объеме (п. 23.1) (л.д. 5-6).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 подписан акт приема-передачи к договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого настоящим актом стороны подтверждают, что продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца объекты недвижимого имущества (л.д. 7).

Согласно представленными в материалы дела платежным поручениям, истцом произведена оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ следующими платежами: 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ), 1000000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №), 900000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (платежное поручение №) (л.д. 11-18).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> собственником является ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка зарегистрирована ипотека в силу закона ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по договору (л.д. 26-27).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении сооружения, <данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, собственником является ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, в отношении сооружения зарегистрирована ипотека в силу закона ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по договору (л.д. 28-29).

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит выводу, что надлежащее исполнение залогодателем обязательств, в частности исполнения обязательств по оплате недвижимого имущества, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога ограничена стоимостью заложенного имущества и прекращается выплатой соответствующей стоимости кредитору, наличие обременения на спорные объекты недвижимости и уклонение залогодержателя ФИО2 от подачи заявления в регистрирующий орган нарушает право ФИО1, приобретшей земельный участок и сооружение <данные изъяты>, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Ответчиком не оспаривается исполнение истцом обязательств по оплате стоимости земельного участка и сооружения, таким образом, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить залог земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить залог сооружения, <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение является основанием для прекращения ипотеки и погашения обременения в едином государственном реестре недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд в течение месяца после его вынесения.

Судья /подпись/ И.Е. Коновалова

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи __________________________

секретарь судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства по гражданским делам М.А. Бабикова

_____________________

"__" _____________ 20__ г

Решение (определение) ____ вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-376/2022

Дело находится в производстве

Чайковского городского суда Пермского края